文/汪文忠

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)中的全面價(jià)值管理

文/汪文忠

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自20世紀(jì)90年代以來(lái)經(jīng)歷了十余年的高熱，呈現(xiàn)出一片繁榮景象。為了更好地促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，防止出現(xiàn)大規(guī)模的通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)困難，我國(guó)房管部門(mén)出臺(tái)了一系列管制措施，頒布了諸多相關(guān)調(diào)控政策，這給當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一定影響。面對(duì)這樣的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到時(shí)局的重要性與緊迫性，積極改革內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制，加強(qiáng)管理，從而有效應(yīng)對(duì)目前的宏觀環(huán)境與經(jīng)濟(jì)布局。房地產(chǎn)業(yè)憑借其自身高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、高共性的特質(zhì)使人又愛(ài)又恨。筆者對(duì)其中的全面價(jià)值管理進(jìn)行了總結(jié)，并相應(yīng)地提出了自己的看法與建議，希望能夠幫助解決相關(guān)問(wèn)題。

一、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）地產(chǎn)銷(xiāo)售人員管理方式落后，積極性不足

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在全面價(jià)值管理過(guò)程中很容易忽視銷(xiāo)售人員的管理與規(guī)劃，然而，銷(xiāo)售人員的心理狀態(tài)、銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)與銷(xiāo)售水平在一定程度上會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的結(jié)果。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所雇傭的銷(xiāo)售人員經(jīng)驗(yàn)不足，不懂得如何察言觀色，不懂得人情世故，在推銷(xiāo)過(guò)程中成功少、失敗多，這會(huì)對(duì)公司的盈利與自身聲譽(yù)產(chǎn)生極大的影響。此外銷(xiāo)售人員的收入大多由提成與基本工資組合構(gòu)成，在這樣的布局下，銷(xiāo)售人員會(huì)產(chǎn)生一定的懶惰與抵觸情緒，不想工作，在日常工作過(guò)程中自由散漫，從而影響周?chē)碌墓ぷ鞣e極性。長(zhǎng)此以往，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售整體產(chǎn)生不良影響。這說(shuō)明存在該問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相應(yīng)的管理方式較為落后，有較大的改善與調(diào)整空間。

（二）商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本高，資源大量浪費(fèi)

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要大量的資金作為支持，這給一些實(shí)力較弱、資金準(zhǔn)備不足的開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著原材料成本、人工費(fèi)用、房屋租賃建設(shè)費(fèi)用、相關(guān)文件申請(qǐng)批準(zhǔn)費(fèi)用等多類(lèi)費(fèi)用，其中的部分費(fèi)用可以通過(guò)細(xì)致的處理而被有效地降低。然而在粗放的價(jià)值管理過(guò)程中，管理者、投資者很難發(fā)現(xiàn)這一問(wèn)題，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，忽視了對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的精細(xì)化管理，而造成了大量的資源浪費(fèi)。在人員雇傭過(guò)程中，對(duì)人才的挑選不當(dāng)也會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。此外，其他各類(lèi)開(kāi)發(fā)成本消耗數(shù)不勝數(shù)，資源的大量浪費(fèi)消耗了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量的資金投入。這些充分表明開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)的資源節(jié)約與成本控制至關(guān)重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高自身精細(xì)化管理能力刻不容緩。

（三）事前調(diào)查研究不足，存在極高的維持風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在不同的時(shí)期所面臨的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境各不相同。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不同，指導(dǎo)政策的不同都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生十分重要的影響，因而應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境及時(shí)進(jìn)行充分的調(diào)查研究。然而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并未做到及時(shí)調(diào)查研究，即使開(kāi)展調(diào)查，也往往敷衍了事，草草收?qǐng)?，?dǎo)致調(diào)查研究的結(jié)果與現(xiàn)實(shí)具有較大差距，無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)際需要。對(duì)于合作伙伴的資質(zhì)、人品、擔(dān)保等方面，房地產(chǎn)企業(yè)也沒(méi)有進(jìn)行良好把握，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)與困擾。正是由于這些原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理過(guò)程中一直處于高風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，稍有不慎就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)僵局，大量樓盤(pán)成為水中月、鏡中花，嚴(yán)重者會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，走向破產(chǎn)的邊緣，因而事前調(diào)查研究極為重要。

