嚴(yán)崢

摘 要：本文從寫字樓項(xiàng)目的功能屬性出發(fā)，簡要分析了其經(jīng)營模式及融資需求，進(jìn)而從項(xiàng)目特點(diǎn)和影響還款能力的主要因素角度說明了寫字樓項(xiàng)目的運(yùn)營收入是貸款的第一還款來源。同時(shí)，根據(jù)寫字樓項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)，梳理了貸款業(yè)務(wù)實(shí)際操作中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)因素，并最終對商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展提出了建議。

關(guān)鍵詞：寫字樓 項(xiàng)目評估 還款能力 風(fēng)險(xiǎn)

1、引言

“寫字樓”一詞是由境外傳入的，我國通常稱為“辦公樓”，主要作為所有權(quán)人的辦公之用，或由辦公室組成的大樓。本文從寫字樓的經(jīng)營歷程角度進(jìn)行理解，將其定義為：基于地域性經(jīng)濟(jì)的商業(yè)思維的產(chǎn)物，提供專業(yè)的辦公場所及配套服務(wù)，以租金及服務(wù)費(fèi)做為收入的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級，第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來越明顯。于是，受要素價(jià)格影響較小的第三產(chǎn)業(yè)向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，引發(fā)了寫字樓項(xiàng)目建設(shè)需求，由于項(xiàng)目總投資較大，產(chǎn)權(quán)人或建設(shè)者普遍選擇向銀行申請貸款來籌集資金。

2、寫字樓項(xiàng)目特點(diǎn)

一般來說，寫字樓項(xiàng)目具有如下的顯著特點(diǎn)。

（1）建于城市中心的繁華地段。由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁，所以各類機(jī)構(gòu)均傾向于在中心地帶建造或租用寫字樓以便集中辦公。這一特點(diǎn)決定了寫字樓項(xiàng)目土地成本較高。

（2）建筑技術(shù)和設(shè)備現(xiàn)代化程度高。為了吸引有實(shí)力的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫字樓一般所用的建筑材料都較為高檔先進(jìn)，外部裝飾大都會(huì)有獨(dú)特的格局、色彩，內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)、高速電梯、保安消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。這一特點(diǎn)決定了寫字樓項(xiàng)目配套成本較高。

（3）業(yè)態(tài)齊全，自成體系?，F(xiàn)代寫字樓一般都擁有配套設(shè)備層、停車場，以及商場、休閑、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活的輔助設(shè)施，進(jìn)而為入駐客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。這一特點(diǎn)決定了寫字樓項(xiàng)目需具備較為合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃。

（4）使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。一般來說，寫字樓物業(yè)使用時(shí)間比較集中，多數(shù)在早8點(diǎn)以后、下午7點(diǎn)以前。上班時(shí)間整個(gè)物業(yè)人來人往、川流不息，下班后人去樓空、冷清異常。這一特點(diǎn)決定了寫字樓項(xiàng)目需具備專業(yè)話的運(yùn)營管理水平。

（5）服務(wù)招商要求高，時(shí)效性強(qiáng)。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求較高；另外，由于寫字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租（售）率是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失，所以其經(jīng)營管理的實(shí)效性極強(qiáng)。

綜上，寫字樓項(xiàng)目具有投資大、周期長、技術(shù)含量高、不確定因素多的特點(diǎn)。

3、還款能力分析

寫字樓項(xiàng)目運(yùn)營收入是貸款的第一還款來源。入駐企業(yè)的類型及規(guī)模是項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)鍵要素及制約因素，而寫字樓所在區(qū)域的要素稟賦及相關(guān)政策，決定了可入駐企業(yè)的屬性。與此同時(shí)，寫字樓功能定位也直接決定了入駐企業(yè)的類型，因此，本文認(rèn)為寫字樓經(jīng)濟(jì)效益的順利產(chǎn)生應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、寫字樓功能定位、入駐企業(yè)屬性三者不斷進(jìn)行匹配的結(jié)果。區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策決定入駐企業(yè)屬性，入駐企業(yè)屬性決定寫字樓功能定位，從而完成招商工作，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。反之，如拋開區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和入駐企業(yè)類型，盲目建造甲級甚至頂級、5A甚至超5A寫字樓，致使招商工作很難順利開展，最終難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流。

