韋海民（副教授），王 曼

PPP 模式下公租房項目的VfM 定量評價

韋海民（副教授），王 曼

PPP模式應(yīng)用到公租房項目不但可以有效增加公租房供給量，緩解政府財政壓力，還可以提高資金使用效率，但若使用不當(dāng)，可能會與降低債務(wù)、提高效率的初衷相悖，因此，對公租房項目進(jìn)行VfM評價就顯得尤為重要。在研究VfM定量評價方法和流程的基礎(chǔ)上，構(gòu)建較為詳細(xì)的公租房PPP項目VfM定量評價模型，具體分析PSC和PPP的組成，并通過對比PSC與PPP值來判斷公租房項目是否應(yīng)該采用PPP模式。最后通過實際案例分析，驗證VfM定量評價模型的可行性及適用性。

公租房；PPP模式；物有所值（VfM）；定量評價

一、引言

在2017年全國“兩會”上，李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中指出“2017年我國要完成棚戶區(qū)改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房”等重點工作。公租房項目是關(guān)系我國民生問題的重要工程，但其需求量大且建設(shè)所需資金量大，僅僅依靠政府財政撥款建設(shè)難以滿足對資金的巨大需求，而PPP（Public-Private-Partnership）模式的引入可以有效解決公租房項目建設(shè)資金不足的問題。因此，財政部于2015年提出“運用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理”，鼓勵社會資本參與到公租房的建設(shè)中來。PPP模式作為一種新型融資方式，得到了政府的大力支持，但不是所有的公租房項目都適合應(yīng)用PPP模式，假若使用不當(dāng)或者濫用，不但會造成不良資產(chǎn)的沉淀和政府債務(wù)的產(chǎn)生，還會降低資金使用效率，造成資源浪費，因此，需要引入一個客觀合理的評判標(biāo)準(zhǔn)來判斷是否采用PPP模式。目前，國際上常用物有所值（Value for Money，VfM）法來評判PPP模式是否能帶來價值增值。

二、研究綜述

20世紀(jì)90年代以來，VfM就成為PPP項目研究的焦點，英國、澳大利亞、美國、南非、中國香港等很多國家和地區(qū)都提出了各自的VfM定量評價框架和流程，如英國的《物有所值評價指南》、澳大利亞的《PSC操作指南》、中國香港的《PPP指南》等。不少學(xué)者對此課題也展開了深入研究。Cruz等（2012）指出，一些國家使用的PSC法過于依賴現(xiàn)有文獻(xiàn)提到的確定性模型，為了提高計算的穩(wěn)健性，作者建議使用蒙特卡洛模擬和貝葉斯網(wǎng)絡(luò)模型來計算PSC。Shunso Tsukada（2015）指出，當(dāng)前采用的公共部門標(biāo)準(zhǔn)（PSC）成本值和PPP成本值均沒有考慮融資成本，故采用影子投標(biāo)報價來改進(jìn)當(dāng)前的VfM方法，使其更直接地適用于PPP項目。

近幾年，隨著PPP項目在我國的大力推廣，VfM評價法也成為國內(nèi)學(xué)者討論的熱點。李佳嶸、王守清（2011）借鑒英國、澳大利亞等國家的實踐經(jīng)驗，對PPP項目前期決策的應(yīng)用流程進(jìn)行了改進(jìn)，以適應(yīng)我國的國情，對我國PPP項目實踐具有一定的指導(dǎo)意義。袁競峰等（2012）對VfM的定性評價方法及PSC-LCC法進(jìn)行了系統(tǒng)的闡述，提出了適合我國的VfM評估方法，并通過保障房項目驗證了PSC體系的可行性。孫慧等（2009）詳細(xì)介紹了物有所值理論并對國際上常用的兩種方法——成本效益分析法和公共部門參照標(biāo)準(zhǔn)比較法進(jìn)行了分析，介紹了其應(yīng)用現(xiàn)狀及研究前景，為我國VfM方法的應(yīng)用提供了理論指導(dǎo)。彭為等（2014）對物有所值評價所包含的項目回報、社會福利、外部性、風(fēng)險轉(zhuǎn)移四項假設(shè)進(jìn)行了深入分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的VfM評價法對于PPP項目本身所帶來的社會福利和外部性考慮不足，且忽略了項目在未來時期的可能收益。

