新時(shí)代.新征程
——探索新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制暨上海房地產(chǎn)高峰論壇綜述

2017年10月27日，由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)和中建東孚投資發(fā)展有限公司共同承辦的2017年上海房地產(chǎn)高峰論壇在上海青浦區(qū)順利舉行。本次論壇乘著黨的十九大東風(fēng)，在全黨全國(guó)人民認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹落實(shí)十九大報(bào)告精神之際，以習(xí)總書記新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為引領(lǐng)，以“新時(shí)代.新征程——探索新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”為主題，集思廣益，分享成果，積極探索新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展之路。為期一天的論壇，上、下午會(huì)議分別由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)會(huì)長(zhǎng)龐元和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)秘書長(zhǎng)陳淮主持，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰到會(huì)并作主題演講，中建八局副總經(jīng)理、東孚投資發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)高波致辭。會(huì)后，代表們驅(qū)車前往青浦區(qū)重固鎮(zhèn)參觀新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)人士300余人參加了論壇。

一、貫徹落實(shí)十九大精神，為百姓造好房

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在主題演講中，從“新時(shí)代、新戰(zhàn)略、新思想、新任務(wù)、新矛盾、新征程”六個(gè)方面暢談了學(xué)習(xí)十九大報(bào)告的體會(huì)，從準(zhǔn)確引導(dǎo)住房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及滿足新時(shí)代要求、推進(jìn)建筑業(yè)化發(fā)展、全面提升住房質(zhì)量等方面闡述了建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要意義和實(shí)施措施。他談到：十九大的召開，是建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義社會(huì)的新起點(diǎn)，十九大報(bào)告回答了中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代的理論和實(shí)踐問題，制定了實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)的時(shí)間表和路線圖。所以，要把握新時(shí)代的特征，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制和住房供應(yīng)體系；要深化改革，推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房的機(jī)制建設(shè)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，拓展住房供應(yīng)的方式和渠道；推行市場(chǎng)細(xì)分，加大三四線城市房地產(chǎn)去庫存力度。

新時(shí)代我國(guó)社會(huì)的主要矛盾由“人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭嗣袢找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，反映在房地產(chǎn)領(lǐng)域尤為突出：一是區(qū)域發(fā)展和供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡，房?jī)r(jià)上漲過快；二是住房品質(zhì)的提升不完善、不充分。對(duì)此，有三方面的建議。

第一，正確引導(dǎo)住房需求。針對(duì)目前面臨的區(qū)域發(fā)展和公共資源利用的不均衡，首先要充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)的作用，要引導(dǎo)城市人口、產(chǎn)業(yè)、住房需求的合理分布。其次要城市統(tǒng)籌安排，城市群協(xié)調(diào)發(fā)展，中心城市和城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)互通。再者要優(yōu)化城市布局，做到城市人口與公共服務(wù)相適應(yīng)，商業(yè)設(shè)施與消費(fèi)需求相適應(yīng)，城市綜合體與商辦樓相適應(yīng)。

第二，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”指導(dǎo)思想，要發(fā)揮市場(chǎng)和政府兩方面的作用，針對(duì)不同城市和不同收入群體制定不同的住房供應(yīng)政策，讓多數(shù)家庭依靠市場(chǎng)上的租房和購房解決居住問題。“租房”放在前面是考慮到當(dāng)前情況，并不是說租賃是今后主要發(fā)展方向，但目前國(guó)家政策鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展，而每個(gè)城市由于情況不同，其住房租售比例可以不一樣。發(fā)展租賃租房可以做以下幾方面的工作：

2.完善公共住房政策。公租房供應(yīng)可采用貨幣補(bǔ)貼的方式，實(shí)行市場(chǎng)租金，對(duì)享受公租房的低收入家庭進(jìn)行收入動(dòng)態(tài)跟蹤，根據(jù)收入情況調(diào)整補(bǔ)貼，嚴(yán)格控制公租房的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格準(zhǔn)入退出機(jī)制。公租房利用率不高的城市，可適當(dāng)放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，便于充分利用公租房；普通商品房過剩的城市可考慮將商品房轉(zhuǎn)為公租房。

3.推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房政策。共有產(chǎn)權(quán)房政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的組成部分，它一方面減輕了開發(fā)單位的投資負(fù)擔(dān)，另一方面也減輕了居住者購房負(fù)擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)原則是：位置應(yīng)放在交通便利的工業(yè)園區(qū)；申請(qǐng)家庭是無房戶；房?jī)r(jià)應(yīng)低于同地區(qū)均價(jià)；五年后可轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先收購，不得分割轉(zhuǎn)讓、出租或出讓。

