文/文博

房地產(chǎn)業(yè)步入智能人居時(shí)代

文/文博

縱觀當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，在城市版圖擴(kuò)張和城市改造提升中，正在經(jīng)歷著深刻的變革。如果要用一個(gè)時(shí)代來衡量變革的腳步，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在向智能人居時(shí)代邁進(jìn)。十五年前的房地產(chǎn)，大多只為滿足人們基本的居住需求；十年前的房地產(chǎn)，則增添了停車位和物業(yè)等方面的內(nèi)容；而五年前的房地產(chǎn)，則增添了洋房、別墅等各種業(yè)態(tài)以迎合需求；如今的房地產(chǎn)，正在與智能接軌，重新定義人居標(biāo)準(zhǔn)。

城市規(guī)劃建設(shè)要凸顯“城市為人而建”

2017年7月21日，國際城市可持續(xù)發(fā)展高層論壇在蓉啟幕。此次論壇主題為“‘一帶一路’與城市可持續(xù)發(fā)展”，中外多位城市市長、各領(lǐng)域相關(guān)專家、多家國際機(jī)構(gòu)和企業(yè)共聚蓉城，在這一高端交流平臺(tái)上，共同就如何破解城市發(fā)展過程中面臨的種種難題展開討論，共同展望世界城市可持續(xù)發(fā)展的前景和路徑。值得一提的是，主辦方聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署與中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)布了國際可持續(xù)發(fā)展試點(diǎn)城市名單，其中包括成都市、嘉興南湖區(qū)、閬中、荔波、長白山池北區(qū)等地。

成都作為試點(diǎn)城市之一，為落實(shí)《新城市議程》，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展，在論壇上重磅發(fā)布了《成都宣言》，明確將努力構(gòu)建包容開放的城市發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，踐行綠色低碳的城市理念，完善科學(xué)合理的城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市治理的共享與創(chuàng)新，并選取各國代表性城市，構(gòu)建世界城市可持續(xù)發(fā)展合作機(jī)制，確定重點(diǎn)領(lǐng)域和行動(dòng)計(jì)劃?！冻啥夹浴匪娴闹饕袷牵簶?gòu)建包容開放的城市發(fā)展環(huán)境，為所有城市居民提供基本公共服務(wù)，改善居住條件；保障不同人群在城市居住和發(fā)展的機(jī)會(huì)；為勞動(dòng)力提供技能和教育的機(jī)會(huì)，使所有人都能平等地獲得經(jīng)濟(jì)資源；確保所有人公平享有發(fā)展機(jī)遇和成果；加強(qiáng)城市的社會(huì)凝聚力。

推動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。營造良好的城市商業(yè)環(huán)境，實(shí)施有利于就業(yè)的城市發(fā)展政策；努力增加城市就業(yè)，消除城市貧困人口；抓住新工業(yè)革命的發(fā)展新機(jī)遇，培育城市經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)，保持經(jīng)濟(jì)增長活力；優(yōu)化城市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)鏈，使創(chuàng)新成為城市發(fā)展的主動(dòng)力，釋放城市發(fā)展新動(dòng)能；踐行綠色低碳的城市理念，倡導(dǎo)綠色、低碳、循環(huán)、可持續(xù)的城市生產(chǎn)生活方式和城市建設(shè)運(yùn)營模式；加強(qiáng)城市發(fā)展與環(huán)境保護(hù)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，集約高效利用土地和資源，推廣清潔能源，鼓勵(lì)可持續(xù)消費(fèi)，構(gòu)建韌性城市；按照綠色循環(huán)低碳的理念對(duì)城市交通、能源、給排水、供熱、污水、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