綜上，我國對VfM的研究尚處于理論層面，較少涉及定量評價的框架和流程方面，且公租房PPP項目的VfM定量評價研究涉及更少。因此，本文在借鑒國外VfM評價體系框架和國內(nèi)學(xué)者對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域VfM評價的研究成果和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，具體分析PSC組成、PPP組成以及風(fēng)險調(diào)整問題，并構(gòu)建一個完善的、適合我國公租房PPP項目的VfM定量評價模型。

三、VfM定量評價方法及流程

（一）VfM定量評價方法

VfM是PPP模式的核心理念，旨在通過比較PPP模式下的政府方凈成本的現(xiàn)值（PPP）與傳統(tǒng)模式下公共部門比較基準(zhǔn)值（PSC），來判斷采用PPP模式是否比采用傳統(tǒng)模式更有價值。通過對資金價值的評估，優(yōu)化投資決策、降低投資風(fēng)險，有效控制建設(shè)成本，促進(jìn)資源效率的最大化。VfM計算公式如下：

當(dāng)VfM大于0時，說明PPP模式比傳統(tǒng)采購模式更有價值，應(yīng)采用PPP模式；當(dāng)VfM小于0且通過實施方案調(diào)整仍未能使VfM大于0，說明PPP模式相比傳統(tǒng)采購模式，不能提高效率且不能節(jié)約資源，應(yīng)采用傳統(tǒng)采購模式。在實際情況下，當(dāng)PSC值與PPP值比較接近時，考慮到政府可以將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給社會資本方，政府會傾向于選擇PPP模式。

（二）VfM定量評價流程

在部分國家，PPP項目在招投標(biāo)之前要進(jìn)行PSC的分析和計算，在招投標(biāo)時要求投標(biāo)人按照PSC方法編制投標(biāo)文件，并計算出投標(biāo)價格，之后對比投標(biāo)價格，兩者之差即為VfM的量化表現(xiàn)形式。這種做法的好處是政府不必再編制PPP報價，直接通過競爭性投標(biāo)實現(xiàn)VfM的最大化。而我國財政部出臺的《政府和社會資本合作模式操作指南（試行）》中明確要求通過VfM評價和財政承受能力論證的項目才可進(jìn)入項目準(zhǔn)備階段。因此，要實現(xiàn)VfM，就必須在項目識別階段對PSC值和PPP值同時進(jìn)行測算，在對兩者進(jìn)行比較后確定是否使用PPP模式，這種做法有利于政府在項目識別階段就對項目進(jìn)行把控，對不符合條件的項目進(jìn)行實施方案調(diào)整或終止。通過VfM評價，可以有效提高PPP項目決策的效率和質(zhì)量，減少資源浪費。VfM評價流程如圖所示：

VfM定量評價流程圖

四、公租房PPP項目的VfM定量評價模型構(gòu)建

（一）PSC的組成與計算

PSC通常被稱為“公共部門比較基準(zhǔn)”，指在傳統(tǒng)模式下，公共部門全生命周期成本的假設(shè)估計。它的目的是通過對比私人部門與公共部門提交的方案來為政府提供一個衡量VfM的量化依據(jù)。該方法綜合考慮了服務(wù)質(zhì)量、價格、時間、風(fēng)險分擔(dān)等因素。PSC包括初始PSC、競爭中立調(diào)整值和風(fēng)險調(diào)整值三部分。

1.初始PSC。初始PSC是公共部門進(jìn)行項目建設(shè)、運營維護(hù)等所花費的成本。對于公租房，其初始PSC包括建設(shè)凈成本和運營維護(hù)凈成本。

