周月明

面臨種種不利局面，陽光股份開始甩掉各種不良業(yè)務，某種程度上屬于“斷尾求生”，如今欲以全現(xiàn)金交易的方式拿下資產規(guī)模比自身更高的并購標的，難免令人生疑

去年在房產上市公司中業(yè)績排名墊底的陽光股份（600608.SH）最近又引起了業(yè)界廣泛關注。

今年9月，公司發(fā)布了一項重組公告，陽光股份稱，擬以支付現(xiàn)金的方式向京基集團購買深圳市京基百納商業(yè)管理有限公司100%股權，并稱，會于11月27日披露更多細節(jié)，但是11月24日公司再次發(fā)布公告稱將繼續(xù)停牌。

陽光股份的這場并購籌劃得怎么樣了？此前業(yè)績不好的原因是什么？此次的并購對象又是什么情況？《投資者報》記者近日致電公司相關負責人及業(yè)內人士，得到一些簡單答復。

策略失利業(yè)績頹靡

陽光股份是一家1996年就上市的老牌公司，經歷了從水泥行業(yè)向房地產業(yè)的變身，又實現(xiàn)了從純住宅開發(fā)到商住項目同步開發(fā)的轉型。

不過，公司的黃金期僅停留在2010年。這一年，公司營收為30.4億元，凈利潤為4.35億元，分別同比增長207.89%、63.01%。此后，公司的業(yè)績就一直呈現(xiàn)頹勢。

2014年陽光股份凈利潤虧損5.85億元，2015年僅實現(xiàn)盈利2018萬元。到2016年，陽光股份全年營業(yè)收入6.4億元，凈利潤虧損4.7億元，巨幅下降24.2倍。

在陽光股份這家公司身上到底發(fā)生了什么，導致其業(yè)績像坐上“滑梯”一樣下降得如此令人瞠目結舌？

據(jù)了解，陽光股份業(yè)務區(qū)域主要分布在京津滬、成都等最熱點的幾個區(qū)域，本來情況還不錯。不過，其分別在2012年、2014年拿下的天津楊柳青、上海銀河賓館等項目為其后續(xù)經營帶來了一些麻煩。這與陽光股份這幾年沒有正確判斷房產形勢、踩錯節(jié)點有很大關系。

陽光股份開發(fā)房地產多走高端路線。北京區(qū)域的陽光上東車庫及住宅位于東四環(huán)北路霄云橋東側，是北京最早的涉外高端樓盤，2004年～2014年陸續(xù)竣工，2008年開始預售，2016年仍屬于銷售庫存狀態(tài)。成都的錦尚項目也位于市娛樂休閑核心區(qū)，陽光新業(yè)中心集精裝公館、高檔LOFT、購物中心于一體，是核心商住物業(yè)。

走這種路線曾給陽光股份帶來很好的業(yè)績，陽光上東是公司2005年至今銷售最好的住宅項目之一，成都錦尚項目也在2014年為公司帶來營業(yè)利潤3億元。不過，高端項目的尾房就沒那么好處理了。即使在房地產市場一路高歌的2016年，北京陽光上東和成都錦尚項目雙雙去庫存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

同時，陽光股份還在天津做了一個失利的決策。其天津楊柳青項目2012年開工，2013年開始預售，2014年竣工。然而受當年天津市高端住宅市場持續(xù)低迷的大環(huán)境影響，楊柳青項目一期竣工即銷售受阻，該項目2014年計提減值4.1億元，導致該項目2015年出現(xiàn)5.85億元虧損。

直到2016年，天津房地產市場回暖，公司的天津楊柳青項目一期銷售才有所好轉，全年簽約金額約4億元，回款金額2.7億元。不過該項目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營業(yè)利潤。

此外，天津還有兩個被擱淺了的項目，天津楊柳青鷺嶺景園項目二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目，這兩個2012年便開工的項目，自2015年起不再追加投資，竣工時間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，未來很難為公司帶來積極的現(xiàn)金流。

在建項目停滯、高端尾樓甩不掉，令公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達28.6億元。

除了住宅項目，公司的另一大業(yè)務——投資性房地產租金收入也開始下滑。到2016年，投資性房地產租金營業(yè)利潤1.9億元，雖然是房地產開發(fā)業(yè)務的2.5倍，但兩年來已累計下滑1.2億元，降幅高達38%。

面臨種種不利局面，公司稱，要開始走“輕資產”模式，也就是甩掉各種不良和虧損業(yè)務，某種程度上來說屬于“斷尾求生”。

比如3月4日，陽光股份發(fā)布公告稱，擬將全資子公司北京瑞騰陽光物業(yè)管理有限公司100%股權轉讓給大業(yè)信托，股權轉讓價格為人民幣3.16億元。

不過陽光股份的債務仍然越滾越高，2014年以來，公司融資規(guī)模一直保持在40億以上。截至2016年年底，公司融資規(guī)模達到45.7億元。而且，很大一部分債務是靠新的借款來償還，這也令其財務費用自2014年以來便一直高居不下，2016年財務費用占公司營業(yè)收入比重達到46.4%。

并購疑似借殼

今年9月，陽光股份拋出并購公告稱，要以現(xiàn)金支付的方式購入京基資產，對此，有很多投資者表示不解。陽光股份曾解釋稱，“陽光股份主營業(yè)務為房地產，出售和購買資產都屬于公司正常的經營行為。”

那么，京基集團又是什么來頭呢？

京基集團初創(chuàng)于1994年，現(xiàn)時股東為自然人陳華及其胞弟陳輝兩人。2006年，京基收購華發(fā)北銅鑼灣廣場，成立京基百納，運營過的大型項目包括京基100城市綜合體——這是過去深圳最高的建筑之一、KK ONE購物中心以及其他商業(yè)廣場，涉及商業(yè)總面積達60多萬平方米。

若按KK ONE等深圳4個購物中心建筑面積48.35萬平方米（官網披露）、單價3萬元計，標的公司擁有的這部分資產價值便超過145億元。

但相比之下，截至2017年上半年，陽光股份總資產規(guī)模僅96.32億元，凈資產27.67億元。也就是說，陽光股份將置入的資產已超過其本身的資產規(guī)模。

京基百納為何愿意被陽光股份收購呢？有業(yè)內人士在聽到京基百納100%股權出售時表示驚訝，他認為京基并未出現(xiàn)明顯的困難，年內還計劃推出南山、龍崗住宅項目，體量近80萬平方米，預計可補充一定現(xiàn)金流。

此外，也有部分業(yè)內人士認為，京基集團有借殼上市的可能性，因為單從支付方式來看，根據(jù)《上市公司重大資產重組管理辦法》，100%現(xiàn)金支付的并購，無需證監(jiān)會審核。在證監(jiān)會對借殼行為監(jiān)管趨嚴的情況下，陽光股份與京基集團的這種支付方式，的確耐人尋味。endprint