鄭智維

我心目中理想的小區(qū)是居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司三駕馬車運(yùn)行協(xié)調(diào)有效。

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅能給業(yè)主帶來好的居住體驗(yàn)，還能加快推動城市發(fā)展，推動社區(qū)建設(shè)不斷升級。

隨著城市化進(jìn)程加快推進(jìn)，小區(qū)物業(yè)管理的重要性日益凸顯。十九大報(bào)告指出，“加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動社會治理重心向基層下移，發(fā)揮社會組織作用，實(shí)現(xiàn)政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動?！?/p>

如何實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理的良性互動？業(yè)主自治模式是否可行？導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的根源何在？針對這些問題，《民生周刊》記者專訪了廣東體制改革研究會副會長、廣州市社科院高級研究員彭澎。

民生周刊：有數(shù)據(jù)顯示，近年來物業(yè)管理糾紛案例呈逐年上升趨勢。據(jù)您分析，可能的原因有哪些？

彭澎：物業(yè)糾紛增加，原因可總結(jié)為幾個方面：

一是業(yè)主物權(quán)和維權(quán)意識覺醒甚至膨脹。從“無產(chǎn)者”變成“有產(chǎn)者”，人們的產(chǎn)權(quán)意識空前高漲。二是開發(fā)商或指定物業(yè)管理公司確有損害業(yè)主利益的事實(shí)。大多數(shù)樓盤的第一個物業(yè)公司都是開發(fā)商的，無論是物業(yè)費(fèi)的定價，還是維修費(fèi)的管理，以及公共場所的收益，如果侵害業(yè)主利益勢必會被業(yè)主追究。三是一些物業(yè)開始進(jìn)入維修高峰期。一般樓宇通常在使用10年后會出現(xiàn)漏水、堵塞、外墻剝落、電梯大修等問題，而使用20年后則各種設(shè)備都會老化。這種情況下，要動用維修基金，但維修基金使用門檻較高，容易引發(fā)矛盾。四是已有業(yè)委會換屆引發(fā)矛盾。例如，在業(yè)委會換屆的過程中，新人想上，而舊人戀棧不舍，缺乏優(yōu)雅的民主精神。

民生周刊：業(yè)委會通常被視為社區(qū)治理中的重要力量。業(yè)主委員會能起到什么作用？

彭澎：如果業(yè)委會能夠規(guī)范化發(fā)展，業(yè)委會成員為人正派，與居委會、物業(yè)公司關(guān)系和諧，這樣的業(yè)委會可能有助于小區(qū)工作的順利開展，有助于業(yè)主意見的統(tǒng)一，有助于和諧社區(qū)的創(chuàng)建。

與業(yè)委會類似，有些地方建立了樓宇黨支部、社區(qū)黨支部等，也是較好的嘗試，但缺乏相關(guān)法律法規(guī)支撐。

民生周刊：近日，蘇州高新區(qū)朗香小區(qū)給業(yè)主發(fā)紅包，606戶人家總共領(lǐng)到了24萬元現(xiàn)金，引發(fā)人們對小區(qū)公共收益的關(guān)注，小區(qū)公共收益具體包括哪些內(nèi)容？究竟歸誰所有？現(xiàn)狀是否應(yīng)該改變？

彭澎：小區(qū)公共收益主要是物業(yè)出租，如車位、電梯廣告、會所、鋪位，當(dāng)然管理費(fèi)也是。但兩者不同，后者是由業(yè)主支付給物業(yè)公司的，而前者理論上是業(yè)主收益，不過，很多情況下是物業(yè)公司代收了，甚至直接轉(zhuǎn)化為物業(yè)公司收益。

理論上，廣告、車位、鋪位等出租收益，物業(yè)公司應(yīng)該每月向業(yè)委會匯報(bào)，或向廣大業(yè)主公告，并將此與物管費(fèi)的收取聯(lián)系起來，使業(yè)主的合法權(quán)益得到保障。

