柯立佳

（華海酒店有限公司，廣東茂名525000）

酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的投資策略研究

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（華海酒店有限公司，廣東茂名525000）

近幾年，酒店行業(yè)得到了高速發(fā)展，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作也受到相對(duì)廣泛的關(guān)注，相關(guān)研究者從多角度對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略進(jìn)行分析，希望能夠有效改善現(xiàn)狀，為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和投資策略的科學(xué)確定提供良好的支持，切實(shí)保證地產(chǎn)項(xiàng)目投資效果?，F(xiàn)從十八大以來(lái)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資發(fā)展環(huán)境入手，對(duì)新時(shí)期酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略的確定進(jìn)行分析，希望能夠?yàn)榫频甑禺a(chǎn)項(xiàng)目投資工作的開(kāi)展提供相應(yīng)的支持和借鑒。

酒店；地產(chǎn)項(xiàng)目；投資策略

在當(dāng)前我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期后，酒店行業(yè)的發(fā)展也日漸受到廣泛關(guān)注，成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的重點(diǎn)項(xiàng)目，所以酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略的確定成為受到高度關(guān)注的工作項(xiàng)目，相關(guān)部門希望通過(guò)制定科學(xué)合理的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略，為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供良好的支持，保證酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)能夠取得良好的發(fā)展成效。因此在當(dāng)前社會(huì)背景下，應(yīng)該結(jié)合十八大以來(lái)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況，制定更為科學(xué)合理的投資策略，促進(jìn)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資作用的良好發(fā)揮。

一、酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的巨大潛力

十八大報(bào)告明確提出新時(shí)期應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)生態(tài)文明建設(shè)的重視，將生態(tài)文明建設(shè)納入到我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和文化建設(shè)的方方面面，全面促進(jìn)中華民族的永續(xù)發(fā)展。這一治國(guó)理念的提出對(duì)我國(guó)生態(tài)旅游行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，生態(tài)旅游呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，并且逐漸表現(xiàn)出蓬勃發(fā)展態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。酒店業(yè)作為與旅游業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，生態(tài)旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展對(duì)酒店業(yè)的發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用，對(duì)酒店業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也產(chǎn)生著一定的積極影響。酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的投資潛力逐漸凸顯出來(lái)，受到相關(guān)部門的廣泛關(guān)注，成為社會(huì)熱點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?？梢?jiàn)，十八大的召開(kāi)和十八大報(bào)告的提出，對(duì)我國(guó)旅游業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生著極其重要的影響，在此社會(huì)背景下，相關(guān)部門要想促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的進(jìn)一步提高，就應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)酒店業(yè)建設(shè)發(fā)展工作的重視，從多角度探索促進(jìn)酒店業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的措施。受此影響，十八大以來(lái)我國(guó)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資成為熱點(diǎn)投資項(xiàng)目，不僅受到相關(guān)部門的重視，也取得了一定的發(fā)展成效，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展方面發(fā)揮著重要的作用。所以新時(shí)期背景下，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的重視，積極探索優(yōu)化項(xiàng)目投資的措施，希望能夠有效促進(jìn)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作的良好開(kāi)展，借助項(xiàng)目投資的優(yōu)化為酒店業(yè)的發(fā)展和我國(guó)經(jīng)濟(jì)建創(chuàng)造良好的條件。

二、酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略的確定

（一）重視區(qū)位研究，保證地產(chǎn)項(xiàng)目選址的科學(xué)性

在酒店地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，“酒店+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式要想獲得成功發(fā)展，最為關(guān)鍵一點(diǎn)就是要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)酒店的成功經(jīng)營(yíng)，只有酒店在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中獲得成功，才能夠凸顯酒店品牌優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人力資源和社會(huì)資金的有效聚集，形成區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的良好效果，保證整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠獲得相對(duì)穩(wěn)定的資金流和總收入，凸顯酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，酒店要想獲得良好的發(fā)展成效，就應(yīng)該對(duì)酒店發(fā)展過(guò)程中賴以生存和發(fā)展的空間進(jìn)行合理限定，并對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目周邊形成的區(qū)域升值空間加以明確，保證酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資能夠取得良好的發(fā)展成效。

在對(duì)酒店選址問(wèn)題進(jìn)行研究和分析的過(guò)程中，研究者經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的研究逐漸總結(jié)出幾個(gè)重要的因素，即地理區(qū)位因素的選擇，明確經(jīng)濟(jì)區(qū)位、市場(chǎng)區(qū)位、資源區(qū)位和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位等，為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目研究和開(kāi)發(fā)提供相應(yīng)的保障。近幾年，受到區(qū)位優(yōu)勢(shì)的影響，部分跨國(guó)酒店集團(tuán)進(jìn)入到我國(guó)，并且從競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位角度進(jìn)行分析，北京、上海和廣州等一線城市成為高級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)主要場(chǎng)所，對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和開(kāi)發(fā)也產(chǎn)生了重要的影響，促進(jìn)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資受到更為廣泛的關(guān)注。[1]而從這一層面入手進(jìn)行更為深入的研究，發(fā)現(xiàn)在制定酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略的過(guò)程中，應(yīng)該注意對(duì)酒店區(qū)位優(yōu)勢(shì)選址進(jìn)行科學(xué)的選擇和分析，進(jìn)而從中心商務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、城市未來(lái)發(fā)展方向、整體發(fā)展優(yōu)勢(shì)等角度探索科學(xué)合理的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位定位，實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的科學(xué)選址，保證能夠制定相對(duì)科學(xué)的投資策略，促進(jìn)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)性和合理性，為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造良好的條件。

