郭志豐

【摘要】近年來，隨著中國城市化進(jìn)程加快，為了進(jìn)一步建立健全現(xiàn)代化城市功能，政府為加快城市棚戶區(qū)改造的進(jìn)程?！芭飸魠^(qū)改造安置”一方面促使更多困難群眾的住房條件得到改善，為全面建成小康社會做出了巨大貢獻(xiàn)。另一方面，這一工程增加區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平以及消費(fèi)需求，加快相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府通過出臺并且實(shí)施了一系列棚戶區(qū)改造安置住房的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，可以加速相關(guān)規(guī)劃、項(xiàng)目和工程的效果呈現(xiàn)，減輕民生壓力。本論文通過闡述新建改造安置住房可以享受的免稅優(yōu)惠，舊房源成為改造安置房源可以獲得的免稅鼓勵以及個人購買改造安置房的相關(guān)低稅率優(yōu)惠，以供廣大研究人員參考。

【關(guān)鍵詞】棚戶區(qū)改造 安置住房 稅收優(yōu)惠 政策解讀

“棚戶區(qū)改造”及安置住房規(guī)劃不僅僅是一項(xiàng)民生工程，政府通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，實(shí)現(xiàn)社會資源的科學(xué)、有效和優(yōu)化分配，集中改造城鎮(zhèn)一大批舊房、危房，在解決居住困難的同時，也有利于加快配套設(shè)施的建設(shè)，并以社區(qū)為空間促使公共服務(wù)改善，體現(xiàn)出市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)下的社會公平。

一、棚戶區(qū)改造安置住房新建項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策解讀

基于棚戶區(qū)改造安置住房的新建項(xiàng)目特征，它所享有的稅收優(yōu)惠政策最多、力度最大，包括在建設(shè)中免征城鎮(zhèn)土地使用稅，購房者個人所得稅減免或者減半征收，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的土地增值稅、印花稅等可以獲得不同程度的減免，本質(zhì)上，政府通過這一系列的優(yōu)惠稅收政策，可以擴(kuò)大棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)所需求的資金來源，加速城市化建設(shè)進(jìn)程。

例如，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)局2010年聯(lián)合發(fā)布的第42號文件規(guī)定，參與棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)的單位，可以申請免征城鎮(zhèn)土地使用稅，該文件中明確提出，“對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅……予以免征”，這在很大程度上向房地產(chǎn)開發(fā)市場拋出了“橄欖枝”，尤其是近年來我國房地產(chǎn)業(yè)存在不理性發(fā)展的勢頭，“土地財政”、“房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”并存的狀態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)的功利性，導(dǎo)致建筑產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重偏離了國民經(jīng)濟(jì)支柱這一要求；按照市場經(jīng)濟(jì)思維，很少有企業(yè)或單位會主動介入棚戶區(qū)改造安置住房工程中，原因在于它難度大、成本高、收益低，而在相關(guān)優(yōu)惠政策的支持下，為參與主體保留了一定的利潤空間，同時也滿足了民生改善、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市話建設(shè)的需求，一舉多得。

同時，在棚戶區(qū)改造安置住房項(xiàng)目中購買，同樣可以享受稅收優(yōu)惠政策（印花稅），《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》中規(guī)定，個人所有棚戶區(qū)房屋被征收并將取得貨幣補(bǔ)償用于購置安置住房的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定減免契稅，這在一定程度上避免了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大流動性，實(shí)現(xiàn)棚戶區(qū)改造安置住房價值。

此外，與新建住房相關(guān)的各項(xiàng)市政服務(wù)也給予了一定的政策支持，如供水、供電、供暖、網(wǎng)絡(luò)、交通等相關(guān)部門，基于棚戶區(qū)改造安置住房的各類公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能夠給予較大力度的經(jīng)營性優(yōu)惠。

二、棚戶區(qū)舊房改造安置住房工程稅收優(yōu)惠政策解讀

單純地從“棚戶區(qū)”概念區(qū)分，泛指城鄉(xiāng)居住環(huán)境中存在的密度較大、結(jié)構(gòu)簡易、房齡較長、設(shè)施簡陋和功能不全等建筑情況，較為典型的如城中村、危舊房等。存在很大一部分棚戶區(qū)改造條件惡劣的現(xiàn)象，為吸引資金、加速建設(shè)，稅收優(yōu)惠政策是一項(xiàng)重要刺激舉措。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（以下簡稱《意見》）中明確規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、個人以及其他社會組織在轉(zhuǎn)讓舊房中，明確用于改造安置類型住房的情況下，可免征土地增值稅（增至余額低于扣除項(xiàng)目金額20%），同時《意見》還做出補(bǔ)充，參與經(jīng)營的單位將回購住房繼續(xù)定性為“安置型住房”的情況，可以免征契稅，這就極大地釋放了社會資本向棚戶區(qū)舊房改造安置住房工程的滲透力度。

