李 雪 洪再生 姜 薇

存量規(guī)劃背景下城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建*

李 雪 洪再生 姜 薇

在實(shí)地調(diào)研和理論研究的基礎(chǔ)上，詳細(xì)歸納城鎮(zhèn)工業(yè)用地現(xiàn)狀存在的主要問題，借鑒《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》，總結(jié)出城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評(píng)價(jià)因素，構(gòu)建適用于城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。該體系旨在全方位、分層次地評(píng)價(jià)工業(yè)企業(yè)用地利用情況，為城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇和相關(guān)部門的監(jiān)管與決策提供詳細(xì)依據(jù)。

城鎮(zhèn)工業(yè)用地；再開發(fā)；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；模式選擇

1 引言

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城鎮(zhèn)工業(yè)用地在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、空間等方面的問題愈加凸顯。這些“問題土地”開發(fā)情況不佳，已經(jīng)從最初的城市經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)變成如今亟待再開發(fā)的城市存量工業(yè)用地，成為城市發(fā)展的巨大阻礙。在當(dāng)今控制增量用地、盤活存量用地的政策背景下，分析城鎮(zhèn)工業(yè)用地存在的問題，找出城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評(píng)價(jià)因素，建立起一套覆蓋面廣、針對(duì)性強(qiáng)、實(shí)用度高的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，進(jìn)而科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)工業(yè)企業(yè)用地利用情況，精準(zhǔn)指導(dǎo)工業(yè)企業(yè)用地的再開發(fā)，已經(jīng)成為關(guān)系到城市持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

目前關(guān)于工業(yè)用地利用效率的評(píng)價(jià)主要參照《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（2014年度試行）》（以下簡稱“《評(píng)價(jià)規(guī)程》”），但此《評(píng)價(jià)規(guī)程》的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系缺乏全面性和精準(zhǔn)度，當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)部門不能依此有針對(duì)性地判定具體的工業(yè)企業(yè)用地是否應(yīng)該再開發(fā)。因此，無論從保護(hù)城市土地資源的角度，還是從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)用地合理利用的角度，探討城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系都有其時(shí)代性和必要性。

2 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)的評(píng)價(jià)因素

2.1 城鎮(zhèn)工業(yè)用地存在的主要問題

經(jīng)過改革開放的多年發(fā)展，我國已建成許多成規(guī)模的工業(yè)園區(qū)，這些工業(yè)園區(qū)，有的大量分散于城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村的零星工業(yè)用地，甚至還有許多建設(shè)在填海造地區(qū)域。作者通過實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些城鎮(zhèn)工業(yè)用地，無論是入駐企業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投入，還是工業(yè)增加值貢獻(xiàn)與高科技含量，都取得了長足的進(jìn)步。然而，在工業(yè)企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的同時(shí)，許多問題是不容忽視的，具體表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、空間四個(gè)方面[1-3]。

2.1.1 工業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)效益低下

長期以來，我國城鎮(zhèn)工業(yè)用地經(jīng)歷了很長時(shí)間的粗放利用階段，導(dǎo)致土地產(chǎn)出效率低，經(jīng)濟(jì)效益不高。同時(shí)，城鎮(zhèn)工業(yè)用地較低的經(jīng)濟(jì)效益導(dǎo)致城鎮(zhèn)不斷外延式擴(kuò)張，形成工業(yè)用地惡性循環(huán)的利用方式。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下兩點(diǎn)。

首先是，我國的工業(yè)用地使用權(quán)期限太長導(dǎo)致許多企業(yè)“廢而不退”。根據(jù)國家工商總局2013年發(fā)布的《全國內(nèi)資企業(yè)生存時(shí)間分析報(bào)告》顯示，2000-2012年底，我國實(shí)有企業(yè)1322.54萬戶。其中，存活期小于5年的企業(yè)有652.77萬戶，占企業(yè)總量的49.4%；存活期在5-10年的企業(yè)有435.24萬戶，占企業(yè)總量的32.9%；存活期在10年以上的企業(yè)有234.52萬戶，僅占17.7%[4]。但目前我國的工業(yè)用地使用權(quán)期限最高為50年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過絕大部分工業(yè)企業(yè)的存活期，造成許多工業(yè)企業(yè)難以維持后不會(huì)及時(shí)、主動(dòng)地退出，使土地閑置，不能產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而拉低了城市整體的經(jīng)濟(jì)水平。

