朱麗

摘 要 我國(guó)高速鐵路的不斷發(fā)展建設(shè)，也給周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)會(huì)。本文就京滬高速鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行一定的研究。

關(guān)鍵詞 高速鐵路 土地綜合開(kāi)發(fā)利用 商業(yè)規(guī)劃

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)的高速鐵路事業(yè)獲得了飛速的發(fā)展，也對(duì)周邊經(jīng)濟(jì)起到了一定的帶動(dòng)作用。國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快推進(jìn)鐵路建設(shè)的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2013〕33號(hào)）明確指出，要加大力度盤(pán)活鐵路用地資源，鼓勵(lì)土地綜合開(kāi)發(fā)利用，通過(guò)開(kāi)發(fā)收益的活動(dòng)對(duì)鐵路發(fā)展提供支持，這可以說(shuō)是鐵路運(yùn)營(yíng)、融資的新模式。本文將以京滬高速鐵路為例，對(duì)其綜合開(kāi)發(fā)利用以及商業(yè)規(guī)劃情況進(jìn)行一定的研究。

二、土地資產(chǎn)基本情況

京滬高鐵項(xiàng)目是我國(guó)原鐵道部引入社會(huì)資金、探索多元化投資開(kāi)展市場(chǎng)化運(yùn)作的示范項(xiàng)目，是我國(guó)鐵路融資體制改革當(dāng)中的一項(xiàng)重要突破與創(chuàng)新。土地資產(chǎn)方面，其具有區(qū)域廣泛連續(xù)以及相對(duì)獨(dú)立的特點(diǎn)，屬于國(guó)家劃撥方式提供的建設(shè)用地。在引入社會(huì)資本之后，作為京滬高鐵公司核心資產(chǎn)，土地則因此具有了高收益以及低收入的經(jīng)濟(jì)屬性。具體的土地資產(chǎn)包括地下空間以及地下具有投入運(yùn)營(yíng)的設(shè)施設(shè)備，如車(chē)站、警務(wù)設(shè)施以及橋梁等，目前已經(jīng)形成了具有較高可利用價(jià)值的地塊。在國(guó)家驗(yàn)收之前，京滬高鐵土地經(jīng)過(guò)土地確權(quán)登記的方式將沿線土地都登記在公司名下，以此保證土地權(quán)屬具有界址清楚、產(chǎn)權(quán)明晰以及來(lái)源合法的特征。同時(shí)，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，公司通過(guò)市場(chǎng)手段方式的應(yīng)用對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用，在對(duì)土地資源進(jìn)行盤(pán)活的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的發(fā)展，為社會(huì)資本進(jìn)入鐵路帶來(lái)了希望。

三、開(kāi)發(fā)利用前景

京滬高鐵在開(kāi)通運(yùn)營(yíng)之后，在客流穩(wěn)步提升、便于群眾出行的同時(shí)，在地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)方面也獲得了較好的效果。地方政府圍繞高鐵車(chē)展，目前已經(jīng)逐漸實(shí)施了綜合配套、環(huán)境整治以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工程。在高鐵建設(shè)期間，高鐵車(chē)站周邊大量土地已經(jīng)由政府主導(dǎo)進(jìn)行了收儲(chǔ)，目前已經(jīng)獲得了土地增值的紅利。此外，圍繞京滬高鐵周邊綜合交通樞紐的居住、商貿(mào)以及辦公等設(shè)施也在此過(guò)程中不斷完善，部分站點(diǎn)周邊形成高鐵新區(qū)的商業(yè)圈已經(jīng)規(guī)?；?。

四、開(kāi)發(fā)利用商業(yè)規(guī)劃實(shí)施

對(duì)于京滬高鐵在土地資產(chǎn)方面的特征表現(xiàn)，對(duì)于橋下可利用土地，京滬高鐵主要以安全保障為目的，通過(guò)圍護(hù)措施的應(yīng)用對(duì)其進(jìn)行保護(hù)，并對(duì)開(kāi)發(fā)利用方案進(jìn)行慎重的研究，如農(nóng)作物種植以及綠化等。對(duì)于鄰近線路存在的限制土地，同運(yùn)輸服務(wù)被委托方一起進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)利用，由其負(fù)責(zé)日常土地巡查以及安全管理工作，選擇不會(huì)對(duì)行車(chē)安全產(chǎn)生影響的項(xiàng)目。鐵路站場(chǎng)特定區(qū)域?qū)ν恋貙?shí)現(xiàn)綜合開(kāi)發(fā)，將高鐵站作為城市規(guī)劃當(dāng)中的優(yōu)勢(shì)位置，對(duì)高鐵站場(chǎng)以及周邊地區(qū)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃編制。同時(shí)，其科學(xué)地把握和識(shí)別車(chē)展周邊商業(yè)機(jī)會(huì)，通過(guò)資源組合配置、開(kāi)發(fā)合作以及適當(dāng)回報(bào)給予等方式實(shí)現(xiàn)土地的開(kāi)發(fā)利用，在對(duì)地下、地上空間進(jìn)行充分利用的基礎(chǔ)上形成城鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)同鐵路建設(shè)的良性互動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)鐵路可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

（一）商業(yè)開(kāi)發(fā)定位

京滬高鐵開(kāi)始運(yùn)營(yíng)之后，即因其較高的舒適度以及方便、快捷的特征受到了人們的歡迎，并成為百姓出行的首選。同時(shí)，高鐵的存在也在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑哞F沿線部分站點(diǎn)逐漸成為上班族的重要出發(fā)點(diǎn)，并逐漸形成了生活、娛樂(lè)以及工作城鎮(zhèn)一體化的格局，實(shí)現(xiàn)城市多功能的科學(xué)融合。對(duì)此，在對(duì)高鐵區(qū)域進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃定位時(shí)，需要做好高鐵新區(qū)城市綜合體系的圍繞，在此過(guò)程中尋找與運(yùn)作具有最大價(jià)值的項(xiàng)目。

