明珂+侯學(xué)英

[摘 要] 特征價(jià)格模型被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是用于分析住宅特征變量對(duì)住宅價(jià)格的影響。通常選取的特征變量包括住宅的建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征。對(duì)于建筑特征，國(guó)內(nèi)的學(xué)者選取的變量相對(duì)于國(guó)外要少很多。對(duì)于區(qū)位特征，國(guó)內(nèi)外學(xué)者普遍認(rèn)為其對(duì)住宅價(jià)值有較強(qiáng)影響。對(duì)于住宅的鄰里特征，國(guó)外的研究主要包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量、公共服務(wù)設(shè)施以及外在性影響三個(gè)類型，國(guó)內(nèi)學(xué)者主要從后兩項(xiàng)著手。在運(yùn)用房地產(chǎn)特征價(jià)格模型研究房地產(chǎn)價(jià)值方面，國(guó)內(nèi)外研究已從建筑特征為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詤^(qū)位和鄰里特征的研究為主?，F(xiàn)有研究在住宅特征變量的選擇上還存在主觀性較強(qiáng)與代表性不足的問(wèn)題，未來(lái)應(yīng)在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上增加研究的廣度和深度。

[關(guān)鍵詞] 特征價(jià)格模型；鄰里特征；建筑特征；區(qū)位特征

[中圖分類號(hào)] F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2017）12-0101-04

Abstract： The characteristic price model is widely used in the real estate field， especially in analyzing the influence of residential feature variables on housing prices. The usually selected feature variables include the architectural features， the location features and the neighborhood characteristics of the housing. Domestic scholars select a lot less architectural features than scholars in foreign countries. As for the location characteristics， scholars at home and abroad generally believe that it has a strong impact on the housing value. For residential neighborhood characteristics， foreign studies mainly include three types： socio-economic variables， public service facilities and external influences； domestic scholars mainly start from the latter two aspects. In the studies of real estate value by using real estate characteristic price model， domestic and foreign researchers have shifted from architectural characteristics to location based and neighborhood based research. There are still some problems in the selection of housing characteristic variables， such as subjectivity and lack of representativeness.

Key words： characteristic price model， neighborhood characteristics， architectural features， location features

一、引言

近年來(lái)，住宅價(jià)格的快速增長(zhǎng)使居民的切身利益受到影響，房?jī)r(jià)已成為民眾關(guān)心的熱點(diǎn)話題，因此，研究住宅特征對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的影響就顯得十分重要?；贚ancaster消費(fèi)者理論和Rosen的市場(chǎng)供需均衡模型，將特征價(jià)格引入房地產(chǎn)價(jià)值的研究中，把影響住宅價(jià)格的特征分為建筑、區(qū)位和鄰里三大類，通過(guò)構(gòu)建特征價(jià)格方程，將住宅特征作為自變量，住宅價(jià)格作為因變量，分析住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響。在此研究背景下，從住宅的建筑、區(qū)位和鄰里特征入手，對(duì)基于特征價(jià)格方程的住宅特征對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值影響的相關(guān)研究和應(yīng)用進(jìn)行梳理和總結(jié)，在這一過(guò)程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有研究中存在的不足，并在此基礎(chǔ)上對(duì)未來(lái)的研究提出展望。

二、特征價(jià)格模型的起源發(fā)展與理論基礎(chǔ)

特征價(jià)格，即利用一系列可觀測(cè)的屬性（即特征）來(lái)代表產(chǎn)品的品質(zhì)，利用這些特征構(gòu)建特征價(jià)格方程，定量研究不同特征對(duì)價(jià)格的影響。早期的特征價(jià)格方法被應(yīng)用于蔬菜、汽車等分析中[1-4]。直到1967年，Ridker運(yùn)用特征價(jià)格模型分析了環(huán)境質(zhì)量對(duì)住宅價(jià)格的影響，特征價(jià)格方程才開始在房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)用[5]。Lancaster消費(fèi)者理論和Rosen的市場(chǎng)供需均衡模型對(duì)特征價(jià)格模型進(jìn)行了擴(kuò)展和完善，使得特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)用中具有較為完善的理論基礎(chǔ)。