（1）建設(shè)凈成本。在我國，公租房項目的建設(shè)用地一般實行行政劃撥方式，對土地出讓金不予考慮，因此，土地費用只包括實際征地費和拆遷補(bǔ)償費。由于PSC是假設(shè)項目采用政府采購模式所發(fā)生的成本，所以建安費可根據(jù)歷史數(shù)據(jù)或模擬項目應(yīng)用估算法進(jìn)行估算。市政公共設(shè)施費用一般包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但在傳統(tǒng)模式下，公租房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，因此城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費可不考慮。資本性收益指項目全生命周期內(nèi)因轉(zhuǎn)讓、租賃或處置資產(chǎn)所獲得的收益，因其可以抵消部分成本，所以在建設(shè)凈成本中應(yīng)予以扣除。實際中，如果建造成本數(shù)據(jù)搜集比較困難，可參照可行性研究報告中的項目投資估算進(jìn)行確定。建設(shè)凈成本具體構(gòu)成見表1。綜上，建設(shè)凈成本的計算公式為：

表1 建設(shè)凈成本構(gòu)成

（2）運營維護(hù)凈成本。公租房項目的運營維護(hù)凈成本中，管理費用主要是物業(yè)管理費。由于公租房不同于一般的商品房，政府對部分住房物業(yè)費進(jìn)行減免甚至全免，因此這部分減免或全免的物業(yè)費要由政府來承擔(dān)。物業(yè)管理費可按當(dāng)?shù)匚飪r部門核準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)來估算。對于公租房，還包括租賃管理費，其收費標(biāo)準(zhǔn)一般有相應(yīng)規(guī)定。第三方收入是通過向第三方收取資產(chǎn)或服務(wù)使用費而產(chǎn)生的收入，應(yīng)從運營維護(hù)凈成本中扣除。對于公租房來說，其第三方收入是用戶所付租金，如配建商業(yè)用房和地下停車位等，第三方收入還應(yīng)包括商業(yè)用房出租出售款和地下停車位的出租出售款。運營維護(hù)凈成本具體構(gòu)成見表2。因此，公租房運營維護(hù)凈成本公式為：

2.競爭中立調(diào)整值。競爭中立是由于政府的公有制產(chǎn)生的政府業(yè)務(wù)競爭優(yōu)勢的價值。競爭中立調(diào)整值主要是采用政府傳統(tǒng)投資運營方式比采用PPP模式實施項目少支出的土地費用、行政審批費用、有關(guān)稅費等。為了消除這種公有制帶來的優(yōu)勢，提高私人部門參與PPP項目的積極性，公共部門比較基準(zhǔn)中應(yīng)扣除競爭中立調(diào)整值。

表2 運營維護(hù)凈成本構(gòu)成

傳統(tǒng)模式下，政府的優(yōu)勢包括不繳納社會資本需要繳納的土地使用費和相關(guān)稅費。公共租賃住房建設(shè)用地可以通過劃撥、租賃、出讓或政府以土地作價入股方式取得。若采用劃撥方式，其土地使用費為零；采用租賃或出讓方式，其土地使用費為社會資本所付租金或土地出讓金金額；若實行政府以土地作價入股方式，該部分費用計入政府方建設(shè)凈成本。值得注意的是，如果公租房建設(shè)用地采用出讓或政府以土地作價入股等有償方式取得，必然會導(dǎo)致社會資本方報價提高，與此同時，政府補(bǔ)貼以及使用者付費也會跟著上漲，因此，公租房建設(shè)用地的取得方式在決定前需要慎重考慮。

近幾年，我國加大了對公租房在內(nèi)的保障房稅收優(yōu)惠的力度，出臺了各類稅收優(yōu)惠政策，如2007年出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，2008年出臺的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》，2015年出臺的《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運營管理的通知》，同年又出臺了《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》等。以上指導(dǎo)文件針對公租房提出了詳細(xì)的稅收優(yōu)惠方法，通過總結(jié)可發(fā)現(xiàn)，公租房所涉及的增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅以及各項行政事業(yè)性收費和政府性基金均予以免征，因此，公租房項目相關(guān)稅收費用為零。

