王安德+徐建剛+嚴(yán)亞南+楊曄

編者按：土地批租是國(guó)家土地使用權(quán)有償使用的一種形式，即將若干年內(nèi)的土地使用權(quán)出讓給土地使用經(jīng)營(yíng)單位。土地批租對(duì)我國(guó)土地使用和管理制度改革乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革有著十分重要而深遠(yuǎn)的意義。本文由中共上海市委黨史研究室根據(jù)時(shí)任上海市土地批租辦副主任王安德口述采訪整理而成，該文已收入《破冰——上海土地批租試點(diǎn)親歷者說(shuō)》一書，全書即將由上海人民出版社出版。

王安德，1985年3月任上海市房地局局長(zhǎng)助理； 1986年11月任上海市土地批租辦副主任；1989年 3月兼任上海市土地局土地有償使用處處長(zhǎng)；1990年5月任上海市政府浦東開發(fā)辦政策研究室負(fù)責(zé)人；1990年7月任陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司總經(jīng)理，1996年5月兼任公司黨委書記；1993年1月-2000年8月兼任浦東新區(qū)管委會(huì)副主任、黨工委委員；2000年 8月任上海市浦東新區(qū)常委、副區(qū)長(zhǎng)。

醞 釀

1988年7月8日，上海市人民政府經(jīng)過嚴(yán)格的公證程序，宣布日本孫氏企業(yè)有限公司以2805萬(wàn)美元獲得上海虹橋開發(fā)區(qū)26號(hào)地塊1.29公頃土地50年使用權(quán)。這是新中國(guó)歷史上第一次按照國(guó)際通行規(guī)則通過國(guó)際招標(biāo)成功轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，一石千浪，由此也成為全國(guó)土地使用制度改革的序幕。我則有幸，參與了這一重要?dú)v史過程。

“土地批租”，只是一個(gè)約定俗成的說(shuō)法，比較規(guī)范的說(shuō)法，應(yīng)該是土地使用制度改革、土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，這是1987年國(guó)家土地局向國(guó)務(wù)院報(bào)告正式確定的名稱。

關(guān)于土地批租改革的研究和醞釀，上海起步是國(guó)內(nèi)比較早的。上世紀(jì)80年代初期，在時(shí)任市長(zhǎng)汪道涵的主持下，上海的經(jīng)濟(jì)界、法律界就有很多理論研究和討論。比較有影響的是1985年1月，復(fù)旦大學(xué)張薰華教授撰寫的《再論社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)中地租的必然性——兼論上海土地使用問題》一文，經(jīng)市委辦公廳上報(bào)中共中央政策研究室后，被刊載于由中共中央書記處編印的1985年第5期《調(diào)研和研究》，發(fā)至全國(guó)各地后引起巨大反響。還有就是華東政法學(xué)院曹建明，當(dāng)時(shí)他還是研究生，撰寫的《外商租用土地與經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)業(yè)的理論與實(shí)踐》一文影響也很大。這些研究引經(jīng)據(jù)典，從馬克思的地租理論、法律層面，厘清了許多問題，為土地使用制度改革掃除了不少思想和理論障礙。

但正式從組織上實(shí)施、進(jìn)入啟動(dòng)程序，應(yīng)該是1985、1986年。最大的背景，是中國(guó)改革開放、經(jīng)濟(jì)體制改革的深化。1978年黨的十一屆三中全會(huì)確定的撥亂反正、解放思想，開啟了改革開放的征程。1984年10月，黨的十二屆三中全會(huì)關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定，提出了城市經(jīng)濟(jì)體制改革。當(dāng)時(shí)明確了幾個(gè)改革的重點(diǎn)：國(guó)有企業(yè)的改革、稅利制度改革和投資體制的改革、價(jià)格體系改革、金融和外匯體制改革，還有就是房地產(chǎn)改革。這是全國(guó)大的背景。

