王鳳春, 石 爽

(1.菏澤學(xué)院審計處，山東 菏澤274015; 2.菏澤學(xué)院機電工程學(xué)院， 山東 菏澤 274015)

未確知測度模型在城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析評價中的應(yīng)用*

王鳳春1, 石 爽2

(1.菏澤學(xué)院審計處，山東 菏澤274015; 2.菏澤學(xué)院機電工程學(xué)院， 山東 菏澤 274015)

城市房地產(chǎn)投資具有較大的風(fēng)險，為預(yù)判和研究它的風(fēng)險大小及風(fēng)險情況，結(jié)合其風(fēng)險特點，通過未確知測度模型來全面科學(xué)的分析，構(gòu)建城市房地產(chǎn)風(fēng)險評價體系，進而衍生出風(fēng)險評估的科學(xué)方式．所建模型提供了一種定性、定量相結(jié)合的對投資風(fēng)險綜合評價的新途徑．

房地產(chǎn)；投資風(fēng)險；未確知測度

引言

房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵是比較豐富的，涵蓋的內(nèi)容比較全面，如房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、運營等諸多方面．推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不僅關(guān)系著國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，同時也關(guān)系著城市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展．因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，是國民經(jīng)濟發(fā)展的基石與橋梁．

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿^大，增值空間較大，因此很多人都將房地產(chǎn)業(yè)作為投資的重點，不僅僅包括個體經(jīng)營者，同時也包括企業(yè)和政府．作為投資的一個側(cè)重點，它的投資風(fēng)險也是比較大的．在房地產(chǎn)業(yè)的投資過程中，基于房地產(chǎn)的資金需求量大，投資回報周期長等特點，需要注重其投資風(fēng)險．

在房地產(chǎn)業(yè)投資過程中，全面分析與預(yù)判它的風(fēng)險，全面降低它的風(fēng)險值域，直接關(guān)系著投資的收益問題．在分析房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險時，應(yīng)該全面結(jié)合定性與定量的科學(xué)分析．房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險不是新生問題，國內(nèi)外側(cè)重于它的風(fēng)險研究，已取得了可觀的成果．一般在定性分析其風(fēng)險時，人們?；谪攧?wù)報表的方式來進行，而對其進行定量分析，則采用概率分析、敏感性分析等．本文通過分析房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素，建立一種將兩種分析方式綜合運用的模式，來全面科學(xué)的評價房地產(chǎn)的投資風(fēng)險．

1 城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系的建立

在房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險防控過程中，科學(xué)的評價指標體系是首要前提．而它的關(guān)鍵作用，則在于能夠全面理清和分析房地產(chǎn)投資中各個因素的重要程度及相互之間的關(guān)聯(lián)性．根據(jù)房地產(chǎn)市場開發(fā)的特點，結(jié)合風(fēng)險評價的理論及實際情況，其風(fēng)險防控指標體系可以表現(xiàn)為幾個方面，如圖1所示：

圖1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價指標體系

2 評價等級的劃分

通過對房地產(chǎn)風(fēng)險的評估及分析，可以確定房地產(chǎn)風(fēng)險的類型及等級，一般將其分為五個級別：R代表風(fēng)險取值，C1代表風(fēng)險低，C2代表風(fēng)險較低，C3代表風(fēng)險一般，C4代表風(fēng)險較高，C5代表風(fēng)險高．五個不同等級的風(fēng)險構(gòu)成了等級集合：C={C1，C2，C3，C4，C5}[1]．按照各指標的評價標準，可以對各指標的五個等級進行具體的界定,見表1．

表1 風(fēng)險等級評價表

一般來看，風(fēng)險水平是判斷是否投資的依據(jù)．若它的值域為(0，0.3)，那么說，投資是可行的．若它的值域在(0.3，0.5)范圍內(nèi)，那么說，投資需要持謹慎觀望的態(tài)度．若它的值域在(0.5，1)的范圍內(nèi)，那么投資是危險的，需要及時停止或者更換方案．

3 未確知測度模型

設(shè)X1，X2，……，Xn為待評價的n個項目, 則評價對象空間為X= ﹛X1，X2，……，Xn﹜．對Xi∈X, 有m個評價指標I1，I2，……，Im, 指標空間I= {I1，I2，……，Im}．于是,Xi可表示為m維向量Xi= (Xi1,Xi2, ……,Xim) , 為表示Ij作為測量的標準作用于Xi的值域，一般用Xij來表示實際的測量值，它其中的評價等級是比較多樣化的，將其個數(shù)設(shè)置為p, 則評價空間為U= {C1,C2, ……，Cp}．設(shè)Ck表示風(fēng)險等級, 若K+1級大于K級, 記作C1C2>……>Cp或C1

3.1單指標測度

令μijk=μ(Xij∈Ck)表示Xij在評價類的k位的實際測量程序，將其表示為Ck,要求μ滿足:

0≤μ(Xij∈Ck) ≤1，i=1，2，……，n；j=1，2，……，m；k=1，2，……，p

(1)