4．滿足改善性住房需求。市場(chǎng)要提供滿足中高端住房需求家庭的多樣性、差異性、個(gè)性化的要求。

5．棚戶區(qū)改造。讓居住在棚戶區(qū)的居民“脫棚進(jìn)樓”，實(shí)行貨幣化安置，實(shí)現(xiàn)舊區(qū)改造的公建配套，完善人居環(huán)境。

6．遏制投機(jī)炒房。不僅要有短期的調(diào)控措施，還要有長(zhǎng)效機(jī)制。國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅政策，可采取新房新辦法、老房老辦法的方式，對(duì)新房全面征收房地產(chǎn)稅，對(duì)老房暫不征收房地產(chǎn)稅。

第三，滿足新時(shí)代新要求。進(jìn)入新時(shí)代后，人們對(duì)住房的需求也發(fā)生了變化，從“有”房到“優(yōu)”房，不僅是住有所居，而且是住有宜居。

(一)1978—1992年，以對(duì)知識(shí)分子階級(jí)屬性的重新定位為起點(diǎn)，以落實(shí)知識(shí)分子政策為抓手，重獲知識(shí)分子的政治認(rèn)同

1．實(shí)現(xiàn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，解決優(yōu)質(zhì)住房供給不充分問題。通過房地產(chǎn)業(yè)鏈的加減乘除，使住宅向中高端、上檔次方向發(fā)展。建設(shè)信息化、綠色健康住宅，為人們提供休閑舒適的生活空間，使其充分享受物質(zhì)和精神文化文明。

2．發(fā)展高品質(zhì)住宅，提高產(chǎn)品質(zhì)量，使房屋產(chǎn)品體系更加成熟。高品質(zhì)意味著實(shí)用、安全、舒適和耐久，要制定規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，用標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)住宅發(fā)展。

3．建筑產(chǎn)業(yè)化，裝配式建筑結(jié)構(gòu)連接要現(xiàn)澆，要與百年建筑相結(jié)合，為百年工程打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

二、以十九大報(bào)告為引領(lǐng)，全面落實(shí)上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃

不久前上海剛發(fā)布了住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，對(duì)于如何學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)十九大對(duì)于住房政策的指示精神，貫徹落實(shí)上海的住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮作了詳盡的介紹。

上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃的指導(dǎo)思想可以概括為“1234”。1個(gè)定位，即房子是用來住的，不是用來炒的；2個(gè)體系，即住房市場(chǎng)供應(yīng)體系和住房保障供應(yīng)體系；3個(gè)為主，即以居住為主，以普通商品住房為主，以市民住房消費(fèi)為主；4位一體，即由廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、征收安置房組成的住房保障體系。到2020年，也就是十九大報(bào)告提出的實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年目標(biāo)、全面建成小康社會(huì)的決勝期，上?！笆濉弊》堪l(fā)展總目標(biāo)要達(dá)到新增住房供應(yīng)總套數(shù)比“十二五”增加60%左右，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過60%，基本形成符合市情、購租并舉的住房體系，實(shí)現(xiàn)住房總量平衡增長(zhǎng)、住房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)定、住房困難有效緩解、住房結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、居住條件明顯改善、管理能級(jí)顯著提升。

與過去的住房規(guī)劃相比，上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃具有以下特點(diǎn)：

1．增加城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量。土地供應(yīng)量為5500公頃，其中商品住房2000公頃，租賃住房1700公頃，保障性住房1800公頃，比“十二五”時(shí)期增加了20%。

2．聚焦解決市民的住房困難問題?！笆濉逼陂g，將供應(yīng)保障性住房55萬套。

3．建立和完善購租并舉的住房體系?！笆濉逼陂g，將提供租賃住房70萬套，除了新建外，可以通過改建、收購等方式獲得租賃住房房源。

4．城市更新改造中“留、改、拆并舉，以保留保護(hù)為主”，將對(duì)240萬平方米二級(jí)舊里進(jìn)行改造。

5．強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

目前上海住房發(fā)展面臨的主要問題是土地資源緊約束、住房供應(yīng)明顯不足，通過國(guó)際比較，上海的人均居住面積和人均占有土地面積都比西方國(guó)家城市要低。具體表現(xiàn)如下：一是土地供應(yīng)量不足，溢價(jià)率高；二是房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較大；三是人口結(jié)構(gòu)變化，家庭小型化、人口老齡化以及出現(xiàn)年輕人口外流現(xiàn)象等。

