季勝武，季 波

（1. 中共浙江省仙居縣委黨校，浙江·仙居 317300；2. 浙江省仙居縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，浙江·仙居 317300）

縣級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可行性和實(shí)踐路徑分析以浙江仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例

季勝武1，季 波2

（1. 中共浙江省仙居縣委黨校，浙江·仙居 317300；2. 浙江省仙居縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，浙江·仙居 317300）

近年來，隨著招商選資工作的持續(xù)推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐的不斷加快，一些縣級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同程度出現(xiàn)了產(chǎn)能相對(duì)落后、企業(yè)發(fā)展后續(xù)乏力，新興高新技術(shù)企業(yè)因土地指標(biāo)制約難以實(shí)現(xiàn)裂變式發(fā)展的“兩難”困境。加快工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，成為縣級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和布局優(yōu)化亟待解決的重要課題。縣級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)潛力巨大，效益可觀，可以充分發(fā)揮政策紅利，盤活閑置資源，破解土地要素制約，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)域集聚，提升園區(qū)稅收貢獻(xiàn)。建議因地制宜、因園施策，通過建設(shè)小微園、加工區(qū)、綜合體等模式，大力發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)縣級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析；實(shí)踐路徑；產(chǎn)業(yè)園區(qū)

1 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)，是指在新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托、以地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱。

1.1 國(guó)外發(fā)展概況

工業(yè)地產(chǎn)的概念,最早出現(xiàn)于19世紀(jì)80年代的英國(guó)，其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在基礎(chǔ)設(shè)施齊備的基礎(chǔ)上，通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共性服務(wù)需求。1945年后,很多國(guó)家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個(gè)國(guó)家策略中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)才真正得以快速發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。尤其是在英、美等西方發(fā)達(dá)國(guó)家，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)十分成熟：發(fā)展方向多元、融資方式多樣、REITS投資基金健全、市場(chǎng)化主體作用發(fā)揮全面。以美國(guó)為例，其工業(yè)地產(chǎn)的份額已經(jīng)占據(jù)了全球市場(chǎng)的27%，對(duì)本國(guó)的GDP貢獻(xiàn)率超過30%。而在亞洲地區(qū)，日本的工業(yè)地產(chǎn)份額更是占到了全球市場(chǎng)的30%，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到40%以上，成為促進(jìn)戰(zhàn)后日本復(fù)蘇的主推力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2 我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀

相比于西方的工業(yè)地產(chǎn)成熟市場(chǎng)而言，我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用目前仍處于萌芽和起步階段，其開發(fā)模式雖然正在由政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向企業(yè)主導(dǎo)，但是這一轉(zhuǎn)型尚未完成。企業(yè)主導(dǎo)的方式也僅限于降低投資者的投資成本等少數(shù)運(yùn)行手段。具體而言，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾大特點(diǎn)：

（1）起步較晚，尚顯稚嫩。相比于19世紀(jì)末20世紀(jì)初就已經(jīng)在英美等國(guó)家出現(xiàn)的工業(yè)物業(yè)，我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)直到改革開放時(shí)期才開始興起。起步的較晚直接導(dǎo)致了行業(yè)發(fā)展的不規(guī)范：開發(fā)土地閑置、開發(fā)主體經(jīng)驗(yàn)欠缺、政策支持力度不夠、項(xiàng)目前期規(guī)劃不足等等，各類無(wú)序、雜亂開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致單位面積的產(chǎn)出遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家。

（2）模式單一，流程簡(jiǎn)單。目前，我國(guó)各地最常用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式為：政府—投資公司—開發(fā)項(xiàng)目—招商入駐。其運(yùn)作主體往往是開發(fā)區(qū)或者工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的投資公司。此種模式雖然能夠獲得相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠，但仍存在不少缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法、項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位、整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)等等。

（3）方興未艾，勢(shì)頭強(qiáng)勁。我國(guó)的工業(yè)地產(chǎn)雖然仍處發(fā)展初期，但由于其在提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、聚集人口與資本、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面的獨(dú)特功能，各地都不同程度地加大了招商引資的力度。各類以主體產(chǎn)業(yè)為核心、相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)集聚的產(chǎn)業(yè)園的出現(xiàn)，使工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有了持續(xù)性地需求。而中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的成立、中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)的舉行，也為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了信息交流、資源共享的平臺(tái)。