其次是，我國的工業(yè)用地出讓價(jià)格較低，導(dǎo)致企業(yè)難以自發(fā)形成集約利用模式。針對(duì)中國102個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)資料顯示，工業(yè)用地出讓價(jià)格約為800元/m2，而住宅用地約為5800元-6000元/m2，商貿(mào)用地則達(dá)到約6000元-7000元/m2。[5]對(duì)于工業(yè)企業(yè)來說，出讓價(jià)格僅為住宅用地、商貿(mào)用地的七分之一至八分之一的工業(yè)用地，顯然是極為低廉的。這就導(dǎo)致工業(yè)企業(yè)對(duì)獲得的土地不考慮精打細(xì)算。同時(shí)，在改革開放初期，地方政府為了招商引資，出臺(tái)了低地價(jià)、甚至零地價(jià)、倒貼出讓土地等政策，加劇了工業(yè)用地的粗放利用。

2.1.2 工業(yè)用地建設(shè)缺乏社會(huì)效益考量

有些地方政府過分依賴土地財(cái)政，只在乎本屆政府的政績而不考慮城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，罔顧城市規(guī)劃中確定的?。ㄊ校┗虍a(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，使一些工業(yè)項(xiàng)目不經(jīng)過充分研究論證就匆匆開工，結(jié)果重復(fù)建設(shè)，造成土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重[6]。

另外，隨著城市建設(shè)對(duì)于土地需求的不斷加劇，工業(yè)企業(yè)在項(xiàng)目審批之初千方百計(jì)虛增工業(yè)用地需求面積，以爭取盡可能多的劃撥土地。而在實(shí)際運(yùn)營中，工業(yè)企業(yè)可能只需要很少的一部分土地便能夠滿足用地需求，“圈大用小”、“占而不用”等現(xiàn)象比比皆是，造成大量土地資源閑置，也不利于社會(huì)良性發(fā)展。

2.1.3 工業(yè)企業(yè)污染城市生活環(huán)境

有調(diào)查顯示，目前環(huán)境污染、生態(tài)破壞、氣候變化已經(jīng)成為壓在中國頭上的“三座大山”，我國幾乎所有污染物的排放量均居世界第一位[7]。其中，工業(yè)污染占據(jù)很大比例。隨著城市邊界向外擴(kuò)展，許多老舊工業(yè)、對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)漸漸由位于城市邊緣區(qū)變成處在城市發(fā)展區(qū)。這些工業(yè)企業(yè)產(chǎn)生的廢水、廢氣、廢渣、噪聲等對(duì)所在地居民的生活環(huán)境產(chǎn)生了嚴(yán)重污染。譬如近年來在全國范圍內(nèi)愈演愈烈的霧霾天氣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全國338個(gè)地級(jí)及以上城市中，空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的有254個(gè)，高達(dá)75.1%；細(xì)顆粒物（PM2.5）年均濃度為47微克/立方米，超標(biāo)34.3%；可吸入顆粒物（PM10）年均濃度為82微克/立方米，超標(biāo)17.1%。工業(yè)企業(yè)污染物的不達(dá)標(biāo)排放，正是造成霧霾的主要原因之一[8]。

2.1.4 工業(yè)用地空間結(jié)構(gòu)不合理

首先在快速城鎮(zhèn)化和巨大經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，城市現(xiàn)狀建設(shè)用地規(guī)模已接近土地利用規(guī)劃控制的指標(biāo)，尤其是工業(yè)用地占比過高。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)工業(yè)用地占城市建設(shè)用地總量的比例一般在25%到30%之間，有些城市甚至超過35%，遠(yuǎn)高于世界上發(fā)達(dá)國家8%的水平[5]。城鎮(zhèn)工業(yè)用地面臨新增空間資源難以為繼的困境。

其次，隨著城市品位的不斷提升，目前城鎮(zhèn)內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)與城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相宜，工業(yè)用地內(nèi)部各行業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)不合理，工業(yè)用地不合規(guī)、不合法審批建設(shè)等問題日益突出[9]，工業(yè)用地侵占過多優(yōu)勢區(qū)位。特別是許多城市的中心區(qū)長期被效率低、能耗高、污染大的工業(yè)企業(yè)占據(jù)，致使土地的區(qū)位優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮。

