胡巍

十九大期間，住建部部長王蒙徽在介紹住建部近期主要工作時(shí)提到，大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，始終保持高壓嚴(yán)懲的態(tài)勢(shì)，加大對(duì)違法違規(guī)企業(yè)的查詢和曝光力度，進(jìn)一步凈化市場(chǎng)環(huán)境，切實(shí)維護(hù)群眾的切實(shí)利益。

在2016年樓市火爆之時(shí)，便有地方住建部門向購房者發(fā)出“溫馨提示”，應(yīng)要求開發(fā)商以合同方式確定口頭承諾。但對(duì)于不少購房者來說，將口頭承諾落實(shí)到紙上又何其困難，因?yàn)樗麄兠鎸?duì)的是一份不能協(xié)商的購房合同。這樣的購房合同，是簽還是不簽？

合景泰富每平方米近10萬元的“學(xué)區(qū)房”，竟成學(xué)區(qū)“黑戶”

合景映月臺(tái)項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)，由合景泰富地產(chǎn)控股有限公司（1813.HK，下稱“合景泰富”）旗下的北京富愉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。因附近的實(shí)驗(yàn)二小和上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)教學(xué)質(zhì)量較高，合景映月臺(tái)在許多學(xué)齡兒童的父母?jìng)冃闹蓄H有地位。

業(yè)主朱女士說：“合景映月臺(tái)房價(jià)多在每平方米6.5萬元到近10萬元，均價(jià)高出周邊一處同為‘學(xué)區(qū)房的樓盤約5000到10000元。買房之前我們了解到，附近小區(qū)的孩子就在實(shí)驗(yàn)二小上學(xué)，但當(dāng)時(shí)已無現(xiàn)房出售，如果購買5期的新房要到2018年交房，孩子就得推遲一年入學(xué)。合景映月臺(tái)的銷售人員說，該小區(qū)的孩子也將入讀實(shí)驗(yàn)二小或上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)，我們就決定購買了。”

另一位于2015年12月以每平方米9萬多元的單價(jià)購買合景映月臺(tái)房子的業(yè)主徐女士告訴記者，“當(dāng)時(shí)售樓處、工地周圍的廣告牌上有‘中華核心學(xué)府區(qū)字樣的宣傳語。銷售人員稱該項(xiàng)目與實(shí)驗(yàn)二小已有戰(zhàn)略合作協(xié)議?！?/p>

合景映月臺(tái)于2016年3月交房，業(yè)主正式入住多在2016年12月以后。2017年5月8日，北京市幼升小信息采集系統(tǒng)（下稱“采集系統(tǒng)”）正式開放。業(yè)主登錄采集系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，合景映月臺(tái)并未納入海淀區(qū)教委2017年度小學(xué)招生劃片范圍。

據(jù)業(yè)主介紹，他們咨詢了海淀區(qū)小招辦、海淀區(qū)教委、清河學(xué)區(qū)，得到答復(fù)稱合景映月臺(tái)尚未辦理教委備案手續(xù)，無法納入小學(xué)劃片。合景泰富5月14日答復(fù)業(yè)主稱，問題已經(jīng)處理，在采集系統(tǒng)中“居住小區(qū)”欄目選填“其他”即可正常辦理入學(xué)，就讀學(xué)校為海淀實(shí)驗(yàn)二小橡樹校區(qū)。

據(jù)業(yè)主介紹，直到6月15日，他們接到清河學(xué)區(qū)管理中心電話，稱因小區(qū)未納入劃片，今年入學(xué)的子女被安置到距合景映月臺(tái)較遠(yuǎn)的一所小學(xué)入學(xué)。當(dāng)日下午合景泰富稱，協(xié)調(diào)工作未成功，公司放棄努力。

合景泰富是否在教委辦理了備案手續(xù)，辦理過程是否出了問題，還是學(xué)區(qū)劃片的相關(guān)政策出現(xiàn)了變化？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾多次聯(lián)系采訪海淀區(qū)教委，但對(duì)方均表示不方便接受采訪。

合景映月臺(tái)業(yè)主手里的購房合同上，并未出現(xiàn)與“學(xué)區(qū)房”相關(guān)的內(nèi)容。徐女士說：“在簽訂購房合同時(shí)，合景泰富以合同不能修改為由，拒絕將之前有關(guān)‘學(xué)區(qū)房的承諾添加進(jìn)去。面對(duì)合同，我們唯有簽與不簽兩種選擇，沒有任何修改余地。開發(fā)商對(duì)‘學(xué)區(qū)房的宣傳力度很大，除售樓處及工地旁的大型廣告牌，還有其官方微博、微信、官網(wǎng)等發(fā)布的內(nèi)容均有學(xué)區(qū)房的宣傳，抱著對(duì)開發(fā)商的信任，在合同上簽了字?！?/p>