（4）前景樂觀，競(jìng)爭(zhēng)激烈。當(dāng)前，在住宅市場(chǎng)因遭遇前所未有的調(diào)控逐漸降溫、商業(yè)地產(chǎn)也因競(jìng)爭(zhēng)激烈開始出現(xiàn)過熱跡象的背景下，工業(yè)地產(chǎn)所呈現(xiàn)的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，使之成為了房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的新方向。2017年4月25日，廣州碧科智城開發(fā)建設(shè)投資有限公司以57.5億元拿下廣州國(guó)際科技創(chuàng)新城26.5萬(wàn)平方米一期工程A地塊；2017年4月26日，深圳寶能集團(tuán)與廣州開發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議，共同參與粵港澳大灣區(qū)建設(shè)；2017年4月27日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司簽約開發(fā)近千畝長(zhǎng)沙梅溪湖億達(dá)科技城。碧桂園、寶能等知名房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)行了新一輪的工業(yè)地產(chǎn)注資，以加快業(yè)務(wù)的拓展，尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。各類型企業(yè)的大量涌入，也使得工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

2 仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展歷程

仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的前身仙居工業(yè)園區(qū)成立于2003年，2006年經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)為省級(jí)工業(yè)園區(qū)，2009年在工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)上成立了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2015年升格為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。下轄現(xiàn)代、永安、下各、白塔、工藝品城、城南、科技產(chǎn)業(yè)園等區(qū)塊，建成區(qū)面積約11.67平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積65平方公里?，F(xiàn)有入園企業(yè)210多家，投產(chǎn)企業(yè)近180家，包括仙琚制藥、司太立制藥、仙通橡塑等3家主板上市企業(yè)，車頭制藥、新農(nóng)化工、肯特催化、金晟環(huán)保、飛利富等5家新三板上市企業(yè)，形成了現(xiàn)代醫(yī)藥、機(jī)械橡塑、醫(yī)療器械、文化創(chuàng)意、電子電氣五大產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)格局。2016年，區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入103.84億元，同比增9.3%；入庫(kù)稅收8.13億元，同比增20.3%。

開發(fā)區(qū)先后入選“中國(guó)最具投資潛力開發(fā)區(qū)”、“浙江省十大最具投資潛力開發(fā)區(qū)”、“領(lǐng)跑‘中國(guó)制造2025’浙江省示范開發(fā)區(qū)”，被評(píng)為浙江省生態(tài)化建設(shè)與改造示范區(qū)、浙江省循環(huán)化改造示范試點(diǎn)園區(qū)、浙江省重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、臺(tái)州市十大創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，正在創(chuàng)建浙江省先進(jìn)制造業(yè)基地。

十多年來，仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)堅(jiān)持在完善軟硬件環(huán)境上狠下功夫。在軟件上，秉承“服務(wù)優(yōu)于政策”的理念，建立了服務(wù)管理“零距離”、入園建設(shè)“零障礙”、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)“零干擾”、處理問題“零缺位”的服務(wù)企業(yè)“四個(gè)零”工作機(jī)制，為企業(yè)提供全方位“保姆式”“店小二”服務(wù)。這一機(jī)制在浙江省作為經(jīng)驗(yàn)推廣。在硬件上，自成立以來，開發(fā)區(qū)已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資近300億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投入27億元。已開發(fā)地段基本實(shí)現(xiàn)了“五通一平”，供水、供電、供汽、污水處理等生產(chǎn)配套齊全，住宿、購(gòu)物、餐飲、教育、交通等生活配套逐步完善。建設(shè)了建筑面積12萬(wàn)平方米的科技孵化器；正在謀劃建設(shè)開發(fā)區(qū)商務(wù)中心、白塔配套服務(wù)中心。