完善科學(xué)合理的城市規(guī)劃。遵循城市發(fā)展規(guī)律，科學(xué)劃定城市開發(fā)邊界，推動(dòng)城市發(fā)展由外延擴(kuò)張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變；加強(qiáng)對(duì)城市的空間、平面、風(fēng)貌、文脈等方面的規(guī)劃和管控，留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風(fēng)格；增強(qiáng)城市內(nèi)部布局的合理性，提升城市的通透性和微循環(huán)能力；延續(xù)城市歷史文脈，保護(hù)好城市文化遺產(chǎn)；實(shí)現(xiàn)城市治理的共享與創(chuàng)新，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)在城市治理中的應(yīng)用，充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)空間和互聯(lián)互通優(yōu)勢，加強(qiáng)對(duì)市民的社會(huì)化服務(wù)和城市精細(xì)化管理；提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對(duì)城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵(lì)企業(yè)和市民通過各種方式參與城市的建設(shè)與管理，真正實(shí)現(xiàn)城市的共治共管、共建共享。

城市建設(shè)重在規(guī)劃，城市規(guī)劃核心在人。人居城市的建設(shè)，是要在城市規(guī)劃建設(shè)上凸顯“城市為人而建”這一核心思想，統(tǒng)籌考慮城市交通系統(tǒng)、商貿(mào)業(yè)態(tài)、生態(tài)環(huán)境、城市文化等方面的均衡融合，妥善處理好長遠(yuǎn)規(guī)劃與當(dāng)期安排、整體規(guī)劃與局部建設(shè)的關(guān)系，變“水泥城市”為綠色城市，使城市的特色在城市細(xì)節(jié)上得到體現(xiàn)，真正使市民生活得安心、省心、舒心。而城市更新則是城市發(fā)展的重要一環(huán)，它不僅是城市面貌和功能的升級(jí)，更是生態(tài)環(huán)境的改善和人們生活質(zhì)量的提升。因?yàn)樵诔鞘懈逻M(jìn)程中，無論是在城市交通系統(tǒng)、商貿(mào)業(yè)態(tài)、人居價(jià)值等方面創(chuàng)新突破，還是在更新中打造城市人居新核心，其中所發(fā)生的每一個(gè)變化，都牽動(dòng)著城市發(fā)展的神經(jīng)，吸引著市民的關(guān)注。

生態(tài)引領(lǐng)的城市發(fā)展模式切合未來方向

中國EOD生態(tài)引領(lǐng)的城市發(fā)展模式課題研討會(huì)近日在北京召開，來自國務(wù)院發(fā)展研究中心、住建部政策研究中心、國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院、國土資源部、科技部評(píng)估中心、中國科學(xué)院、北京大學(xué)的20多位專家以及中信國安集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人參加了研討。有關(guān)專家表示，EOD模式是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的積極探索。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已不能滿足人們對(duì)健康、對(duì)生態(tài)、對(duì)環(huán)境的需求，供給側(cè)的創(chuàng)新能更好滿足居民消費(fèi)升級(jí)的需要，而生態(tài)開發(fā)模式下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)城市開發(fā)模式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有一定的特殊要求，這些都需要認(rèn)真研究和規(guī)劃。

2015年底以來，我國建筑發(fā)展方針被修改為經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、美觀、綠色，EOD模式切合今后發(fā)展的主導(dǎo)方向，這樣的創(chuàng)新和升級(jí)對(duì)未來整體協(xié)調(diào)發(fā)展是非常有意義的。專家認(rèn)為，創(chuàng)新城市開發(fā)模式是實(shí)現(xiàn)綠色城鎮(zhèn)化的必然手段，各個(gè)地方土地不集約、城市同質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化、建設(shè)模式單一等各種問題，大多是由于沒有提前做好城市規(guī)劃。無論是未來城鎮(zhèn)化的增量部分，還是改造部分，有創(chuàng)新的綠色發(fā)展城鎮(zhèn)化模式才是至關(guān)重要的。目前，中國的快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中存在不可持續(xù)等問題，需要用新的發(fā)展模式來突破。而EOD模式則是以生態(tài)文明建設(shè)為引領(lǐng)、特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為支撐、城市綜合開發(fā)為基礎(chǔ)、可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)的城市發(fā)展模式。

