(鄭州鼎盛置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000)

芻議房地產(chǎn)“營(yíng)改增”涉稅重點(diǎn)與應(yīng)對(duì)之道

杜玉紅

(鄭州鼎盛置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450000)

為了消除重復(fù)征稅，完善稅制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我國(guó)從2012年1月1日在上海開始試點(diǎn)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作，歷經(jīng)五年多的改革實(shí)踐，又于2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點(diǎn)范圍。房地產(chǎn)行業(yè)投資周期較長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)較為復(fù)雜，“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大又深遠(yuǎn)的影響。本文試著從房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后稅款繳納具體方式的變化出發(fā)，探討“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響及應(yīng)對(duì)之道。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)；涉稅重點(diǎn)；應(yīng)對(duì)

一、增值稅與營(yíng)業(yè)稅比較

營(yíng)改增前：房地產(chǎn)企業(yè)取得銷售收入100萬元，營(yíng)業(yè)稅稅率5%，營(yíng)業(yè)稅100*5%=5萬元。

營(yíng)改增后：房地產(chǎn)企業(yè)同樣取得銷售收入100萬元，增值稅稅率為11%，應(yīng)計(jì)提銷項(xiàng)稅額100/(1+11%)*11%=9.9萬，假設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑安裝費(fèi)等取得的增值稅專用發(fā)票上列示的進(jìn)項(xiàng)稅額為5.3萬，則應(yīng)交增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=9.9-5.3=4.6萬元。

營(yíng)業(yè)稅與增值稅的區(qū)別在于：1、營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，增值稅是價(jià)外稅；2、營(yíng)業(yè)稅取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票上僅列示總額，增值稅取得的發(fā)票上分別列示價(jià)格和稅額；3、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅方法為銷售額乘以相應(yīng)稅率，增值稅分為簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法；4、營(yíng)業(yè)稅屬于損益科目，計(jì)入當(dāng)期損益，是企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)，增值稅不計(jì)入損益科目，不是企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目。5、營(yíng)業(yè)稅不可以抵扣，增值稅購(gòu)買方可以憑增值稅專票抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款。

二、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)算繳納的方式

(一)房地產(chǎn)新老項(xiàng)目的劃分

(二)房地產(chǎn)新老項(xiàng)目計(jì)稅方法的選擇

1.老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，即按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)稅。即：應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+5%)*5%

2.新項(xiàng)目只能選擇一般計(jì)稅方法，稅負(fù)的高低取決于可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。即：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售額*稅率-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。其中銷售額中允許抵扣當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款，但是土地價(jià)款要求取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。

(三)關(guān)于預(yù)售時(shí)預(yù)繳稅款的處理

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。即：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

待房屋竣工驗(yàn)收、交付使用后，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

三、“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生影響

對(duì)普通疾病及時(shí)請(qǐng)獸醫(yī)人員進(jìn)行診治。如發(fā)現(xiàn)疑似傳染病，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)上報(bào)疫情，封鎖疫點(diǎn)，全面消毒，并對(duì)假定健康豬群緊急免疫注射血清或疫(菌)苗，構(gòu)筑免疫安全屏障。對(duì)病死豬采取尸井深埋或焚燒等無害化處理。

稅率變化(由5%營(yíng)業(yè)稅稅率變?yōu)?1%增值稅稅率)，或許導(dǎo)致稅負(fù)上升。雖然增值稅可抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性與復(fù)雜性，實(shí)際操作中很多項(xiàng)目難以抵扣(例如貸款利息支出、向政府繳納的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、無法取得專票的工程施工支出等)，且建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)直接上游企業(yè)，其受“營(yíng)改增”稅制改革影響必然會(huì)波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)企業(yè)。(有調(diào)查顯示，建筑業(yè)由于其在購(gòu)買原材料時(shí)不易取得增值稅專票且人工費(fèi)不能稅前抵扣等，建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)會(huì)有所上升)。

