李 雪 洪再生 姜 薇

存量規(guī)劃背景下城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系構(gòu)建*

李 雪 洪再生 姜 薇

在實地調(diào)研和理論研究的基礎(chǔ)上，詳細歸納城鎮(zhèn)工業(yè)用地現(xiàn)狀存在的主要問題，借鑒《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程》，總結(jié)出城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評價因素，構(gòu)建適用于城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評價指標(biāo)體系。該體系旨在全方位、分層次地評價工業(yè)企業(yè)用地利用情況，為城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇和相關(guān)部門的監(jiān)管與決策提供詳細依據(jù)。

城鎮(zhèn)工業(yè)用地；再開發(fā)；評價指標(biāo)體系；模式選擇

1 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城鎮(zhèn)工業(yè)用地在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、空間等方面的問題愈加凸顯。這些“問題土地”開發(fā)情況不佳，已經(jīng)從最初的城市經(jīng)濟增長點變成如今亟待再開發(fā)的城市存量工業(yè)用地，成為城市發(fā)展的巨大阻礙。在當(dāng)今控制增量用地、盤活存量用地的政策背景下，分析城鎮(zhèn)工業(yè)用地存在的問題，找出城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評價因素，建立起一套覆蓋面廣、針對性強、實用度高的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系，進而科學(xué)、合理地評價工業(yè)企業(yè)用地利用情況，精準(zhǔn)指導(dǎo)工業(yè)企業(yè)用地的再開發(fā)，已經(jīng)成為關(guān)系到城市持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

目前關(guān)于工業(yè)用地利用效率的評價主要參照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（2014年度試行）》（以下簡稱“《評價規(guī)程》”），但此《評價規(guī)程》的評價指標(biāo)體系缺乏全面性和精準(zhǔn)度，當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)部門不能依此有針對性地判定具體的工業(yè)企業(yè)用地是否應(yīng)該再開發(fā)。因此，無論從保護城市土地資源的角度，還是從城市經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)用地合理利用的角度，探討城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系都有其時代性和必要性。

2 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評價因素

2.1 城鎮(zhèn)工業(yè)用地存在的主要問題

經(jīng)過改革開放的多年發(fā)展，我國已建成許多成規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，這些工業(yè)園區(qū)，有的大量分散于城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村的零星工業(yè)用地，甚至還有許多建設(shè)在填海造地區(qū)域。作者通過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些城鎮(zhèn)工業(yè)用地，無論是入駐企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)項目投入，還是工業(yè)增加值貢獻與高科技含量，都取得了長足的進步。然而，在工業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭強勁的同時，許多問題是不容忽視的，具體表現(xiàn)在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、空間四個方面[1-3]。

2.1.1 工業(yè)用地的經(jīng)濟效益低下

長期以來，我國城鎮(zhèn)工業(yè)用地經(jīng)歷了很長時間的粗放利用階段，導(dǎo)致土地產(chǎn)出效率低，經(jīng)濟效益不高。同時，城鎮(zhèn)工業(yè)用地較低的經(jīng)濟效益導(dǎo)致城鎮(zhèn)不斷外延式擴張，形成工業(yè)用地惡性循環(huán)的利用方式。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下兩點。

首先是，我國的工業(yè)用地使用權(quán)期限太長導(dǎo)致許多企業(yè)“廢而不退”。根據(jù)國家工商總局2013年發(fā)布的《全國內(nèi)資企業(yè)生存時間分析報告》顯示，2000-2012年底，我國實有企業(yè)1322.54萬戶。其中，存活期小于5年的企業(yè)有652.77萬戶，占企業(yè)總量的49.4%；存活期在5-10年的企業(yè)有435.24萬戶，占企業(yè)總量的32.9%；存活期在10年以上的企業(yè)有234.52萬戶，僅占17.7%[4]。但目前我國的工業(yè)用地使用權(quán)期限最高為50年，遠遠超過絕大部分工業(yè)企業(yè)的存活期，造成許多工業(yè)企業(yè)難以維持后不會及時、主動地退出，使土地閑置，不能產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益，進而拉低了城市整體的經(jīng)濟水平。

