于海軍

物業(yè)公司反客為主成為常態(tài)，很多事情既不征求業(yè)主意見(jiàn)，更沒(méi)有“授權(quán)”意識(shí)。

如今，一些小區(qū)的公共區(qū)域會(huì)有戶(hù)外廣告、樓宇廣告、電梯廣告等，很少有人會(huì)關(guān)注這筆收入是如何支配的。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)里的廣告收益應(yīng)歸業(yè)主所有。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)將公共區(qū)域的收益情況隱瞞不告知業(yè)主，并私自支配這筆費(fèi)用已成普遍現(xiàn)象。

近期，蘇州等地有小區(qū)業(yè)主享受到了公共收益分紅，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，這確是一條新聞，但這本不該成為新聞，因?yàn)樾^(qū)公共收益本不該成為物業(yè)“私房錢(qián)”。

小區(qū)“主人”

近日，蘇州市高新區(qū)朗香小區(qū)的業(yè)主們收到了小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)來(lái)的紅包，606戶(hù)人家總共領(lǐng)到了24萬(wàn)元現(xiàn)金。原來(lái)，小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)簽訂了協(xié)議，從他們那里爭(zhēng)取到了小區(qū)的公共收益。事實(shí)上，早在2015年7月，蘇州園區(qū)的都市花園小區(qū)就將126萬(wàn)元公共收益發(fā)給了業(yè)主。

在蘇州星湖國(guó)際小區(qū)門(mén)口，李女士告訴《民生周刊》記者，自己對(duì)公共收益返還給業(yè)主這件事非常贊賞，“這種做法很好，很多人不知道物業(yè)公司在公共收益方面的情況，大家印象中只知道物業(yè)收錢(qián)，不知道物業(yè)還會(huì)給業(yè)主發(fā)錢(qián)。其他小區(qū)包括門(mén)店出租、電梯廣告等收入有盈余就應(yīng)該返還給業(yè)主，這部分收入也要列出明細(xì)進(jìn)行公示?！崩钆空f(shuō)。

事實(shí)上，小區(qū)公共收益還給業(yè)主這種做法并不新鮮，早在2014年，杭州、廣州等地的個(gè)別小區(qū)就有過(guò)類(lèi)似先例，之所以關(guān)注度低，也與業(yè)主對(duì)于公共收益所屬權(quán)歸業(yè)主集體所有這一條例的知曉度不足有關(guān)系。

近期，記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司不公布公共區(qū)域廣告收益已是普遍現(xiàn)象，與此同時(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主不知道小區(qū)有這份收益，更不知道這份收入應(yīng)歸業(yè)主所有。在南京市天潤(rùn)城江岸水城小區(qū)，小區(qū)每棟樓的電梯內(nèi)都設(shè)有廣告牌。記者隨機(jī)采訪了7名業(yè)主，僅有1名業(yè)主表示知道電梯廣告費(fèi)這種公共收益屬于業(yè)主，但他已經(jīng)入住兩年多，物業(yè)并沒(méi)有公示過(guò)這筆收入。

業(yè)主本是小區(qū)的主人，小區(qū)公共資源所帶來(lái)的收益，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，至少業(yè)主不能被排除在收益分配之外。也就是說(shuō)，業(yè)主享受這份收入分紅乃天經(jīng)地義。

然而在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)的物業(yè)公司不但在小區(qū)中反客為主，很多業(yè)主也是或不清楚小區(qū)公共收益歸屬，或是認(rèn)為無(wú)力與物業(yè)博弈，或是在博弈中敗下陣來(lái)。最后，小區(qū)公共收益大多進(jìn)了物業(yè)公司的口袋。

業(yè)內(nèi)人士表示，住宅小區(qū)的廣告，不管是電梯間廣告，還是路邊廣告，都是在利用小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，不屬于開(kāi)發(fā)商，更不屬于物業(yè)公司，因?yàn)闃I(yè)主買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付公攤費(fèi)用，這個(gè)問(wèn)題目前不存在爭(zhēng)議。而對(duì)于物業(yè)公司反客為主成為常態(tài)，很多事情既不征求業(yè)主意見(jiàn)，更沒(méi)有“授權(quán)”意識(shí)，原因則在于，權(quán)利博弈過(guò)程中，物業(yè)公司往往居于強(qiáng)勢(shì)地位，而業(yè)主由于凝聚力不足等原因，沒(méi)能做好真正的“主人”。

隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大型居民小區(qū)越來(lái)越多，小區(qū)的公共收益不斷增加，這些收益不該成為一筆糊涂賬。對(duì)此，需要業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺(jué)醒，通過(guò)業(yè)主大會(huì)主張權(quán)利。

加強(qiáng)監(jiān)管

哪些收益算是小區(qū)的公共收益呢？小區(qū)里投放廣告要收費(fèi)，外來(lái)車(chē)輛進(jìn)小區(qū)要收費(fèi)，搞活動(dòng)要收取場(chǎng)地租金，開(kāi)店收房租，會(huì)所承包要收租金……這些錢(qián)都是公共收益。

根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換言之，業(yè)主除對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的住宅享有所有權(quán)外，所有業(yè)主還對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、外墻、電梯等公共設(shè)施享有所有權(quán)和管理權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

現(xiàn)實(shí)中，很多小區(qū)均將這些公共設(shè)施設(shè)備委托給物業(yè)公司來(lái)管理和經(jīng)營(yíng)，業(yè)主并不參與。因此，很多人忽視了這部分收益，或誤認(rèn)為應(yīng)該歸物業(yè)公司管理使用，與業(yè)主無(wú)關(guān)，業(yè)主該繳納的物業(yè)費(fèi)還得繳納。這樣的想法無(wú)異于放棄了自己的權(quán)利。事實(shí)上，大部分小區(qū)的電梯中、燈箱上、門(mén)禁桿上都打有廣告，此外，在小區(qū)內(nèi)搞促銷(xiāo)活動(dòng)還應(yīng)支付場(chǎng)地租金，占用公共車(chē)位也要支付停車(chē)費(fèi)……這些收入算下來(lái)不會(huì)是小數(shù)字。

有業(yè)主在接受采訪時(shí)表示，目前一些物業(yè)公司找不準(zhǔn)自身定位，將自己作為小區(qū)的主人，管理混亂，收費(fèi)不透明，服務(wù)質(zhì)量低，態(tài)度蠻橫，對(duì)業(yè)主發(fā)號(hào)施令。在公共收益的管理和使用方面，不少物業(yè)公司拒絕接受監(jiān)督，將收益裝入自己的腰包。法律界人士指出，這屬于明顯的違法行為，物業(yè)公司與業(yè)主是完全平等的民事法律主體，不是管理與被管理的關(guān)系，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定提供服務(wù)。換言之，物業(yè)公司相當(dāng)于業(yè)主雇傭的保姆、管家，業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施的使用和收益分配，物業(yè)只能按照業(yè)主大會(huì)的決定執(zhí)行。如今，一些小區(qū)的公共區(qū)域會(huì)有戶(hù)外廣告、樓宇廣告、電梯廣告等，很少有人會(huì)關(guān)注這筆收入是如何支配的。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)里的廣告收益應(yīng)歸業(yè)主所有。然而在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)將公共區(qū)域的收益情況隱瞞不告知業(yè)主，并私自支配這筆費(fèi)用已成普遍現(xiàn)象。

近期，蘇州等地有小區(qū)業(yè)主享受到了公共收益分紅，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論，這確是一條新聞，但這本不該成為新聞，因?yàn)樾^(qū)公共收益本不該成為物業(yè)“私房錢(qián)”。

小區(qū)“主人”

近日，蘇州市高新區(qū)朗香小區(qū)的業(yè)主們收到了小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)來(lái)的紅包，606戶(hù)人家總共領(lǐng)到了24萬(wàn)元現(xiàn)金。原來(lái)，小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)簽訂了協(xié)議，從他們那里爭(zhēng)取到了小區(qū)的公共收益。事實(shí)上，早在2015年7月，蘇州園區(qū)的都市花園小區(qū)就將126萬(wàn)元公共收益發(fā)給了業(yè)主。

