李亦
“一約多伙”交易比例上升
4月11日晚間,香港特區(qū)行政長官梁振英宣布收緊印花稅條例,如果一份合約購買多于一個住宅物業(yè)單位(即“一約多伙”),每個物業(yè)一律須繳付15%新住宅印花稅。新措施自4月12日凌晨起生效。
其實,從去年11月5日起,香港全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率,無論交易價格如何,稅率劃一調(diào)高至交易額的15%。交易時無物業(yè)的港人,可獲豁免新稅率。而11日的新政則部分取消了該豁免政策。
梁振英在記者會上表示:“我們處理房屋問題的基本政策,就是大力增加土地和房屋供應(yīng)的同時,壓抑三種需求:包括外地人買樓需求、投機(jī)和投資需求,讓香港人買樓自住可以獲得優(yōu)先。樓市仍受全球超低息大環(huán)境影響,我們不能對樓市繼續(xù)泡沫化掉以輕心?!?/p>
去年11月,香港祭出了打擊房價躥升的“辣招”,非香港戶籍人口在香港購買住宅,以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”,從此前的最高8.5%,一下提高到15%。
根據(jù)香港稅務(wù)局的資料,2016年至2017年度,香港政府征收的買家印花稅總額達(dá)到66.21億港元,同比升38%,相對于上一年的48.12億港元,增加了18億港元。同時,2016至2017年度的額外印花稅及雙倍印花稅的稅款總額,都達(dá)到了近三個財政年度的新高。
但是為了對付港府的各種稅,一些買家采用“一約多伙”,即一次性買入多套房子,這樣只算一次印花稅,將來可以通過律師把房子分契出售給不同的人。
香港財政司司長陳茂波透露,去年11月樓市新政出臺后,“一約多伙”由過去每月約20至30宗,增加至今年2月份超過50宗,3月份更飆升至180多宗,因此政府決定收緊印花稅豁免安排。
按照原有的印花稅政策,香港永久居民首次置業(yè)時,住宅總價在200萬港元或以下的交易,印花稅僅為100港元;235.2萬至300萬港元的稅率為1.5%; 329萬至400萬港元的住宅為2.25%; 442.8萬至600萬港元為3%;672萬至2000萬港元為3.75%; 2173.9萬港元以上的印花稅稅率則為4.25%。
而根據(jù)媒體統(tǒng)計顯示,去年11月政府加辣至今年3月28日期間,在28個新盤中總共有約421份涉及“一約多伙”成交合約,涉及956個單位,累計成交金額高達(dá)170.48億港元。同期,香港整體新盤成交約5016伙、總成交額約661億港元,這意味著涉及“一約多伙”的成交占整個一手樓市場約19%。
新措施可能降溫效果有限
不過,市場人士認(rèn)為,今年4月的新措施對香港樓市“降溫”的影響可能有限。去年11月新政實施之初,有分析師看衰香港樓市,認(rèn)為新“辣招”將令樓市頭半年陷入冰封狀態(tài),2年后才可復(fù)蘇。然而,截至今年3月,香港私人住宅樓價已經(jīng)連續(xù)上漲了一年,且連續(xù)第五個月創(chuàng)新高。
萊坊高級董事兼估價及咨詢主管林浩文表示,“目前香港樓市成交主要以一手房為主,收緊印花稅政策后,可能會影響一部分投資客。近期很多新盤銷售都十分火爆,開發(fā)商往往傾向于大手買家優(yōu)先選樓,導(dǎo)致一些個人買家甚至買不到,因此新措施有利于這部分個人自住客入市?!?/p>
有分析人士還認(rèn)為,來自內(nèi)地的資金已經(jīng)逐漸成為撬動香港房價節(jié)節(jié)走高的主要力量。內(nèi)地?zé)狳c城市密集出臺的各種限購、限貸政策,使一些人的目光轉(zhuǎn)向香港。而隨著香港與內(nèi)地一線城市房價之間的差距不斷縮小,更多的內(nèi)地投資者出于資產(chǎn)多元化和財富保值的目的,可能會考慮在香港購置物業(yè),推動了香港樓市企穩(wěn)并回升。
根據(jù)著名商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際的統(tǒng)計資料,今年第一季度,中資機(jī)構(gòu)在香港物業(yè)市場共投資361億港元,同比飆升213%,并創(chuàng)下歷史新高。這家機(jī)構(gòu)還估計,2017年香港有望取代紐約,成為最受中國內(nèi)地歡迎的投資目的地。
香港一手豪宅市場也開始轉(zhuǎn)暖,吸引部分內(nèi)地買家入市。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的一份報告顯示,2016年第四季度,內(nèi)地個人買家購買香港一手豪宅的占比達(dá)29.8%,占金額比率30.5%,數(shù)字按季度上升7.9和3.2個百分比,這個數(shù)字已經(jīng)達(dá)到近四年來新高。
政府進(jìn)一步加辣可能性猶存
考慮環(huán)球政經(jīng)環(huán)境不穩(wěn)定,股市、債市、樓市等資產(chǎn)價格承受著不同程度下行壓力,但香港的樓市持續(xù)漲不停,實在令人憂心忡忡。當(dāng)前樓市危機(jī)四伏,政府進(jìn)一步加辣的可能性依舊存在。
“看不出香港未來一兩年的房價會下降,因為買家購買力很強(qiáng),香港是彈丸之地,土地供不應(yīng)求,除了本地人外,內(nèi)地人也會來買,導(dǎo)致房價上漲。”李嘉誠在最近的公司年度發(fā)布會上表示,投資炒樓雖有風(fēng)險,但在收入和支出可以應(yīng)付的情況下,自住者應(yīng)該買房。endprint