其次是，我國的工業(yè)用地出讓價格較低，導(dǎo)致企業(yè)難以自發(fā)形成集約利用模式。針對中國102個城市的統(tǒng)計資料顯示，工業(yè)用地出讓價格約為800元/m2，而住宅用地約為5800元-6000元/m2，商貿(mào)用地則達到約6000元-7000元/m2。[5]對于工業(yè)企業(yè)來說，出讓價格僅為住宅用地、商貿(mào)用地的七分之一至八分之一的工業(yè)用地，顯然是極為低廉的。這就導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)對獲得的土地不考慮精打細算。同時，在改革開放初期，地方政府為了招商引資，出臺了低地價、甚至零地價、倒貼出讓土地等政策，加劇了工業(yè)用地的粗放利用。

2.1.2 工業(yè)用地建設(shè)缺乏社會效益考量

有些地方政府過分依賴土地財政，只在乎本屆政府的政績而不考慮城市的長遠發(fā)展，罔顧城市規(guī)劃中確定的?。ㄊ校┗虍a(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，使一些工業(yè)項目不經(jīng)過充分研究論證就匆匆開工，結(jié)果重復(fù)建設(shè)，造成土地資源浪費嚴(yán)重[6]。

另外，隨著城市建設(shè)對于土地需求的不斷加劇，工業(yè)企業(yè)在項目審批之初千方百計虛增工業(yè)用地需求面積，以爭取盡可能多的劃撥土地。而在實際運營中，工業(yè)企業(yè)可能只需要很少的一部分土地便能夠滿足用地需求，“圈大用小”、“占而不用”等現(xiàn)象比比皆是，造成大量土地資源閑置，也不利于社會良性發(fā)展。

2.1.3 工業(yè)企業(yè)污染城市生活環(huán)境

有調(diào)查顯示，目前環(huán)境污染、生態(tài)破壞、氣候變化已經(jīng)成為壓在中國頭上的“三座大山”，我國幾乎所有污染物的排放量均居世界第一位[7]。其中，工業(yè)污染占據(jù)很大比例。隨著城市邊界向外擴展，許多老舊工業(yè)、對環(huán)境污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)漸漸由位于城市邊緣區(qū)變成處在城市發(fā)展區(qū)。這些工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生的廢水、廢氣、廢渣、噪聲等對所在地居民的生活環(huán)境產(chǎn)生了嚴(yán)重污染。譬如近年來在全國范圍內(nèi)愈演愈烈的霧霾天氣。據(jù)統(tǒng)計，2016年全國338個地級及以上城市中，空氣質(zhì)量不達標(biāo)的有254個，高達75.1%；細顆粒物（PM2.5）年均濃度為47微克/立方米，超標(biāo)34.3%；可吸入顆粒物（PM10）年均濃度為82微克/立方米，超標(biāo)17.1%。工業(yè)企業(yè)污染物的不達標(biāo)排放，正是造成霧霾的主要原因之一[8]。

2.1.4 工業(yè)用地空間結(jié)構(gòu)不合理

首先在快速城鎮(zhèn)化和巨大經(jīng)濟利益驅(qū)動下，城市現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模已接近土地利用規(guī)劃控制的指標(biāo)，尤其是工業(yè)用地占比過高。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)工業(yè)用地占城市建設(shè)用地總量的比例一般在25%到30%之間，有些城市甚至超過35%，遠高于世界上發(fā)達國家8%的水平[5]。城鎮(zhèn)工業(yè)用地面臨新增空間資源難以為繼的困境。

其次，隨著城市品位的不斷提升，目前城鎮(zhèn)內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)與城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不相宜，工業(yè)用地內(nèi)部各行業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地不合規(guī)、不合法審批建設(shè)等問題日益突出[9]，工業(yè)用地侵占過多優(yōu)勢區(qū)位。特別是許多城市的中心區(qū)長期被效率低、能耗高、污染大的工業(yè)企業(yè)占據(jù)，致使土地的區(qū)位優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮。