在“十三五”期間，上海的住房市場(chǎng)仍處于發(fā)展周期，所以要進(jìn)一步推進(jìn)住房制度創(chuàng)新，根據(jù)十九大提出的目標(biāo)和方略，積極研究住房發(fā)展戰(zhàn)略，大力推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)保障房和租賃住房項(xiàng)目的實(shí)施。

三、新時(shí)代創(chuàng)新型城市與房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型

黨的十九大對(duì)中國(guó)未來城市發(fā)展提出了更高要求，也對(duì)新型城鎮(zhèn)化賦予了全新使命，努力把握“以人為核心”，推進(jìn)新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，成為諸多企業(yè)發(fā)展與國(guó)家戰(zhàn)略緊密相連的課題。

房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)副秘書長(zhǎng)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心主任戴曉波通過波特理論分析了城市發(fā)展階段，將其分為資源階段（人均GDP1000美元以下）、投資階段（人均GDP5000美元）、創(chuàng)新階段（人均GDP1萬-2萬美元）和財(cái)富階段（人均GDP2萬美元以上）,而上海正處于創(chuàng)新階段，作為創(chuàng)新型城市，房地產(chǎn)業(yè)需要發(fā)展轉(zhuǎn)型，即從工業(yè)化城市的房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模發(fā)展向新型城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型。

新型城市化的房地產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)型，是基于安居樂業(yè)的城鎮(zhèn)化。安居即穩(wěn)定合法的居住，樂業(yè)即穩(wěn)定合法的就業(yè)。而房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型則是由配套轉(zhuǎn)為引領(lǐng)：住房開發(fā)由城市人口引領(lǐng)；商業(yè)地產(chǎn)為城市社會(huì)服務(wù)；工業(yè)地產(chǎn)是城市就業(yè)場(chǎng)所。房地產(chǎn)業(yè)分化發(fā)展是由城市發(fā)展階段決定的，在財(cái)富與創(chuàng)新階段的城市，反映出馬太效應(yīng)：一線城市北上廣深（控制發(fā)展的城市）房?jī)r(jià)大漲；二線城市省會(huì)與省轄市（創(chuàng)新城市與高鐵節(jié)點(diǎn)）房?jī)r(jià)上漲。在投資與資源階段城市，反映的是溢出效應(yīng)：工業(yè)城市（三線）房?jī)r(jià)略漲；資源城市（四線）去庫存。在城市內(nèi)部，不同區(qū)域因房?jī)r(jià)漲幅不同而分化：受價(jià)格、收入、人口導(dǎo)入、公共服務(wù)與科技創(chuàng)新等因素影響，中心城區(qū)價(jià)位高、漲幅高；創(chuàng)新城區(qū)價(jià)位低、漲幅大；工業(yè)城區(qū)漲幅低或平穩(wěn)；其他城區(qū)去庫存與消化。

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制基于資產(chǎn)質(zhì)量提升。城市房地產(chǎn)開發(fā)通過創(chuàng)建園區(qū)、城區(qū)、社區(qū)、校區(qū)四區(qū)聯(lián)動(dòng)型社區(qū)，提升房地產(chǎn)價(jià)值。城市未來有三大發(fā)展方向：

1.郊區(qū)化與農(nóng)村三塊地開發(fā)，包括特色小鎮(zhèn)等；

2.城市更新與改造，包括地鐵上蓋、六類用地等；

3.房地產(chǎn)存量租賃、物業(yè)管理等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與科技創(chuàng)新和應(yīng)用。

房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)通過制度與發(fā)展創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)，主要基于以下幾點(diǎn)：

1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度的區(qū)間約束；

2. GDP增幅回落，謹(jǐn)防房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行；

3.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，從二產(chǎn)拉動(dòng)轉(zhuǎn)向金融互動(dòng)；

4.城鄉(xiāng)一體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)人口與土地二元融合。

此外，在高峰論壇上,中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障研究分會(huì)副秘書長(zhǎng)陳晟，中建八局副總會(huì)計(jì)師、中建八局投資發(fā)展公司董事長(zhǎng)儲(chǔ)小彬，還就新型城鎮(zhèn)化背景下的城市更新、企業(yè)服務(wù)與新型城鎮(zhèn)化等問題作專題演講。

（整理：周明）