具體到上海，則是同上海當(dāng)時(shí)所面臨的任務(wù)和困境有關(guān)。當(dāng)時(shí)上海有一場(chǎng)大討論“上海向何處去？”，提出了上?！笆畟€(gè)全國(guó)第一、五個(gè)倒數(shù)第一”，講的就是這個(gè)。南方四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)最早對(duì)外開放后，對(duì)上海這個(gè)老工業(yè)基地沖擊很大。上海歷來(lái)是全國(guó)輕工產(chǎn)品的集中地，“上海貨”曾經(jīng)行銷全國(guó)，以前上海產(chǎn)品在全國(guó)不愁銷售，原材料也沒問題。但在南方產(chǎn)品的沖擊下，上海產(chǎn)品逐步開始走下坡路，原料和銷售都有問題了。記得有一年，廣州輕工產(chǎn)品“廣貨”到市百一店設(shè)專柜展銷，引起轟動(dòng)。同時(shí)，上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施欠賬也很嚴(yán)重，形象的說(shuō)法是舊城有80萬(wàn)個(gè)煤球爐、80萬(wàn)個(gè)馬桶，還有幾千萬(wàn)平方米的危舊房屋。這種情況下上海怎么辦？那時(shí)國(guó)務(wù)院也很關(guān)心，專門發(fā)文提出要改造上海老工業(yè)基地，專門召開上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)。此后又在這個(gè)基礎(chǔ)上，制定了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略匯報(bào)提綱。最終上海市制訂了“三張藍(lán)圖”，分別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、文化發(fā)展戰(zhàn)略以及上海城市總體規(guī)劃，明確提出了城市功能轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這“三張藍(lán)圖”繪就后，馬上碰到一個(gè)問題，藍(lán)圖繪得很好，但是怎么做？沒有錢，寸步難行，心有余而力不足，步子邁不開。怎么辦，只能向改革要出路。從這個(gè)意義上說(shuō)，上海的土地批租也是被逼出來(lái)的。

決 策

1985年3月，我去房地產(chǎn)管理局報(bào)到時(shí)，土地、房產(chǎn)兩個(gè)職能是在一起的，但我去了以后領(lǐng)導(dǎo)就告訴我，馬上要分了，分別叫房產(chǎn)管理局、土地管理局，這其實(shí)是上海市已經(jīng)開始醞釀率先實(shí)行土地行政管理體制的改革。當(dāng)年的房地產(chǎn)改革其實(shí)是從兩處著手：一是土地使用制度，另一個(gè)是住房制度。那時(shí)候土地和房產(chǎn)問題糾結(jié)在一起是很多的。我在房管局開始是當(dāng)助理，協(xié)助一位局長(zhǎng)搞房租改革。房租改革分兩步，先做非居住用房租金改革，居住房租金改革放后面。那時(shí)就碰到問題，比如市百一店，產(chǎn)權(quán)屬于房管局，但是一樓沿馬路的一個(gè)櫥窗，租給了日本一家公司，好像是索尼，一年廣告收益比整幢房子的租金還多，達(dá)上百萬(wàn)，而整幢市百一店大樓收的租金可能也就百把萬(wàn)。對(duì)房管局而言，你的櫥窗是我房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)中附屬的使用權(quán)，怎么處理這個(gè)交易？實(shí)際上，這就牽涉到對(duì)生產(chǎn)資料所有權(quán)、使用權(quán)的認(rèn)定。生產(chǎn)資料的權(quán)屬和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中商品要素屬性的認(rèn)定，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下是比較渾沌的。沒有土地制度的改革，沒有物權(quán)的概念，就不可能解決這些問題。