2.2 現(xiàn)行《評價規(guī)程》的缺陷

為加強開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用的程度，國土資源部從2008年至2014年先后開展了4次全國性開發(fā)區(qū)土地集約利用評價工作[10]。每次評價都會針對遇到的問題，改進評價指標(biāo)體系，直至形成新的《評價規(guī)程》。它的評價內(nèi)容是從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個目標(biāo)層面細分出5個子目標(biāo)層及13個指標(biāo)，用來評價開發(fā)區(qū)的土地利用情況（表1）。雖然它已經(jīng)具有較為完善的評價指標(biāo)體系，但通過分析發(fā)現(xiàn)，這13個指標(biāo)是針對開發(fā)區(qū)或者成規(guī)模工業(yè)園區(qū)選定的，并不能用來判定所有的工業(yè)企業(yè)用地是否需要再開發(fā)。即在實際操作中，現(xiàn)行《評價規(guī)程》并不適用于零星的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)。具體來說，它存在以下三個問題。

2.2.1 評價主體不準(zhǔn)確

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系的主體應(yīng)是工業(yè)企業(yè)自身的各項效益和建設(shè)情況，不應(yīng)是政府部門的管理情況。效益佳、建設(shè)好的企業(yè)保留，反之則應(yīng)該選擇再開發(fā)。

表1 現(xiàn)行《評價規(guī)程》中工業(yè)用地集約利用評價指標(biāo)體系表[11]

在目標(biāo)層面中，用地效益是評價工業(yè)企業(yè)自身投入產(chǎn)出效益的依據(jù)，可以保留；而管理績效是評價政府部門對工業(yè)用地利用情況的管理效果，應(yīng)該剔除。同理，土地供應(yīng)率指標(biāo)是評價政府部門供地情況的，也應(yīng)剔除。

2.2.2 評價內(nèi)容不全面

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系的評價內(nèi)容，應(yīng)涵蓋工業(yè)企業(yè)建設(shè)的方方面面，評價企業(yè)遇到的各項問題。因此，從目標(biāo)層面上看，城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)不僅需要評價其經(jīng)濟效益和空間效益，還應(yīng)評價其社會效益和環(huán)境效益；從指標(biāo)層面上看，用地效益目標(biāo)不僅應(yīng)該包括固定資產(chǎn)投入強度指標(biāo)和產(chǎn)出強度指標(biāo)，還應(yīng)該包括反映企業(yè)經(jīng)營績效的稅收指標(biāo)。

2.2.3 評價指標(biāo)不恰當(dāng)

土地建成率指標(biāo)是指企業(yè)建成土地面積占全部拿地面積的比例，不能直觀反映工業(yè)企業(yè)土地閑置情況，應(yīng)用土地閑置率指標(biāo)代替。

產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益子目標(biāo)中，將產(chǎn)出強度分為工業(yè)用地產(chǎn)出強度和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強度兩個指標(biāo)，雖然是為了區(qū)別一般工業(yè)用地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，但不適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)。

2.3 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價因素分析

根據(jù)上述對工業(yè)用地存在問題和現(xiàn)行《評價規(guī)程》指標(biāo)體系的分析，作者認(rèn)為，應(yīng)該從經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和空間效益四個目標(biāo)層面對城鎮(zhèn)工業(yè)用地進行再開發(fā)評價指標(biāo)體系的構(gòu)建。這四個目標(biāo)層面可向下細分出多項子目標(biāo)和指標(biāo)，目的是從各個角度全面描述城鎮(zhèn)工業(yè)用地的利用情況。這些指標(biāo)均以工業(yè)企業(yè)為主體，包括投資、產(chǎn)值、稅收等經(jīng)濟指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、就業(yè)率、創(chuàng)新能力等社會指標(biāo)，資源消耗和環(huán)境污染等環(huán)境指標(biāo)，容積率、建筑密度、建筑系數(shù)、土地閑置率等空間指標(biāo)。

3 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系構(gòu)建

3.1 評價原則

3.1.1 政策導(dǎo)向原則

評價工作應(yīng)以符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃為前提，以立足綠色發(fā)展，推動供給側(cè)改革等各項國家政策為準(zhǔn)則，充分體現(xiàn)工業(yè)用地再開發(fā)的定位和發(fā)展方向。[12]