3 仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迫在眉睫

3.1 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/h3>

（1）市場(chǎng)剛需巨大。據(jù)仙居縣經(jīng)信局2016年調(diào)查顯示，縣域內(nèi)仍有錦達(dá)密封件（2016年產(chǎn)值9000余萬(wàn)元，租用廠房面積15.8畝）等9家規(guī)上企業(yè)只能以租用廠房的形式進(jìn)行生產(chǎn)，56家年銷售1000萬(wàn)～2000萬(wàn)元等初創(chuàng)型小微企業(yè)名下沒有工業(yè)用地。要解決各個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)用地及未來的規(guī)模發(fā)展儲(chǔ)備用地，全縣共需提供32萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房。

（2）政策扶持有力。以縣經(jīng)信局、縣市場(chǎng)監(jiān)管局等部門為主導(dǎo)，以《仙居縣小微企業(yè)“助保貸”合作平臺(tái)管理辦法（試行）》、《小微企業(yè)三年成長(zhǎng)計(jì)劃》等政策為扶持，以仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要平臺(tái)，以推進(jìn)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)為主要途徑的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式近年來開始逐步構(gòu)建并完善。至目前，以主平臺(tái)仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為例，已建成小微園2個(gè)，在建1個(gè)，擬建2個(gè)。

（3）路徑探索多元。目前，仙居全縣的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式基本以政府部門作為主體開發(fā)小微園區(qū)并招引企業(yè)入駐為主。在此過程中，大部分第三方投資公司只是作為企業(yè)發(fā)展的資金提供方，而并未參與工業(yè)地產(chǎn)的真正開發(fā)。為加速“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”進(jìn)程，仙居縣正在積極探索國(guó)有投資公司建設(shè)或代建、存量企業(yè)集中連片開發(fā)、行業(yè)協(xié)會(huì)牽頭開發(fā)、龍頭企業(yè)閑置用地開發(fā)、地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、村集體利用留用地開發(fā)等多種開發(fā)模式，既有效發(fā)揮政府在宏觀調(diào)控中的重要作用，又真正體現(xiàn)市場(chǎng)在資源配置中的主導(dǎo)作用。

3.2 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展效益可觀

（1）引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分塊分布，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地域集聚。一方面，由于工業(yè)地產(chǎn)可以提供豐富的創(chuàng)新資源和良好的創(chuàng)新環(huán)境，如專業(yè)人才、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)信息、優(yōu)惠政策、配套服務(wù)等，因此可以吸引與地產(chǎn)設(shè)計(jì)相符的企業(yè)進(jìn)入，從而形成企業(yè)集聚。另一方面，開發(fā)區(qū)可以充分利用“政府—投資公司—開發(fā)項(xiàng)目—招商入駐”這一工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，通過引導(dǎo)分配人力資源、金融資源、物力資源、信息資源、政策資源等生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)各生產(chǎn)要素傾向型企業(yè)自動(dòng)向各區(qū)域集聚。以仙居縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)白塔區(qū)塊為例，2015年4月，開發(fā)區(qū)啟動(dòng)了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)，目前區(qū)塊內(nèi)已經(jīng)入駐醫(yī)療器械制造企業(yè)14家，醫(yī)藥物流企業(yè)1家，初步形成了醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)的集聚，并成功設(shè)立了臺(tái)州（仙居）醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園。

（2）破解土地要素制約，招引科技小微企業(yè)。根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳最新出讓的工業(yè)地塊成交價(jià)格顯示：浙江省臨安市金洲紙業(yè)有限公司（杭州市臨安市）工業(yè)用地單價(jià)29萬(wàn)元/畝，諸暨市昀旺化纖有限公司（紹興市諸暨市）工業(yè)用地單價(jià)35萬(wàn)元/畝，歐詩(shī)漫生物股份有限公司（湖州市德清縣）工業(yè)用地單價(jià)25.3萬(wàn)元/畝，等。土地成本的不斷飆升，加上政府不希望以分散的土地供應(yīng)模式培育出新的“低小散”產(chǎn)業(yè)，都使得土地要素成為大批初創(chuàng)型、成長(zhǎng)型小微企業(yè)發(fā)展受阻的因素之一。而發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)模式，按照市場(chǎng)化推進(jìn)、規(guī)模化開發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、功能化配套的要求，完全可以由第三方向企業(yè)提供合理的地產(chǎn)和其他環(huán)境條件，解決企業(yè)用地難題。此外，通過工業(yè)地產(chǎn)還可以向小微企業(yè)提供高密度的智力資源、完善的社會(huì)化服務(wù)以及支持型的政策法規(guī)等軟環(huán)境，加速企業(yè)孵化。目前，開發(fā)區(qū)已建成的12萬(wàn)平方米的孵化園就已經(jīng)為20余家初創(chuàng)型企業(yè)解決了土地要素制約問題。