(二)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售制，企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率繳納增值稅，而營(yíng)業(yè)稅是按5%全額征收，兩者稅款繳納時(shí)間上的差異性減少了前期企業(yè)流動(dòng)資金的占用，降低了資金成本。另一方面，營(yíng)改增后一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、材料等先購(gòu)入，多數(shù)時(shí)間進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動(dòng)資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)期資金壓力。

(三)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生影響

營(yíng)改增之后，從稅款的計(jì)算、繳納、增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣、納稅申報(bào)、發(fā)票管理到會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)報(bào)表的披露等財(cái)稅管理方面發(fā)生了翻天覆地的變化，如果不能夠充分把握營(yíng)改增政策，及時(shí)更新財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和技能，會(huì)造成企業(yè)會(huì)計(jì)核算不夠準(zhǔn)確、無法及時(shí)準(zhǔn)確進(jìn)行納稅、不能有效識(shí)別潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等影響。

(四)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售產(chǎn)生影響

營(yíng)改增后企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅均納入抵扣范圍。當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。有利于寫字樓庫(kù)存去化，減輕商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。

(五)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)產(chǎn)生影響

增值稅的繳稅以企業(yè)為征稅主體，多個(gè)項(xiàng)目在同一個(gè)企業(yè)主體中運(yùn)營(yíng)，可以利用不同項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅取得時(shí)間的不同達(dá)到調(diào)節(jié)交稅時(shí)間的目的。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后都實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展，企業(yè)除主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外還可能涉及酒店、制造業(yè)、甚至服務(wù)業(yè)等。由于不同行業(yè)使用稅率存在差別，企業(yè)應(yīng)具體分析自身實(shí)際情況，選擇是否成立獨(dú)立的專業(yè)公司還是在一個(gè)主體下統(tǒng)一核算。

四、面對(duì)“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)之道

(一)完善財(cái)務(wù)管理

充分評(píng)估“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響，盡快調(diào)整完善財(cái)務(wù)核算模式及操作流程，做好會(huì)計(jì)科目和財(cái)務(wù)報(bào)表的調(diào)整工作，重點(diǎn)加強(qiáng)收入、成本、稅費(fèi)管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，準(zhǔn)確記錄核算日常經(jīng)濟(jì)行為，盡快與“營(yíng)改增”最新政策接軌，防止出現(xiàn)漏稅和違規(guī)避稅的情形，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用與開具、審核與認(rèn)證，按時(shí)進(jìn)行增值稅款的申報(bào)與繳納，做好稅控設(shè)備管理，有效控制財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理

營(yíng)改增帶來的變革是巨大而又深遠(yuǎn)的，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳營(yíng)改增政策的有關(guān)規(guī)定，提高全員意識(shí)，特別是采購(gòu)環(huán)節(jié)發(fā)票的取得、工程結(jié)算(決算)的時(shí)機(jī)及速度、發(fā)票在公司內(nèi)部傳遞及跟蹤、抵扣制度等。其次必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，高度重視對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

(三)慎重選擇合作伙伴

完善供應(yīng)商和服務(wù)商的稅務(wù)信息，盡量選擇財(cái)務(wù)核算健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商和服務(wù)商合作，最大限度地增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)。根據(jù)商業(yè)實(shí)質(zhì)的要求和具體業(yè)務(wù)的需要，同等條件下，優(yōu)先考慮具有一般納稅人資格的供應(yīng)商。

對(duì)無法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個(gè)人：首先爭(zhēng)取取得代開增值稅專用發(fā)票(僅能抵扣3%)；其次對(duì)無法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過重新議價(jià)方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。

(四)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場(chǎng)布局

營(yíng)改增后，建安成本取得的專票中的進(jìn)項(xiàng)稅額將成為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的主要部分，對(duì)于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對(duì)于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對(duì)方式，同時(shí)延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。

[1] 財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知[A].財(cái)稅【2016】36號(hào)，2016.

[2] 畢雪超.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015(11).

[3] 孫金莉.淺議房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增” [J].湖北第二師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2015(6).

[4] 袁洲，何倫志. 新常態(tài)下營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].會(huì)計(jì)之友，2016(20).