3.風(fēng)險調(diào)整值。公租房項目投資金額大且回收周期長，存在著眾多的風(fēng)險因素，而風(fēng)險的發(fā)生會帶來成本的增加，且這部分成本不可忽略，因此需要對風(fēng)險進(jìn)行全面量化。目前，我國PPP項目采用較多的風(fēng)險量化方法是比例法，即按照PPP項目預(yù)計的建設(shè)運營成本的一定比例（不超過20%）確定風(fēng)險成本，該方法簡便易行，但計算結(jié)果較為粗糙且誤差較大，適用于各項風(fēng)險發(fā)生概率及風(fēng)險損失值不可量化的項目。國外常用的風(fēng)險量化方法為蒙特卡洛模擬，該方法是一種依據(jù)統(tǒng)計理論，利用計算機(jī)來研究風(fēng)險發(fā)生概率或計算風(fēng)險損失值的方法。該方法的優(yōu)點是可以產(chǎn)生大量路徑模擬情景，使計算結(jié)果更精確可靠，但需要大量的歷史數(shù)據(jù)，其適用于風(fēng)險發(fā)生概率及損失值均可量化的項目。除了要對風(fēng)險進(jìn)行量化，還需要將風(fēng)險在政府部門與私人部門之間進(jìn)行合理分?jǐn)?。PSC中的風(fēng)險分為自留風(fēng)險和可轉(zhuǎn)移風(fēng)險，自留風(fēng)險是指須由政府承擔(dān)的風(fēng)險，一般包括政策和法律法規(guī)等政府層面的風(fēng)險；可轉(zhuǎn)移風(fēng)險指可以轉(zhuǎn)移給私人部門的風(fēng)險，一般包括項目融資、建設(shè)、運營等市場層面的風(fēng)險。

（二）PPP值的組成與計算

PPP值是指“全生命周期內(nèi)政府方凈成本的現(xiàn)值”，即在PPP模式下，政府所需支付的費用。在澳大利亞、英國等部分國家的PPP項目中，VfM評價與招投標(biāo)同時進(jìn)行，因此，其PPP值可參照私人部門的投標(biāo)報價確定。根據(jù)我國財政部出臺的《政府和社會資本合作模式操作指南（試行）》，招投標(biāo)發(fā)生在項目采購階段，而VfM評價是在項目識別階段，此時招投標(biāo)還未進(jìn)行，因此不能參照私人部門的投標(biāo)報價來確定，需要政府部門根據(jù)擬定的項目實施方案自行測算PPP值。一般情況下，PPP值包括政府方建設(shè)運營凈成本、自留風(fēng)險值和其他成本。

1.政府方建設(shè)運營凈成本。在PPP模式下，通過政府和社會資本合作，能夠發(fā)揮政府和社會資本各自的優(yōu)勢，有效提高公租房服務(wù)質(zhì)量和管理效率。實踐中，公租房項目通常采用使用者付費或可行性缺口補(bǔ)助機(jī)制，因為公租房項目具有很強(qiáng)的公益性，其收費較低，項目公司很難通過單純的使用者付費機(jī)制收回成本并獲得合理收益。因此，在建設(shè)期，政府可以現(xiàn)金、固定資產(chǎn)或者土地作價入股方式進(jìn)行成本投入（P1），在運營期，政府就公租房優(yōu)惠價與市場價之間的差額部分向項目公司提供適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助（P2）。政府當(dāng)年運營補(bǔ)貼支出數(shù)額可用下式表示：

式中：C1為項目全部建設(shè)成本；C2為年度運營成本；C3為當(dāng)年使用者付費數(shù)額；r為合理利潤率；i為年度折現(xiàn)率；k為財政運營補(bǔ)貼周期；n為折現(xiàn)年數(shù)。

同時，在公租房PPP項目中，政府擁有對資產(chǎn)的處置收益權(quán)，政府方建設(shè)運營維護(hù)凈成本應(yīng)扣除全生命周期內(nèi)PPP項目公司轉(zhuǎn)讓、出租等資產(chǎn)處置行為所獲得的資本性收益（P3）。因此，政府方建設(shè)運營凈成本為：

2.自留風(fēng)險。傳統(tǒng)模式下，項目所有風(fēng)險由政府承擔(dān)；而在PPP模式下，為了使對風(fēng)險最有控制力的一方承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，政府可將部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給社會資本方，而未轉(zhuǎn)移給社會資本方的風(fēng)險稱為自留風(fēng)險。在PPP項目采購中，政府和社會資本的風(fēng)險分擔(dān)是必須明確的事情。通過分析風(fēng)險的發(fā)生概率和后果損失值，可以得出政府和社會資本方各自分擔(dān)的風(fēng)險價值，也更有利于準(zhǔn)確估算項目采購的總價值。

