文/李菁 陳金洪

交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇

文/李菁 陳金洪

交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)位效應(yīng)會(huì)約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇，這種約束效應(yīng)表現(xiàn)為在不同區(qū)域中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量因交通基礎(chǔ)設(shè)施配置差異而呈規(guī)律性變動(dòng)，基于動(dòng)態(tài)面板模型的實(shí)證研究表明不同區(qū)域的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差距中產(chǎn)生重要影響。鑒于此，政府應(yīng)重視交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源配置的約束作用，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域均衡發(fā)展。

一、引言

交通基礎(chǔ)設(shè)施是物質(zhì)流通和人員流動(dòng)的基本條件，是固定資產(chǎn)投資的重要板塊，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)有著重要影響。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都取得了驕人的業(yè)績(jī)。二者在不斷發(fā)展的過(guò)程中相互影響，在一定程度上出現(xiàn)了“伴生”現(xiàn)象，即交通基礎(chǔ)設(shè)施在時(shí)間和空間的不均衡分布影響著城市的空間布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)，從而進(jìn)一步影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等。改革開(kāi)放后我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)化改革又帶來(lái)了地區(qū)發(fā)展顯著不均衡的新問(wèn)題，這種不均衡發(fā)展導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)東部經(jīng)濟(jì)帶、中部經(jīng)濟(jì)帶和西部經(jīng)濟(jì)帶。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東部、中部、西部分別占有我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施54%、30%、16%的份額。2014年?yáng)|部、中部、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別占70.1%、17.4%、12.5%。那么交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間到底存在怎樣的關(guān)系？交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇是否產(chǎn)生了一定影響？本文將圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證研究，以揭示二者之間的內(nèi)在關(guān)系，希望對(duì)城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的優(yōu)化配置起到一定作用。

二、文獻(xiàn)綜述

縱觀(guān)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，學(xué)者們主要從三個(gè)方面進(jìn)行研究：一是研究我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。大部分學(xué)者的實(shí)證研究表明基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有促進(jìn)作用，其中劉生龍等進(jìn)一步驗(yàn)證了西部大開(kāi)發(fā)政策有利于西部的交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，對(duì)縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異起到了積極作用。

二是研究基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模報(bào)酬遞減的特征、土地供給、信貸支持等會(huì)造成可供開(kāi)發(fā)的潛在土地價(jià)格的提高，從而增大新建住房長(zhǎng)期供給彈性，長(zhǎng)期看來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)新建住房開(kāi)發(fā)具有顯著的促進(jìn)作用。

三是從單項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施出發(fā)，研究其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。許多學(xué)者研究軌道交通對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的影響，結(jié)果表明，該影響與需求方的特點(diǎn)、距離地鐵站的距離和到城市中央核心區(qū)的距離等因素有關(guān)。大多數(shù)研究發(fā)現(xiàn),軌道交通確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值(價(jià)格或租金)產(chǎn)生了積極的影響。部分學(xué)者研究認(rèn)為軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響不顯著甚至起到負(fù)作用。還有學(xué)者認(rèn)為城市交通完善程度會(huì)引起住房?jī)r(jià)值變動(dòng)，從而影響住房投資的空間分布。

此外，也有學(xué)者從城市教育設(shè)施和教育資源分布來(lái)研究其對(duì)住宅價(jià)格及消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響。還有從環(huán)境及其他設(shè)施的視角研究對(duì)房地產(chǎn)的影響，認(rèn)為無(wú)論是自然環(huán)境還是社會(huì)環(huán)境都對(duì)住房開(kāi)發(fā)投資決策和居民購(gòu)房決策起著決定性的作用。

總體而言，現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇影響的研究較少，已有文獻(xiàn)極少關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)、區(qū)域配置差異及投資效率等問(wèn)題，更多的只是研究投資總量對(duì)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化的影響。為了豐富國(guó)內(nèi)關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)資料，本文利用我國(guó)1997-2014年30個(gè)省級(jí)城市數(shù)據(jù)，通過(guò)動(dòng)態(tài)面板模型實(shí)證分析如下問(wèn)題：交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間到底存在怎樣的內(nèi)在聯(lián)系；交通基礎(chǔ)設(shè)施是否對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇存在約束效應(yīng)。

三、實(shí)證模型、指標(biāo)、數(shù)據(jù)處理及估計(jì)方法

本文擬從兩個(gè)方面進(jìn)行模型估計(jì)：一是基于全國(guó)層面數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束效應(yīng)；二是基于區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步判斷我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的約束程度?？紤]到面板數(shù)據(jù)中存在的區(qū)域性差異，本文引入基于差分 GMM 的動(dòng)態(tài)面板進(jìn)行實(shí)證分析，根據(jù)信息準(zhǔn)則判定最佳被解釋變量滯后階數(shù)為三階，估計(jì)模型如下：