（3）盤活低效閑置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。因企業(yè)市場(chǎng)壓力加大、資金緊張等因素影響，開發(fā)區(qū)內(nèi)的部分企業(yè)出現(xiàn)了地塊或廠房閑置的現(xiàn)象。通過工業(yè)地產(chǎn)模式開發(fā)閑置資源，一方面可以創(chuàng)新企業(yè)閑置資產(chǎn)的管理處置方式，提醒閑置資產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮好要素資源的最大效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)防止以工業(yè)投資為名進(jìn)行的圈地、囤地、炒地等行為，發(fā)揮盤活存量的積極作用。另一方面，通過存量資源再招商，深化了供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”，加強(qiáng)土地資源的集約利用，優(yōu)化園區(qū)的資源配置。目前，開發(fā)區(qū)已經(jīng)投入使用的5萬(wàn)平方米建筑面積的醫(yī)療器械科技孵化園就是在收回企業(yè)閑置的70多畝廠房的基礎(chǔ)上開發(fā)建立的。

（4）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前后納稅，提升園區(qū)稅收貢獻(xiàn)。不同于一般的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)可以在項(xiàng)目的前后期都實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)區(qū)的稅收貢獻(xiàn)，是一個(gè)能夠創(chuàng)造持續(xù)性高畝產(chǎn)稅收的地產(chǎn)。在項(xiàng)目的前期，工業(yè)地產(chǎn)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)類，其納稅科目和納稅比例與商業(yè)地產(chǎn)一致。到項(xiàng)目后期，工業(yè)地產(chǎn)因注重向項(xiàng)目要效益，招引優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，致使其可以不同于商業(yè)地產(chǎn)常出現(xiàn)的稅源枯竭現(xiàn)象，轉(zhuǎn)而由各企業(yè)產(chǎn)生稅收收入。同時(shí)，不同于傳統(tǒng)的企業(yè)自身項(xiàng)目，工業(yè)地產(chǎn)因大批企業(yè)的高密度集聚，可以創(chuàng)造較高的畝產(chǎn)稅收。而作為小微企業(yè)成長(zhǎng)的培植區(qū)，在其內(nèi)入駐的企業(yè)孵化完畢后，也將就地就近落戶開發(fā)區(qū)，繼續(xù)為稅收的增長(zhǎng)提供貢獻(xiàn)。

4 仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐路徑分析

根據(jù)目前仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)五大區(qū)塊的產(chǎn)業(yè)分布模式及總體規(guī)劃布局，仙居經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐路徑，大致可分為以下幾種模式：

4.1 小微園模式

以目前的小微園模式為基礎(chǔ)，引入第三方地產(chǎn)開發(fā)商，形成開發(fā)區(qū)、地產(chǎn)開發(fā)商和入園企業(yè)三方參與的開發(fā)模式。開發(fā)區(qū)根據(jù)區(qū)塊的產(chǎn)業(yè)分布和土地資源情況確定小微園的區(qū)位和入駐企業(yè)的審批；地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)入園企業(yè)的廠房設(shè)計(jì)需求進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)；各企業(yè)按總房?jī)r(jià)的一定比例支付首付，并以按揭形式支付后續(xù)費(fèi)用。

