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        交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇

        2017-11-24 10:08:27李菁陳金洪
        上海房地 2017年11期
        關(guān)鍵詞:區(qū)域差異影響

        文/李菁 陳金洪

        交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇

        文/李菁 陳金洪

        交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)位效應(yīng)會(huì)約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇,這種約束效應(yīng)表現(xiàn)為在不同區(qū)域中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量因交通基礎(chǔ)設(shè)施配置差異而呈規(guī)律性變動(dòng),基于動(dòng)態(tài)面板模型的實(shí)證研究表明不同區(qū)域的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件,在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差距中產(chǎn)生重要影響。鑒于此,政府應(yīng)重視交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源配置的約束作用,優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域均衡發(fā)展。

        一、引言

        交通基礎(chǔ)設(shè)施是物質(zhì)流通和人員流動(dòng)的基本條件,是固定資產(chǎn)投資的重要板塊,對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)有著重要影響。改革開(kāi)放以來(lái),隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn),我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都取得了驕人的業(yè)績(jī)。二者在不斷發(fā)展的過(guò)程中相互影響,在一定程度上出現(xiàn)了“伴生”現(xiàn)象,即交通基礎(chǔ)設(shè)施在時(shí)間和空間的不均衡分布影響著城市的空間布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu),從而進(jìn)一步影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的總量、結(jié)構(gòu)、區(qū)位等。改革開(kāi)放后我國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)化改革又帶來(lái)了地區(qū)發(fā)展顯著不均衡的新問(wèn)題,這種不均衡發(fā)展導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)東部經(jīng)濟(jì)帶、中部經(jīng)濟(jì)帶和西部經(jīng)濟(jì)帶。據(jù)統(tǒng)計(jì),東部、中部、西部分別占有我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施54%、30%、16%的份額。2014年?yáng)|部、中部、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別占70.1%、17.4%、12.5%。那么交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間到底存在怎樣的關(guān)系?交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇是否產(chǎn)生了一定影響?本文將圍繞這些問(wèn)題進(jìn)行實(shí)證研究,以揭示二者之間的內(nèi)在關(guān)系,希望對(duì)城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的優(yōu)化配置起到一定作用。

        二、文獻(xiàn)綜述

        縱觀(guān)國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn),學(xué)者們主要從三個(gè)方面進(jìn)行研究:一是研究我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系。大部分學(xué)者的實(shí)證研究表明基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有促進(jìn)作用,其中劉生龍等進(jìn)一步驗(yàn)證了西部大開(kāi)發(fā)政策有利于西部的交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展,對(duì)縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異起到了積極作用。

        二是研究基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模報(bào)酬遞減的特征、土地供給、信貸支持等會(huì)造成可供開(kāi)發(fā)的潛在土地價(jià)格的提高,從而增大新建住房長(zhǎng)期供給彈性,長(zhǎng)期看來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)新建住房開(kāi)發(fā)具有顯著的促進(jìn)作用。

        三是從單項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施出發(fā),研究其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。許多學(xué)者研究軌道交通對(duì)沿線(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的影響,結(jié)果表明,該影響與需求方的特點(diǎn)、距離地鐵站的距離和到城市中央核心區(qū)的距離等因素有關(guān)。大多數(shù)研究發(fā)現(xiàn),軌道交通確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值(價(jià)格或租金)產(chǎn)生了積極的影響。部分學(xué)者研究認(rèn)為軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響不顯著甚至起到負(fù)作用。還有學(xué)者認(rèn)為城市交通完善程度會(huì)引起住房?jī)r(jià)值變動(dòng),從而影響住房投資的空間分布。

        此外,也有學(xué)者從城市教育設(shè)施和教育資源分布來(lái)研究其對(duì)住宅價(jià)格及消費(fèi)者購(gòu)房決策的影響。還有從環(huán)境及其他設(shè)施的視角研究對(duì)房地產(chǎn)的影響,認(rèn)為無(wú)論是自然環(huán)境還是社會(huì)環(huán)境都對(duì)住房開(kāi)發(fā)投資決策和居民購(gòu)房決策起著決定性的作用。