3.其他成本。PPP項目中政府的其他成本主要包括政府承擔(dān)的咨詢服務(wù)成本和市場調(diào)研相關(guān)前期費用等。咨詢服務(wù)成本包括建設(shè)項目專題研究、編制和評估項目建議書或者可行性研究報告，以及其他與建設(shè)項目前期工作有關(guān)的咨詢服務(wù)收費。一般按照國家計委印發(fā)的關(guān)于《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格［1999］1283號）收取，其計取費用按建設(shè)項目估算投資額分檔計算。

五、案例分析

“塞外安居新城”公租房項目位于呼和浩特市新城區(qū)塔利村。建設(shè)項目規(guī)劃總用地面積為17.52公頃（約計262.8畝），其中建設(shè)用地面積13.1832公頃，代征道路用地面積2.3261公頃，代征綠地用地面積2.0107公頃?？偨ㄖ娣e31.2135萬平方米，其中：地上建筑面積26.1855萬平方米，包括公租房20.5267萬平方米，配套商業(yè)4.7981萬平方米，公共配套0.8607萬平方米，地下車庫5.028萬平方米。公租房總套數(shù)4256戶，居住人數(shù)9364人。項目總投資估算約159099.17萬元（含建設(shè)期利息），該公租房用地以17345.85萬元的交易價獲得。本項目的合作期為16年，包括建設(shè)期1年，運營期15年，可行性缺口補(bǔ)貼周期為11年。項目采取BOT（建設(shè)—運營—移交）運作方式，項目資本金確定為項目總投資額的40%，其中，社會資本與政府方出資代表——內(nèi)蒙古保障性住房投資建設(shè)集團(tuán)有限公司按60%、40%的股權(quán)比例成立項目公司和投入項目資本金，剩余總投資額的60%為銀行貸款。本項目在建成投入使用5年后，可根據(jù)住戶的意愿，按成本價向住戶出售。合同期滿后將PPP項目合同約定的項目資產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利等無償移交給政府方。

（一）PSC計算

1.初始PSC的計算。

（1）建設(shè)凈成本包括政府方投入的現(xiàn)金、固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等實物和無形資產(chǎn)的價值，并扣除全生命周期內(nèi)因轉(zhuǎn)讓、租賃或處置資產(chǎn)所獲得的收益。本項目投資估算為159099.17萬元，設(shè)定全生命周期內(nèi)轉(zhuǎn)讓、租賃或處置資產(chǎn)所獲得的收益為投資估算的5%，最終確定的建設(shè)凈成本=159099.17×（1-5%）=151144.21（萬元）。

（2）運營成本主要包括物業(yè)費和財務(wù)費用。根據(jù)呼發(fā)改費字［2016］573號文件，呼和浩特新城區(qū)公租房物業(yè)服務(wù)費為1.5元/m2/月，經(jīng)計算年物業(yè)費為369.48萬元。財務(wù)費用中銀行貸款利率按5.88%（取目前五年以上中長期貸款基準(zhǔn)利率上浮20%）計算，按等額本息方式償還，貸款期限按11年計算，得出年財務(wù)費用為12029.42萬元。運營期其他費用量級較小，暫且不計。

（3）該項目第三方收入即使用者付費，包括公共租賃住房出租出售、配套商業(yè)用房出租、地下車位出租收入。參考新城區(qū)塔利公租房項目的租金標(biāo)準(zhǔn)，本項目租金按10.4元/m2/月計算。根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理的意見》，公租房出售價格按照該地區(qū)同類別普通商品住房價格的70%確定為4500元/m2，5年后可出售比例暫按公租房總面積的50%計算。配套商業(yè)用房出租價格為1元/m2/天。地下停車位按500元/車位/年測算。初始PSC年費用明細(xì)如表3所示。

綜上，將初始PSC年費用折現(xiàn)，折現(xiàn)率按照五年以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%為5.39%計算，得到最終的初始PSC值為177763.38萬元。

