文/蕊紅

住房租賃市場讓租購同權更進一步

文/蕊紅

近日，上海市發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場，到2020年，基本形成多主體參與、多品種供應、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。有關人士指出，這項措施頒布的重要意義在于保障承租人的權利，穩(wěn)定租賃關系，使租賃住宅的使用權與購買住宅等同。寸土寸金的上海加入到這一行列中，將會使科技和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才從中受益。

上海新政在力度上比其他城市更大

從上海市發(fā)布的住房租賃權益保障的具體內容來看，《實施意見》有效保障了租賃當事人合法權益。意見明確指出，本市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務。同時，將通過依法保護承租人穩(wěn)定居住權、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力構建超大城市租賃宜居生活。《實施意見》提出，將加大租賃住房供應，通過新增用地建設、商辦房屋按規(guī)定改建、引導產業(yè)園區(qū)建設、穩(wěn)妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，改善住房供應結構，為實現(xiàn)租有所居的目標提供實物保障。

有關專家表示，加大租賃住房供應，將已經建好的商品房改為租賃住房是可行的方式。如果能夠真正有效運作，可以為租賃市場提供品質更好的住房。同時，這也向有資金的大公司提供了一個介入租賃住房市場的新契機。從住房人的資格來看，上述政策放得較寬，對常住人口特別是在滬打工但不具有上海市戶籍的人群構成了較大利好。這是促進產業(yè)吸引力的重要政策，力度較其他城市有所加大。

更為重要的是，大幅增加租賃住房的市場供應，符合國際大城市發(fā)展潮流。截至2015年底，上海約有910萬套住房，其中租賃住房占比僅約20%，遠低于國際水平。為此，上海在“十三五”規(guī)劃中提出“要增加租賃住房70萬套”。上海市此次在《實施意見》中再次作出強調，旨在引導市場預期。

《實施意見》還提出，將注重發(fā)揮國資國企的作用。業(yè)內人士認為，國企在追求市場效益的同時，能夠更好地兼顧社會效益，這也是國企底價拿地的重要原因。此前，上海先后于7月24日和9月12日成交的6宗租賃住房用地，全部被上海本地國企底價摘得。此外，有關部門還明確指出，以創(chuàng)新金融產品和服務、降低融資成本為導向，鼓勵開發(fā)性金融機構提供長期低息貸款，支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金（REITs）試點等方式，加大金融支持力度。所以，在金融支持項目“細水長流”方面，《實施意見》作了周密的安排。

此前的7月20日，住建部等九部委下發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批試點城市。目前，12個試點城市均已出臺相關實施意見或征求意見稿。筆者分析認為，租賃住房市場是比較特殊的市場，特殊性在于其有著未來長期穩(wěn)定收入的回報，但前期投資較大，需要金融服務的支持。所以像上海市推行的發(fā)行房地產投資信托基金（REITs）等措施，應該可以更好地滿足租賃市場的需求，將來也能夠有穩(wěn)定的預期回報，期待相關創(chuàng)新的進一步推進。

住房租賃長效機制重塑樓市格局

其實，上述12個已出臺相關實施意見或征求意見稿的城市，大多通過保障承租人權益、加大租賃住房供應、培育市場主體和完善監(jiān)管等幾個層面構建租賃住房市場體系。業(yè)內人士表示：“當前我國的人口流動性較大，一些城市中外來人口多，大力發(fā)展住房租賃市場，對保障這部分群體的居住權利具有積極意義。”對此，筆者分析認為，中高收入群體可以通過商品住房解決居住需求，低收入群體可以通過租賃住房、保障房等解決居住需求。市場滿足中高收入群體的多層次需求，政府滿足低收入群體的基本需求，這一購租并舉的住房制度是房地產市場長期健康發(fā)展的重要內容，而上海市的做法則更勝一籌。

截至目前，一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據不完全統(tǒng)計，未來五年北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業(yè)內人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調控政策的主要方向，在此背景下，市場供應格局將被重構，房地產行業(yè)將從重購輕租向租售并舉轉變，從而促使房地產真正回歸居住屬性。上海市住建委相關負責人表示，未來將逐步扭轉長期以來房地產市場重購輕租的結構性問題，使住房更好地回歸居住屬性，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求，有效抑制房地產市場非理性過熱情緒，推動房價與租金趨穩(wěn)。