在原來的城市發(fā)展模式中，產(chǎn)業(yè)、城市、人口、文化是四個(gè)核心因素，現(xiàn)在又增加了綠色生態(tài)文明，這是未來發(fā)展的代表和方向。所以說，城市開發(fā)模式需要體現(xiàn)創(chuàng)新，一種是思維模式的創(chuàng)新。另一種是生態(tài)資產(chǎn)增量的創(chuàng)新，把綠水青山變成金山銀山，是思維的轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新，把生態(tài)資本增量作為投融資模式也是一種創(chuàng)新。因此，EOD模式要尊重自然發(fā)展，統(tǒng)籌生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)等內(nèi)容，將土地市場、開發(fā)市場和存量市場對(duì)應(yīng)到消費(fèi)升級(jí)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方向，融入大數(shù)據(jù)技術(shù)，從而實(shí)現(xiàn)智能化人居時(shí)代的升級(jí)創(chuàng)新。

眾所周知，聯(lián)合國十七個(gè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)中的第十一個(gè)目標(biāo)是可持續(xù)發(fā)展的城市和人居。雖然綠色化、生態(tài)化會(huì)吸引高端的產(chǎn)業(yè)，但這需要一個(gè)過程。由于EOD模式是將城市的規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)營各階段融為一條完整的生命周期鏈條，使生態(tài)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)建設(shè)、綜合開發(fā)和投融資模式形成完整的體系，最終建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展模式。所以，追求房地產(chǎn)智能化人居時(shí)代的過程中，建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的城市將是確保今后實(shí)現(xiàn)永續(xù)城市發(fā)展、提升人民生活質(zhì)量的重要因素。

現(xiàn)在，國內(nèi)各個(gè)城市和各級(jí)政府已經(jīng)意識(shí)到人居城市核心是以人為本，涵蓋宜居、宜業(yè)、宜游等多個(gè)指標(biāo)，所以在城市規(guī)劃建設(shè)中紛紛采取“配套先行，城區(qū)融合”的思路，著力優(yōu)化空間布局、完善功能設(shè)施、創(chuàng)造優(yōu)良人居環(huán)境等，通過城市主干道的貫通，實(shí)現(xiàn)豐富的城市生活資源共享。具體而言，一個(gè)城市，一座好的建筑，不僅要美觀，更要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。因?yàn)槌鞘薪ㄖ枰氖情L久的生命力，50年、100年后還能保持原先的樣貌。當(dāng)建筑牽手文化與生態(tài)的時(shí)候，房屋已經(jīng)不只是居住空間。時(shí)代需要將更好、更以人為本的理念注入城市發(fā)展更新之中，在著眼于區(qū)域和城市發(fā)展、尊重城市發(fā)展規(guī)劃的前提下，通過整合城市空間和生態(tài)文化資源，最終提升居民生活品質(zhì)，改善城市面貌，實(shí)現(xiàn)城市功能的轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造出具有高端人居標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代、智慧、宜居新城。

智能型宜居環(huán)境是城市最重要特性

2016年10月，在厄瓜多爾基多召開的聯(lián)合國住房和城市可持續(xù)發(fā)展大會(huì)上，通過了《新城市議程》這一里程碑式文件，其中有五大主要內(nèi)容，即國家城市化政策，規(guī)則和法規(guī)，城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，城市投資和融資與地方執(zhí)行力。在2017年7月21日舉行了國際城市可持續(xù)發(fā)展高層論壇，新城市議程市長對(duì)話是其中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。據(jù)了解，《新城市議程》是聯(lián)合國指導(dǎo)世界各國未來20年住房和城市可持續(xù)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。新框架規(guī)定了應(yīng)該如何規(guī)劃和管理城市，做好可持續(xù)的城鎮(zhèn)化工作。在有關(guān)專家看來，城鎮(zhèn)化和發(fā)展之間的聯(lián)系顯而易見，城鎮(zhèn)化創(chuàng)造價(jià)值主要通過兩大渠道：一是地點(diǎn)和位置的價(jià)值，良好的空間設(shè)計(jì)能夠提升城市價(jià)值；二是聚集的價(jià)值，即規(guī)模效應(yīng)，通過聚集生產(chǎn)要素提升城市生產(chǎn)力。