從當(dāng)時(shí)上海市的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)，其實(shí)也十分清楚這些問題，他們看準(zhǔn)一個(gè)方向，就是通過研究香港，看上海的出路在哪里。1986年5月29日，市委辦公廳、市政府辦公廳聯(lián)合召開會(huì)議，布置開展上海五大課題研究。芮杏文書記、黃菊副市長(zhǎng)出席，主持人是市委研究室的副主任俞健和市政府副秘書長(zhǎng)萬(wàn)學(xué)遠(yuǎn)。會(huì)議的主題就是研究香港、利用香港，發(fā)展上海經(jīng)濟(jì)。芮杏文書記做動(dòng)員，他說(shuō)：“現(xiàn)在不是做學(xué)術(shù)性研究，而要做實(shí)質(zhì)性研究，在全國(guó)實(shí)行有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)的條件下，研究香港的政策如何在上海運(yùn)用?！睍?huì)議確定了土地利用、自由港、外匯自由兌換、稅收、利用香港等五個(gè)題目，分頭成立研究小組，一個(gè)月內(nèi)交卷，要求不是一般化研究，而是政策性研究。每個(gè)題目都要解決四方面問題：香港情況如何，上海情況怎樣，香港的哪些做法可為上海借鑒，哪些可作為上海決策依據(jù)。會(huì)議結(jié)束后，各個(gè)小組分頭行動(dòng)，加班加點(diǎn)，到6月20日，形成了五個(gè)課題報(bào)告，上報(bào)了市委。endprint

6月11日，市委常委會(huì)召開常委擴(kuò)大會(huì)議，專門研究房地產(chǎn)問題，這是新中國(guó)成立以后上海市委首次開會(huì)研究房地產(chǎn)問題。市委書記、副書記、常委、副市長(zhǎng)、市政府顧問和有關(guān)的委辦、新聞單位負(fù)責(zé)人一共29人參加。會(huì)議聽取了市房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)桑榮林《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革》的匯報(bào)和市土地管理局局長(zhǎng)蔣如高《關(guān)于土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)問題》的匯報(bào)。市土地局在匯報(bào)土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)問題時(shí)提出，上海土地開發(fā)和經(jīng)營(yíng)是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面，建議改變國(guó)有土地?zé)o償和無(wú)限期使用的狀況，并提出八點(diǎn)設(shè)想：一是建立土地的有限年期的批租制度。土地所有權(quán)屬國(guó)家，承租者取得使用權(quán)，限期內(nèi)可據(jù)契約進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。二是批租年期可適當(dāng)長(zhǎng)一些，一般可有30—50年，視地段、規(guī)模和用途來(lái)分級(jí)制定。三是承租者在租用土地時(shí)，一次性繳納使用期的批租地價(jià)，并每年按規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。批租土地可公開招租。四是實(shí)行契約制，列明各種權(quán)利和義務(wù)，必須遵守的規(guī)定和要求，違反契約按法律處理。五是批租的土地使用權(quán)允許有價(jià)轉(zhuǎn)讓，市政府制定具體管理辦法，加強(qiáng)管理。六是批租土地期滿后無(wú)償由國(guó)家收回。要繼續(xù)租用，可經(jīng)批準(zhǔn)重訂契約，并繳納新契約租期的批租地價(jià)。七是批租土地的租金可由土地主管部門收取，交地方財(cái)政部門，作為城市建設(shè)基金。八是增收土地增值稅。此外，承租者和政府對(duì)承租區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、投資范圍要?jiǎng)澐智宄?/p>

會(huì)議原則同意土地局的匯報(bào)，市委常委會(huì)形成一個(gè)紀(jì)要，叫《常委擴(kuò)大會(huì)議討論發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)問題》，會(huì)議決定改變國(guó)有土地?zé)o償和無(wú)限期使用的狀況，建立有限年期的土地批租制度：一是要搞房地產(chǎn)業(yè)和土地開發(fā)基金，同時(shí)理論上要進(jìn)行摸索研究；二是要制定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)和土地開發(fā)及與此相關(guān)的各項(xiàng)單行法規(guī)；三是深入研究香港地產(chǎn)業(yè)情況，在適當(dāng)時(shí)候可邀請(qǐng)香港有關(guān)專家來(lái)滬傳授經(jīng)驗(yàn)。市委對(duì)改革的大致思路已經(jīng)都有了。會(huì)議還決定派五個(gè)課題組中的第一小組——地產(chǎn)組，到香港實(shí)地考察。