在蘇州星湖國(guó)際小區(qū)門(mén)口，李女士告訴《民生周刊》記者，自己對(duì)公共收益返還給業(yè)主這件事非常贊賞，“這種做法很好，很多人不知道物業(yè)公司在公共收益方面的情況，大家印象中只知道物業(yè)收錢(qián)，不知道物業(yè)還會(huì)給業(yè)主發(fā)錢(qián)。其他小區(qū)包括門(mén)店出租、電梯廣告等收入有盈余就應(yīng)該返還給業(yè)主，這部分收入也要列出明細(xì)進(jìn)行公示?！崩钆空f(shuō)。

事實(shí)上，小區(qū)公共收益還給業(yè)主這種做法并不新鮮，早在2014年，杭州、廣州等地的個(gè)別小區(qū)就有過(guò)類(lèi)似先例，之所以關(guān)注度低，也與業(yè)主對(duì)于公共收益所屬權(quán)歸業(yè)主集體所有這一條例的知曉度不足有關(guān)系。

近期，記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司不公布公共區(qū)域廣告收益已是普遍現(xiàn)象，與此同時(shí)，絕大多數(shù)業(yè)主不知道小區(qū)有這份收益，更不知道這份收入應(yīng)歸業(yè)主所有。在南京市天潤(rùn)城江岸水城小區(qū)，小區(qū)每棟樓的電梯內(nèi)都設(shè)有廣告牌。記者隨機(jī)采訪了7名業(yè)主，僅有1名業(yè)主表示知道電梯廣告費(fèi)這種公共收益屬于業(yè)主，但他已經(jīng)入住兩年多，物業(yè)并沒(méi)有公示過(guò)這筆收入。

業(yè)主本是小區(qū)的主人，小區(qū)公共資源所帶來(lái)的收益，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，至少業(yè)主不能被排除在收益分配之外。也就是說(shuō)，業(yè)主享受這份收入分紅乃天經(jīng)地義。

然而在現(xiàn)實(shí)生活中，絕大多數(shù)的物業(yè)公司不但在小區(qū)中反客為主，很多業(yè)主也是或不清楚小區(qū)公共收益歸屬，或是認(rèn)為無(wú)力與物業(yè)博弈，或是在博弈中敗下陣來(lái)。最后，小區(qū)公共收益大多進(jìn)了物業(yè)公司的口袋。

業(yè)內(nèi)人士表示，住宅小區(qū)的廣告，不管是電梯間廣告，還是路邊廣告，都是在利用小區(qū)公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)。而小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，不屬于開(kāi)發(fā)商，更不屬于物業(yè)公司，因?yàn)闃I(yè)主買(mǎi)房時(shí)已經(jīng)支付公攤費(fèi)用，這個(gè)問(wèn)題目前不存在爭(zhēng)議。而對(duì)于物業(yè)公司反客為主成為常態(tài)，很多事情既不征求業(yè)主意見(jiàn)，更沒(méi)有“授權(quán)”意識(shí)，原因則在于，權(quán)利博弈過(guò)程中，物業(yè)公司往往居于強(qiáng)勢(shì)地位，而業(yè)主由于凝聚力不足等原因，沒(méi)能做好真正的“主人”。

隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大型居民小區(qū)越來(lái)越多，小區(qū)的公共收益不斷增加，這些收益不該成為一筆糊涂賬。對(duì)此，需要業(yè)主權(quán)利意識(shí)的覺(jué)醒，通過(guò)業(yè)主大會(huì)主張權(quán)利。

加強(qiáng)監(jiān)管

哪些收益算是小區(qū)的公共收益呢？小區(qū)里投放廣告要收費(fèi)，外來(lái)車(chē)輛進(jìn)小區(qū)要收費(fèi)，搞活動(dòng)要收取場(chǎng)地租金，開(kāi)店收房租，會(huì)所承包要收租金……這些錢(qián)都是公共收益。

根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換言之，業(yè)主除對(duì)其購(gòu)買(mǎi)的住宅享有所有權(quán)外，所有業(yè)主還對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路、外墻、電梯等公共設(shè)施享有所有權(quán)和管理權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