寫字樓項(xiàng)目運(yùn)營情況直接影響了寫字樓現(xiàn)金流，從而成為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要關(guān)注點(diǎn)，按照誘因不同，影響寫字樓項(xiàng)目運(yùn)營效果的因素大致可做如下歸納。

3.1 外部因素

對于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物而言，寫字樓隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和城市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展表現(xiàn)出了不同的形式和階段。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，寫字樓供求處于非市場化時(shí)期，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)比例的提升，寫字樓市場將分別經(jīng)過市場化的啟動(dòng)期、發(fā)展期以及成熟期。因此，這里所說的外部因素，主要是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

3.2 區(qū)位因素

區(qū)位因素主要指其所處商圈的成熟度，“寫字樓商圈”與“商務(wù)區(qū)”為一個(gè)概念。一個(gè)寫字樓商圈的主要特征，首先應(yīng)是地理上的集聚性，然而這個(gè)集聚性除了要求地理位置相鄰以外，還應(yīng)要求其他配套設(shè)施屬性，如商務(wù)交流的方便性；其次是商務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量和密度足夠大；第三是區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源對區(qū)域內(nèi)商務(wù)主體的商務(wù)活動(dòng)具有內(nèi)斂性，即該商務(wù)資源的彼此靠近能有效節(jié)省相關(guān)商務(wù)活動(dòng)的交易費(fèi)用或有效提高它們的交易效率；第四是要有完整的產(chǎn)業(yè)鏈條支撐，如餐飲、住宿等，北京的國貿(mào)區(qū)域、金融街區(qū)域都是比較成熟的寫字樓商圈。

3.3 個(gè)體因素

寫字樓項(xiàng)目自身經(jīng)營情況、抗風(fēng)險(xiǎn)能力主要取決定于運(yùn)營者的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，其中包括設(shè)計(jì)建造執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、效率，后期招商、運(yùn)營與管理能力等多個(gè)方面。

4、關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

寫字樓項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、回收周期長，開發(fā)資金需求量大，現(xiàn)金流預(yù)測難度大，資本運(yùn)作平衡困難的特點(diǎn)。在實(shí)際操作中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注貸款持續(xù)條件的執(zhí)行情況，如項(xiàng)目合規(guī)性要件的變化情況、是否嚴(yán)格按照資本金到位進(jìn)度及工程形象進(jìn)度放款、及時(shí)追加在建工程抵押、押品財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是否在有效期內(nèi)等，并重點(diǎn)關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

4.1 資金管理風(fēng)險(xiǎn)

部分寫字樓的運(yùn)營者盲目擴(kuò)張，爭地王、擴(kuò)儲(chǔ)備，占用了大量的資金，同時(shí)開發(fā)建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，企業(yè)和下屬公司之間資金拆借頻繁，長期互相占用資金，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)項(xiàng)目無法如期完工。對于跨業(yè)經(jīng)營的業(yè)主而言，在經(jīng)濟(jì)下行周期，受關(guān)聯(lián)企業(yè)從事大宗商品貿(mào)易、產(chǎn)能過剩行業(yè)等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)，導(dǎo)致集團(tuán)資金鏈整體緊張，或項(xiàng)目運(yùn)營資金出現(xiàn)缺口。

在實(shí)際操作中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目收入封閉管理的執(zhí)行情況，如銷售、出租收入是否在貸款行結(jié)算、支出用途是否合理、資金有無挪用的情況、是否獲得抵押物內(nèi)租戶的相關(guān)承諾等。

4.2 規(guī)劃變更、配套設(shè)施滯后風(fēng)險(xiǎn)