（二）商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式

第一，土地資產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地資產(chǎn)方面，京滬高鐵公司主要是國(guó)家劃撥而來(lái)的，根據(jù)其土地用途的限定性以及土地性質(zhì)，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法規(guī)政策要求，如果不重新出讓競(jìng)得，則很容易形成只有自主經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)，不僅交易流通性較差、投資回收期長(zhǎng)，且將具有較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于該種方式來(lái)說(shuō)，其僅僅適合應(yīng)用在上海、北京以及天津等具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及具有較高商業(yè)價(jià)值的城市當(dāng)中。而對(duì)于其他城市，在同當(dāng)?shù)卣献饕酝恋爻鲎尭?jìng)價(jià)回來(lái)開(kāi)發(fā)的方式處理后，則可以進(jìn)行出售型物業(yè)的開(kāi)發(fā)，能夠更好地實(shí)現(xiàn)公司投資收益期望以及現(xiàn)金流平衡目標(biāo)。

第二，運(yùn)營(yíng)模式選擇。地方政府圍繞京滬高鐵周邊商貿(mào)、辦公以及居住等相關(guān)設(shè)施都趨于完善，在部分站點(diǎn)周邊逐漸形成了具有規(guī)?；卣鞯纳虡I(yè)圈，已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出了中央商務(wù)區(qū)雛形。對(duì)于該中央商務(wù)區(qū)來(lái)說(shuō)，具體項(xiàng)目從最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期準(zhǔn)備以及開(kāi)發(fā)管理等環(huán)節(jié)都需要具有非常高的管理經(jīng)驗(yàn)以及技術(shù)能力。在相關(guān)資源開(kāi)發(fā)中，通過(guò)確立運(yùn)輸服務(wù)委托管理架構(gòu)，也代表著公司定位于運(yùn)輸監(jiān)管、安全監(jiān)督以及資產(chǎn)管理方面。在該職能之下，公司并不會(huì)配備較多的開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)人才以及從事商業(yè)規(guī)劃的人才，且在職業(yè)經(jīng)理人培育方面也需要較長(zhǎng)時(shí)間的積累和周期。對(duì)此，在公司具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中，需要做好戰(zhàn)略合作伙伴的優(yōu)先選擇，以此建立起項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以及建設(shè)一站式綜合服務(wù)體系，以此顯現(xiàn)出公司以及商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（三）商業(yè)開(kāi)發(fā)模式

具體商務(wù)開(kāi)發(fā)模式方面，需要從以下方面入手：一是對(duì)于在我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治當(dāng)中具有主導(dǎo)地位、較強(qiáng)輻射帶動(dòng)能力以及重要地位的大都市，如上海和北京，可以選擇自主經(jīng)營(yíng)、控股開(kāi)發(fā)的模式，即通過(guò)現(xiàn)有土地資產(chǎn)的應(yīng)用聯(lián)系具有較強(qiáng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)展合作。對(duì)于大都市來(lái)說(shuō)，其在綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信息交流能力、城市發(fā)展水平、科技創(chuàng)新能力以及國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力方面都處在較高的水平，對(duì)此，公司則將具有較高的土地資產(chǎn)價(jià)值，在考慮企業(yè)品牌創(chuàng)立的基礎(chǔ)上，需要優(yōu)先選擇自持委托經(jīng)營(yíng)以及控股開(kāi)發(fā)方式。二是對(duì)于二線城市以及區(qū)域性中心城市，需要以合作開(kāi)發(fā)出售型物業(yè)為主。在這部分地區(qū)當(dāng)中，通常具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益抗風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)出售型物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)不僅可以贏利，也具有較高的保障。在地價(jià)、地段以及區(qū)位等方面都合適的基礎(chǔ)上，可以對(duì)具有較大體量的地塊進(jìn)行選擇，同具有政府關(guān)系以及資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)合作，對(duì)以銷(xiāo)售型物業(yè)為規(guī)劃建設(shè)主體的物業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在形成公司資產(chǎn)快速變現(xiàn)資金池的基礎(chǔ)上使其成為公司人才獲得鍛煉與培養(yǎng)的實(shí)戰(zhàn)場(chǎng)地。股權(quán)安排方面，從原則角度來(lái)說(shuō)需要進(jìn)行控股，但在具體實(shí)施方面需要同土地資產(chǎn)地價(jià)評(píng)估值相結(jié)合進(jìn)行確定。同時(shí)，在受到體量方面限制的情況下，其擁有的開(kāi)發(fā)資金相對(duì)較少，也可以通過(guò)公司對(duì)投入資金追加的方式繼續(xù)開(kāi)發(fā)，該模式也是現(xiàn)階段公司較為適合應(yīng)用的主流模式。

五、結(jié)語(yǔ)

京滬高鐵對(duì)沿線地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的均衡以及推進(jìn)作用。本文以京滬高鐵為例，對(duì)高速鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)利用的商業(yè)規(guī)劃進(jìn)行了一定的分析研究，在今后的高速鐵路建設(shè)發(fā)展當(dāng)中，可以充分借鑒京滬高鐵的商業(yè)規(guī)劃方式，在不斷創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

（作者單位為武漢鐵路局土地管理辦公室）

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