Lancaster提出的消費(fèi)者理論奠定了特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)。他提出住宅具有異質(zhì)性，且自身包含一系列特征，這些特征會(huì)對(duì)消費(fèi)者效用產(chǎn)生影響。消費(fèi)者購(gòu)買住宅，實(shí)際上是基于住宅所具有的特征，并將這些住宅特征轉(zhuǎn)化為效用，而消費(fèi)者從中獲取效用的多少來(lái)自住宅特征的效果和數(shù)量。這樣的市場(chǎng)難以用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模型來(lái)分析，而應(yīng)該采用一系列特征價(jià)格來(lái)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)[6]。不同的住宅特征對(duì)應(yīng)不同的特征價(jià)格，且此價(jià)格是通過(guò)分析消費(fèi)者對(duì)所增加住宅特征的邊際支付意愿得到的，由此便形成了產(chǎn)品的特征價(jià)格結(jié)構(gòu)[1，7]。

Rosen在Lancaster的消費(fèi)者理論基礎(chǔ)上，提出了基于產(chǎn)品特征的市場(chǎng)供需均衡模型[8]。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，特征價(jià)格函數(shù)是由消費(fèi)者和開發(fā)商共同決定的市場(chǎng)出清函數(shù)。根據(jù)住宅商品的市場(chǎng)價(jià)格，把住宅價(jià)格分解為不同住宅特征的特征價(jià)格，其中，住宅的特征價(jià)格是指對(duì)住宅特征的消費(fèi)而得到的效用或者滿足，然后建立特征價(jià)格模型將住宅商品的建筑、區(qū)位和鄰里特征的特征價(jià)格求出，分析各屬性特征對(duì)住宅價(jià)格的影響。由于住宅商品中所包含的建筑、區(qū)位和鄰里特征共同影響住宅價(jià)格，因此，特征價(jià)格模型的一般形式表示為：endprint

P=f（S，L，N） （1）

其中，P是住宅價(jià)格，S是住宅的建筑特征，L是住宅的區(qū)位特征，N是住宅的鄰里特征。用各屬性特征對(duì)住宅價(jià)格求偏導(dǎo)數(shù)，從而得到住宅各屬性特征的特征價(jià)格。然后根據(jù)各個(gè)特征屬性的特征價(jià)格分析這些住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響。

三、特征價(jià)格模型在住宅特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響方面的研究綜述

由于住宅存在異質(zhì)性和不可移動(dòng)性，使得每套住宅具有各自獨(dú)特的特征。特征價(jià)格模型將住宅價(jià)格分解為不同住宅特征的特征價(jià)格，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)估計(jì)出住宅特征的隱含價(jià)格，進(jìn)而分析各屬性特征對(duì)住宅價(jià)格的影響。根據(jù)上文特征價(jià)格構(gòu)建公式所示，住宅的特征因素主要分為建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征三大類。具體來(lái)看，第一，住宅的建筑特征，是指住宅自身所具有的特征，通常包括住宅的建筑面積、樓齡、樓層、朝向等；第二，住宅的區(qū)位特征，該特征表現(xiàn)了住宅的空間固定性，即不可移動(dòng)性，其結(jié)果是住房市場(chǎng)的地區(qū)性市場(chǎng)屬性，具體表現(xiàn)在到重要地點(diǎn)的距離，如中央商務(wù)區(qū)（CBD），以及交通易達(dá)性方面；第三，住宅的鄰里特征，具體表現(xiàn)為周邊學(xué)校質(zhì)量、醫(yī)療水平和環(huán)境質(zhì)量等方面。

（一）建筑特征

住宅價(jià)格通常跟住宅的建筑特征相關(guān)，眾多研究揭示了建筑面積、樓層、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的建筑特征跟住宅價(jià)格之間的關(guān)系，研究結(jié)果普遍認(rèn)為，通常情況下建筑特征和住宅價(jià)格之間存在較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，但由于文化差異的存在，國(guó)內(nèi)外學(xué)者在建筑特征變量的選取方面存在一些差異。