民生周刊：廣州擬建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“紅黑名單”制度，鼓勵業(yè)主選聘未在信用黑名單中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在您看來，這種措施是否切實(shí)能起規(guī)范物業(yè)行業(yè)發(fā)展的作用？

彭澎：對物業(yè)公司的管理是一大難題。政府通過“紅黑名單”制度干預(yù)物業(yè)市場是可行的，但是要保持公平、公開、公正。

民生周刊：隨著個體權(quán)利意識覺醒，越來越多的業(yè)主拿起了維權(quán)的法律武器，但業(yè)主勝訴率并不高，原因是什么？業(yè)主如何合法而有效地維權(quán)，您的建議是什么？

彭澎：業(yè)主勝訴率不高，要看具體情況，但法律不健全可能是重要原因。

此外，業(yè)委會最好有法律人士如律師業(yè)主參與，或者專門聘請律師?，F(xiàn)在很多地方由推動的律師進(jìn)社區(qū)也是一種好辦法。

業(yè)委會要真正代表業(yè)主利益，需在訴訟中獲得業(yè)主的充分授權(quán)。雖然較麻煩，但通過樓長、社區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺獲得民意支持還是必要的。

對物業(yè)公司損害業(yè)主利益的行為要及時控制或保全，尤其是重大設(shè)備支出和維修基金支出，這些證據(jù)要保留好，這樣會在訴訟中占據(jù)有利位置。

民生周刊：近兩年，業(yè)主自治的成功個案經(jīng)常見諸報(bào)端，鼓吹者不少。這種模式未來能否成為一種主流？

彭澎：業(yè)主自治爭議很大。廣州只有30%小區(qū)有業(yè)委會，深圳是業(yè)委會的發(fā)源地，據(jù)說有80%的小區(qū)有業(yè)委會，但在深圳占很大比重的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)應(yīng)該沒有包括在內(nèi)。

以廣州為例，第一類是無業(yè)委會的品牌小區(qū)，很多管理良好、規(guī)范的小區(qū)都是大品牌商開發(fā)的物業(yè)，它會考慮到品牌維護(hù)和長期收益，業(yè)主也比較認(rèn)可。第二類是有業(yè)委會，但又分成功與不成功兩大類，成功的是業(yè)委會班子正派、強(qiáng)有力，不成功的是鉤心斗角、與物業(yè)公司存在太多利益糾紛，當(dāng)然有一部分是開發(fā)商阻撓破壞。第三類是物業(yè)管不好、業(yè)委會也成立不起來、小區(qū)破敗，這類在舊城區(qū)零散分布。

因此，我建議，要么政府加強(qiáng)監(jiān)督，讓開發(fā)商成立規(guī)范化的物業(yè)公司；要么政府指導(dǎo)，成立強(qiáng)有力的業(yè)委會。

民生周刊：您曾提出，社區(qū)管理的三駕馬車—業(yè)委會、物業(yè)公司和居委會。這三者之間是什么關(guān)系？您理想中的社區(qū)治理模式是怎樣的？

彭澎：我心目中理想的小區(qū)是居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司三駕馬車運(yùn)行協(xié)調(diào)有效。

居委會理論上是自治組織，但實(shí)際上是政府管理社區(qū)的抓手，通過街道、住建部門指導(dǎo)業(yè)委會，監(jiān)督物業(yè)公司；業(yè)委會代表廣大業(yè)主，行使物權(quán)權(quán)利，聘請物業(yè)公司；物業(yè)公司接受業(yè)委會委托具體管理小區(qū)。

這種模式可以利用互聯(lián)網(wǎng)手段，在投票、委托等方面有更多靈活性。目前，一些業(yè)委會運(yùn)轉(zhuǎn)不好，就是業(yè)主參與度不高，沒有較方便有效的發(fā)表意見的機(jī)制，社區(qū)論壇APP可能是一種較好的方式，當(dāng)然其法律地位要得到保障。