王燕

摘 要 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。企業(yè)為了維持正常的經(jīng)營(yíng)，并在有限的利潤(rùn)空間中獲取更多利益，必須抓好建筑項(xiàng)目成本控制。良好的成本控制不僅能減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，而且能提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的問題進(jìn)行分析，并探討解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本控制 對(duì)策

近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身成熟度的提高，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。過去的暴利時(shí)代已一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)邁入微利時(shí)代。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得更多的市場(chǎng)空間，實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑項(xiàng)目各階段的有效成本控制，以期在合理范疇內(nèi)把開發(fā)項(xiàng)目成本降至最低水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制存在的主要問題

（一）項(xiàng)目前期管理不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目可行性方面做得不夠細(xì)致，沒有對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、融資方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等環(huán)節(jié)進(jìn)行深入分析。由于對(duì)上述問題研究得不夠深入，財(cái)務(wù)信息失真，影響到建設(shè)項(xiàng)目的成本，進(jìn)而影響到項(xiàng)目投資的整體效益。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理不完善

項(xiàng)目設(shè)計(jì)雖然在建安成本上所占的比例很低，為1%～1.5%，但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)會(huì)產(chǎn)生極大影響。[1]很多房產(chǎn)企業(yè)由于缺乏設(shè)計(jì)人才、時(shí)間緊迫等，往往對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不夠重視。在項(xiàng)目施工階段花費(fèi)的精力遠(yuǎn)多于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段。因此，項(xiàng)目設(shè)計(jì)在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面往往還有改善的空間。此外，對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核措施還不夠健全，導(dǎo)致不少設(shè)計(jì)單位缺乏責(zé)任意識(shí)，容易出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更多等問題。

（三）項(xiàng)目施工過程管控不嚴(yán)格

在項(xiàng)目施工過程中對(duì)相關(guān)制度落實(shí)不到位，各部門人員之間配合度不夠。還有一些人員存在重工程、輕經(jīng)濟(jì)、輕程序的思想，導(dǎo)致施工質(zhì)量問題、施工進(jìn)度延長(zhǎng)、部分工程超合同金額較大等。這都會(huì)增加項(xiàng)目成本，壓縮項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制管理的對(duì)策

（一）培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的項(xiàng)目成本控制意識(shí)

企業(yè)的成本控制是全過程的控制，可根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的不同階段特點(diǎn)與性價(jià)比選取最合適的一種。成本控制不僅僅是財(cái)務(wù)核算、審核這些工作，早已上升到了經(jīng)營(yíng)管理層面。為了保證成本控制全面落實(shí)到位，首先必須讓全體員工樹立良好的項(xiàng)目成本控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳教育，創(chuàng)設(shè)良好的企業(yè)氛圍，引導(dǎo)全體員工都認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本管控的重要性，了解項(xiàng)目管理與成本控制間的聯(lián)系，并認(rèn)識(shí)到自己與部門在整個(gè)項(xiàng)目成本控制中的作用與職責(zé)。對(duì)此，可結(jié)合不同崗位、不同職責(zé)的要求，組織員工接受有針對(duì)性的項(xiàng)目管理與成本控制培訓(xùn)，增強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)。[2]同時(shí)，協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)部各部門人員的交流、溝通，保證實(shí)行共同控制成本的有效性。

（二）重視項(xiàng)目可行性研究，做好項(xiàng)目投資估算工作

在開展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告與投資估算編制工作時(shí)，企業(yè)必須充分分析相關(guān)數(shù)據(jù)與資料，要摒棄將報(bào)告當(dāng)作資料報(bào)建、存檔的觀念。財(cái)務(wù)、工程、造價(jià)、營(yíng)銷等部門要盡量準(zhǔn)確地計(jì)算出在項(xiàng)目建設(shè)整個(gè)過程中可能產(chǎn)生的費(fèi)用，如土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本、管理費(fèi)用等[3]，同時(shí)要主動(dòng)開展工程經(jīng)濟(jì)重要指標(biāo)的預(yù)算、估算與評(píng)價(jià)，當(dāng)好經(jīng)濟(jì)參謀一職，為公司決策層提供決策依據(jù)。

（三）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管控與投資管控

設(shè)計(jì)階段的管控是房產(chǎn)企業(yè)控制項(xiàng)目投資最直接、最有效的途徑。一份好的設(shè)計(jì)方案，是獲取良好經(jīng)濟(jì)收益的前提，而且還具有一定的社會(huì)效益。首先，要推行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度，以獲取最優(yōu)設(shè)計(jì)方案。通過引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，用招投標(biāo)的方式挑選資質(zhì)最好的設(shè)計(jì)單位，從而確保設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、實(shí)用性與準(zhǔn)確性，這能有效減少因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問題而造成的經(jīng)濟(jì)損失。其次，實(shí)行限額設(shè)計(jì)。對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，不僅能控制成本，而且也能控制投資規(guī)模。企業(yè)可先確定投資估算額，并要求設(shè)計(jì)單位以此進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，進(jìn)而確定項(xiàng)目的總造價(jià)與單方造價(jià)的概算額。在初步設(shè)計(jì)的概算額限額基礎(chǔ)上開展施工圖設(shè)計(jì)，再算出施工圖預(yù)算造價(jià)，為各專業(yè)設(shè)計(jì)組進(jìn)行限額分配設(shè)計(jì)，確定限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。這要求設(shè)計(jì)單位根據(jù)分配的投資限額進(jìn)行相應(yīng)的專業(yè)設(shè)計(jì)，既要滿足相關(guān)使用功能與安全要求，也避免投資額度超標(biāo)。最后，做好圖紙的會(huì)審與審查工作，反復(fù)審核設(shè)計(jì)圖紙。針對(duì)各專業(yè)圖紙間存在的矛盾要及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出，避免返工。[4]

（四）加強(qiáng)施工質(zhì)量管理

在房產(chǎn)開發(fā)階段要重視工程現(xiàn)場(chǎng)管理。首先，要減少建設(shè)材料成本支出，根據(jù)投標(biāo)單位所報(bào)價(jià)格與質(zhì)量挑選合適的材料產(chǎn)品。根據(jù)先算賬后實(shí)施的原則來(lái)處理項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)的波動(dòng)。同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行數(shù)據(jù)必須采用實(shí)時(shí)跟蹤的全動(dòng)態(tài)成本控制，對(duì)工程成本進(jìn)行事前主動(dòng)控制。其次，在招標(biāo)工程中必須選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的施工單位與監(jiān)理公司，才能保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量。加強(qiáng)對(duì)施工各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理，重點(diǎn)抓好施工作業(yè)的規(guī)范性、安全性。

三、結(jié)語(yǔ)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，項(xiàng)目成本控制非常重要，涉及財(cái)務(wù)、技術(shù)、管理等多方面專業(yè)知識(shí)。只有做到各方綜合平衡，才能保證獲得最好的效益。在項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)影響成本的每個(gè)階段進(jìn)行全過程控制，確保企業(yè)資金的合理流動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。只有這樣才能真正控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，通過有效的管控獲得更多的效益。

（作者單位為山東文華園住宅開發(fā)建設(shè)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 甘振森.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013，28（11）：108-

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[2] 張建文.房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理和成本控制探究[J].中國(guó)科技財(cái)富，2011，34

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[3] 衷銘燦.關(guān)于房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制的探討[J].江西建材，2017，19（21）：229-230.

[4] 楊金生.淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理[J].建設(shè)科技，2013，26（3）：210.endprint