3.1.2 科學(xué)性原則

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系應(yīng)建立在充分認(rèn)識并系統(tǒng)研究工業(yè)用地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，立足于工業(yè)用地再開發(fā)的理論框架，科學(xué)地表述出工業(yè)用地再開發(fā)的內(nèi)涵。

3.1.3 綜合性原則

評價工作應(yīng)從工業(yè)用地利用現(xiàn)狀、用地效益、社會效益、環(huán)境效益、空間效益等多方面入手，評價工業(yè)用地的綜合效益，為提出相關(guān)建議提供支撐。

3.1.4 適用性與可操作性相結(jié)合的原則

建立起一套指標(biāo)概念明確、資料易于收集、計算方便的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系[13]。選取的指標(biāo)要有代表性、可比性和可操作性，便于統(tǒng)計、管理、實施和指導(dǎo)。既能分析清楚問題,又能與現(xiàn)行國家統(tǒng)計指標(biāo)及相關(guān)規(guī)程相銜接。

3.2 評價指標(biāo)選取

基于以上對城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價因素的分析，在上述原則的指導(dǎo)下，本研究得出適用于具體工業(yè)企業(yè)的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系（表2）。

此評價指標(biāo)體系共包括17項指標(biāo)，各指標(biāo)的含義及其測量如下：

3.2.1 經(jīng)濟效益

（1）固定資產(chǎn)投入強度是指已建成工業(yè)企業(yè)累計固定資產(chǎn)投資總額與用地面積之比，反映該用地的投入強度。

（2）固定資產(chǎn)產(chǎn)出強度是指已建成工業(yè)企業(yè)累計固定資產(chǎn)產(chǎn)出總額與用地面積之比，反映該用地的產(chǎn)出強度。

（3）地均稅收是指已建成工業(yè)企業(yè)稅收總額與用地面積之比，反映該用地的產(chǎn)出效益。

表2 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系表

3.2.2 社會效益

（1）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是指從已建成工業(yè)企業(yè)所在省（市）和所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個層面入手，根據(jù)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄，分析各企業(yè)所代表的產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

（2）地均就業(yè)是指已建成工業(yè)企業(yè)范圍內(nèi)年度就業(yè)人口總數(shù)與企業(yè)用地面積之比，反映企業(yè)提供就業(yè)的能力。

（3）研發(fā)人員投入比例是指已建成工業(yè)企業(yè)的研發(fā)人員與就業(yè)人員之比，反映企業(yè)研發(fā)的人力投入情況。

（4）研發(fā)經(jīng)費投入強度是指已建成工業(yè)企業(yè)的研發(fā)經(jīng)費與主營業(yè)務(wù)收入之比，反映企業(yè)研發(fā)的資金投入情況。

3.2.3 環(huán)境效益

（1）單位工業(yè)增加值綜合能耗，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度綜合能耗總量與工業(yè)增加值之比，按照國家統(tǒng)計局規(guī)定的折合系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)煤計算，反映企業(yè)的能源消耗情況。

（2）單位工業(yè)增加值水耗，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度耗水量與工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的水資源消耗情況。

（3)）單位工業(yè)增加值廢水產(chǎn)生量，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度工業(yè)廢水總量與工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的廢水產(chǎn)生情況。

（4）單位工業(yè)增加值固廢產(chǎn)生量，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度工業(yè)固體廢物產(chǎn)生量與企業(yè)工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的固體廢棄物產(chǎn)生情況。

（5）廠界噪聲影響，是指依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》劃定的等效噪聲，反映企業(yè)在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的噪聲污染情況。

3.2.4 空間效益

（1）容積率是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的總建筑面積與用地面積的比值，無量綱，反映各企業(yè)用地的綜合利用強度。

（2）建筑密度是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的建筑基底總面積與用地面積的比值，反映各企業(yè)用地的平面利用狀況。

（3）工業(yè)用地建筑系數(shù)，是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的建筑物構(gòu)筑物基地面積、露天堆場和露天操作場地的總面積與用地面積之比，反映各企業(yè)用地的平面利用狀況。