2.2 現(xiàn)行《評(píng)價(jià)規(guī)程》的缺陷

為加強(qiáng)開發(fā)區(qū)土地節(jié)約集約利用的程度，國土資源部從2008年至2014年先后開展了4次全國性開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作[10]。每次評(píng)價(jià)都會(huì)針對(duì)遇到的問題，改進(jìn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，直至形成新的《評(píng)價(jià)規(guī)程》。它的評(píng)價(jià)內(nèi)容是從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個(gè)目標(biāo)層面細(xì)分出5個(gè)子目標(biāo)層及13個(gè)指標(biāo)，用來評(píng)價(jià)開發(fā)區(qū)的土地利用情況（表1）。雖然它已經(jīng)具有較為完善的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，但通過分析發(fā)現(xiàn)，這13個(gè)指標(biāo)是針對(duì)開發(fā)區(qū)或者成規(guī)模工業(yè)園區(qū)選定的，并不能用來判定所有的工業(yè)企業(yè)用地是否需要再開發(fā)。即在實(shí)際操作中，現(xiàn)行《評(píng)價(jià)規(guī)程》并不適用于零星的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)。具體來說，它存在以下三個(gè)問題。

2.2.1 評(píng)價(jià)主體不準(zhǔn)確

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的主體應(yīng)是工業(yè)企業(yè)自身的各項(xiàng)效益和建設(shè)情況，不應(yīng)是政府部門的管理情況。效益佳、建設(shè)好的企業(yè)保留，反之則應(yīng)該選擇再開發(fā)。

表1 現(xiàn)行《評(píng)價(jià)規(guī)程》中工業(yè)用地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表[11]

在目標(biāo)層面中，用地效益是評(píng)價(jià)工業(yè)企業(yè)自身投入產(chǎn)出效益的依據(jù)，可以保留；而管理績效是評(píng)價(jià)政府部門對(duì)工業(yè)用地利用情況的管理效果，應(yīng)該剔除。同理，土地供應(yīng)率指標(biāo)是評(píng)價(jià)政府部門供地情況的，也應(yīng)剔除。

2.2.2 評(píng)價(jià)內(nèi)容不全面

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的評(píng)價(jià)內(nèi)容，應(yīng)涵蓋工業(yè)企業(yè)建設(shè)的方方面面，評(píng)價(jià)企業(yè)遇到的各項(xiàng)問題。因此，從目標(biāo)層面上看，城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)不僅需要評(píng)價(jià)其經(jīng)濟(jì)效益和空間效益，還應(yīng)評(píng)價(jià)其社會(huì)效益和環(huán)境效益；從指標(biāo)層面上看，用地效益目標(biāo)不僅應(yīng)該包括固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度指標(biāo)和產(chǎn)出強(qiáng)度指標(biāo)，還應(yīng)該包括反映企業(yè)經(jīng)營績效的稅收指標(biāo)。

2.2.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)不恰當(dāng)

土地建成率指標(biāo)是指企業(yè)建成土地面積占全部拿地面積的比例，不能直觀反映工業(yè)企業(yè)土地閑置情況，應(yīng)用土地閑置率指標(biāo)代替。

產(chǎn)業(yè)用地投入產(chǎn)出效益子目標(biāo)中，將產(chǎn)出強(qiáng)度分為工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)，雖然是為了區(qū)別一般工業(yè)用地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，但不適用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)。

2.3 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)因素分析

根據(jù)上述對(duì)工業(yè)用地存在問題和現(xiàn)行《評(píng)價(jià)規(guī)程》指標(biāo)體系的分析，作者認(rèn)為，應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和空間效益四個(gè)目標(biāo)層面對(duì)城鎮(zhèn)工業(yè)用地進(jìn)行再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建。這四個(gè)目標(biāo)層面可向下細(xì)分出多項(xiàng)子目標(biāo)和指標(biāo)，目的是從各個(gè)角度全面描述城鎮(zhèn)工業(yè)用地的利用情況。這些指標(biāo)均以工業(yè)企業(yè)為主體，包括投資、產(chǎn)值、稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、就業(yè)率、創(chuàng)新能力等社會(huì)指標(biāo)，資源消耗和環(huán)境污染等環(huán)境指標(biāo)，容積率、建筑密度、建筑系數(shù)、土地閑置率等空間指標(biāo)。

3 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建

3.1 評(píng)價(jià)原則

3.1.1 政策導(dǎo)向原則

評(píng)價(jià)工作應(yīng)以符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃為前提，以立足綠色發(fā)展，推動(dòng)供給側(cè)改革等各項(xiàng)國家政策為準(zhǔn)則，充分體現(xiàn)工業(yè)用地再開發(fā)的定位和發(fā)展方向。[12]