現(xiàn)實(shí)中，很多小區(qū)均將這些公共設(shè)施設(shè)備委托給物業(yè)公司來(lái)管理和經(jīng)營(yíng)，業(yè)主并不參與。因此，很多人忽視了這部分收益，或誤認(rèn)為應(yīng)該歸物業(yè)公司管理使用，與業(yè)主無(wú)關(guān)，業(yè)主該繳納的物業(yè)費(fèi)還得繳納。這樣的想法無(wú)異于放棄了自己的權(quán)利。事實(shí)上，大部分小區(qū)的電梯中、燈箱上、門(mén)禁桿上都打有廣告，此外，在小區(qū)內(nèi)搞促銷(xiāo)活動(dòng)還應(yīng)支付場(chǎng)地租金，占用公共車(chē)位也要支付停車(chē)費(fèi)……這些收入算下來(lái)不會(huì)是小數(shù)字。

有業(yè)主在接受采訪時(shí)表示，目前一些物業(yè)公司找不準(zhǔn)自身定位，將自己作為小區(qū)的主人，管理混亂，收費(fèi)不透明，服務(wù)質(zhì)量低，態(tài)度蠻橫，對(duì)業(yè)主發(fā)號(hào)施令。在公共收益的管理和使用方面，不少物業(yè)公司拒絕接受監(jiān)督，將收益裝入自己的腰包。法律界人士指出，這屬于明顯的違法行為，物業(yè)公司與業(yè)主是完全平等的民事法律主體，不是管理與被管理的關(guān)系，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定提供服務(wù)。換言之，物業(yè)公司相當(dāng)于業(yè)主雇傭的保姆、管家，業(yè)主有權(quán)決定物業(yè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施的使用和收益分配，物業(yè)只能按照業(yè)主大會(huì)的決定執(zhí)行。

近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)的糾紛逐漸增多，其中物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、用途等不透明，成為糾紛的主要原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)應(yīng)受重視，物業(yè)公司作為小區(qū)公共資產(chǎn)的“管家”，追求的就是委托方的信賴(lài)，應(yīng)公開(kāi)收入，透明支出。除了繳費(fèi)，小區(qū)業(yè)主也勿忘領(lǐng)取公共收益紅包，小區(qū)公共收益雖然是由物業(yè)收取，但是，物業(yè)只是代為管理，這些錢(qián)的所有權(quán)和使用權(quán)都?xì)w全體業(yè)主所有。

專(zhuān)家建議，業(yè)主除了要求物業(yè)公司公開(kāi)物業(yè)收支賬目外，還可以在社區(qū)的指導(dǎo)下成立業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。此外，相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管也不能缺位，應(yīng)建立物業(yè)管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，這樣可以促使優(yōu)勝劣汰，督促物業(yè)人員轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，創(chuàng)新管理機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)自律，進(jìn)而提高服務(wù)水平，改善服務(wù)質(zhì)量。

近年來(lái)，業(yè)主與物業(yè)的糾紛逐漸增多，其中物業(yè)收費(fèi)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、用途等不透明，成為糾紛的主要原因。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)應(yīng)受重視，物業(yè)公司作為小區(qū)公共資產(chǎn)的“管家”，追求的就是委托方的信賴(lài)，應(yīng)公開(kāi)收入，透明支出。除了繳費(fèi)，小區(qū)業(yè)主也勿忘領(lǐng)取公共收益紅包，小區(qū)公共收益雖然是由物業(yè)收取，但是，物業(yè)只是代為管理，這些錢(qián)的所有權(quán)和使用權(quán)都?xì)w全體業(yè)主所有。

專(zhuān)家建議，業(yè)主除了要求物業(yè)公司公開(kāi)物業(yè)收支賬目外，還可以在社區(qū)的指導(dǎo)下成立業(yè)委會(huì)，由業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。此外，相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管也不能缺位，應(yīng)建立物業(yè)管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，這樣可以促使優(yōu)勝劣汰，督促物業(yè)人員轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，創(chuàng)新管理機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)自律，進(jìn)而提高服務(wù)水平，改善服務(wù)質(zhì)量。