國(guó)外在建筑特征變量的選取上通常會(huì)選取建筑面積、宗地大小、房齡、有無(wú)地下室、院子、空調(diào)，以及房間數(shù)目、浴室數(shù)目等變量。從建筑年齡變量來(lái)看，大部分研究認(rèn)為建筑年齡跟住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)，如Kain等人從住宅質(zhì)量?jī)r(jià)值的評(píng)估研究中得出，新建住宅比相似舊住宅的均價(jià)要高[9]。但也有研究認(rèn)為，建筑年份賦予房屋的歷史意義使得一些建筑的年齡與住宅價(jià)格呈正相關(guān)。除此之外，還有研究提出宗地大小、車庫(kù)等建筑特征也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生一定程度的影響[9-10]。

國(guó)內(nèi)學(xué)者在建筑特征變量的選取上沒(méi)有國(guó)外學(xué)者那么全面，相比而言，選取的變量在數(shù)量上要少很多。國(guó)內(nèi)學(xué)者研究選取的建筑特征變量主要包括建筑面積、房齡、樓層、朝向、建筑結(jié)構(gòu)、裝修程度等。從建筑面積變量來(lái)看，大部分研究認(rèn)為建筑面積的大小對(duì)住宅價(jià)格起決定作用，如吳宇哲基于Kriging技術(shù)的城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的研究認(rèn)為建筑面積的大小是住宅總價(jià)的決定因素[11-12]。此外，還有研究認(rèn)為樓層、房齡、裝修程度等建筑特征也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生一定程度的影響，如鄭永峰在對(duì)杭州市不同城區(qū)住宅價(jià)格空間差異的研究中證實(shí)了住宅價(jià)格受到樓層、房齡、裝修程度的影響[13]。

（二）區(qū)位特征

國(guó)內(nèi)外學(xué)者普遍認(rèn)為住宅的區(qū)位對(duì)自身價(jià)值會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)影響，住宅的區(qū)位特征則通過(guò)交通的可達(dá)性和易達(dá)性進(jìn)行量化。其中，交通的可達(dá)性通過(guò)測(cè)量某地塊到城市中心的距離進(jìn)行量化；易達(dá)性則是通過(guò)測(cè)量住宅到最近的公交站點(diǎn)、地鐵的距離來(lái)實(shí)現(xiàn)。

從交通的可達(dá)性來(lái)看，國(guó)外的大部分研究結(jié)果認(rèn)為某地塊到CBD的距離和住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)。如Alnoso通過(guò)投標(biāo)租金曲線對(duì)企業(yè)和城市居民的居住地選擇行為進(jìn)行的研究表明，離市中心距離越近，通勤費(fèi)用就越低，家庭所愿意支付的住宅價(jià)格就越高，因此距離和住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)[14]。但也有研究認(rèn)為，住宅到商業(yè)中心的距離越近，需要面對(duì)的噪聲污染、空氣污染和市區(qū)內(nèi)擁堵的交通所帶來(lái)的困擾就越大，因此，住宅價(jià)格和到商業(yè)中心的距離并非是簡(jiǎn)單的單調(diào)關(guān)系[15]。除此之外，還有研究認(rèn)為，住宅到商業(yè)中心的距離和住宅價(jià)格之間呈現(xiàn)出先升高再降低的趨勢(shì)[16]。國(guó)內(nèi)的研究結(jié)果普遍認(rèn)為住宅到CBD的距離對(duì)住宅價(jià)格具有顯著的正影響[17-18]。如郭文剛等人采用線性函數(shù)的特征價(jià)格模型，選取十八個(gè)特征變量，研究了杭州市的商品住宅市場(chǎng)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在18個(gè)特征變量中，對(duì)住宅價(jià)格影響比較顯著的變量有14個(gè)，同時(shí)貢獻(xiàn)度不同，其中，住宅到CBD的距離在貢獻(xiàn)度上排名第四[17]。