所以，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，《新城市議程》有五大支柱。據(jù)有關(guān)人士介紹，首先是國家城鎮(zhèn)化政策，在城鎮(zhèn)化規(guī)劃中要進(jìn)行全國范圍的整體規(guī)劃。第二是規(guī)則和法規(guī)，城市規(guī)劃要符合相關(guān)規(guī)則和法規(guī)，通過法制處理立法問題、法律糾紛。第三是城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)，不能依靠直覺設(shè)計(jì)城市，不同的城市要因地制宜地作出城市設(shè)計(jì)方案。第四是城市投資和融資，城鎮(zhèn)化會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，要善于抓住這些價(jià)值，作出具有可持續(xù)性的融資方案。第五是地方執(zhí)行力，如果不把這些城鎮(zhèn)化理論付諸實(shí)踐，只是紙上談兵，則沒有任何意義。

當(dāng)然，在智慧型宜居城市建設(shè)中，面對(duì)歷史遺留因素，必須做到包容性開發(fā)和建設(shè)。例如，南非在城市化發(fā)過程中就將包容作為重中之重。其綜合城市發(fā)展框架，明確了四大戰(zhàn)略目標(biāo)，即包容、綜合、增長、治理，并明確了九大政策。例如，在綜合交通方面，以公共交通為導(dǎo)向促進(jìn)城市發(fā)展；在居住區(qū)投資方面，由綜合的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、有效的土地管理進(jìn)行支撐。

宜居，看似只是簡單的兩個(gè)字，卻是一座城市魅力值的高度濃縮，它是一座城市提升發(fā)展的能量源泉，也是每個(gè)城市追求的目標(biāo)。社會(huì)在向前發(fā)展，人居環(huán)境在不斷優(yōu)化，這已成為城市變革的規(guī)律。尤其隨著各地宜居城市建設(shè)的加快，人們能夠真切感受到城市建設(shè)發(fā)生的變化：從簡單的鋼筋水泥到運(yùn)動(dòng)、教育、消費(fèi)等配套齊全的高端人居標(biāo)準(zhǔn)的“宜居城”，有遠(yuǎn)見的開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)正在積極引入全新人居價(jià)值理念，使生態(tài)型智慧型新人居標(biāo)準(zhǔn)成為現(xiàn)實(shí)。因此，在當(dāng)前的城市房地產(chǎn)開發(fā)中，要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前的問題，吸取傳統(tǒng)和西方的精髓，拋卻無用的外形和困囿我們的框框，用更國際化的新人居文化，創(chuàng)造更有精神有品質(zhì)的生活，使房屋承載真實(shí)的居住藝術(shù)和生活快樂。

當(dāng)年小平同志視察北京前三門的高樓住房時(shí)，提出將層高降到兩米七，多蓋幾層，解決空間不足的問題。如今密密麻麻的火柴盒，已經(jīng)成了城里人見慣不驚的風(fēng)景。但在今天，這樣壓縮空間的方法還合適嗎？任志強(qiáng)認(rèn)為，中國要提升生活品質(zhì)、居住藝術(shù)，取中西之精髓、兼容并蓄是方法。例如放棄中式傳統(tǒng)住房的防御心態(tài)，建房和住房都可以更開放、更通透，這樣也便于利用自然光線，節(jié)約能源?；诖?，在未來城市發(fā)展進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商作為推動(dòng)者，應(yīng)積極助力城市發(fā)展及區(qū)域功能轉(zhuǎn)型，積極完善市政配套設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展和智慧型人居環(huán)境建設(shè)水平的提升。