        總體而言,現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇影響的研究較少,已有文獻(xiàn)極少關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)、區(qū)域配置差異及投資效率等問(wèn)題,更多的只是研究投資總量對(duì)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化的影響。為了豐富國(guó)內(nèi)關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)資料,本文利用我國(guó)1997-2014年30個(gè)省級(jí)城市數(shù)據(jù),通過(guò)動(dòng)態(tài)面板模型實(shí)證分析如下問(wèn)題:交通基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間到底存在怎樣的內(nèi)在聯(lián)系;交通基礎(chǔ)設(shè)施是否對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇存在約束效應(yīng)。

        三、實(shí)證模型、指標(biāo)、數(shù)據(jù)處理及估計(jì)方法

        本文擬從兩個(gè)方面進(jìn)行模型估計(jì):一是基于全國(guó)層面數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束效應(yīng);二是基于區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)一步判斷我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的約束程度??紤]到面板數(shù)據(jù)中存在的區(qū)域性差異,本文引入基于差分 GMM 的動(dòng)態(tài)面板進(jìn)行實(shí)證分析,根據(jù)信息準(zhǔn)則判定最佳被解釋變量滯后階數(shù)為三階,估計(jì)模型如下:

        上式中下標(biāo)i和t分別代表地區(qū)和時(shí)間,REI表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,反映各省份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和區(qū)域配置差異,X是一組可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為的控制變量,Z包含一系列虛擬變量。交通基礎(chǔ)設(shè)施(transport)為核心解釋變量。本文采用劉生龍、葉昌友等的做法,利用交通密度來(lái)測(cè)度不同省份交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平,即用公路里程和鐵路里程總和除以相應(yīng)省份的國(guó)土面積。X包括可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇行為的控制變量如下:實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率(gprgdp),測(cè)度各省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異,區(qū)域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的地區(qū)差異。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(structure),用第三產(chǎn)業(yè)增加值占各?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)) GDP總量的比重來(lái)測(cè)度,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)向服務(wù)業(yè)升級(jí)、變動(dòng),可能影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)類(lèi)型。城市規(guī)模(area),用各省市區(qū)建成區(qū)面積來(lái)表示,各省市區(qū)建成區(qū)面積的不同反映了可供開(kāi)發(fā)利用的土地情況,繼而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為。城市人口密度 (popdensity),用各?。ㄊ?、自治區(qū))城鎮(zhèn)人口總量與全省(市、自治區(qū))面積的比值來(lái)表示,能夠在一定程度上反映需求層面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。

        本文研究數(shù)據(jù)為中國(guó)1997-2014年30個(gè)省級(jí)行政區(qū)面板數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。這里將名義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與名義人均GDP轉(zhuǎn)化為實(shí)際值,處理方法是將以1997年為100的定基固定資產(chǎn)投資指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分別進(jìn)行平減,且所有變量都采用對(duì)數(shù)化處理。所有變量描述統(tǒng)計(jì)見(jiàn)表1。

        表1 變量的描述統(tǒng)計(jì)

        四、估計(jì)結(jié)果及分析

        本文使用1997-2014年我國(guó)30個(gè)省級(jí)城市面板數(shù)據(jù),基于全國(guó)層面估計(jì)了交通基礎(chǔ)設(shè)施絕對(duì)量的變化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束影響。為了考察我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域配置差異是否對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇具有約束效應(yīng),本文將數(shù)據(jù)分為東部、中部和西部地區(qū),基于區(qū)域?qū)用孢M(jìn)行估計(jì),估計(jì)結(jié)果見(jiàn)表2。