（4）土地閑置率，是指已供應(yīng)國有建設(shè)用地中閑置土地面積與已供應(yīng)國有建設(shè)用地面積之比，反映土地閑置情況。

3.3 評價指標(biāo)數(shù)據(jù)處理

3.3.1 理想值確定

理想值是指在城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系中，各指標(biāo)在評價時應(yīng)達到的理想水平。

理想值的確定可以采用下面4種方法。但應(yīng)注意的是，正向相關(guān)指標(biāo)的理想值原則上應(yīng)不小于現(xiàn)狀值。

（1）目標(biāo)值法：結(jié)合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃等，以及相關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等，在充分分析現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定每個指標(biāo)的理想值。

（2）經(jīng)驗借鑒法：參考相關(guān)工業(yè)用地再開發(fā)的先進案例，確定每個指標(biāo)的理想值。

（3）挖潛法：假定每個指標(biāo)在最充分利用或管理條件下達到的理想狀態(tài)值，作為該評價指標(biāo)的理想值。

（4）專家咨詢法：選擇一定數(shù)量對某省（市）經(jīng)濟社會發(fā)展、土地利用狀況熟悉的專家，由政府相關(guān)部門提供資料，召開專家咨詢會，確定每個指標(biāo)的理想值。

3.3.2 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

由于各指標(biāo)具有不同的計量單位和數(shù)量級，因而不具有可比性。在進行綜合分值計算之前，必須采用理想值標(biāo)準(zhǔn)化法對各指標(biāo)進行無量綱化處理。具體方法如下：

1)正向指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

2)負向指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

式中：Sijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Xijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值；

Tijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值；

各評價指標(biāo)的實現(xiàn)度分值應(yīng)在0-100之間。當(dāng)大于100時，該指標(biāo)的實現(xiàn)度分值記為100。

除了定量指標(biāo)外，對于“所在省市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”、“所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”兩項定性指標(biāo)，設(shè)置完全符合、部分符合、不符合三個等級，對應(yīng)100、50、0三個分值。

一般認(rèn)為，當(dāng)Sijk≥0.8時，協(xié)調(diào)度極大，用地綜合效益高；當(dāng)0.5≤Sijk＜0.8時，系統(tǒng)比較協(xié)調(diào)，用地綜合效益較高；當(dāng)0.2≤Sijk＜0.5時，系統(tǒng)不協(xié)調(diào)，用地綜合效益較差；當(dāng)Sijk＜0.2時，系統(tǒng)極不協(xié)調(diào)，用地綜合效益極差。

3.4 指標(biāo)權(quán)重確立

在城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系的各指標(biāo)權(quán)重確定過程中，建議結(jié)合層次分析法及同類相關(guān)指標(biāo)比較法。

層次分析法（AHP）是先將研究對象分解為多個層次、多個目標(biāo)的指標(biāo)體系，再由相關(guān)專家根據(jù)經(jīng)驗判斷各子目標(biāo)和指標(biāo)，最后確定各子目標(biāo)和指標(biāo)的權(quán)重。

本研究中同類相關(guān)指標(biāo)比較法得出的權(quán)重，主要是結(jié)合《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（2014年度試行）》中的相關(guān)權(quán)重來綜合確定（表3）。

3.5 綜合分值計算

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系的綜合效益分值是在各指標(biāo)實現(xiàn)度分值結(jié)合各指標(biāo)權(quán)重值得出子目標(biāo)實現(xiàn)度分值的基礎(chǔ)上，結(jié)合各子目標(biāo)權(quán)重值得出各目標(biāo)實現(xiàn)度分值后，加權(quán)得出的。具體計算步驟共分三步：

3.5.1 子目標(biāo)實現(xiàn)度分值計算

式中：Fij——i目標(biāo)j子目標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Sijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Wijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)相對j子目標(biāo)的權(quán)重值；

n——指標(biāo)個數(shù)。

3.5.2 目標(biāo)實現(xiàn)度分值計算

式中：Fi——i目標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Fij——i目標(biāo)j子目標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Wij——i目標(biāo)j子目標(biāo)相對i目標(biāo)的權(quán)重值；