舉例說明，某企業(yè)組織購買的房產(chǎn)費(fèi)用300萬元，已繳納契稅15萬元，在進(jìn)行二次開發(fā)的過程中有兩種選擇方向：其一，轉(zhuǎn)讓他家做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其二，轉(zhuǎn)讓他家做安置住房房源，兩家均出家500萬。選擇一實(shí)現(xiàn)的過程中，需要繳納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)（扣房地產(chǎn)原價之后），此外還要繳納印花稅、登記費(fèi)、中介費(fèi)和契稅等，假設(shè)包括房地產(chǎn)原價在內(nèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用共計350萬（>300萬），則按照相關(guān)稅法規(guī)定，中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等共計300×5%×5共計75萬，合計425萬（350+75），基于此，該房地產(chǎn)的增殖金額為75萬（500-425），則扣除項(xiàng)目的增值稅金額共計22.5萬（75×30%）；而選擇二，作為安置型房源，在不超過扣除項(xiàng)目金額20%的情況下，增值稅即可免除。很明顯75÷425=17.6%，遠(yuǎn)低于20%的界限。即便超過20%的硬性規(guī)定，所支付的部分也很小，進(jìn)一步提升了棚戶區(qū)改造安置住房工程的參與性。

三、棚戶區(qū)個人購置改造安置住房稅收優(yōu)惠政策解讀

住房是人類社會發(fā)展中的剛性需求，并且作為個體家庭而言較大的投資項(xiàng)目，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定直接影響著社會穩(wěn)定，因此必須嚴(yán)厲打擊各種不合理的市場現(xiàn)象、勢頭，恢復(fù)房地產(chǎn)對于住房價值的本質(zhì)作用，這其中，個人購置房地產(chǎn)項(xiàng)目中結(jié)合安置房稅收優(yōu)惠政策是一個優(yōu)勢途徑。

根據(jù)《意見》中提出的規(guī)定，個人首次購房如果選擇安置住房，可按照1%的低稅率進(jìn)行契稅計征（住房面積≤90平方米），如果住房面積超出標(biāo)準(zhǔn)，但又符合安置型住房屬性，可以減半計征。同時，棚戶區(qū)拆遷之后的補(bǔ)償款用于購買安置型住房，可以享受個人所得稅減免、契稅減免的政策。很顯然，房地產(chǎn)消費(fèi)作為整個市場消化的終端，也是產(chǎn)業(yè)鏈的下游，必須保障渠道通常、消費(fèi)積極，換而言之，棚戶區(qū)改造安置住房項(xiàng)目必須有足夠的消費(fèi)“吸引力”，對于普通家庭而言，稅費(fèi)減免、少征無疑是利好消息。

舉例說明，市民購買安置型住房的面積為80平方民，在小于90平方米的基礎(chǔ)上契稅征收為1%，如果該市民購買房地產(chǎn)的全款為50萬，則契稅為5000元；不符合這一要求的普通商品房契稅為3%，非普通類型住房的契稅為4%，這對于個體家庭而言，尤其是工薪階層，具有很強(qiáng)的吸引力。

四、結(jié)束語

綜上所述，棚戶區(qū)改造安置住房是一項(xiàng)重要的民生性、經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性工程，一方面，它涉及的社會層面、成員廣泛，根據(jù)《國務(wù)院進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》要求，除國企在內(nèi)的棚戶區(qū)之外，獨(dú)立工礦區(qū)、三線企業(yè)集中地以及面臨后繼發(fā)展困難的資源型城市等，都包括在內(nèi)。另一方面，它所涉及的功能、內(nèi)涵較多，包括加快城市化速度、完善城市功能、優(yōu)化土地資源配置、促進(jìn)就業(yè)及傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等；整體上，可將棚戶區(qū)改造安置住房規(guī)劃視為促進(jìn)和諧社會、小康社會建設(shè)的重要途徑。

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