任榮榮

經(jīng)過房改以來十多年的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部環(huán)境和自身供求格局都發(fā)生了變化。現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場正結(jié)束持續(xù)高增長而進(jìn)入“新常態(tài)”。從國際經(jīng)驗(yàn)看，這一轉(zhuǎn)換過程是房地產(chǎn)風(fēng)險的易發(fā)期。我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的種種問題并不能簡單歸因于房地產(chǎn)市場自身，更有外部環(huán)境和諸多體制機(jī)制性約束。當(dāng)前，以需求端管理為主的短期調(diào)控政策已難以解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的深層次問題。為此，需要更加重視從供給側(cè)發(fā)力建立房地產(chǎn)長效機(jī)制來實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場進(jìn)入“新常態(tài)”對調(diào)控政策提出新要求

自1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，期間雖出現(xiàn)多次短期波動，但尚未經(jīng)歷大的周期調(diào)整。這使得房地產(chǎn)調(diào)控政策始終以需求端管理為主，短期變動較大。房價在“十年九調(diào)控”的批判聲中較快上行。

目前，我國經(jīng)濟(jì)增速換擋趨緩、房地產(chǎn)市場“人口結(jié)構(gòu)紅利”逐步削弱（25—44歲人口數(shù)量的減少），預(yù)示著支撐市場快速發(fā)展的基本面因素趨于減弱。而從房地產(chǎn)市場自身來看，一個重要指標(biāo)——住房套戶比超過1，意味著住房供給絕對短缺時代的結(jié)束。供求格局的扭轉(zhuǎn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場的快速增長正在結(jié)束而進(jìn)入“新常態(tài)”。

“新常態(tài)”下，房地產(chǎn)市場將改變之前全面高增長的局面，區(qū)域分化日益明顯。實(shí)際上，2015年以來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展已表現(xiàn)出這一特征。本輪房價上漲較快的區(qū)域主要集中在長三角、珠三角、京津冀地區(qū)以及廈門、鄭州、武漢幾個熱點(diǎn)二線城市。從國際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)發(fā)展“新常態(tài)”下市場區(qū)域分化態(tài)勢將延續(xù)，房地產(chǎn)快速發(fā)展階段積累的風(fēng)險加大，部分熱點(diǎn)區(qū)域容易成為房地產(chǎn)泡沫的載體。以日本為例，在房地產(chǎn)泡沫形成期，日本地價漲幅的區(qū)域差距由之前的10倍迅速升至40倍左右。

2016年下半年以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“去庫存”與“防風(fēng)險”并重的格局，熱點(diǎn)城市“地王”頻出與多數(shù)城市土地市場無需求并存的現(xiàn)象，均顯示出供需結(jié)構(gòu)性矛盾和市場風(fēng)險正在加大。在新的發(fā)展階段，僅通過需求端管理難以化解市場風(fēng)險。必須從制度環(huán)境和約束條件上發(fā)掘深層次問題，通過建立房地產(chǎn)長效機(jī)制來逐步解決。

二、制約房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的供給側(cè)因素凸顯

（一）土地供給與人口流動存在空間錯配

土地供給與人口流動的空間錯配是導(dǎo)致當(dāng)前熱點(diǎn)城市地價房價高漲，三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大的主要原因。近十多年來，我國建設(shè)用地的空間配置與人口流動嚴(yán)重匹配不當(dāng)。從區(qū)域?qū)用婵?，東部和中部地區(qū)城鎮(zhèn)人口增長高于建設(shè)用地增長，而西部和東北地區(qū)城鎮(zhèn)人口增長則低于建設(shè)用地增長；從城市層面看，人口流入量較大的一線和部分二線城市土地供給嚴(yán)格受控，而人口增長明顯放緩甚至人口凈流出的三四線城市土地供給量較大。土地供給與人口流動的空間錯配導(dǎo)致熱點(diǎn)城市“地王”頻出、房價較快上漲，而部分三四線城市房地產(chǎn)庫存高企。這一影響結(jié)果在房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”下更是被放大。

（二）租賃市場不完善對住房梯級消費(fèi)模式形成制約

理想的住房消費(fèi)應(yīng)該是“先租后買、先小后大”的梯級模式。我國偏向住房購買的消費(fèi)習(xí)慣固然與傳統(tǒng)文化有關(guān)，但也受租賃市場不完善的制約。我國住房市場長期以交易市場為主，租賃市場發(fā)展相對滯后。在新建住房市場，開發(fā)企業(yè)基本以出售為主，自持比例很低；存量房市場中以散戶出租為主，尚未形成規(guī)?；氖袌鲎赓U主體。而且，目前住房租賃市場法規(guī)制度不健全，中介服務(wù)不規(guī)范，租戶權(quán)益得不到有效保障，降低了居民家庭的租房意愿。同時，由于租賃住房在落戶、子女上學(xué)等方面無法享有與自有住房家庭同等權(quán)利，致使居民不得不選擇購買住房。