N——子目標(biāo)個數(shù)。

3.5.3 綜合效益分值計算

式中：F——城鎮(zhèn)工業(yè)用地綜合效益分值；

Fi——i目標(biāo)的實現(xiàn)度分值；

Wi——i目標(biāo)相對評價指標(biāo)體系的權(quán)重值；

N`——目標(biāo)個數(shù)。

4 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇

根據(jù)城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系計算得出的工業(yè)用地綜合效益分值，本研究認(rèn)為，分值大于等于80的用地屬于用地綜合效益高的地塊，應(yīng)確定為保留用地；分值在50-80之間的用地為用地綜合效益較高的地塊，應(yīng)確定為有條件保留用地；分值在50以下的用地為用地綜合效益較差的地塊，應(yīng)確定為重點再開發(fā)用地。

4.1 保留用地

這類用地所屬工業(yè)企業(yè)的空間利用已經(jīng)較為充分，經(jīng)濟效益較好，對環(huán)境污染較小，原則上政府不干預(yù)這類企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動及廠區(qū)建設(shè)情況。

這類用地所屬的工業(yè)企業(yè)應(yīng)做好廠區(qū)建筑的日常維護工作，保證廠區(qū)建筑風(fēng)貌符合所在省市的相關(guān)要求。

4.2 有條件保留用地

這類用地可不改變工業(yè)用地的主導(dǎo)屬性，通過改建、加建等方式改造廠房空間形態(tài)，以擴大再生產(chǎn)；或由政府鼓勵工業(yè)企業(yè)將產(chǎn)業(yè)鏈向研發(fā)、銷售延伸，提高科技含量，提升環(huán)境效益。

4.3 重點再開發(fā)用地

對于這類用地，如果根據(jù)現(xiàn)狀用地條件、周邊交通條件，并結(jié)合控制性詳細規(guī)劃的要求，不改變工業(yè)用地性質(zhì)的，建議采用產(chǎn)業(yè)升級模式進行再開發(fā)；如果要改變用地性質(zhì)的，建議采用功能置換模式進行再開發(fā)。

表3 《開發(fā)區(qū)土地集約利用評價規(guī)程（2014年度試行）》中工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標(biāo)權(quán)重區(qū)間表[12]

5 結(jié) 語

城鎮(zhèn)工業(yè)用地的再開發(fā)需要政府、企業(yè)、社會力量的多方參與，其中政府的政策引導(dǎo)起著重要的作用。通過城鎮(zhèn)工業(yè)用地的再開發(fā)，政府可以將公共政策更好地應(yīng)用于地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展途徑和目標(biāo)設(shè)計中。

區(qū)別于以前對主體含混、內(nèi)容缺失、針對性弱的傳統(tǒng)粗放型工業(yè)用地利用現(xiàn)狀的評價，本本研究構(gòu)建的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評價指標(biāo)體系涵蓋經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益和空間效益幾方面，可以長期、動態(tài)、多目標(biāo)地進行評價。此評價指標(biāo)體系能夠有效反映工業(yè)用地的特點，是后續(xù)實證研究的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進一步開展對指標(biāo)體系的應(yīng)用研究，并以此為依據(jù)提出詳細的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇和規(guī)劃對策，供政府相關(guān)部門借鑒、決策。

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Based on field investigation and theoretical research,the article concluded main problems existing in current industrial land in cities and town, took Evaluation Rules of Intensive Land Use in Development Zone as a reference, summarized evaluation factors for redevelopment of industrial land in cities and towns, and established a evaluation index system for redevelopment of industrial land in cities and towns. The system aims to evaluate the utilization of land by industry and enterprises in all dimensions and at different levels, and provide detailed evidences for the mode election of redevelopment of industrial land in cities and towns and supervision & decision-making of competent departments.

industrial land in cities and towns ;redevelopment ; evaluation index system ; mode selection

TU984

A

1674-4144（2017）-12-53（6）

李 雪，天津大學(xué)建筑學(xué)院碩士研究生。

洪再生，天津大學(xué)建筑設(shè)計規(guī)劃研究總院院長，天津大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師（通訊作者）。

姜 薇，天津大學(xué)建筑學(xué)院博士研究生。

天津市北辰區(qū)農(nóng)業(yè)與社會發(fā)展科技計劃項目資助（編號：YHZB2016-CZ-136）。

責(zé)任編輯：蔣亞林