1986年8月22日到9月9日，由市委副書記曾慶紅擔(dān)任顧問，市政府副秘書長(zhǎng)夏克強(qiáng)為團(tuán)長(zhǎng)的上海房地產(chǎn)港口考察團(tuán)正式出訪香港。房地局、規(guī)劃局、交通辦、外經(jīng)貿(mào)委等部門的主要領(lǐng)導(dǎo)都參加了。我當(dāng)時(shí)也去了，身份就是房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員。這個(gè)團(tuán)是8月12日正式組團(tuán)的，曾慶紅顧問、夏克強(qiáng)團(tuán)長(zhǎng)當(dāng)天在展覽中心會(huì)議室里召開了團(tuán)員會(huì)議，對(duì)出訪任務(wù)和背景做了一些布置。曾慶紅顧問要求我們：出去以前，手頭資料要消化。這次回來(lái)一定得辦事，特別是地產(chǎn)，會(huì)震動(dòng)全世界的。要帶著材料和問題，回來(lái)拿出東西，要有一整套的政策方針。這項(xiàng)改革不容易，要明知山有虎，偏向虎山行，做改革的促進(jìn)派，對(duì)問題，包括利弊，要進(jìn)行充分討論。他還特意提到，江澤民市長(zhǎng)提出來(lái)，要我們?nèi)タ纯聪愀塾袥]有合適的人，做上海開展這項(xiàng)工作的顧問。8月21日，在代表團(tuán)出發(fā)前一天，芮杏文書記又給我們作動(dòng)員。他說(shuō)，回來(lái)以后，關(guān)于土地批租要寫個(gè)建議。他還講了港澳辦主任魯平建議上海同新華社一起向中央報(bào)告，這樣分量大一些。后來(lái)，這份報(bào)告并沒有兩家一起報(bào)，領(lǐng)導(dǎo)的意思是只要報(bào)備一下，不要批了，不要中央承擔(dān)試點(diǎn)責(zé)任。盡管最后，上海土地使用權(quán)批租試點(diǎn)報(bào)告還是經(jīng)過國(guó)務(wù)院四位總理、副總理畫圈，但當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)想法是這樣的。

8月22日，考察團(tuán)出發(fā)后，先到廣東，然后到了深圳。當(dāng)時(shí)我們主要想了解一下改革開放前沿地區(qū)在土地使用制度改革方面有什么舉動(dòng)。實(shí)際上，他們當(dāng)時(shí)也沒有什么具體措施，各項(xiàng)準(zhǔn)備還沒有啟動(dòng)。我們對(duì)香港的考察，主要從三方面進(jìn)行：先是去了新華社香港分社以及華潤(rùn)、中銀、招商局等中資機(jī)構(gòu)，聽他們對(duì)香港市場(chǎng)、土地方面的介紹。然后不斷拜訪梁振英、簡(jiǎn)福怡、劉紹鈞等香港專業(yè)人士，還同測(cè)量師協(xié)會(huì)一起開了專業(yè)座談會(huì)。香港很多大的地產(chǎn)商，我們也一一拜會(huì)，聽他們談對(duì)土地批租運(yùn)作利弊的分析。同時(shí)放出一些風(fēng)聲，如果上海施行土地批租，你們?cè)趺纯?？有什么想法？?huì)怎樣行動(dòng)？三是訪問了很多港英政府機(jī)關(guān)，如田土廳、注冊(cè)總署、差餉物業(yè)估價(jià)署、規(guī)劃署等。我們出訪是以協(xié)會(huì)名義去的，但香港方面對(duì)我們的身份其實(shí)都非常清楚。我印象比較深的是，我們到房屋署去，他們負(fù)責(zé)接待的馮通署長(zhǎng)桌上有一份東西，是我們這個(gè)代表團(tuán)的名單。在這份名單每個(gè)人名后面，都標(biāo)注著對(duì)應(yīng)的政府職務(wù)身份。他們的秘書見我在看標(biāo)注，急了，跑過來(lái)把紙頭一拿。我后來(lái)告訴慶紅，你的市委副書記身份人家都看到了，慶紅說(shuō)他知道，他們當(dāng)然有這個(gè)情報(bào)。所以他們接待很認(rèn)真，把資料全給我們。

