金見(jiàn)歡

對(duì)于合生創(chuàng)展這種資金實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)，大量的土地沉淀之后開(kāi)發(fā)資金難以為繼，可能導(dǎo)致“儲(chǔ)地”越多開(kāi)發(fā)越慢。而隨著土地升值，“儲(chǔ)地”也變得越來(lái)越難

商場(chǎng)永遠(yuǎn)是不進(jìn)則退。

近日，合生創(chuàng)展集團(tuán)（00754.HK）發(fā)布消息，截至2017年10月31日，合生創(chuàng)展前10個(gè)月銷(xiāo)售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%。比這更令人唏噓的是，合生創(chuàng)展曾經(jīng)為“華南五虎”之首，但10多年間銷(xiāo)售規(guī)模始終在百億元徘徊，2016年全年銷(xiāo)售金額為80.89億元，業(yè)績(jī)甚至不敵10年前。如今的合生創(chuàng)展已經(jīng)從曾經(jīng)的地產(chǎn)界第一梯隊(duì)掉隊(duì)，以開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售規(guī)模論，現(xiàn)在大約只能算中小型地產(chǎn)企業(yè)了。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《投資者報(bào)》記者：“香港地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為土地是有價(jià)值的，并且隨著時(shí)間的推移，溢價(jià)也會(huì)越來(lái)越高，香港地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，尤其是經(jīng)歷幾輪的危機(jī)之后，變得穩(wěn)健，原來(lái)激進(jìn)的企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)。合生創(chuàng)展這一模式能夠保證其不出現(xiàn)危機(jī)，但缺點(diǎn)是發(fā)展得不夠快。早年孫宏斌創(chuàng)辦的順馳激進(jìn)發(fā)展卻因資金問(wèn)題被迫出售，因此哪種模式對(duì)需要時(shí)間檢驗(yàn)。”

記者就合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)展相對(duì)較慢等多方面的問(wèn)題向合生創(chuàng)展方面發(fā)去采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。

步步“后退”

作為第一家銷(xiāo)售金額突破百億元的房企，合生創(chuàng)展曾被王石稱(chēng)為“中國(guó)地產(chǎn)界的航母”。經(jīng)歷10多年發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模急速提升，多家大型房企年銷(xiāo)售額早已攀上千億元大關(guān)，而合生創(chuàng)展卻一直在100億元規(guī)模徘徊，從原來(lái)的航母逐漸掉隊(duì)，公司實(shí)際控制人朱孟依也極為低調(diào)，很少在公開(kāi)場(chǎng)合露面。

受香港地產(chǎn)業(yè)影響，內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)是從廣東率先出現(xiàn)的，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、碧桂園集團(tuán)及恒大地產(chǎn)先后成立，當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為“廣東地產(chǎn)五虎”。

2004年，合生創(chuàng)展成為“廣東地產(chǎn)五虎”中首家銷(xiāo)售額沖破百億元大關(guān)的房企，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額為91.6億元，如今，恒大、萬(wàn)科、碧桂園銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌ツ昃淹黄?000億元，而僅今年上半年，這3家的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分別是2441億、2772億和2889億元。

2009年到2016年，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售額分別為150億元、110億元、99億元、116億元、112億元、53億元、99億元和81億元。自2009年達(dá)到150.9億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高峰后，近6年時(shí)間，合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)一直在100億元規(guī)模徘徊不前。并且從2013年開(kāi)始，銷(xiāo)售額一路下跌，這一態(tài)勢(shì)一直延續(xù)至今。

據(jù)今年的半年報(bào)顯示，今年前6個(gè)月，合生創(chuàng)展完成合約銷(xiāo)售額44.52億元。銷(xiāo)售額幾乎未增長(zhǎng)的原因之一是在前些年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商采取瘋狂擴(kuò)張戰(zhàn)略的時(shí)期，合生創(chuàng)展卻采取了相對(duì)保守的發(fā)展策略，并未大范圍地?cái)U(kuò)張，以致錯(cuò)失了發(fā)展良機(jī)。

開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)

重利潤(rùn)、輕規(guī)模、慢周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式一直是其顯著的特征。合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞接受記者采訪(fǎng)時(shí)曾表示，合生創(chuàng)展并不強(qiáng)調(diào)規(guī)模增長(zhǎng)速度，希望在確保利潤(rùn)的情況下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對(duì)安全，不會(huì)犧牲利潤(rùn)去做大規(guī)模。