寫字樓項(xiàng)目的成功與否和區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的成熟度高度相關(guān)，每個(gè)城市對寫字樓項(xiàng)目的需求規(guī)模是相對匹配的。目前國內(nèi)各大城市特別是中西部省會(huì)城市甚至地級市，大規(guī)模建設(shè)寫字樓和商務(wù)中心，與北京、上海等國際化程度高的城市不同，當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，若未來不能取得持續(xù)快速增長，必將出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。另外，交通環(huán)境的變化是影響寫字樓項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)的重要因素，制約著寫字樓項(xiàng)目的招商、持續(xù)經(jīng)營和升值潛力。如果寫字樓項(xiàng)目周邊配套的交通設(shè)施和交通運(yùn)輸能力比較欠缺，則勢必會(huì)影響消費(fèi)者到達(dá)的便利程度，較難擴(kuò)大商圈范圍、提高人流量，使經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的潛力受到限制。

4.3 運(yùn)營管理能力風(fēng)險(xiǎn)

寫字樓項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)非常復(fù)雜過程，比住宅多了招商、運(yùn)營環(huán)節(jié)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方的參與，因此，整體產(chǎn)業(yè)鏈條需要具備專業(yè)能力的團(tuán)隊(duì)整合，這對寫字樓項(xiàng)目的運(yùn)營結(jié)果至關(guān)重要。

是否具有長期經(jīng)營管理寫字樓經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，成為寫字樓項(xiàng)目的核心競爭力。一旦寫字樓項(xiàng)目缺乏具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和整體控制能力的專業(yè)人才，很難把握其商用定位、業(yè)態(tài)分布、未來入住經(jīng)營商戶的檔次和品位進(jìn)而對整個(gè)項(xiàng)目的影響，所以往往導(dǎo)致后續(xù)經(jīng)營難以為繼的結(jié)果。

在實(shí)際操作中，可重點(diǎn)評估招商及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以及團(tuán)隊(duì)主要成員的職業(yè)經(jīng)歷和過往業(yè)績等。

4.4 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策風(fēng)險(xiǎn)

國家和地方政府有關(guān)寫字樓及招商引資的政策、法律、法規(guī)的變化可能給寫字樓項(xiàng)目帶來較大影響。由于受到多種政策因素的影響和制約，如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、稅收政策、土地、房地產(chǎn)市場管理等，任何不利因素都將對項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)和收益產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

在實(shí)際操作中，可重點(diǎn)搜集所在區(qū)域的稅收優(yōu)惠政策、補(bǔ)貼政策、招商引資獎(jiǎng)勵(lì)政策及具體執(zhí)行情況等。

4.5 供給過剩風(fēng)險(xiǎn)

寫字樓項(xiàng)目與住宅最大的差別是不存在“剛需”，且區(qū)位等因素導(dǎo)致項(xiàng)目個(gè)體差異較大。目前除了城市核心區(qū)域的地標(biāo)性寫字樓，非核心區(qū)域的寫字樓銷售、出租去化速度相對較慢。部分區(qū)域供過于求的市場現(xiàn)狀仍在不斷惡化，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)突出。

在實(shí)際操作中，可著重評估統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目所在園區(qū)或方圓3公里內(nèi)的寫字樓庫存情況及收入水平。

5、總結(jié)

當(dāng)前，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，寫字樓項(xiàng)目供給量急劇提升，尚處于建設(shè)期的潛在供應(yīng)量過大。尤其是除“北上廣深”市區(qū)外的寫字樓市場，存在“大存量”、“高空置率”的問題，且項(xiàng)目所在地市場機(jī)制、政策尚存諸多不完善之處。因此商業(yè)銀行在寫字樓項(xiàng)目營銷、決策過程中應(yīng)秉持審慎原則，逐一梳理關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

本文旨在為商業(yè)銀行如何開展寫字樓項(xiàng)目貸款客戶授信管理，提高項(xiàng)目評估水平以及貸后監(jiān)測管理能力奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也希望通過對關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的梳理加深對市場和客戶的了解，提升一線業(yè)務(wù)人員篩選客戶、篩選項(xiàng)目的能力，并借此機(jī)會(huì)獲取未來樓宇內(nèi)入駐企業(yè)的營銷機(jī)會(huì)，提升整個(gè)樓宇項(xiàng)目對商業(yè)銀行的綜合貢獻(xiàn)度。

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