9月9日，考察回來(lái)后，由俞健同志牽頭，我們就開始寫給市委的第一次匯報(bào)材料。18日，市委就召開了常委會(huì)，當(dāng)中只隔了9天。在這份材料中，主要匯報(bào)了香港房地產(chǎn)業(yè)批地制度的三個(gè)特點(diǎn)以及香港批地和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的十種做法。三個(gè)特點(diǎn)為：一是香港批租的是有限期的土地使用權(quán)；二是關(guān)于土地用途，在規(guī)劃上是怎么限制和制約的；三是土地權(quán)益可以轉(zhuǎn)讓。這三個(gè)特點(diǎn)其實(shí)和市委常委會(huì)在研究的東西是對(duì)應(yīng)的。同時(shí)，我們對(duì)香港批地和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中有特色的做法進(jìn)行了分析。首先說(shuō)的是多種方式的批租形式；第二是港英政府的雙重身份和兩種手段，它既是土地所有者又是行政管理者；第三是物權(quán)登記制度；第四是地價(jià)怎么確定和怎么控制；第五是半官方機(jī)構(gòu)的參與和專業(yè)人士的作用；第六是稅收、地租、差餉、物業(yè)稅、印花稅是怎么回事；第七是金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的參與和支持；第八是開發(fā)前期怎么造地，規(guī)劃如何超前，基礎(chǔ)設(shè)施怎么先行；第九是講批地和新市鎮(zhèn)的發(fā)展，批地的時(shí)候政府要有計(jì)劃組織新市鎮(zhèn)發(fā)展，不完全是市場(chǎng)行為，新的市鎮(zhèn)要由政府主導(dǎo)來(lái)發(fā)展；第十是多層次解決住房問題，不是只有批租一個(gè)模式。另外，這份材料還有六個(gè)附件，其中五個(gè)就是5月份布置的五大課題。這五大課題6月20日就已經(jīng)交上去了，我們回來(lái)后又全部重新整理了一下，歸到房地產(chǎn)港口考察團(tuán)的附件里。還有一個(gè)是新加出來(lái)的，是上海社科院做的《關(guān)于香港房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)財(cái)政收入增加、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干資料》，這份材料把房地產(chǎn)和財(cái)政的關(guān)系仔仔細(xì)細(xì)說(shuō)了一遍，增加了要實(shí)行這一改革的可信度。在這第一份報(bào)告中，我們提了三條建議：第一，正式提出上海試行出租土地使用權(quán)辦法，要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立上海市批租土地委員會(huì)，或者批租領(lǐng)導(dǎo)小組；第二，研究制定試點(diǎn)方案；第三，要在這個(gè)基礎(chǔ)上給中央寫報(bào)告。endprint

因?yàn)檐切游臅浽诒本╅_會(huì)，這次常委會(huì)由江澤民市長(zhǎng)主持。聽完匯報(bào)以后，常委們提了很多意見和建議。其中有一條意見認(rèn)為，單單歸納香港情況，不能完全解決問題，還要對(duì)照香港，論證上海該怎么辦？會(huì)議認(rèn)為，材料要繼續(xù)充實(shí)，要準(zhǔn)備一份給中央的報(bào)告，爭(zhēng)取使中央做出同意上海試點(diǎn)的決策，以消除政治、社會(huì)層面的一些顧慮。