3.1.2 科學(xué)性原則

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)建立在充分認(rèn)識(shí)并系統(tǒng)研究工業(yè)用地利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，立足于工業(yè)用地再開發(fā)的理論框架，科學(xué)地表述出工業(yè)用地再開發(fā)的內(nèi)涵。

3.1.3 綜合性原則

評(píng)價(jià)工作應(yīng)從工業(yè)用地利用現(xiàn)狀、用地效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益、空間效益等多方面入手，評(píng)價(jià)工業(yè)用地的綜合效益，為提出相關(guān)建議提供支撐。

3.1.4 適用性與可操作性相結(jié)合的原則

建立起一套指標(biāo)概念明確、資料易于收集、計(jì)算方便的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系[13]。選取的指標(biāo)要有代表性、可比性和可操作性，便于統(tǒng)計(jì)、管理、實(shí)施和指導(dǎo)。既能分析清楚問題,又能與現(xiàn)行國家統(tǒng)計(jì)指標(biāo)及相關(guān)規(guī)程相銜接。

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)選取

基于以上對(duì)城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)因素的分析，在上述原則的指導(dǎo)下，本研究得出適用于具體工業(yè)企業(yè)的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表2）。

此評(píng)價(jià)指標(biāo)體系共包括17項(xiàng)指標(biāo)，各指標(biāo)的含義及其測量如下：

3.2.1 經(jīng)濟(jì)效益

（1）固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度是指已建成工業(yè)企業(yè)累計(jì)固定資產(chǎn)投資總額與用地面積之比，反映該用地的投入強(qiáng)度。

（2）固定資產(chǎn)產(chǎn)出強(qiáng)度是指已建成工業(yè)企業(yè)累計(jì)固定資產(chǎn)產(chǎn)出總額與用地面積之比，反映該用地的產(chǎn)出強(qiáng)度。

（3）地均稅收是指已建成工業(yè)企業(yè)稅收總額與用地面積之比，反映該用地的產(chǎn)出效益。

表2 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表

3.2.2 社會(huì)效益

（1）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向是指從已建成工業(yè)企業(yè)所在?。ㄊ校┖退诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)兩個(gè)層面入手，根據(jù)其產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄，分析各企業(yè)所代表的產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。

（2）地均就業(yè)是指已建成工業(yè)企業(yè)范圍內(nèi)年度就業(yè)人口總數(shù)與企業(yè)用地面積之比，反映企業(yè)提供就業(yè)的能力。

（3）研發(fā)人員投入比例是指已建成工業(yè)企業(yè)的研發(fā)人員與就業(yè)人員之比，反映企業(yè)研發(fā)的人力投入情況。

（4）研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度是指已建成工業(yè)企業(yè)的研發(fā)經(jīng)費(fèi)與主營業(yè)務(wù)收入之比，反映企業(yè)研發(fā)的資金投入情況。

3.2.3 環(huán)境效益

（1）單位工業(yè)增加值綜合能耗，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度綜合能耗總量與工業(yè)增加值之比，按照國家統(tǒng)計(jì)局規(guī)定的折合系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)煤計(jì)算，反映企業(yè)的能源消耗情況。

（2）單位工業(yè)增加值水耗，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度耗水量與工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的水資源消耗情況。

（3)）單位工業(yè)增加值廢水產(chǎn)生量，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度工業(yè)廢水總量與工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的廢水產(chǎn)生情況。

（4）單位工業(yè)增加值固廢產(chǎn)生量，是指已建成工業(yè)企業(yè)的年度工業(yè)固體廢物產(chǎn)生量與企業(yè)工業(yè)增加值之比，反映企業(yè)的固體廢棄物產(chǎn)生情況。

（5）廠界噪聲影響，是指依據(jù)《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》劃定的等效噪聲，反映企業(yè)在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的噪聲污染情況。

3.2.4 空間效益

（1）容積率是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的總建筑面積與用地面積的比值，無量綱，反映各企業(yè)用地的綜合利用強(qiáng)度。

（2）建筑密度是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的建筑基底總面積與用地面積的比值，反映各企業(yè)用地的平面利用狀況。

（3）工業(yè)用地建筑系數(shù)，是指已建成工業(yè)企業(yè)在用地上的建筑物構(gòu)筑物基地面積、露天堆場和露天操作場地的總面積與用地面積之比，反映各企業(yè)用地的平面利用狀況。