上式中下標(biāo)i和t分別代表地區(qū)和時(shí)間，REI表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，反映各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和區(qū)域配置差異，X是一組可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為的控制變量，Z包含一系列虛擬變量。交通基礎(chǔ)設(shè)施（transport）為核心解釋變量。本文采用劉生龍、葉昌友等的做法，利用交通密度來(lái)測(cè)度不同省份交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，即用公路里程和鐵路里程總和除以相應(yīng)省份的國(guó)土面積。X包括可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇行為的控制變量如下：實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率(gprgdp)，測(cè)度各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的地區(qū)差異。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（structure），用第三產(chǎn)業(yè)增加值占各?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)） GDP總量的比重來(lái)測(cè)度，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)向服務(wù)業(yè)升級(jí)、變動(dòng)，可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)類(lèi)型。城市規(guī)模(area)，用各省市區(qū)建成區(qū)面積來(lái)表示，各省市區(qū)建成區(qū)面積的不同反映了可供開(kāi)發(fā)利用的土地情況，繼而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為。城市人口密度 (popdensity)，用各?。ㄊ?、自治區(qū)）城鎮(zhèn)人口總量與全省（市、自治區(qū)）面積的比值來(lái)表示，能夠在一定程度上反映需求層面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。

本文研究數(shù)據(jù)為中國(guó)1997-2014年30個(gè)省級(jí)行政區(qū)面板數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。這里將名義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與名義人均GDP轉(zhuǎn)化為實(shí)際值，處理方法是將以1997年為100的定基固定資產(chǎn)投資指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別進(jìn)行平減，且所有變量都采用對(duì)數(shù)化處理。所有變量描述統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1。

表1 變量的描述統(tǒng)計(jì)

四、估計(jì)結(jié)果及分析

本文使用1997-2014年我國(guó)30個(gè)省級(jí)城市面板數(shù)據(jù)，基于全國(guó)層面估計(jì)了交通基礎(chǔ)設(shè)施絕對(duì)量的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束影響。為了考察我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域配置差異是否對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇具有約束效應(yīng)，本文將數(shù)據(jù)分為東部、中部和西部地區(qū)，基于區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行估計(jì)，估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表2。

表2中模型1是基于全國(guó)層面數(shù)據(jù)的估計(jì)，結(jié)果顯示交通基礎(chǔ)設(shè)施在5%的水平上顯著，其每增加1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資本規(guī)模增加0.1271%，說(shuō)明交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在明顯的約束效應(yīng)。控制變量中，實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率、城市人口密度、城市規(guī)模均在5%的水平上顯著，且除城市人口密度外其他變量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都產(chǎn)生了正向影響。模型2、模型3和模型4是基于區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)的估計(jì)，結(jié)果表明交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響在不同區(qū)域都是顯著的，且都在5%的水平上顯著，但約束程度差異大。從估計(jì)系數(shù)可以看出受交通基礎(chǔ)設(shè)施影響最突出的是西部地區(qū)，其次是中部地區(qū)，最后是東部地區(qū)，交通基礎(chǔ)設(shè)施每增加1%，西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增加1.7133%，中部地區(qū)增加0.2086%，東部地區(qū)為0.1303%，即越是交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)的地區(qū)，交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束越小，而交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越是不健全的地區(qū)，此約束越大。因此，利用不發(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響敏感性較大，加大對(duì)這類(lèi)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入有利于縮小我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的區(qū)域差距，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)及區(qū)位結(jié)構(gòu)。對(duì)于控制變量，不論是富裕的東、中部地區(qū)還是較貧困的西部地區(qū)，實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率和城市人口密度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都有顯著影響，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響在東、中部地區(qū)顯著，城市規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響僅在中部地區(qū)顯著。此外，表2中還報(bào)告了自回歸AR檢驗(yàn)和工具變量過(guò)度識(shí)別Sargan檢驗(yàn)，從檢驗(yàn)結(jié)果，看AR(1)、AR(2)、AR(3)都大于0.1，說(shuō)明擾動(dòng)項(xiàng)拒絕存在一階、二階和三階的自相關(guān)，同時(shí)Sargan=1，說(shuō)明所有工具變量都有效。

表2 交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的動(dòng)態(tài)實(shí)證結(jié)果

五、結(jié)論及政策建議

本文以1997-2014年我國(guó)省級(jí)城市面板數(shù)據(jù)作為樣本，首先基于全國(guó)層面建立動(dòng)態(tài)面板模型，然后將我國(guó)30個(gè)省份劃分為東部、中部、西部三大地區(qū)，基于區(qū)域?qū)用嬖俅谓?dòng)態(tài)面板模型，研究交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的影響。

實(shí)證結(jié)果表明：1.基于全國(guó)層面，交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有著顯著的約束效應(yīng)。

2.基于區(qū)域?qū)用?，交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇存在較大影響。越是交通基礎(chǔ)設(shè)施完善經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，前者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束越小，如中、東部地區(qū)；而越是交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，如西部地區(qū)，其約束系數(shù)越大。說(shuō)明不同的地理位置和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差距中發(fā)揮了重要作用，也驗(yàn)證了交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇具有顯著影響。

交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有顯著約束效應(yīng)，交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的約束作用顯著，因此，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較落后地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資有利于促進(jìn)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分配和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。應(yīng)進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為，驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本流向更為理性，配置更加合理，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展?？衫貌话l(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響敏感性較大，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向這些地區(qū)分配，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)和空間配置，特別是加大我國(guó)西部等落后地區(qū)交通基礎(chǔ)建設(shè)投資，這對(duì)縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距、打破當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局也具有戰(zhàn)略意義。

（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 武昌首義學(xué)院）

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