文/中估聯(lián)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心
基于房?jī)r(jià)支撐度的城市房地產(chǎn)差異化分析
文/中估聯(lián)-中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心
降至原先的一半。四個(gè)城市住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定,仍以深圳最高,四個(gè)城市月均漲幅與去年基本一致。大部分二線城市月均成交面積下降,上漲的城市只有重慶、沈陽和??冢渲谐山涣孔畲蟮某鞘惺侵貞c,比去年月均成交面積上漲超過三成。住房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定,南京、重慶、石家莊漲幅最大。三線城市成交穩(wěn)定,有漲有跌,其中經(jīng)濟(jì)體量較大的城市蘇州、東莞和無錫大幅下降,成交量最大的城市徐州上漲40%。住房?jī)r(jià)格漲幅比一二線城市大,其中以蕪湖、揚(yáng)州、鹽城、常州和滄州最大。
根據(jù)馬克思價(jià)值決定論,價(jià)格由價(jià)值決定,并受到市場(chǎng)供給和需求的影響,圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段,房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)不同特征。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于繁榮期。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系,在進(jìn)行城市房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)分析時(shí),會(huì)重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn):第一,長(zhǎng)期來看,城市房地產(chǎn)價(jià)值的決定因素是什么,這些因素如何支撐房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)上漲;第二,中短期來看,影響價(jià)格波動(dòng)的因素有哪些,如何產(chǎn)生影響。
全國(guó)各線城市住房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)增長(zhǎng),成交面積差異較大。2017年6月,一線城市商品住宅成交均價(jià)為41073元/平方米,同比增長(zhǎng)8.3%,環(huán)比增長(zhǎng)0.6%,而成交面積下滑厲害,月均成交面積為212萬平方米,同比下降37.7%,二線城市為12466元/平方米,同比增長(zhǎng)16.1%,月均成交面積為1825.9萬平方米,同比下降21.6%,環(huán)比增長(zhǎng)0.4%,三線城市為9470元/平方米,同比增長(zhǎng)20%,環(huán)比增長(zhǎng)2.9%,成交面積有所下跌,月均成交面積1052.3萬平方米,同比下降8.8%。
四個(gè)一線城市價(jià)格和成交漲跌較為一致,二線城市中部分城市成交差異較大,三線城市成交和價(jià)格漲跌不一。一線城市的四個(gè)城市成交量均在下降,其中上海和深圳下
1.分析框架。從長(zhǎng)期的房地產(chǎn)價(jià)值來看,城市的房?jī)r(jià)高低較大程度上取決于其本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)基本面。為此,從城市的優(yōu)勢(shì)行業(yè)和專業(yè)化程度出發(fā),分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀支撐度。
(1) 第一步,確定城市專業(yè)化指數(shù)。每個(gè)城市都有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)行業(yè),根據(jù)特定城市每個(gè)行業(yè)的就業(yè)人口來測(cè)算城市優(yōu)勢(shì)行業(yè)的專業(yè)化程度。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有由低級(jí)(農(nóng)業(yè))向高級(jí)(信息技術(shù)產(chǎn)業(yè))發(fā)展的趨勢(shì),通過判斷城市的優(yōu)勢(shì)行業(yè)的專業(yè)化程度,將城市分為七大類。
(2) 第二步,將城市專業(yè)化指數(shù)與城市基本面結(jié)合,形成房?jī)r(jià)支撐度系數(shù),說明這些系數(shù)與城市房地產(chǎn)價(jià)值之間的關(guān)系??傮w趨勢(shì)為:信息技術(shù)業(yè)和制造業(yè)專業(yè)度越高,房?jī)r(jià)就越高,呈現(xiàn)正相關(guān);農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)專業(yè)度越高,房?jī)r(jià)卻越低,呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。
2.分析結(jié)果。
(1)城市聚類分析。根據(jù)城市內(nèi)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)(城市內(nèi)就業(yè)份額最大的行業(yè))和專業(yè)化行業(yè)(相對(duì)優(yōu)勢(shì)行業(yè)),可以將七個(gè)行業(yè)分組進(jìn)一步歸并為三大類,分別為制造建筑類、公共服務(wù)類和農(nóng)業(yè)采礦類,與經(jīng)濟(jì)基本面的評(píng)級(jí)關(guān)系見表1?;究梢耘袛?,制造建筑業(yè)越強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好,而對(duì)農(nóng)業(yè)采礦業(yè)越依賴的城市,經(jīng)濟(jì)發(fā)展越差。
表1 城市房?jī)r(jià)支撐程度分類
全國(guó)城市基本面排名前30的城市為制造業(yè)強(qiáng)市,而排名最后的19個(gè)城市為農(nóng)業(yè)城市,經(jīng)濟(jì)差,房?jī)r(jià)支撐度最低。結(jié)合城市基本面排名將城市分為五個(gè)等級(jí),分別為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí),四個(gè)一線城市位列一級(jí)中最高。至此,全國(guó)城市被分為三類五等級(jí),一級(jí)由制造建筑類城市構(gòu)成,具有代表性的城市有一線城市和蘇州、杭州、天津、武漢等制造業(yè)強(qiáng)市。二級(jí)主要由制造建筑類城市和小部分農(nóng)業(yè)采礦類省會(huì)城市構(gòu)成,城市多為二線和較強(qiáng)的地級(jí)城市,主要代表城市有嘉興、濟(jì)南、蘭州等城市,還有采礦業(yè)城市太原和唐山等城市。三級(jí)由制造建筑類、農(nóng)業(yè)采礦類和公共服務(wù)類城市構(gòu)成,代表城市有贛州、肇慶和大慶等城市。四級(jí)城市數(shù)量最多,較為均勻地分布在不同行業(yè)中,代表城市有撫州、大同、韶關(guān)等城市。五級(jí)由農(nóng)業(yè)采礦類經(jīng)濟(jì)較差的城市構(gòu)成,代表城市有伊春、崇左、張掖等。
