■ 特約記者 賈廣葆

記者觀察大連老舊房屋如何保護管理

■ 特約記者 賈廣葆

一、大連老舊房屋的特點與類型

1．老舊房屋的主要特點

一是建筑年代跨度較大，既有建于上世紀的俄式、日式老式建筑，也有建于上世紀三、四十年代的中式建筑，還有建于上世紀后期以及本世紀初期的公有住房。

二是建筑種類多樣，有住房、辦公樓、廠房、飯店、教堂、商店、倉庫等。

三是公有房屋居多，由于歷史原因，上世紀九十年代前，房屋基本上是國家建造的直管公房、單位建造的自管公房，實行的是福利化的住房供應體系，而現(xiàn)存的老舊房屋公有房屋占絕大多數(shù)。

2．老舊房屋的主要類型

大連是一個美麗的沿海國際化城市，也是我國歷史文化名城之一。由于建城年代較久，口岸開埠較早，城市開放度較高，形成了大量歐式、俄式、日式、韓式以及中式等風格各異、中西合璧、各具特色的老舊房屋。這些建筑既有普遍性的特點、類型和存在的問題，也有其獨特的地緣性、多樣性特點，保護管理中也存在一些獨有的問題。

一是具有典型的、體現(xiàn)歷史年代特點的歐式、俄式、日式、中式風格和風貌的近、現(xiàn)代老、舊單體、連體、連片的老舊房屋。

二是具有得天獨厚的優(yōu)秀傳統(tǒng)文化資源和尚未參加房改出售產(chǎn)權(quán)的直管公房、自管公房和私人產(chǎn)權(quán)房，獨立、單體、連片的老舊房屋。

三是由于破損嚴重、部分殘損，早期按原有老房子的結(jié)構(gòu)、外貌、高度和寬度進行了一般性翻建、修復和改造的老舊公房。

二、保護管理現(xiàn)存主要問題

1．老舊公有房屋保護管理存在諸多問題

一是老舊公房私自隨意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、交換，有的換了多個住房，不僅嚴重影響公房的日常管理養(yǎng)護，而且導致擾民、環(huán)境污染、群租、治安、消防、衛(wèi)生、鄰里糾紛等諸多問題發(fā)生。

二是老舊公有住房房租低廉，開展商業(yè)經(jīng)營活動或出租，有較大的利潤空間，有的出租收入比公房租金高出幾十倍甚至近百倍，導致大量老、舊公房改變用途、改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)和外部風貌，深挖地下空間、加大加寬加高房屋，砸毀房屋承重墻、隔離墻，加蓋建章建筑，以增加房屋經(jīng)營使用面積，不僅導致國有、單位公房資產(chǎn)嚴重流失，而且嚴重損毀、破壞老舊房屋。

三是由于老舊房屋建筑年代久遠，水、電、氣、暖氣以及上、下水等住房必備的日常生活的設施較差，有的老房子不獨立成套，廚房、衛(wèi)生間、進出走廊、大門幾家共用，造成房屋住房隨意侵占多占公用部位，擅自改建搭建，有的借口配套設施不全，管道堵、泡、滴、漏，而拒付房租，致使老舊房屋管理維修養(yǎng)護困難重重。

2．老舊房屋缺乏日常保護管理機制，破壞情況比較嚴重

一是日常的老舊房屋保護管理機制還未完全形成，絕大部分的老舊房屋幾十年未曾進行過大修、中修，目前處于最低的修繕和養(yǎng)護水平，破損情況比較嚴重。

二是由于部分老舊房屋實用功能的改變，特別是公有房屋不宜參加房改的沿街、沿馬路底層、不成套房屋，普遍改變居住功能，擅自出租成為經(jīng)營性用房，導致這些老舊房屋過度改造、裝修，任意占用公用部位、通道等，房屋使用嚴重不當，損壞現(xiàn)象嚴重。

三是老舊房屋保護管理資金嚴重缺乏。目前，大連市老舊房屋同其他房屋一樣，一般靠政策性租金維持最低水平的保養(yǎng)維修，有的公有房屋住房出租經(jīng)營時常拖欠租金，有的則將住房出租他人經(jīng)營，按居住的政策性租金繳納，致使老舊房屋保護維修資金來源單一，保護維修資金嚴重不足。

四是老舊房屋保護法律支撐不夠。部分優(yōu)秀老舊房屋的保護利用改造，需對居民和單位進行動遷置換，由于房屋是不拆除的，一般不適合采用舊區(qū)改造方式，目前還缺乏統(tǒng)一的拆遷、置換、調(diào)劑等安置辦法的政策標準，如果完全采用協(xié)議置換辦法實施，動遷置換難度大、成本高，而且難以控制置換、調(diào)劑時間。