        表2中模型1是基于全國(guó)層面數(shù)據(jù)的估計(jì),結(jié)果顯示交通基礎(chǔ)設(shè)施在5%的水平上顯著,其每增加1%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資本規(guī)模增加0.1271%,說(shuō)明交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資存在明顯的約束效應(yīng)。控制變量中,實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率、城市人口密度、城市規(guī)模均在5%的水平上顯著,且除城市人口密度外其他變量對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都產(chǎn)生了正向影響。模型2、模型3和模型4是基于區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)的估計(jì),結(jié)果表明交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響在不同區(qū)域都是顯著的,且都在5%的水平上顯著,但約束程度差異大。從估計(jì)系數(shù)可以看出受交通基礎(chǔ)設(shè)施影響最突出的是西部地區(qū),其次是中部地區(qū),最后是東部地區(qū),交通基礎(chǔ)設(shè)施每增加1%,西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增加1.7133%,中部地區(qū)增加0.2086%,東部地區(qū)為0.1303%,即越是交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)的地區(qū),交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束越小,而交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)越是不健全的地區(qū),此約束越大。因此,利用不發(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響敏感性較大,加大對(duì)這類(lèi)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入有利于縮小我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的區(qū)域差距,優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)及區(qū)位結(jié)構(gòu)。對(duì)于控制變量,不論是富裕的東、中部地區(qū)還是較貧困的西部地區(qū),實(shí)際人均GDP的年均增長(zhǎng)率和城市人口密度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都有顯著影響,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響在東、中部地區(qū)顯著,城市規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響僅在中部地區(qū)顯著。此外,表2中還報(bào)告了自回歸AR檢驗(yàn)和工具變量過(guò)度識(shí)別Sargan檢驗(yàn),從檢驗(yàn)結(jié)果,看AR(1)、AR(2)、AR(3)都大于0.1,說(shuō)明擾動(dòng)項(xiàng)拒絕存在一階、二階和三階的自相關(guān),同時(shí)Sargan=1,說(shuō)明所有工具變量都有效。

        表2 交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的動(dòng)態(tài)實(shí)證結(jié)果

        五、結(jié)論及政策建議

        本文以1997-2014年我國(guó)省級(jí)城市面板數(shù)據(jù)作為樣本,首先基于全國(guó)層面建立動(dòng)態(tài)面板模型,然后將我國(guó)30個(gè)省份劃分為東部、中部、西部三大地區(qū),基于區(qū)域?qū)用嬖俅谓?dòng)態(tài)面板模型,研究交通基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的影響。

        實(shí)證結(jié)果表明:1.基于全國(guó)層面,交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有著顯著的約束效應(yīng)。

        2.基于區(qū)域?qū)用?,交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇存在較大影響。越是交通基礎(chǔ)設(shè)施完善經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū),前者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的約束越小,如中、東部地區(qū);而越是交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū),如西部地區(qū),其約束系數(shù)越大。說(shuō)明不同的地理位置和交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資差距中發(fā)揮了重要作用,也驗(yàn)證了交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇具有顯著影響。

        交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有顯著約束效應(yīng),交通基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域發(fā)展差異對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)位選擇的約束作用顯著,因此,加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)條件較落后地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資有利于促進(jìn)我國(guó)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分配和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。應(yīng)進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資行為,驅(qū)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本流向更為理性,配置更加合理,優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位結(jié)構(gòu),從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展??衫貌话l(fā)達(dá)地區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響敏感性較大,引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資向這些地區(qū)分配,優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資內(nèi)部結(jié)構(gòu)和空間配置,特別是加大我國(guó)西部等落后地區(qū)交通基礎(chǔ)建設(shè)投資,這對(duì)縮小區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距、打破當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局也具有戰(zhàn)略意義。

        (作者單位:中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院 武昌首義學(xué)院)

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        哪些顧慮影響擔(dān)當(dāng)?
        找句子差異
        生物為什么會(huì)有差異?
        擴(kuò)鏈劑聯(lián)用對(duì)PETG擴(kuò)鏈反應(yīng)與流變性能的影響
        關(guān)于四色猜想
        分區(qū)域
        基于嚴(yán)重區(qū)域的多PCC點(diǎn)暫降頻次估計(jì)
        M1型、M2型巨噬細(xì)胞及腫瘤相關(guān)巨噬細(xì)胞中miR-146a表達(dá)的差異
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