市委常委會(huì)后，俞健同志馬上組織了一個(gè)小班子修改材料。我記得我們是國(guó)慶節(jié)加班加點(diǎn)做的，10月2日，就差不多把稿子準(zhǔn)備好了，等芮杏文書記回來(lái)再進(jìn)一步向常委會(huì)報(bào)告。這個(gè)報(bào)告由俞健起草，10月15日，俞健副主任、夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)正式向芮杏文書記匯報(bào)。這次會(huì)議是9月18日市委常委會(huì)的延伸。因?yàn)樯洗诬切游臅洸辉冢瑳]有形成最終決策性意見，所以這次報(bào)告內(nèi)容作了調(diào)整。這次匯報(bào)題目修改得很醒目，不再是香港考察報(bào)告，而是《關(guān)于上海試行出租土地使用權(quán)辦法的初步設(shè)想》。報(bào)告綜合了考察情況以及香港各界（包括新華社香港分社）的態(tài)度和反應(yīng)，從理論、政策、準(zhǔn)備工作、試點(diǎn)設(shè)想等十個(gè)方面，進(jìn)行了論證和回答。

這十個(gè)方面的問題是：第一，試行土地使用權(quán)出租是否違反憲法和法律；第二，試行土地使用權(quán)出租是否違反“四項(xiàng)基本原則”；第三，出租土地使用權(quán)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么積極作用，如何看待出租土地使用權(quán)的得與失；第四，出租土地使用權(quán)需要具備哪些條件，如何吸引外商來(lái)上海租地、經(jīng)營(yíng)；第五，出租土地使用權(quán)上海應(yīng)該制定哪些政策和辦法；第六，出租土地使用權(quán)要請(qǐng)求國(guó)家給予哪些政策；第七，這項(xiàng)改革從哪里著手，在哪些地區(qū)可以試點(diǎn)；第八，為了爭(zhēng)取1987年試行出租土地使用權(quán)，當(dāng)前必須做好哪些具體工作；第九，出租土地使用權(quán)需要注意哪些問題；第十，關(guān)于試行出租土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)設(shè)置問題。最后得出結(jié)論：上海有計(jì)劃、有步驟地試行土地使用權(quán)出租的辦法，是可行的。

我記得當(dāng)天，市委就決定拍板試行了。芮杏文書記指示：“要把事情搞下去，摸清情況，把工作做扎實(shí)。成立市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組，把幾個(gè)辦法完善起來(lái)。以明年一二季度間試行為目標(biāo)，搞好機(jī)構(gòu)、政策、辦法及可試的點(diǎn)，并且作一些長(zhǎng)遠(yuǎn)的設(shè)想，同時(shí)抓緊做好向中央、國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的匯報(bào)準(zhǔn)備工作。”市委的決策定下來(lái)后，市政府的各項(xiàng)工作就緊鑼密鼓啟動(dòng)了，節(jié)奏非?？?。

試 點(diǎn)