五是雜亂無章地搭建、蓋小房，使老舊房屋周邊區(qū)域環(huán)境和景觀受到很大破壞。由于老舊房屋大多伴隨違章搭建等建筑，不但侵占空間，影響老舊房屋街區(qū)內(nèi)的綠化、交通和人流出進等，而且破壞了老舊房屋的內(nèi)、外環(huán)境。

三、大連老舊房屋的處置方式

大連老舊房屋產(chǎn)權(quán)多樣、類型多種，既有國家所有的直管公房，也有單位所有的自管公房；既有房改售出的老、舊房屋，也有尚未出售的老、舊公房；既有規(guī)定不宜出售的底層、不成套公房，也有私人產(chǎn)權(quán)的老、舊房屋。針對這些老舊房屋的實際狀況，應采取不同的處置方式。

1．已售出的老舊房屋的處置方式

對此類老舊房屋老、舊房屋應本著“以人為本，服務大局、尊重歷史、保護傳統(tǒng)”的原則，充分尊重售后公房安置對象的意愿，實現(xiàn)貨幣化和實物產(chǎn)權(quán)置換兩種方式。

第一種：以貨幣化置換的，應合理評估房屋價格，確定房屋產(chǎn)權(quán)置換費用，在扣除一定比例的土地收益金后，一次性支付給老舊房屋安置對象。

第二種：以房屋實物置換的，按房屋產(chǎn)權(quán)置換的形式，在扣除一定比例的土地收益金后，同類區(qū)域的，可參照原住房面積、戶型、樓層、朝向等予以房屋實物置換；不同區(qū)域的，可參照不同的土地類別，并參照原住房的各項系數(shù)，給予面積等補差。

2．尚未出售的老舊房屋的處置方式

目前，大連市城區(qū)仍有相當部分的公有房屋尚未售出。

第一種：其他區(qū)域沒有住房的，目前仍然居住在老、舊公有住房使用權(quán)的承租人，居住合規(guī)，按時繳納住房租金的，可采取相應的公有住房使用權(quán)置換的方式，由政府提供政策性租賃住房或公租房予以置換安置；對不同區(qū)域的住房使用權(quán)承租權(quán)置換，可給予一定的優(yōu)惠補償。

第二種：對其他區(qū)域有住房的，目前仍居住在老舊公有住房使用權(quán)的承租人或沒有居住的，按規(guī)定按時繳納住房租金的，可采取一次性貨幣化置換方式。

3．擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、交換的公有老舊房屋的處置

老舊房屋使用權(quán)承租人，擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、交換公有住房承租權(quán)，且沒有正常繳納房屋租金或協(xié)議租金的，經(jīng)管房單位多次勸規(guī)無效的，可按照《大連市城市公有房屋管理規(guī)定》，收回公有住房承租權(quán)，還原老舊房屋的本來功能。

4．底層或不成套的公有老舊房屋的處置

目前，大連市規(guī)定，底層或不成套公有住房暫不出售，一些沿街、沿馬路的底層老舊房屋公有住房承租人沒有向管房單位審批，擅自改變公有住房居住使用用途，自行或出租進行商業(yè)經(jīng)營活動，常年不繳納房屋協(xié)議租金，對此類房屋，按照《大連市城市公有房屋管理規(guī)定》，在約談、教育、疏解、整治的基礎上，讓其補辦改變房屋用途手續(xù)，并一次性補交補齊所欠房租或經(jīng)營性協(xié)議租金；對公有住房承租人拒不整改，無視法律法規(guī)的“問題戶”，可通過啟動司法程序?qū)で蠓山鉀Q，收回公有住房承租權(quán)，還原老舊房屋的本來面貌。

5．擅自改變老舊房屋內(nèi)、外結(jié)構(gòu)，外立面的處置

一些老舊公房使用權(quán)承租人為了擴大使用面積，改變房屋內(nèi)、外結(jié)構(gòu)、外立面墻體等。對此類現(xiàn)象，按照公房管理規(guī)定，予以糾正，恢復老舊房屋原貌；對堅持不予糾正的，可會同相關(guān)執(zhí)法部門強化糾正；對承租人另有住房不在此居住的，可相應收回公有房屋使用權(quán)，以恢復老舊房屋的原有結(jié)構(gòu)和風貌。

6．產(chǎn)權(quán)私有的老舊房屋的處置

對一些歷史上已形成的產(chǎn)權(quán)私人擁有的老舊房屋，應在充分征求房屋產(chǎn)權(quán)人意愿的基礎上，自愿置換，采取兩種方式：一、按照房屋市場價格統(tǒng)一貨幣化置換收回。二、房屋產(chǎn)權(quán)人不愿置換收購的，可同房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂協(xié)議，明確權(quán)、責、利，保留房屋和原有建筑風格。

（特約記者單位：大連房地產(chǎn)經(jīng)濟學學會）