（4）土地閑置率，是指已供應(yīng)國有建設(shè)用地中閑置土地面積與已供應(yīng)國有建設(shè)用地面積之比，反映土地閑置情況。

3.3 評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)據(jù)處理

3.3.1 理想值確定

理想值是指在城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，各指標(biāo)在評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)達(dá)到的理想水平。

理想值的確定可以采用下面4種方法。但應(yīng)注意的是，正向相關(guān)指標(biāo)的理想值原則上應(yīng)不小于現(xiàn)狀值。

（1）目標(biāo)值法：結(jié)合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等，以及相關(guān)用地標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)政策等，在充分分析現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，確定每個(gè)指標(biāo)的理想值。

（2）經(jīng)驗(yàn)借鑒法：參考相關(guān)工業(yè)用地再開發(fā)的先進(jìn)案例，確定每個(gè)指標(biāo)的理想值。

（3）挖潛法：假定每個(gè)指標(biāo)在最充分利用或管理?xiàng)l件下達(dá)到的理想狀態(tài)值，作為該評(píng)價(jià)指標(biāo)的理想值。

（4）專家咨詢法：選擇一定數(shù)量對(duì)某省（市）經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、土地利用狀況熟悉的專家，由政府相關(guān)部門提供資料，召開專家咨詢會(huì)，確定每個(gè)指標(biāo)的理想值。

3.3.2 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

由于各指標(biāo)具有不同的計(jì)量單位和數(shù)量級(jí)，因而不具有可比性。在進(jìn)行綜合分值計(jì)算之前，必須采用理想值標(biāo)準(zhǔn)化法對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行無量綱化處理。具體方法如下：

1)正向指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

2)負(fù)向指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化方法

式中：Sijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Xijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的現(xiàn)狀值；

Tijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的理想值；

各評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值應(yīng)在0-100之間。當(dāng)大于100時(shí)，該指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值記為100。

除了定量指標(biāo)外，對(duì)于“所在省市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”、“所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向”兩項(xiàng)定性指標(biāo)，設(shè)置完全符合、部分符合、不符合三個(gè)等級(jí)，對(duì)應(yīng)100、50、0三個(gè)分值。

一般認(rèn)為，當(dāng)Sijk≥0.8時(shí)，協(xié)調(diào)度極大，用地綜合效益高；當(dāng)0.5≤Sijk＜0.8時(shí)，系統(tǒng)比較協(xié)調(diào)，用地綜合效益較高；當(dāng)0.2≤Sijk＜0.5時(shí)，系統(tǒng)不協(xié)調(diào)，用地綜合效益較差；當(dāng)Sijk＜0.2時(shí)，系統(tǒng)極不協(xié)調(diào)，用地綜合效益極差。

3.4 指標(biāo)權(quán)重確立

在城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的各指標(biāo)權(quán)重確定過程中，建議結(jié)合層次分析法及同類相關(guān)指標(biāo)比較法。

層次分析法（AHP）是先將研究對(duì)象分解為多個(gè)層次、多個(gè)目標(biāo)的指標(biāo)體系，再由相關(guān)專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷各子目標(biāo)和指標(biāo)，最后確定各子目標(biāo)和指標(biāo)的權(quán)重。

本研究中同類相關(guān)指標(biāo)比較法得出的權(quán)重，主要是結(jié)合《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（2014年度試行）》中的相關(guān)權(quán)重來綜合確定（表3）。

3.5 綜合分值計(jì)算

城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的綜合效益分值是在各指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值結(jié)合各指標(biāo)權(quán)重值得出子目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值的基礎(chǔ)上，結(jié)合各子目標(biāo)權(quán)重值得出各目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值后，加權(quán)得出的。具體計(jì)算步驟共分三步：

3.5.1 子目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值計(jì)算

式中：Fij——i目標(biāo)j子目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Sijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Wijk——i目標(biāo)j子目標(biāo)k指標(biāo)相對(duì)j子目標(biāo)的權(quán)重值；

n——指標(biāo)個(gè)數(shù)。

3.5.2 目標(biāo)實(shí)現(xiàn)度分值計(jì)算

式中：Fi——i目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Fij——i目標(biāo)j子目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Wij——i目標(biāo)j子目標(biāo)相對(duì)i目標(biāo)的權(quán)重值；