11月3日，市政府召開了市長(zhǎng)辦公會(huì)議，同意成立土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組，并確定了機(jī)構(gòu)和組成人員。我記得會(huì)議開完后，夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)就宣布了市政府的決定：由倪天增副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，他任副組長(zhǎng)，蔣如高局長(zhǎng)任辦公室主任，我是副主任。我記得我還問他：“我到底脫產(chǎn)不脫產(chǎn)呢？”我那時(shí)在房管局嘛。夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)說(shuō)：“這些東西你不要去管，有事情就做，這些事情以后再說(shuō)?！?1月4日，上海市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成立的通知（滬府發(fā)〔1986〕115號(hào)）就正式下發(fā)了。在下發(fā)通知時(shí)，當(dāng)時(shí)土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位一共是16家。后來(lái)增加了一家郵電局，總共17家。土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組第一次全會(huì)是1986年12月15日召開的，任務(wù)就是組建機(jī)構(gòu)。初期比較累，那時(shí)人手也沒有，大多數(shù)工作人員都是兼職，從各個(gè)部門挖過來(lái)的。開始的時(shí)候，每一次領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議召開前，我們將會(huì)議文件寫好后，由倪天增副市長(zhǎng)、夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)拍板后，蔣如高局長(zhǎng)再跟我們商量，之后我就拿著征求意見稿，一個(gè)一個(gè)去找相關(guān)委辦局領(lǐng)導(dǎo)，把稿子給他們，說(shuō)明是怎么回事，跟這個(gè)局相關(guān)的有哪些工作內(nèi)容，哪些內(nèi)容不直接相關(guān)。這些都要事先溝通好，避免正式開會(huì)時(shí)哪位局長(zhǎng)說(shuō)一句“我不清楚，回去再研究”，倪天增副市長(zhǎng)就不好當(dāng)場(chǎng)拍板了。有時(shí)候，溝通過的局長(zhǎng)和來(lái)開會(huì)的同志不是一個(gè)人，我還要把之前溝通的情況事先或者在會(huì)上講一下。夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)很會(huì)協(xié)調(diào)，所以領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議要決定的事項(xiàng)，基本都是一次性通過的。市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組成立后，土地批租改革的工作重心，就逐漸從市委常委會(huì)，轉(zhuǎn)到市長(zhǎng)辦公會(huì)議、市批租領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)具體操作，但市委還是非常重視這件事，許多重要問題還是會(huì)專門聽取匯報(bào)。

我記得，1987年2月10日，市委又開過一次常委會(huì)，聽取了土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組的匯報(bào)，芮杏文書記主持了這次會(huì)議。這次會(huì)議主要是研究下一步通過什么路徑來(lái)推？會(huì)上定了兩件事情：第一，要出一個(gè)行政規(guī)章——上海土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的辦法，由上海市政府自己來(lái)頒布；第二，要編一個(gè)工作大綱性質(zhì)的試點(diǎn)辦法，也就是說(shuō)不管哪塊土地，招標(biāo)怎么做，評(píng)標(biāo)委員會(huì)怎么做都要確定下來(lái)。總而言之，就是要出一個(gè)法規(guī)，一個(gè)試點(diǎn)辦法。芮杏文書記還指示：“土地批租對(duì)象只限于外商，試點(diǎn)工作不登報(bào)、不宣傳?！?月份召開的市委常委會(huì)把路徑、目標(biāo)、原則都定下來(lái)了。

到9月份的時(shí)候，我們的法規(guī)已經(jīng)完成送審草稿，在準(zhǔn)備去聽香港專業(yè)人士意見之前，9月29日，市委又召開了一次常委會(huì)，決定了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》的大致框架和原則。之后的土地批租，就是在市委定好的軌道中去操作。11月29日，江澤民市長(zhǎng)簽發(fā)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》時(shí)，也寫了一段話，指出接下來(lái)馬上要準(zhǔn)備什么。

市土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議從1986年12月15日到1989年3月24日，總共開了十次。這十次會(huì)議中，最重要的是第一到第四次，決定法規(guī)、試點(diǎn)方案、什么時(shí)候招標(biāo)等。第四次會(huì)議主要決定提交市委常委會(huì)的法規(guī)、試點(diǎn)辦法和綱要，到第五、第六、第七次會(huì)議，有的是法規(guī)修改，有的是后續(xù)土地供應(yīng)，包括招標(biāo)過程中的一些進(jìn)度，第三、四塊土地招標(biāo)等?？傊竺鎺状螘?huì)都是為發(fā)標(biāo)而召開的?？傮w來(lái)說(shuō)，土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組這個(gè)層面，一直都是在比較平穩(wěn)、正常的程序和軌道中推進(jìn)的。