從交通易達(dá)性來(lái)看，國(guó)內(nèi)外學(xué)者通常是以軌道交通來(lái)衡量。國(guó)外學(xué)者多選取發(fā)達(dá)國(guó)家的繁華城市作為研究地點(diǎn)，結(jié)果表明，軌道交通對(duì)城市住宅價(jià)值存在正的影響[19-20]；但也有研究認(rèn)為，軌道交通對(duì)城市住宅價(jià)值的影響為負(fù)[21]。國(guó)內(nèi)大部分研究表明軌道交通對(duì)周邊房?jī)r(jià)提升有積極作用，且軌道交通對(duì)郊區(qū)住宅價(jià)格的影響顯著于主城區(qū)[22-26]，并且，軌道交通對(duì)城郊之間房?jī)r(jià)的影響呈現(xiàn)出長(zhǎng)期和短期的差異，在長(zhǎng)期呈現(xiàn)扁平化效應(yīng)，在短期則會(huì)引起沿線房?jī)r(jià)梯度擴(kuò)大加劇[23]。

（三）鄰里特征

住宅的鄰里特征主要包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量、公共服務(wù)設(shè)施以及外在性影響三類[27]。國(guó)外對(duì)住宅鄰里特征的研究就是從這三種類型出發(fā)。對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)變量，相關(guān)研究普遍認(rèn)為種族構(gòu)成和社會(huì)階層對(duì)住宅價(jià)值的影響是顯著的，研究地點(diǎn)主要集中在美國(guó)[28-29]。對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施變量，主要是針對(duì)學(xué)校和醫(yī)院這兩個(gè)公共服務(wù)機(jī)構(gòu)來(lái)研究其對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)值的影響。首先，對(duì)于學(xué)校來(lái)說(shuō)，通常選取學(xué)校質(zhì)量這一變量來(lái)衡量，研究結(jié)果普遍認(rèn)為學(xué)校質(zhì)量對(duì)周邊住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生正的影響[30-31]。其次，對(duì)于醫(yī)院來(lái)說(shuō)，國(guó)外的相關(guān)研究很少，現(xiàn)有的研究認(rèn)為醫(yī)院對(duì)周邊住宅價(jià)值產(chǎn)生顯著的負(fù)面影響[32]。對(duì)于外部性變量來(lái)說(shuō)，研究主要集中于環(huán)境質(zhì)量，具體內(nèi)容包括小區(qū)服務(wù)設(shè)施、自然環(huán)境和噪聲污染。研究結(jié)果普遍認(rèn)為，小區(qū)服務(wù)設(shè)施和自然環(huán)境對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生正面的影響[33]，而噪聲污染和住宅價(jià)格之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系[34]。

國(guó)內(nèi)有關(guān)鄰里特征變量的研究主要從公共服務(wù)設(shè)施和外在性影響兩個(gè)方面入手。對(duì)于公共服務(wù)設(shè)施變量，國(guó)內(nèi)研究主要針對(duì)學(xué)校這一公共服務(wù)設(shè)施來(lái)研究其對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響，主要選取學(xué)校質(zhì)量和數(shù)量?jī)蓚€(gè)變量。在學(xué)校質(zhì)量方面，國(guó)內(nèi)研究普遍認(rèn)為，學(xué)校質(zhì)量和周邊住宅價(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系[35-36]，如溫海珍驗(yàn)證了杭州市區(qū)內(nèi)各類教育配套對(duì)住宅價(jià)格的影響，研究發(fā)現(xiàn)，小學(xué)和初中質(zhì)量每上升1個(gè)等級(jí)，其學(xué)區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)格將上升2.3%或者2.6%[35]。在學(xué)校數(shù)量方面，研究普遍認(rèn)為，一定范圍內(nèi)的學(xué)校數(shù)量和住宅價(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系[36-38]，如王旭育在對(duì)上海主城區(qū)的幼兒園和中小學(xué)周邊住宅價(jià)格的相關(guān)研究中發(fā)現(xiàn)，住宅0.5km距離內(nèi)的幼兒園和中小學(xué)數(shù)量每增加一所，住宅價(jià)格將上升2.7%[37]。對(duì)于醫(yī)院及醫(yī)療設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，國(guó)內(nèi)研究很少?，F(xiàn)存研究主要選取醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)院到住宅距離兩個(gè)變量來(lái)研究醫(yī)院對(duì)周邊住宅價(jià)值的影響，研究結(jié)果認(rèn)為醫(yī)院對(duì)周邊住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響[39]。對(duì)于外在性影響變量，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有研究主要是從景觀的可達(dá)性和可視性兩個(gè)維度來(lái)展開，研究對(duì)象主要是公園、綠地、濕地、湖景等景觀[40-42]。對(duì)景觀的可達(dá)性，主要采用到景觀的距離來(lái)衡量，多數(shù)研究認(rèn)為到城市景觀的距離同住宅價(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系[40]。從景觀的可視性來(lái)看，主要從一定范圍內(nèi)是否擁有景觀來(lái)衡量，研究大多表明城市景觀的可視性對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響[40，43]。endprint