N——子目標(biāo)個(gè)數(shù)。

3.5.3 綜合效益分值計(jì)算

式中：F——城鎮(zhèn)工業(yè)用地綜合效益分值；

Fi——i目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度分值；

Wi——i目標(biāo)相對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的權(quán)重值；

N`——目標(biāo)個(gè)數(shù)。

4 城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇

根據(jù)城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系計(jì)算得出的工業(yè)用地綜合效益分值，本研究認(rèn)為，分值大于等于80的用地屬于用地綜合效益高的地塊，應(yīng)確定為保留用地；分值在50-80之間的用地為用地綜合效益較高的地塊，應(yīng)確定為有條件保留用地；分值在50以下的用地為用地綜合效益較差的地塊，應(yīng)確定為重點(diǎn)再開發(fā)用地。

4.1 保留用地

這類用地所屬工業(yè)企業(yè)的空間利用已經(jīng)較為充分，經(jīng)濟(jì)效益較好，對(duì)環(huán)境污染較小，原則上政府不干預(yù)這類企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)及廠區(qū)建設(shè)情況。

這類用地所屬的工業(yè)企業(yè)應(yīng)做好廠區(qū)建筑的日常維護(hù)工作，保證廠區(qū)建筑風(fēng)貌符合所在省市的相關(guān)要求。

4.2 有條件保留用地

這類用地可不改變工業(yè)用地的主導(dǎo)屬性，通過改建、加建等方式改造廠房空間形態(tài)，以擴(kuò)大再生產(chǎn)；或由政府鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)將產(chǎn)業(yè)鏈向研發(fā)、銷售延伸，提高科技含量，提升環(huán)境效益。

4.3 重點(diǎn)再開發(fā)用地

對(duì)于這類用地，如果根據(jù)現(xiàn)狀用地條件、周邊交通條件，并結(jié)合控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，不改變工業(yè)用地性質(zhì)的，建議采用產(chǎn)業(yè)升級(jí)模式進(jìn)行再開發(fā)；如果要改變用地性質(zhì)的，建議采用功能置換模式進(jìn)行再開發(fā)。

表3 《開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程（2014年度試行）》中工業(yè)主導(dǎo)型開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重區(qū)間表[12]

5 結(jié) 語

城鎮(zhèn)工業(yè)用地的再開發(fā)需要政府、企業(yè)、社會(huì)力量的多方參與，其中政府的政策引導(dǎo)起著重要的作用。通過城鎮(zhèn)工業(yè)用地的再開發(fā)，政府可以將公共政策更好地應(yīng)用于地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展途徑和目標(biāo)設(shè)計(jì)中。

區(qū)別于以前對(duì)主體含混、內(nèi)容缺失、針對(duì)性弱的傳統(tǒng)粗放型工業(yè)用地利用現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)，本本研究構(gòu)建的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系涵蓋經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和空間效益幾方面，可以長期、動(dòng)態(tài)、多目標(biāo)地進(jìn)行評(píng)價(jià)。此評(píng)價(jià)指標(biāo)體系能夠有效反映工業(yè)用地的特點(diǎn)，是后續(xù)實(shí)證研究的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步開展對(duì)指標(biāo)體系的應(yīng)用研究，并以此為依據(jù)提出詳細(xì)的城鎮(zhèn)工業(yè)用地再開發(fā)模式選擇和規(guī)劃對(duì)策，供政府相關(guān)部門借鑒、決策。

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Based on field investigation and theoretical research,the article concluded main problems existing in current industrial land in cities and town, took Evaluation Rules of Intensive Land Use in Development Zone as a reference, summarized evaluation factors for redevelopment of industrial land in cities and towns, and established a evaluation index system for redevelopment of industrial land in cities and towns. The system aims to evaluate the utilization of land by industry and enterprises in all dimensions and at different levels, and provide detailed evidences for the mode election of redevelopment of industrial land in cities and towns and supervision & decision-making of competent departments.

industrial land in cities and towns ;redevelopment ; evaluation index system ; mode selection

TU984

A

1674-4144（2017）-12-53（6）

李 雪，天津大學(xué)建筑學(xué)院碩士研究生。

洪再生，天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究總院院長，天津大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師（通訊作者）。

姜 薇，天津大學(xué)建筑學(xué)院博士研究生。

天津市北辰區(qū)農(nóng)業(yè)與社會(huì)發(fā)展科技計(jì)劃項(xiàng)目資助（編號(hào)：YHZB2016-CZ-136）。

責(zé)任編輯：蔣亞林