（二）合理確定運(yùn)營(yíng)資本，逐步擴(kuò)大投資收益

從投資學(xué)角度對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作中所涉及到的資金具有一定的時(shí)間價(jià)值，資金成本大小受到不同籌資方式的影響，并且資金使用效率和資金使用時(shí)間也能夠促使資金成本大小發(fā)生一定程度上的變化，在資金籌集方式、使用效率和時(shí)間的作用下能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)、使用時(shí)間的合理控制，進(jìn)而促進(jìn)資金成本的降低，促使酒店地產(chǎn)項(xiàng)目在投資和開(kāi)發(fā)工作中獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。[2]而從項(xiàng)目資金成本角度入手進(jìn)行深入研究，要想保證酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效果，獲得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)成效，就可以制定相應(yīng)的資金互補(bǔ)策略，通過(guò)出售部分房產(chǎn)的方式彌補(bǔ)酒店資金缺口問(wèn)題，為酒店運(yùn)轉(zhuǎn)提供充足的現(xiàn)金支持，保證酒店整體發(fā)展成效。而從融資渠道的探索角度進(jìn)行解讀，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作的優(yōu)化也可以從降低融資渠道角度進(jìn)行分析，通過(guò)制定科學(xué)合理的上市策略，對(duì)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)體系進(jìn)行完善，保證地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠獲得良好的資金支持。唯有如此，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資工作中才能夠取得良好的資本運(yùn)作收益，保障酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的整體性收益，全面推進(jìn)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）合理把握工作時(shí)機(jī)，適時(shí)介入投資工作

在探索酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作的過(guò)程中，準(zhǔn)確把握投資時(shí)機(jī)是相對(duì)科學(xué)的工作，合理把握時(shí)機(jī)能夠進(jìn)一步增強(qiáng)投資的科學(xué)性，凸顯酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的價(jià)值。所以在探索酒店投資策略的過(guò)程中，應(yīng)該注意合理把握投資工作時(shí)機(jī)，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)介入到投資工作實(shí)踐中，保證投資工作效果。在具體把握時(shí)機(jī)的工作中，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員應(yīng)該注意關(guān)注國(guó)家所制定的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)需求和行業(yè)發(fā)展階段等空間因素，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下多元化市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展需求，進(jìn)而結(jié)合實(shí)際情況對(duì)投資工作進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，增強(qiáng)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)工作的科學(xué)性和合理性。[3]首先，在政策方面，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以選擇先入為主的投資策略，在構(gòu)建“酒店+地產(chǎn)”商業(yè)模式的過(guò)程中有效規(guī)避國(guó)家宏觀調(diào)控政策的限制性影響，獲得一定的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，形成品牌效果。其次，在行業(yè)發(fā)展階段方面，對(duì)投資策略的選擇和確定應(yīng)該堅(jiān)持長(zhǎng)期投資策略，全面促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向著更高層次的發(fā)展階段進(jìn)行探索，增強(qiáng)市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)同感。最后，在市場(chǎng)需求空間的確定方面，應(yīng)該堅(jiān)持貫徹落實(shí)市場(chǎng)需求超前投資策略，全面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)和工作方式的轉(zhuǎn)變，保證酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資成效的獲取。

（四）引領(lǐng)酒店業(yè)發(fā)展時(shí)尚，探索高端定位

現(xiàn)階段在我國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，影響經(jīng)濟(jì)效益的因素有很多，而酒店要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝，就應(yīng)該在全面把握市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，積極探索高端定位，借助科學(xué)合理的市場(chǎng)定位實(shí)現(xiàn)對(duì)酒店業(yè)發(fā)展情況的引領(lǐng)，促進(jìn)酒店業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保證酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作在新時(shí)期取得相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展成效。具體來(lái)說(shuō)，在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作中，對(duì)高端市場(chǎng)的定位具體指酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)該將服務(wù)高消費(fèi)人群作為核心，針對(duì)高收入人群對(duì)酒店行業(yè)的實(shí)際需求對(duì)投資項(xiàng)目、投資方向等進(jìn)行合理調(diào)整，確保每一筆投資都能夠服務(wù)于酒店的發(fā)展，進(jìn)而促使酒店在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成品牌效應(yīng)，真正獲得酒店投資工作的成功發(fā)展。[4]此外，在實(shí)施高端定位、引領(lǐng)酒店發(fā)展時(shí)尚的工作中，一項(xiàng)較為重要的工作就是在定位高端酒店的同時(shí)也應(yīng)該保證產(chǎn)品和服務(wù)的高端定位，從規(guī)劃理念、概念的設(shè)計(jì)到物業(yè)管理等工作都應(yīng)該力求滿足城市高消費(fèi)群體的實(shí)際需求，對(duì)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)等進(jìn)行全面開(kāi)發(fā)，希望能夠?qū)Τ鞘兄械母呤杖肴后w產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力，讓更多的人到酒店中享受酒店相關(guān)服務(wù)，進(jìn)而爭(zhēng)取以有限的投資獲得更大的產(chǎn)出，實(shí)現(xiàn)酒店業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