μ(Xij∈U)=1，i=1，2，……，n；j=1，2，……，m

(2)

(3)

將式(2)定性為“歸一性”，將式(3)定性為“可加性”，同時滿足三個要求，就是測度，一般用μ來表示．

稱矩陣

(4)

為一個指標的測度評價矩陣．

3.2指標權(quán)重

為突出Ij的整體重要程度，可以用WJ來表達，但要求它遵循：

(5)

稱wj為Ij的權(quán)重，稱向量

w=(w1,w2,…,wm)

(6)

為指標權(quán)重向量．

通過參考國內(nèi)外的統(tǒng)計資料，基于權(quán)威性的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可以判定我國與美國在房地產(chǎn)投資風(fēng)險權(quán)重的程度，見表2．

表2 投資風(fēng)險權(quán)重表

根據(jù)表1，可以確定如下的權(quán)重w=(0.333,0.267,0.2,0.133,0.067)．

3.3多指標綜合測度評價矩陣

令μik=μ(Xi∈Ck) 表示樣本Xi屬于第k個評價類Ck的程度, 則

(7)

由于0≤μik≤1，并且

所以μik是未確知測度．稱(μi1,μi2,…,μip)為Xi的綜合測度評價向量， 稱矩陣

(8)

為多指標綜合測度評價矩陣．

3.4識別與評價結(jié)果分析

等級是一種有秩序的排序，對于風(fēng)險投資的評語，也是有秩序的．每個評語等級對于相應(yīng)的符號，比如第C3的評語等級就是C3，評語等級越靠后，說明它的風(fēng)險越高[3]．因此在識別過程中，應(yīng)該采取可信度的識別體系，運用置信度來進行分析．

(9)

則判Xi屬于第k0個評價等級ck0．

4 實例分析

基于以上科學(xué)的模式化風(fēng)險分析與評價，在一城市任意選取6個開發(fā)項目并進行投資風(fēng)險分析評價，邀請了多位專家按照風(fēng)險等級評價表得到各指標的評價表,見表3.

表3 風(fēng)險等級評價表

4．1單指標測度函數(shù)構(gòu)造

根據(jù)未確知測度的定義，可以構(gòu)造出政策風(fēng)險X1的未確知測度函數(shù)：

易于驗證，所構(gòu)造的測度函數(shù)μ(Xi∈Ck)，0≤μ(Xij∈Ck) ≤1，且滿足歸一性和可加性．用同樣的方法，可以構(gòu)造出所有其他預(yù)評價指標的測度函數(shù)．對照表3求出單指標未確知測度評價矩陣：

4.2指標權(quán)重向量

現(xiàn)階段，綠色環(huán)保型裝飾材料使用最普遍，不僅可以有效地減少裝修垃圾，而且還可以降低能耗，節(jié)約成本。此外，在生產(chǎn)裝飾材料中較多使用的太陽能、風(fēng)能等自然能源，有利于維護生態(tài)平衡。

為了便于比較評價結(jié)果，根據(jù)表2計算指標權(quán)重向量：w=(0.333,0.267,0.2,0.133,0.067)

4.3多指標綜合測度

根據(jù)(7)式求出多指標綜合測度矩陣為：

4.4識別與評價

根據(jù)指標綜合測度矩陣，對評價對象進行識別評價，取置信度λ=0.6，由(9)式可知：

即項目1，項目2，項目4，項目5，項目6投資風(fēng)險為一般，應(yīng)該謹慎投資，項目3投資風(fēng)險較低，屬于可投范圍內(nèi)．由此也可見，該城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險一般．

5 結(jié)論

本文基于未確知測度的城市房地產(chǎn)投資分析評價模型采用了定性與定量相結(jié)合的方法，避免了評定的隨意性．這種方法簡單容易實現(xiàn)并具有較強的操作性，是一種城市房地產(chǎn)投資分析評價的行之有效的方法．

[1]陳漢雙.房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境評價理論及應(yīng)用研究[D].武漢：華中師范大學(xué),2001.

[2]王維孝．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與對策研究[D]．大連：東北財經(jīng)大學(xué)，2005．

[3]鞠婭．房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與防范[D]．北京：北京化工大學(xué)，2002.

ApplicationofUnascertainedMeasureModelinUrbanRealEstateInvestmentRiskAnalysisandEvaluation

WANG Feng-chun1，SHI Shuang2

(1.Audit Department of Heze University, Heze Shandong 274015, China;2.Heze University of Mechahical and Electrical Engineering,Heze Shandong 274015, China)

In order to predict and study the risks in urban real estate investment, this paper applies the unascertained measure model to make comprehensive and scientific analysis combined with the characteristics and then establishes a risk evaluation system and derives scientific methods of risk assessment. The model provides a new way of comprehensively qualitative and quantitative evaluation over investment risks.

real estate; investment risk; unascertained measure

1673-2103(2017)05-0065-05

2017-09-15

王鳳春(1984-)，女，山東鄆城人，碩士，研究方向：管理科學(xué)與工程．

F299.23

A