四、研究趨勢(shì)和研究展望

以上內(nèi)容從住宅的建筑、區(qū)位和鄰里特征三個(gè)方面對(duì)特征價(jià)格方程在房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)用進(jìn)行了梳理和總結(jié)。研究發(fā)現(xiàn)特征價(jià)格方程對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格影響研究具有較強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。同時(shí)，通過(guò)梳理和總結(jié)，分析其未來(lái)研究趨勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上提出了研究展望。

（一）特征價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的未來(lái)研究趨勢(shì)

從國(guó)內(nèi)外目前已有的研究成果可以看出，運(yùn)用房地產(chǎn)特征價(jià)格模型，對(duì)住宅的建筑、區(qū)位、鄰里特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的相關(guān)研究，在變量的選取上，已從起初的以建筑特征研究為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詤^(qū)位和鄰里特征的研究為主。這種轉(zhuǎn)變可能來(lái)自于兩方面原因：第一，建筑特征的趨同。由于技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)使得不同住宅建筑特征的差異在減小，因而建筑特征對(duì)住宅價(jià)格的影響在減小。第二，消費(fèi)者需求的變化。由于人們生活水平的提高，對(duì)住宅的需求逐漸從對(duì)住宅建筑特征的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)住宅區(qū)位特征和鄰里特征的需求，具體表現(xiàn)為購(gòu)買住宅時(shí)從注重住宅的面積、朝向、結(jié)構(gòu)等特征，轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅刈≌苓吪涮自O(shè)施、小區(qū)綠化率等特征。

（二）特征價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響的研究展望

1.現(xiàn)狀指標(biāo)選取問(wèn)題

通過(guò)對(duì)現(xiàn)有研究的分析發(fā)現(xiàn)，在住宅特征變量的選擇上可能存在以下問(wèn)題：第一，選取的變量主觀性較強(qiáng)。由于研究者持有的觀點(diǎn)無(wú)法事前驗(yàn)證，因此會(huì)使得住宅特征變量的選取主觀性較強(qiáng)。這種主觀性表現(xiàn)在數(shù)據(jù)中，使得所收集變量的不確定性增加。第二，選取的變量代表性不足。在目前的研究中，住宅特征變量選取主要采用文獻(xiàn)和專家訪談的方法，由于在實(shí)際收集數(shù)據(jù)時(shí)以便利性為依據(jù)，造成部分特征變量數(shù)據(jù)的缺失，使得選取的特征變量代表性不足，從而影響模型的精確性和應(yīng)用效果。

2.未來(lái)指標(biāo)的選取

對(duì)于未來(lái)住宅特征指標(biāo)的選擇，應(yīng)在現(xiàn)有研究的基礎(chǔ)上增加研究的廣度和深度。首先，增加研究的廣度，將宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入研究范圍內(nèi)。在住宅特征指標(biāo)的選擇上，國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的研究主要集中于微觀因素對(duì)住宅價(jià)格的影響，而對(duì)宏觀影響因素的分析很少，因此，在宏觀因素指標(biāo)的選取上可以有所創(chuàng)新。其次，增加研究的深度，挖掘潛在的微觀特征變量?，F(xiàn)有研究選取的微觀特征變量固定在建筑、區(qū)位和鄰里三大類，盡管各類特征變量的選擇已經(jīng)比較全面，但仍值得進(jìn)一步深入挖掘。

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