2.競爭中立費用的計算。競爭中立費用包括土地使用費和相關(guān)稅費。該項目政府以土地作價入股的方式進(jìn)行資本投入，不存在政府競爭優(yōu)勢，且公租房相關(guān)稅費為0，因此競爭中立調(diào)整值為0元。

3.風(fēng)險調(diào)整值的計算。風(fēng)險調(diào)整值可分為可轉(zhuǎn)移風(fēng)險和自留風(fēng)險，該自留風(fēng)險與PPP值中的自留風(fēng)險相差不大，因此兩者可以忽略不計。由于缺乏完整的歷史數(shù)據(jù)，本案例采用比例法計算可轉(zhuǎn)移風(fēng)險，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險占項目總價值的比例取5%。因此，可轉(zhuǎn)移風(fēng)險值=159099.17×5%=7954.96萬元。

綜上：PSC值=初始PSC+競爭中立值+風(fēng)險調(diào)整值

=177763.38+0+7954.96

=185718.34（萬元）

（二）PPP計算

該項目資本金為項目總投資的40%，政府方出資項目資本金的40%以及以土地作價入股進(jìn)行成本投入，其建設(shè)凈成本=159099.17×40%×40%+17345.85=42801.72萬元。在運營期，政府就公租房優(yōu)惠價與市場價之間的差額部分向項目公司提供補(bǔ)助，按式（5）進(jìn)行計算，其中：建設(shè)成本指社會資本方出資建設(shè)成本，應(yīng)為項目總投資扣除政府方建設(shè)凈成本的現(xiàn)值；根據(jù)財政部印發(fā)的財金［2015］21號文件，合理利潤率取8%；折現(xiàn)率為5.39%；年運營維護(hù)成本主要指物業(yè)費，物業(yè)費和當(dāng)年使用者付費如表3所示。經(jīng)計算，運營期政府財政補(bǔ)貼現(xiàn)值為66890.11萬元。全生命周期內(nèi)政府轉(zhuǎn)讓、租賃或處置資產(chǎn)所獲得的收益為投資估算的5%。因此，政府方建設(shè)運營凈成本=42801.72+66890.11-159099.17×5%=101736.87萬元。

表3 初始PSC年費用明細(xì)

其他成本主要為政府承擔(dān)的前期咨詢費用，按照國家計委印發(fā)的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格［1999］1283號）收取，其計取費用按建設(shè)項目估算投資額分檔計算，公租房項目所取費率為0.8，咨詢費用計算為177.04萬元。

綜上：PPP值=政府方建設(shè)運營凈成本+自留風(fēng)險成本+其他成本

=101736.87+0+177.04

=101913.91（萬元）

（三）VfM計算

VfM大于0，說明該項目適合采用PPP模式，通過使用PPP模式，能提高效率且節(jié)約資源。本案例風(fēng)險轉(zhuǎn)移比例（5%）取值較為保守，實際操作過程中VfM可能會更大。因此，該項目采用BOT模式，能實現(xiàn)物有所值。

六、結(jié)論

PPP模式一方面能夠緩解政府財政壓力，另一方面能夠更加高效地管理進(jìn)度、質(zhì)量，分擔(dān)部分風(fēng)險，提高項目采購效率。但不是所有項目都適合采用PPP模式，需要在前期決策階段通過VfM計算來判斷采用PPP模式是否能帶來物有所值。本文通過構(gòu)建詳細(xì)的公租房PPP項目VfM定量評價模型，為公租房PPP項目VfM評價提供量化分析，同時為政府采購決策提供科學(xué)合理的可量化依據(jù)，有利于促進(jìn)資源利用最大化，更好地實現(xiàn)公租房項目建設(shè)運營的經(jīng)濟(jì)性、效率及效果。在此基礎(chǔ)上，通過實際案例分析，計算相應(yīng)的PSC值、PPP值及VfM量值，驗證了所構(gòu)建VfM定量評價模型的可行性及適用性。

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F293.3

A

1004-0994（2017）35-0060-6

陜西省社會科學(xué)基金項目（項目編號：09E003）；陜西省教育廳專項科研計劃項目（項目編號：11JK0069）

作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，西安710055