合生創(chuàng)展主要是參考港企的開(kāi)發(fā)模式，希望通過(guò)“儲(chǔ)地”來(lái)增加土地的溢價(jià)，獲取更豐厚的收益。不過(guò)，地產(chǎn)財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，不重視規(guī)模擴(kuò)張會(huì)使企業(yè)在傳統(tǒng)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)方面表現(xiàn)得相對(duì)乏力。尤其是類(lèi)似北京部分豪宅項(xiàng)目，去化速度非常慢，看似是做精打細(xì)算的工作，但其實(shí)會(huì)影響資金的回籠，進(jìn)而影響后續(xù)的土地市場(chǎng)的擴(kuò)張。

記者采訪(fǎng)到多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家均表示，合生創(chuàng)展的開(kāi)發(fā)速度太慢了，其項(xiàng)目一般體量較大，開(kāi)發(fā)周期非常長(zhǎng)，甚至有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10多年。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，合生創(chuàng)展喜歡發(fā)展高端大盤(pán)。此類(lèi)項(xiàng)目資金投入高，銷(xiāo)售效率過(guò)慢，而且資金周轉(zhuǎn)容易出現(xiàn)問(wèn)題。以京津新城為例，合生創(chuàng)展開(kāi)發(fā)的京津新城投資200億元，但銷(xiāo)售不暢，被稱(chēng)為亞洲最大的空城，京津新城使合生創(chuàng)展幾乎沒(méi)有更多的資金運(yùn)作別的樓盤(pán)。這一模式要求每一個(gè)樓盤(pán)都必須成功，否則將會(huì)面臨非常大的危機(jī)。

雖然開(kāi)發(fā)慢，但合生創(chuàng)展的土地囤積量不小，據(jù)2017年半年報(bào)，截至2017年6月30日，該公司的土地儲(chǔ)備達(dá)2991萬(wàn)平方米。

有分析人士認(rèn)為，對(duì)于合生創(chuàng)展這種資金實(shí)力不是很強(qiáng)的企業(yè)，大量的土地沉淀之后開(kāi)發(fā)資金難以為繼，可能導(dǎo)致“儲(chǔ)地”越多開(kāi)發(fā)越慢。

張大偉指出，合生創(chuàng)展都是在土地成本極低時(shí)拿地，這幾年土地成本變高，則很少再拿地了，雖然其慢開(kāi)發(fā)模式可以降低負(fù)債，能夠避免危機(jī)，不過(guò)卻會(huì)犧牲規(guī)模。

發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)

從2008年開(kāi)始，合生創(chuàng)展開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，加大商業(yè)地產(chǎn)的投入與運(yùn)營(yíng)，目前在北京、上海、廣州、深圳及成都等一線(xiàn)城市及主流城市運(yùn)營(yíng)管理著70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中超過(guò)80%的項(xiàng)目是布局在北上廣深一線(xiàn)城市。

合生創(chuàng)展在今年半年報(bào)中表示，商業(yè)地產(chǎn)選擇一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)以獲得穩(wěn)定的租金收入及物業(yè)升值收益。目前，商業(yè)板塊已投資多個(gè)大型項(xiàng)目，包括大型城市綜合體、寫(xiě)字樓及酒店。

有高管表示，合生創(chuàng)展未來(lái)將會(huì)著重做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊，并提出了合生創(chuàng)展商業(yè)地產(chǎn)“未來(lái)3年要推出30多個(gè)項(xiàng)目”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，單純從合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，基本上還是屬于比較優(yōu)質(zhì)的，這和其項(xiàng)目多處在北京、上海等重點(diǎn)城市有關(guān)。此類(lèi)項(xiàng)目可以獲得較好的租金收益及物業(yè)增值收益。而且商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于抵御樓市政策調(diào)控的能力更強(qiáng)，所以在當(dāng)前住宅市場(chǎng)受到?jīng)_擊的時(shí)候，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于穩(wěn)定業(yè)績(jī)是有積極作用的。合生創(chuàng)展的2017年半年報(bào)顯示，前半年公司的租金收入達(dá)到5.3億港元，同比增長(zhǎng)65%。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的租金收入占營(yíng)業(yè)收入的比例達(dá)到14%，較2016年年底上升8個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)業(yè)界的共識(shí)是商業(yè)地產(chǎn)尤其是非寫(xiě)字樓項(xiàng)目受互聯(lián)網(wǎng)沖擊嚴(yán)重，實(shí)體零售業(yè)整體不景氣已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。嚴(yán)躍進(jìn)還指出，大城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更需要警惕電商、O2O等行業(yè)所帶來(lái)的沖擊，類(lèi)似沖擊的因素容易使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目潛在收益減少。

此外，商業(yè)地產(chǎn)租金收入的總量仍然只是一個(gè)較小的比例，對(duì)于改善現(xiàn)金流作用有限。endprint