關(guān)于第一個(gè)批租地塊的確定，我記得就上過不止一次會(huì)。我們把備選地塊都列好表，這些地塊有些是我們自己定的，還有些是下面各區(qū)報(bào)上來(lái)的。這些備選地塊，有的是沒有完成七通一平；有的是產(chǎn)權(quán)還有糾紛，動(dòng)拆遷還沒做完；有的地塊蠻好，可周圍規(guī)劃不行……虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)其實(shí)也找過三塊地，第一塊是31號(hào)“小太古”地塊，但是在這塊地上面，還有變電站等很多問題沒有解決，“小太古”被列入批租備用地還曾經(jīng)寫入市政府會(huì)議紀(jì)要，但最后因條件不成熟，只能拉掉。然后是25、26號(hào)兩塊地，需要二選一。提交領(lǐng)導(dǎo)小組決策后又聽了各方面，包括香港方面的意見，大家都覺得虹橋26號(hào)地塊比較成熟，價(jià)值也比較明確。第一次招標(biāo)如果弄一塊模棱兩可的地，怎么來(lái)定標(biāo)價(jià)呢？選地塊的過程，不是領(lǐng)導(dǎo)做完決策后走過場(chǎng)，而是必須上領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，經(jīng)過大家七嘴八舌討論，充分發(fā)表意見后，由倪天增副市長(zhǎng)、夏克強(qiáng)副秘書長(zhǎng)拍板。

記得當(dāng)時(shí)有人提如何確定底價(jià)的問題，我告訴他們有三個(gè)辦法決定底價(jià)：第一是重置法（即成本法），第二是類比法，第三是市場(chǎng)法。最終中標(biāo)的日本孫忠利用的是市場(chǎng)法，也就是“比日本的便宜一點(diǎn)”。我們自己確定底標(biāo)用的是重置法，就是把開發(fā)土地的成本算出來(lái)。代表市政府投進(jìn)去的標(biāo)底就是開發(fā)這塊土地的成本，低于成本影響太大，政府情愿流標(biāo)。當(dāng)時(shí)因?yàn)槭堑谝粔K地，沒法用類比法，今天就可以用了，比如浦東要拍一塊地，定什么價(jià)？只要搜集一下這塊地周圍的價(jià)格就知道了。

1988年3月22日，上海市人民政府召開新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外宣布有償轉(zhuǎn)讓上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第26號(hào)地塊的土地使用權(quán)，標(biāo)書是在上海和香港兩地同時(shí)發(fā)放的。6月3日，上海和香港兩地共收到來(lái)自日本、美國(guó)、香港和內(nèi)地6份標(biāo)書。日本孫氏集團(tuán)的孫忠利先生對(duì)這次國(guó)際招標(biāo)是志在必得，在截標(biāo)前又臨時(shí)加價(jià)300萬(wàn)美元，最后，他以2805萬(wàn)美元獲得26號(hào)地塊1.29公頃土地50年使用權(quán)。這是新中國(guó)歷史上第一次通過國(guó)際招標(biāo)成功轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，價(jià)格出乎所有人的意料，在海內(nèi)外引起強(qiáng)烈反響。

30年后，再回顧上海市土地使用制度改革啟動(dòng)和試點(diǎn)的歷程，我認(rèn)為有兩個(gè)鮮明特點(diǎn)：第一是準(zhǔn)備比較扎實(shí)。上海市對(duì)于土地批租改革的前期準(zhǔn)備工作，包括醞釀、決策、考察、比較，甚至和中央的溝通等，都是相當(dāng)充分和完整的。第二就是領(lǐng)導(dǎo)和組織推進(jìn)工作思路比較清晰，一步一步非常明確，也非常穩(wěn)妥。市委做什么，市政府做什么，下面委辦怎么做，包括像上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等單位的密切配合，還有與國(guó)內(nèi)外專業(yè)人士的良性互動(dòng)，可以說(shuō)各方面的配合度很高，試點(diǎn)才會(huì)比較順利。

責(zé)任編輯 崖麗娟endprint