圖1 城市三類五等分布情況
從地理空間的角度來看,城市基本面為一、二級(jí)的制造建筑類城市集中在東部沿海,多為二線城市,而城市基本面為四、五級(jí)的農(nóng)業(yè)采礦業(yè)城市集中在西部、山西(資源型)和東北部地區(qū)(農(nóng)業(yè))。
(2)房?jī)r(jià)支撐度案例分析:蘇州。
經(jīng)濟(jì)基本面:2017年上半年GDP總量為8290.12億元,同比增長(zhǎng)7%,排名全國(guó)第七,江蘇省第一。人口總量1061.60萬人。
制造業(yè)專業(yè)度:蘇州不在二線城市列表中,但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好,注重高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)和旅游業(yè),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平高(位列第一),制造業(yè)發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力大,住房需求旺盛,房?jī)r(jià)有極強(qiáng)支撐。
表2 部分城市房?jī)r(jià)支撐度與GDP排名情況
從中短期來看,房?jī)r(jià)波動(dòng)還受到市場(chǎng)供需的影響。中估聯(lián)數(shù)據(jù)采用LBI與去庫周期的關(guān)系來分析市場(chǎng)總體運(yùn)行情況。
1.合理的LBI與去庫周期區(qū)間。LBI值高意味著土地泡沫大,去庫周期長(zhǎng)意味著去庫壓力大。LBI值和去庫周期都存在合理值區(qū)間。
表3 LBI值結(jié)構(gòu)段分布
表4 合理去庫周期
2.LBI與去庫周期對(duì)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響規(guī)律。LBI從商品房成本的角度反映土地獲取時(shí)的樓面價(jià)水平與當(dāng)下售價(jià)水平的關(guān)系,測(cè)算成交樓板價(jià)占售價(jià)的比例,反映靜態(tài)土地成本率。去庫周期反映市場(chǎng)供需水平,去庫周期越長(zhǎng),資金回收時(shí)間越長(zhǎng),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大,去庫壓力就越大。具體而言,LBI和去庫周期都高時(shí),房?jī)r(jià)上漲壓力較大,兩者都低時(shí),房?jī)r(jià)上漲壓力較小;LBI高而去庫周期低時(shí),房?jī)r(jià)壓力較小;去庫周期高而LBI低時(shí),房?jī)r(jià)壓力較大。根據(jù)這兩個(gè)指標(biāo),中短期價(jià)格波動(dòng)可能較大的城市有南昌、青島、重慶、合肥、南京、石家莊等,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的城市有廣州、呼和浩特、西安等。
依據(jù)房地產(chǎn)支撐度、LBI和去庫周期的結(jié)合,我們對(duì)部分城市下半年風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)進(jìn)行展望。
二線城市中房?jī)r(jià)上漲較快的城市有南京、重慶、福州、沈陽、廈門等,三線城市中房?jī)r(jià)上漲較快的城市有蕪湖、揚(yáng)州、鹽城、常州、濟(jì)寧、滄州等。這些城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)排名較為靠前,風(fēng)險(xiǎn)較低,多以制造業(yè)為優(yōu)勢(shì)行業(yè),均有較好的房?jī)r(jià)支撐度。部分城市分析結(jié)果見表5。
表5 部分房?jī)r(jià)上漲較快城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)
二線城市中房?jī)r(jià)下跌的城市有杭州、天津等,三線城市中房?jī)r(jià)下跌的城市有蘇州、惠州、秦皇島、紹興等。除杭州與天津之外,其他城市產(chǎn)業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐都略有不足,??诤椭凵揭赞r(nóng)業(yè)旅游業(yè)為專業(yè)行業(yè),柳州、紹興以建筑業(yè)為專業(yè)行業(yè),桂林雖以制造業(yè)為專業(yè)行業(yè),但其專業(yè)度不高,房?jī)r(jià)支撐度略顯不足。部分城市分析結(jié)果見表6。
表6 部分房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)
近半年房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定的城市有廣州、呼和浩特、西安等,在嚴(yán)苛的限購、限貸等政策下,深圳、廣州房?jī)r(jià)微降,寧波、西安和大連房?jī)r(jià)微漲。但是,這些城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)低,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展好,房?jī)r(jià)是否繼續(xù)穩(wěn)定下去還要看政策的嚴(yán)厲程度。部分城市分析結(jié)果見表7。
表7 部分房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)
表8 部分房?jī)r(jià)波動(dòng)較大城市的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)
二線城市中房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市有南昌、青島、重慶、合肥、南京、石家莊等,三線城市中房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的城市有濟(jì)寧、鹽城、揚(yáng)州、滄州、唐山、洛陽等??梢钥吹?,這些城市多為房?jī)r(jià)上漲較快的城市,說明房?jī)r(jià)的波動(dòng)是由于房?jī)r(jià)的過快上漲造成的。部分城市分析結(jié)果見表8。
(整理:余燕清)