（三）住房持有成本偏低增加了住房資源的過度占有與閑置

住房經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指出，住房持有成本是影響居民住房需求的本質(zhì)變量。人們在作出購房決策時，會綜合比較擁有住房的資本成本與未來房價增長帶來的收益。我國尚沒有開征房產(chǎn)稅，再加上近年來持續(xù)的低利率而房價卻保持較高漲幅，使得人們在眾多投資品中偏好住房投資而且傾向于從住房買賣差價中獲利的重要原因。當(dāng)居民都想從住房投資中獲益時，便會出現(xiàn)“全民炒房”的狂熱，影響住房居住屬性的發(fā)揮。此外，由于房改等因素，部分“多套房持有者”雖并非完全出于住房投資投機(jī)的目的，但較低的持有成本導(dǎo)致其缺乏動力出售或出租多余的住房，降低了住房資源的利用效率。

（四）公共服務(wù)資源空間分布不均衡加劇了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化

人們對于住房的需求不僅僅來自于對物質(zhì)空間的需求，更重要的是對就業(yè)機(jī)會、公共服務(wù)和便利設(shè)施的需求。而我國目前公共服務(wù)的空間分布存在極大的不均衡，優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源主要集中在大中城市和城市核心區(qū)域，加劇了這些區(qū)域住房資源的壟斷與稀缺程度，使得這些區(qū)域住房表現(xiàn)為明顯的供不應(yīng)求。尤其是教育資源，其獲取機(jī)會與住房區(qū)位緊密連結(jié)在一起，以致出現(xiàn)一條馬路之隔的“學(xué)區(qū)房”比“非學(xué)區(qū)房”價格高出一半之多的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)急需從供給側(cè)發(fā)力

（一）探索土地供應(yīng)制度改革，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供求的空間匹配

空間固定性和不可移動性是房地產(chǎn)的基本屬性之一。實(shí)現(xiàn)土地供給與人口流動的空間匹配，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的必要條件。而我國現(xiàn)行土地供應(yīng)政策下已表現(xiàn)出明顯的城鎮(zhèn)建設(shè)用地空間配置與人口流動不匹配，這是導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場“去庫存”與“防風(fēng)險”并重的原因之一。在現(xiàn)行土地供應(yīng)制度下，建議盡快落實(shí)人地掛鉤政策，緩解人口集中流入城市建設(shè)用地指標(biāo)不足的矛盾。從中長期來看，建議逐步探索土地供應(yīng)制度改革，增加市場機(jī)制在土地資源配置中的作用，形成多元化的土地供給主體，提高土地供給對房地產(chǎn)需求變化的反應(yīng)彈性

（二）建立購租并舉的住房制度，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)模式

為發(fā)揮住房市場過濾機(jī)制，引導(dǎo)梯級的住房消費(fèi)模式，必須推進(jìn)新建市場、存量市場和租賃市場三級市場的協(xié)同發(fā)展。目前，住房租賃市場的發(fā)展是短板。建議加快《房屋租賃法》的立法，規(guī)范租賃市場交易雙方的行為；鼓勵私人家庭房屋出租，通過改造升級等疏導(dǎo)措施發(fā)揮“城中村”等非正規(guī)住房在租賃市場中的作用；鼓勵和引導(dǎo)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行住房租賃規(guī)?；?jīng)營；建立購租并舉的住房制度，有序推進(jìn)租售同權(quán)政策落地，為居民家庭理性的住房消費(fèi)行為提供支持。

（三）完善稅收體系設(shè)計，提高住房資源配置和利用效率

稅收政策是調(diào)節(jié)住房資源配置的最有效的市場手段，應(yīng)作為房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的重要考慮內(nèi)容。完善的稅收體系設(shè)計涵蓋開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)三個方面，其目標(biāo)是提供住房資源配置和利用效率。建議在開發(fā)環(huán)節(jié)，通過稅率設(shè)計鼓勵開發(fā)商建設(shè)普通商品住房和長期租賃型住房；在交易環(huán)節(jié)，以鼓勵住房流轉(zhuǎn)為導(dǎo)向，同時兼顧對投機(jī)性需求的調(diào)控，根據(jù)賣房者住房持有時間的長短而設(shè)置不同的流轉(zhuǎn)稅稅率；在持有環(huán)節(jié)，適時開征房地產(chǎn)稅，降低住房資源的過度占有與閑置。

（四）合理布局公共服務(wù)資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場區(qū)域均衡發(fā)展

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市生活質(zhì)量是決定房地產(chǎn)市場區(qū)域差異的兩大因素。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異固然受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異這一基礎(chǔ)性因素的影響，但公共服務(wù)資源區(qū)域和空間分布的不均衡加劇了房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化。建議通過城市群的發(fā)展疏解大城市和特大城市部分城市功能，通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)城市群內(nèi)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展；合理布局城市之間和城市內(nèi)部教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源，通過推進(jìn)公共服務(wù)均等化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的區(qū)域間均衡發(fā)展。

（作者單位：中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所）endprint