此種模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：一是利于開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚。因?yàn)榍捌诘牡禺a(chǎn)選址以及入駐企業(yè)的審核由開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)，可以充分根據(jù)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，引導(dǎo)各類具有高技術(shù)含量的企業(yè)分類入駐，實(shí)現(xiàn)某一產(chǎn)業(yè)的同一地點(diǎn)集聚。二是實(shí)現(xiàn)政府營(yíng)利。政府可以改變?cè)械耐恋刂苯映鲎屇Ｊ?，轉(zhuǎn)而以土地為原始資本進(jìn)行入股，與開發(fā)商的開發(fā)費(fèi)用一起組成項(xiàng)目的所有股份份額，并按比例分配企業(yè)購(gòu)房所得的收入。同時(shí)，項(xiàng)目到達(dá)使用年限后，土地可收回另做它用。三是解決小微企業(yè)對(duì)廠房的需求。大部分的小微企業(yè)用地需求量一般在1～5畝之間，但招拍掛用地一般在15畝以上，需求與供應(yīng)之間的巨大差距，致使許多小微企業(yè)難以擁有自有廠房，不敢投入設(shè)備等生產(chǎn)要素以擴(kuò)大生產(chǎn)，又缺乏抵押物難以進(jìn)行有效的融資。而小微園模式開發(fā)的廠房由企業(yè)按揭購(gòu)入，在使用年限內(nèi)屬于企業(yè)所有，即可解決企業(yè)對(duì)租賃廠房的不確定性擔(dān)憂，也可以滿足企業(yè)對(duì)生產(chǎn)場(chǎng)所的剛性需求。四是廠房更適宜企業(yè)需求。一般標(biāo)準(zhǔn)廠房的標(biāo)準(zhǔn)化結(jié)構(gòu)難以適應(yīng)不同小微企業(yè)的需求，往往出現(xiàn)廠房的層高5米，但企業(yè)大型機(jī)械放置要求層高7.5米或是廠房空間隔斷，存在企業(yè)需求大空間進(jìn)行設(shè)備布置的尷尬。小微園模式的廠房設(shè)計(jì)建造由企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)工藝流程提出設(shè)計(jì)要求，開發(fā)商對(duì)應(yīng)進(jìn)行整個(gè)園區(qū)的功能布置和廠房開發(fā)，大大提高廠房對(duì)企業(yè)的適應(yīng)性和園區(qū)的空間利用率。

4.2 加工區(qū)模式

加工區(qū)模式由開發(fā)區(qū)、規(guī)模上企業(yè)和要素加工企業(yè)三方共同參與。規(guī)模上企業(yè)在自身企業(yè)入駐且占據(jù)主導(dǎo)的前提下，根據(jù)自身的研發(fā)需求、各生產(chǎn)要素加工需求提供加工區(qū)功能設(shè)置方案，以及負(fù)責(zé)消化加工區(qū)的產(chǎn)品。開發(fā)區(qū)根據(jù)企業(yè)功能設(shè)計(jì)需求就近設(shè)置加工區(qū)位置，以及入?yún)^(qū)企業(yè)的審核。要素加工企業(yè)根據(jù)各加工區(qū)功能設(shè)置，按要求入駐并建廠生產(chǎn)，為規(guī)模上企業(yè)提供初加工原料或其他生產(chǎn)要素。例如上海石化工業(yè)園模式，以上海石化為主導(dǎo)，進(jìn)行企業(yè)配套行業(yè)延伸，實(shí)現(xiàn)金山“大石化戰(zhàn)略”工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

此種模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：一是減少規(guī)模上企業(yè)面面俱到的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。規(guī)模上企業(yè)可以根據(jù)自身未來突破方向，將研發(fā)、原材料加工、中間體生產(chǎn)等各要素外包給加工區(qū)企業(yè)，不再進(jìn)行產(chǎn)品整條生產(chǎn)線各環(huán)節(jié)的投入，而專注于某一項(xiàng)內(nèi)容的做細(xì)做強(qiáng)以擴(kuò)大企業(yè)效益，實(shí)現(xiàn)“甜甜圈”式（掌握企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，剝離多余的生產(chǎn)環(huán)節(jié)）的企業(yè)核心要素生產(chǎn)模式。二是減少運(yùn)輸損耗。通過要素加工企業(yè)的集聚，實(shí)現(xiàn)物資的外部流動(dòng)為內(nèi)部調(diào)撥，減少物資因長(zhǎng)距離運(yùn)輸所產(chǎn)生的損耗。三是解決加工企業(yè)的產(chǎn)品銷售渠道問題。不管是從事研發(fā)，還是從事其他生產(chǎn)要素加工的企業(yè)，其最終的產(chǎn)品都由規(guī)模上企業(yè)負(fù)責(zé)消化吸收，一方面各企業(yè)可以根據(jù)規(guī)模上企業(yè)的生產(chǎn)計(jì)劃合理安排產(chǎn)量，降低市場(chǎng)需求調(diào)研成本，另一方面可以解決各企業(yè)的銷售渠道問題，降低企業(yè)因市場(chǎng)趨勢(shì)不可控所產(chǎn)生的生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 綜合體模式