“具體方向是，房地產行業(yè)將以滿足新市民住房需求為出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。”上述負責人表示。

上海住房租賃新政指出，上海市將通過依法保護承租人穩(wěn)定居住權、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、完善引進人才租房補貼政策、提升租賃住房生活配套功能等多種措施，著力打造超大城市租賃宜居生活。此外，上海將通過新增建設用地、商辦房屋按規(guī)定改建、引導產業(yè)園區(qū)建設、穩(wěn)妥有序開展集體建設用地建設租賃住房試點等多種途徑，增加租賃住房供應，從而改善住房供應結構，為實現(xiàn)租有所居的目標提供實物保障。有關專家表示，上海新政指出了存量商辦物業(yè)可以改造為租賃用房的導向，一方面將提升租賃住房供應水平，另一方面，對于一些高庫存或者有爭議的商辦物業(yè)而言，這也是去庫存、改變經營模式的指引。

中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，如果說托底蓋帽抑制投資，為一、二線熱點城市樓市降溫是2017年上半年樓市調控政策的主要特征，那么2017年下半年樓市調控主要方向則是建立完善的住房租賃體系。張大偉說，截至目前，全國已經有超過8個省份20個以上城市發(fā)布了租賃新政。從政策內容看，主要是增加供應，減少選擇租賃居住的阻力。

“主要手段有兩種?！睆埓髠ケ硎荆活愖赓U政策直接影響房源供應，例如，供應70年產權的出租房用地，北京、上海等城市對此比較積極。另外一類是針對租購同權的政策，增加租房者的權益。張大偉認為，發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，不僅是房地產長效調控的政策之一，還能夠鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利，同時更可以避免房地產市場大起大落。

筆者通過了解發(fā)現(xiàn)，除了租賃試點外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市已經成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場。具體來看，今后五年北京將建設150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海方面提出 “十三五”期間租賃住房用地供應占比約為31%，推出租賃住房共計70萬套。廣州方面，未來五年將推出825萬平方米租賃住房用地，預計可供應租賃住房15萬套。深圳方面，“十三五”期間將建設40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)在建設過程中配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務。

發(fā)展住房租賃市場將會讓許多人受益多多

值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品，加快推進房地產投資信托基金(REITs)試點，鼓勵保險機構合理運用保險資金等。北京出臺的租賃住房改革方案中，則提出引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產品和服務，繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量，主動向中國銀行間市場交易商協(xié)會推薦住房租賃企業(yè)或項目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地產投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產投資信托基金（REITs）融資。

深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵商業(yè)銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權投資。鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。杭州租賃試點方案中也表示：鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產證券化產品；金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產投資信托基金（REITs）試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。

9月11日，廣州也同時推出了6宗地塊。據悉，位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊被要求用于建設企業(yè)員工租賃用房，租賃對象須經黃埔區(qū)人民政府審核同意，項目建成后必須整體確權并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權，不得分割銷售。9月13日，上海集中出讓了分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的4宗租賃住宅用地，起始樓面均價僅為7725元/平方米，其周邊房價均超過10萬元/平方米，溢價率均為零。北京方面已累計成交20宗70年產權租賃土地，合計租賃土地面積高達131萬平方米。

值得一提的是，為能真正提供低價租賃住房，深圳還恢復了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺完善土地供應管理若干意見，明確指出，對于只租不售的人才住房和保障住房將實行劃撥用地，產權歸國家機關所有。同時要求，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)應于2018年6月底前至少供應1宗地塊，用于全部建設自持租賃住房或商務公寓。對此，專家分析認為，這是從土地供應開始令房屋全面回歸居住屬性的體現(xiàn)。

基于此，有關專家預測，樓市未來五年將迎來大量限價、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應后，市場價格有望降低。事實上，目前證監(jiān)會正在加緊研究制定面向個人投資者的公募REITs產品的相關政策法規(guī)。其中，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。中國房地產業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效渠道。投資人所擁有的股權可以隨時轉讓，具有較好的變現(xiàn)性。總之，從各地相關實施意見，尤其是從上海市公布的《實施意見》來看，所出臺租賃住房新政動作快，力度也大。因此，業(yè)內普遍認為，這一系列動作表明國家發(fā)展住房租賃市場的決心空前地大，將會讓許多人受益多多。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）