二、解決相應(yīng)問(wèn)題的措施與方法

（一）改革工資標(biāo)準(zhǔn)與公司紅利，充分調(diào)動(dòng)銷(xiāo)售人員營(yíng)銷(xiāo)積極性

為了提高相關(guān)房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作人員的積極性，應(yīng)當(dāng)積極改革工資待遇與福利發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，不能使工作人員產(chǎn)生“干多干少都一樣”的思想觀念。要充分發(fā)揮工資獎(jiǎng)金的激勵(lì)作用，及時(shí)調(diào)整工資計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低基本工資，提升工作提成的產(chǎn)出比，從而使相應(yīng)的工作人員認(rèn)識(shí)到懶惰并不能致富，只有辛勤努力才能創(chuàng)造財(cái)富。對(duì)于公司福利的發(fā)放，也要形成相應(yīng)的機(jī)制，對(duì)于優(yōu)秀的銷(xiāo)售工作人員要進(jìn)行傾向性、針對(duì)性獎(jiǎng)勵(lì)，從而調(diào)動(dòng)大家的銷(xiāo)售積極性。對(duì)于優(yōu)秀的銷(xiāo)售工作人員要加大宣傳力度，努力形成企業(yè)正確的價(jià)值導(dǎo)向。面對(duì)工作內(nèi)容日益增加、工作強(qiáng)度不斷加大的大環(huán)境，可以適當(dāng)?shù)靥岣呦鄳?yīng)銷(xiāo)售工作人員的工資水準(zhǔn)，提高其售出房屋的提成與收益，使銷(xiāo)售人員真正從中獲利。

（二）樹(shù)立節(jié)約成本的規(guī)范意識(shí)，降低資源消耗

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在諸多成本的消耗，節(jié)約成本、降低消耗是企業(yè)發(fā)展繁榮的一項(xiàng)基本要求。為此，要在企業(yè)運(yùn)行管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中積極考慮成本費(fèi)用問(wèn)題。在這些成本消耗中，原材料成本、人工費(fèi)用、房屋租賃建設(shè)費(fèi)用、相關(guān)文件申請(qǐng)批準(zhǔn)費(fèi)用等費(fèi)用消耗會(huì)對(duì)企業(yè)的運(yùn)行管理產(chǎn)生較大的影響。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)牢固樹(shù)立節(jié)約成本的規(guī)范意識(shí)，將節(jié)約成本的思想觀念在全公司內(nèi)推行，形成節(jié)約資源、降低成本的良好風(fēng)尚。應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)門(mén)的資源節(jié)約監(jiān)察部門(mén)，對(duì)于浪費(fèi)資源的行為及時(shí)處理、公開(kāi)處分，對(duì)于節(jié)約資源的行為要進(jìn)行積極褒獎(jiǎng)，并提供實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)，使相關(guān)人員在大氣氛大環(huán)境中形成節(jié)約資源的思想觀念，推動(dòng)整體產(chǎn)業(yè)建設(shè)，提升企業(yè)資源的利用效率。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境進(jìn)行充分調(diào)查研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)事求是、調(diào)查研究是處理實(shí)踐問(wèn)題的上佳途徑，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理也有著巨大的作用。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)提供更好的發(fā)展機(jī)遇與發(fā)展環(huán)境，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)發(fā)展所處的周?chē)h(huán)境有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。要對(duì)周?chē)娜丝诨鶖?shù)、風(fēng)俗人情、樓盤(pán)分布、建筑用地總面積進(jìn)行積極調(diào)查，還要詳細(xì)了解相關(guān)居民的生活質(zhì)量與狀態(tài)，以確定樓盤(pán)價(jià)格確實(shí)能夠被大眾所接受。要積極引導(dǎo)民眾對(duì)企業(yè)自身的關(guān)注，根據(jù)周?chē)用竦南埠眉皶r(shí)調(diào)整建筑布局、外觀設(shè)計(jì)，并且在與其他公司、投資人進(jìn)行合作時(shí)，充分調(diào)查其資信背景，對(duì)其歷史交易、資金走向有一定的把握。在出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)、疑難問(wèn)題時(shí)不妄下論斷，積極召開(kāi)會(huì)議妥善解決。要建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)及解決機(jī)制，建立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)解決部門(mén)來(lái)妥善安排風(fēng)險(xiǎn)事故的解決，建立事先預(yù)警機(jī)制，設(shè)計(jì)應(yīng)急預(yù)案，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)尋找相關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。要建立良好的公關(guān)系統(tǒng)，對(duì)事故的出現(xiàn)及時(shí)發(fā)聲，以免造成更加嚴(yán)重的影響。要建立法律援助專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)，如果出現(xiàn)法律問(wèn)題，及時(shí)收集證據(jù)、保存原有文件材料，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。要積極響應(yīng)國(guó)家各部門(mén)的號(hào)召與政策，在遵紀(jì)守法的前提下實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利與社會(huì)收益的雙贏。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理是一個(gè)復(fù)雜而繁瑣的系統(tǒng)工程，在這一過(guò)程中應(yīng)當(dāng)對(duì)各方面存在的問(wèn)題進(jìn)行充分考慮。筆者通過(guò)查閱資料、實(shí)地調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理提出了自己的見(jiàn)解與建議，希望全面價(jià)值管理能夠發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

（作者單位：杭州市房產(chǎn)管理局）