綜合體模式由開發(fā)區(qū)、村集體經(jīng)濟(jì)組織和入園企業(yè)三方構(gòu)成。村集體經(jīng)濟(jì)組織以村留用地為基礎(chǔ)，注冊(cè)成立公司，并根據(jù)開發(fā)區(qū)及入園企業(yè)需求進(jìn)行留用地地產(chǎn)開發(fā)，并以作價(jià)入股的形式成為綜合體股東之一。開發(fā)區(qū)承擔(dān)入園企業(yè)和村集體對(duì)接體和企業(yè)發(fā)展資金提供體，以對(duì)接雙方達(dá)成合作意向，以提供資金多少成為占股份額依據(jù)的方式參與模式運(yùn)行。入園企業(yè)根據(jù)前期承諾租賃廠房生產(chǎn)。企業(yè)所繳納的租金根據(jù)村集體經(jīng)濟(jì)和開發(fā)區(qū)占股比例進(jìn)行分成。綜合體開發(fā)模式借鑒于廣州市留用地的合作開發(fā)模式。此模式中村集體以土地作股份，開發(fā)方以資金貨幣作股份，雙方協(xié)議根據(jù)土地價(jià)格和建筑成本分得相應(yīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，再統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和分別出租獲得收益。

此種模式有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：一是有效加強(qiáng)村集體留用地的利用。通過將村集體留用地作為要素引入工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，可以有效地加強(qiáng)留用地的開發(fā)利用，確保保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，防止村集體經(jīng)濟(jì)組織在留用地處置利用收益的過程中違法違規(guī)操作和損害群眾利益。二是緩解開發(fā)區(qū)用地指標(biāo)不足。以村留用地作為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，能夠減輕用地壓力，緩解開發(fā)區(qū)用地指標(biāo)不足，大面積用地難找的發(fā)展瓶頸。三是形成企村經(jīng)濟(jì)融合。通過構(gòu)建各村集體與各企業(yè)之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，形成企業(yè)與各村鎮(zhèn)在地域、利益等多方面的融合，也是產(chǎn)城融合的可行方向之一。

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Analysis of the feasibility and practical path of industrial real estate in county-level industrial parks—— Taking Zhejiang Xianju Economic Development Zone as an example

JI Sheng-Wu1, JI Bo2
(1. Party School of CPC Xianju County Committee, Zhejiang Xianju 317300, China;
2. Xianju Economic Development Zone Management Committee, Zhejiang Xianju 317300, China)

In recent years, with the continuous advancement of investment promotion and the accelerated pace of economic transformation and upgrade, backward productive enterprises have lagged behind the development of some county-level industrial parks. This is besides the case of high-tech enterprises that have encountered land index constraint problems, as it can be dif fi cult for them to achieve fi ssion development. Therefore, county-level industrial parks need to promote industrial restructuring and layout optimization to speed up the development of industrial real estate. County-level industrial parks have great potential in developing industrial real estate, through the use of policy dividends, cracking the constraints of land elements, and guiding industrial area agglomeration, to revitalize idle resources and to enhance park tax contributions. We suggest that the development of industrial estates and the sustainable development of county-level industrial parks should be made through the construction of small and micro gardens, processing zones, complex bodies, and similar.

industrial real estate exploitation; feasibility analysis; practice path; industrial parks

F301.3

A

2095-1329(2017)04-0038-04

10.3969/j.issn.2095-1329.2017.04.009

2017-09-30

修回日期:2017-10-13

季勝武(1975-),男,學(xué)士,中共仙居縣委黨校副校長(zhǎng),主要從事縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究.

電子郵箱:057612365@163.com

聯(lián)系電話:0576-89321524