業(yè)主們告訴記者，自6月15日接到學(xué)區(qū)安置通知后，他們已通過多種方式維權(quán)，但合景泰富未采取實(shí)質(zhì)行動(dòng)解決入學(xué)及小區(qū)劃片問題。業(yè)主們認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)他們有利的是相關(guān)聊天記錄及開發(fā)商的宣傳記錄。記者查閱了合景映月臺(tái)的官方微博，的確發(fā)現(xiàn)多條與“學(xué)區(qū)房”有關(guān)的內(nèi)容推送。

因口頭約定引發(fā)合同糾紛，相關(guān)部門如何看待？《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系了北京市住建委并發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿仍未得到回復(fù)。

開發(fā)商如何解釋相關(guān)情況？11月3日，記者來到合景泰富在北京的辦公點(diǎn)。合景泰富相關(guān)負(fù)責(zé)人以不了解情況為由拒絕了采訪。在多次溝通之 后，11月7日下午合景泰富回復(fù)稱：8日下午“在項(xiàng)目客服辦公室與街道主任共同接待業(yè)主，因?yàn)槲覀兇_實(shí)是向相關(guān)部門備案了學(xué)區(qū)，但是現(xiàn)在不知為什么沒有辦下來，所以我們也聯(lián)合街道一起為業(yè)主解決問題”。

開發(fā)商的口頭承諾有效嗎？賣方市場(chǎng)中合同只能簽不能改？

在中國購買新房，期房占有很大比例。消費(fèi)者對(duì)于商品的了解，很大程度上依賴銷售者的口頭描述及宣傳資料。而在上述這起購房糾紛中，便涉及曾經(jīng)口頭描述過的內(nèi)容難以被寫進(jìn)購房合同的情況。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授艾茜告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“根據(jù)《合同法》，合同的形式既可以是書面，也可以是口頭的，所以口頭協(xié)議不存在無效的問題。但出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，尤其是消費(fèi)者進(jìn)行維權(quán)，他們的難點(diǎn)往往在于舉證。為了保護(hù)購房者權(quán)益，住建委等監(jiān)管部門其實(shí)并不主張達(dá)成口頭協(xié)議?！?/p>

艾茜說：“如果合景映月臺(tái)的開發(fā)商曾進(jìn)行大量廣告宣傳，包括微博、微信、售樓書、傳單等，都可能留下一些有利于購房者的證據(jù)。相關(guān)司法解釋指出，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。從這點(diǎn)看，消費(fèi)者購房之后也要有保存宣傳資料、樓書的意識(shí)。

合景映月臺(tái)的一位業(yè)主本身是律師，他說：“作為律師，我并非法律意識(shí)淺薄，也深知學(xué)區(qū)房對(duì)我的重要性，但提出修改合同時(shí)，開發(fā)商告訴我，可以不簽合同，但不能修改。當(dāng)所有樓盤都這么操作時(shí)，我只有簽或不簽的選擇，而實(shí)際喪失了對(duì)合同進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利?！?/p>

艾茜也介紹了自己陪同朋友買房的經(jīng)歷：“朋友錢也要交了、字也要簽了，但被告知不能當(dāng)場(chǎng)拿到合同，因?yàn)殚_發(fā)商要拿回去簽字蓋章，過幾天才返還。當(dāng)時(shí)合同內(nèi)還有空白處沒有填寫，開發(fā)商拿走合同甚至不愿提供收條。朋友問我怎么辦，我只能告訴他可以選擇不簽?！?/p>

當(dāng)市場(chǎng)為賣方市場(chǎng)時(shí)，消費(fèi)者甚至?xí)鲃?dòng)放棄一些權(quán)利。胡曉明說：“我明知在合同上吃了虧，但之所以簽約，除了自己看房時(shí)間太長，還有一個(gè)原因是擔(dān)心房價(jià)繼續(xù)上漲?！?/p>

艾茜也分析說：“作為格式合同的擬定者，開發(fā)商如果有削減消費(fèi)者法定權(quán)利、增加其法定義務(wù)之嫌，再加上形勢(shì)變更等因素，即使購房者簽了字，他仍有申訴和退房的可能。但購房者考慮到房價(jià)問題，可能選擇繼續(xù)購買，其實(shí)也是某種主動(dòng)選擇，這就是市場(chǎng)對(duì)他的影響?！?/p>

艾茜說：“反過來看，市場(chǎng)的影響同樣成立。在東北一些小城市，房子賣得不好，處于買方市場(chǎng)，消費(fèi)者可以議價(jià)，還可以對(duì)房屋裝修之類提出要求等。這些地方的購房合同就不是不可以修改了?！?/p>

他認(rèn)為，“保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，政府的介入很有必要，比如加強(qiáng)監(jiān)管，這些本身也是構(gòu)建法治社會(huì)的內(nèi)容。從市場(chǎng)角度說，房地產(chǎn)不是唯一特殊的，像銀行業(yè)、電信行業(yè)也有相似性。政府有作為，這其中就有成功的案例：在工信部的介入和指導(dǎo)下，電信行業(yè)的漫游費(fèi)、計(jì)時(shí)方式現(xiàn)在都得到了優(yōu)化。那么在房地產(chǎn)市場(chǎng)，住建委、工商局、消協(xié)等部門都是可以發(fā)揮作用的?！?