芮 舟

打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新管理模式的探討

芮 舟

根據(jù)中央部署，我國在今年5月1日進(jìn)行了新一輪“營改增”改革，將房地產(chǎn)等四大行業(yè)納入了增值稅征收范圍?！盃I改增”后，隨之而來的是房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀也出現(xiàn)了重要變化，原來由地稅單獨負(fù)責(zé)征收的房地產(chǎn)相關(guān)稅收轉(zhuǎn)變成由國地稅分別進(jìn)行征收，進(jìn)而必將促使原有的管理思維、現(xiàn)行模式、征管資源等產(chǎn)生重大的變革。本文嘗試在營改增視角下，通過分析當(dāng)前營改增后房地產(chǎn)行業(yè)稅收面臨的實際問題，提出以國地稅緊密合作為基礎(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)+多維管理模式建議。

房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 新管理模式

一、當(dāng)前房開企業(yè)稅收征管中面臨的問題

（一）缺手段，少信息

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，涉及項目立項及取得土地、前期工程設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收、交付使用5大環(huán)節(jié)，而每個環(huán)節(jié)由不同業(yè)務(wù)部門承辦，涉稅信息往往難以取得，而“營改增”后，國地稅在分別征收的過程中也還未形成有效的信息共享，造成稅務(wù)部門僅能從申報表中收集信息，在取得信息方面處于不利地位。信息不對稱造成稅務(wù)部門難以通過對現(xiàn)有涉稅信息分析應(yīng)用及時提出在稅源發(fā)展和稅收征管中可能遇到的問題，難以查找稅收征管中的風(fēng)險源，無法為進(jìn)一步及時、高效開展納稅評估、稽查工作提供方向，導(dǎo)致后續(xù)的納稅評估、稅務(wù)稽查工作開展難度加大。

（二）缺管理，少經(jīng)驗

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)體量大，項目多，會計核算復(fù)雜，稅款金額巨大，需要有豐富經(jīng)驗的稅務(wù)管理團隊加以應(yīng)對，然而長期管理房地產(chǎn)企業(yè)的地稅部門退出了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主稅種的征收，國稅部門則二十多年來從未對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行過增值稅征收管理，在過渡期間，無論國地稅都難以對這類企業(yè)實行專業(yè)化、系統(tǒng)化、連續(xù)化的管理，導(dǎo)致稅收征管存在漏洞，將可能影響稅款的正常入庫，造成稅款滯后甚至流失。

（三）缺監(jiān)控，少力度

很多部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理基本上都是事前管理，如建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證等證件不全就不能進(jìn)行開發(fā)，無預(yù)售許可證不能進(jìn)行銷售。而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、驗收等過程，可見，稅務(wù)管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中是最困難、最復(fù)雜、最容易出現(xiàn)問題的階段。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅之所以成為一種比較普遍的現(xiàn)象與稅務(wù)管理是一種事后管理的客觀被動因素是分不開的。

（四）缺基礎(chǔ)，少機制

“營改增”不僅改變了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收體系，而且在房地產(chǎn)增值稅征收上引入了差額征收的新模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（除選擇簡易計稅的老項目外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時支付的土地價款后的余額為銷售額。同時土地價款并非一次性從銷售額中全扣，而是要根據(jù)銷售面積與可售面積的比例逐步扣除，導(dǎo)致以往稅務(wù)機關(guān)熟悉的銷售額根據(jù)開票情況自動導(dǎo)入申報的模式改為通過納稅人計算扣除后來確認(rèn)，從而在一定程度上打破了“以票控稅”模式，增加了對稅源管理的挑戰(zhàn)，為房地產(chǎn)稅收征收帶來一定風(fēng)險。

二、實施房地產(chǎn)稅收互聯(lián)網(wǎng)+多維管理模式的建議

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，實現(xiàn)無縫對接

加強部門配合，建立良好的房地產(chǎn)稅收管理秩序，需要建立以政府為主導(dǎo)、國地稅為主體、部門之間緊密聯(lián)系、相互協(xié)作、齊抓共管的稅收管理機制。國地稅機關(guān)應(yīng)該在當(dāng)?shù)卣念I(lǐng)導(dǎo)下，利用多種渠道，采取多種手段，積極主動地與房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行廣泛的聯(lián)系，充分發(fā)揮部門優(yōu)勢，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合治稅，在信息采集、稅源摸底、建立臺賬、稅源報告、稅源監(jiān)控、分析預(yù)測、稅法宣傳等方面開展工作，有力地促進(jìn)稅收征管質(zhì)量的提高和稅收秩序的好轉(zhuǎn)。

（二）形成完善制度，實現(xiàn)信息共享

房地產(chǎn)稅收征管工作需注重內(nèi)部和外部的信息溝通和反饋。對內(nèi)，各相關(guān)科室和稅務(wù)分局將所有房地產(chǎn)信息都定期反饋到房地產(chǎn)專業(yè)團隊，并通過擁有權(quán)限的用戶登錄查詢相關(guān)電子臺賬的方式，實現(xiàn)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享。對外，與房管、建委、發(fā)改委等單位簽訂了數(shù)據(jù)采集的協(xié)議，規(guī)定了數(shù)據(jù)采集的時間、方式等，通過各部門間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。

（三）深化項目管理，加強國地稅共管

在實際工作中，重點推行項目跟蹤管理，國地稅分別建立房地產(chǎn)專業(yè)管理團隊負(fù)責(zé)臺賬的建立以及專門應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，一是跟蹤了解土地利用規(guī)劃、投資計劃、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進(jìn)度等情況。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑業(yè)統(tǒng)一管理，建立建筑業(yè)項目管理臺賬。三是跟蹤了解商品房預(yù)售和實際銷售進(jìn)度、收款方式、收款時間等情況，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進(jìn)度，監(jiān)控商品房的存量變化。

（四）借力信息化，打造一體化管理升級版

國地稅部門還可借助原不動產(chǎn)開票系統(tǒng)建立以信息一體化為支撐，國地稅合作為主體，相關(guān)部門協(xié)作為輔的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)征管系統(tǒng)，達(dá)到減少臺賬、統(tǒng)一信息、簡便核算、降低風(fēng)險的目的，最終實現(xiàn)國地稅信息管稅。該系統(tǒng)應(yīng)通過管理模塊從房地產(chǎn)開發(fā)的起始階段就提前介入，分階段節(jié)點錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，實現(xiàn)信息管稅。同時，也可以將增值稅開票軟件、申報系統(tǒng)等鑲嵌到該管理系統(tǒng)中，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)國地稅一體化申報，國地稅一體化管理的目的。

（作者單位：上海理工大學(xué)管理學(xué)院）

芮舟（1985-），上海理工大學(xué)管理學(xué)院公共管理碩士（MPA）。