（五）固化發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)酒店連鎖擴(kuò)張

在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作中，對(duì)酒店發(fā)展模式的固定化探索，構(gòu)建連鎖擴(kuò)張的體系，能夠促進(jìn)酒店在發(fā)展過(guò)程中取得更好的發(fā)展成效，實(shí)現(xiàn)酒店在新時(shí)期的穩(wěn)定運(yùn)行。所以在當(dāng)前社會(huì)背景下，在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資策略的探索過(guò)程中，應(yīng)該在全面分析酒店市場(chǎng)地位、服務(wù)對(duì)象等因素的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)合理的固化發(fā)展模式，并探索一系列與酒店發(fā)展相契合的策略，為酒店連鎖擴(kuò)張?zhí)峁┫鄳?yīng)的支持，希望酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資能夠獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。[5]具體來(lái)說(shuō)，一般情況下，酒店在發(fā)展過(guò)程中所能夠選擇的固化發(fā)展策略，主要包含以下幾種。

一是標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展策略，具體指酒店地產(chǎn)項(xiàng)目在探索投資擴(kuò)張工作之前，必須借助對(duì)一個(gè)或者幾個(gè)相關(guān)項(xiàng)目的運(yùn)作來(lái)構(gòu)建相對(duì)完整、系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，并將其作為今后工作中酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的藍(lán)本，對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資工作實(shí)施系統(tǒng)化規(guī)范，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的優(yōu)化配置和經(jīng)濟(jì)效益的最大化獲取。

二是專一化發(fā)展策略，即酒店企業(yè)在加強(qiáng)地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程中，應(yīng)該明確投資的側(cè)重點(diǎn)，將主要力量集中到酒店專業(yè)化深度開(kāi)發(fā)工作中，突出酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特色，并實(shí)現(xiàn)對(duì)其他多種附屬產(chǎn)品的精簡(jiǎn)，避免酒店建設(shè)主體表現(xiàn)出分化狀態(tài)，影響酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和整體發(fā)展水平，全面推進(jìn)酒店的科學(xué)化發(fā)展。[6]

三是梯度化策略，在“酒店+地產(chǎn)”模式中，對(duì)梯度化策略的選擇是較為重要的內(nèi)容，并且主要包含產(chǎn)品的梯度化和空間梯度化兩個(gè)方面，在實(shí)施梯度化策略的過(guò)程中，可以結(jié)合實(shí)際情況積極探索產(chǎn)權(quán)式酒店地產(chǎn)項(xiàng)目、景觀住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，保證梯度化策略的實(shí)際應(yīng)用效果，為酒店業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行提供良好的支持。

這樣，在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中相關(guān)工作人員對(duì)投資工作進(jìn)行全面的分析和解讀并積極探索科學(xué)合理的發(fā)展策略，將其與酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，能夠真正凸顯酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作的價(jià)值，增強(qiáng)整體工作效果，在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作中獲得更大的收益，在促進(jìn)酒店企業(yè)高效發(fā)展的同時(shí)，也為我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)創(chuàng)造相應(yīng)的條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的全面提高。[7]

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在酒店業(yè)和地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的確定對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的良好開(kāi)發(fā)產(chǎn)生和重要的影響，所以酒店業(yè)和地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)工作的重視，在綜合管理工作中積極探索酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)優(yōu)化措施，進(jìn)而逐步增強(qiáng)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的科學(xué)性和系統(tǒng)性，保證地產(chǎn)項(xiàng)目投資水平的日漸提高，有效促進(jìn)我國(guó)酒店經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

[1]梁彥博.分析地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)中的酒店投資策略[J].蘇州：經(jīng)營(yíng)管理者，2015(22).

[2]郭欣.酒店項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)與分析[D].蘇州：蘇州科技大學(xué)，2017.

[3]李挺.中海圣廷苑酒店項(xiàng)目工程管理模式創(chuàng)新研究[J].工程管理學(xué)報(bào)，2016(1).

[4]李翔.淺談做好控制房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的策略[J].企業(yè)文化月刊，2012(1).

[5]田華.“海棠灣酒店”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].北京：中國(guó)海洋大學(xué)，2014.

[6]吳忠.我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2014(2).

[7]劉軍.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性相關(guān)問(wèn)題研究——以廣州市XX酒店項(xiàng)目為例[D].桂林：桂林理工大學(xué)，2013.

［責(zé)任編輯：王鑫］

F719

A

1005-913X（2017）09-0158-03

2017-06-17

柯立佳(1968-)，男，廣東茂名人，研究方向：酒店管理。