劉慶兵

摘 要 房地產(chǎn)項目建設(shè)的時候，因為建設(shè)周期長、投資大、涉及較多的環(huán)節(jié)、地域性較強并且受到的不確定因素影響也比較多，導(dǎo)致國內(nèi)很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理不夠系統(tǒng)，甚至管理的過程中對風(fēng)險管理不夠重視，從而增加了房地產(chǎn)項目建設(shè)的成本，減少了利潤。想要做好房地產(chǎn)管理工作，首先必須對風(fēng)險有一個全面的了解，并根據(jù)自身情況來估算承受風(fēng)險的能力，采取措施對風(fēng)險進行防范。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 項目風(fēng)險管理 措施

影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素比較多，不但包含經(jīng)濟因素、地理因素等一些常見因素，還包括政策因素。房地產(chǎn)市場價格變動也會給房地產(chǎn)開發(fā)投資造成較大的影響，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)效益存在嚴(yán)重的不確定性，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險也比較大。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對風(fēng)險有一個正確的認(rèn)知，了解風(fēng)險控制中存在的問題，并找到解決問題的策略，對風(fēng)險進行控制，切實提高企業(yè)利潤，讓其更好地參與市場競爭。

一、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的重要性

就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，風(fēng)險管理指的是識別和分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的風(fēng)險因素，并根據(jù)實際需要選擇合適的技術(shù)策略或者經(jīng)濟策略，做好風(fēng)險控制以及防范工作，在降低風(fēng)險的同時提高企業(yè)的利潤。

在房地產(chǎn)企業(yè)中，做好項目風(fēng)險管理非常重要。首先，做好項目風(fēng)險管理能夠通過科學(xué)的手段來切實提高項目決策的實際質(zhì)量，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益。[1]其次，還能為項目奠定良好的基礎(chǔ)，從而保證其順利進行，達到預(yù)期目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目風(fēng)險管理問題分析

（一）決策階段的風(fēng)險

進行房地產(chǎn)項目投資決策的時候，決策階段可能存在的風(fēng)險主要包含開發(fā)時機風(fēng)險、可行性風(fēng)險以及政策風(fēng)險。我國進行宏觀調(diào)控的時候，對房地產(chǎn)行業(yè)實施的是緊縮政策，這也會增加整個行業(yè)的政策風(fēng)險，如資格被吊銷、倒閉甚至破產(chǎn)等?？尚行燥L(fēng)險主要包含市場需求、地質(zhì)環(huán)境、項目成本收益、進度工期等。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有明顯的周期性，在選擇的時候，必須保證投資時機合理，確保其開發(fā)后真正滿足市場需要。

（二）前期準(zhǔn)備階段的風(fēng)險

在進行前期準(zhǔn)備的時候，房地產(chǎn)企業(yè)也存在一定問題，如很多房地產(chǎn)企業(yè)會一味地爭奪一些商業(yè)用地，沒有很好地了解相關(guān)部門的實際使用制度。[2]在征地和拆遷的時候溝通也不夠及時，甚至有些企業(yè)簽訂的合同有比較明顯的漏洞，這也會導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)，很難維護自身的權(quán)益。并且企業(yè)在融資的時候也過度依賴銀行，若是某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，會直接影響開發(fā)資金的到位。

（三）項目建設(shè)過程中存在的風(fēng)險

進行房地產(chǎn)項目建設(shè)的時候，存在的風(fēng)險往往是建設(shè)過程中管理不善、選擇策略錯誤造成的。很多項目建設(shè)管理人員本身的素質(zhì)比較低下，管理的時候責(zé)任意識、質(zhì)量意識也非常差。在施工的時候，沒有嚴(yán)格根據(jù)質(zhì)量控制的需要進行，這也給工程質(zhì)量造成了較大的影響。設(shè)計單位在設(shè)計的時候，若是設(shè)計深度不夠或者存在錯誤和缺陷，那么也會給已經(jīng)建設(shè)的工程造成影響，甚至可能會拆除重建，從而增加工程量，導(dǎo)致成本提高。[3]此外，建筑行業(yè)也是意外事故高發(fā)的行業(yè)。項目建設(shè)的時候，若是沒有做好安全措施，很容易出現(xiàn)意外事故，這對房地產(chǎn)企業(yè)而言也是一個極大的風(fēng)險。

三、解決房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險的策略

（一）投資決策階段需要做好風(fēng)險防范

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須真正認(rèn)識到做好風(fēng)險防范的重要性，并根據(jù)實際需要進行研究開發(fā)團隊的組建，做好調(diào)研方面的工作，并且應(yīng)該全面掌握政治、經(jīng)濟以及環(huán)境等方面的資料，深入研究相關(guān)資料。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)也必須認(rèn)真地研究政府的宏觀經(jīng)濟和微觀經(jīng)濟的相關(guān)政策導(dǎo)向，做好預(yù)測工作。這樣能讓項目決策更加準(zhǔn)確，從而幫助企業(yè)進行項目開發(fā)時機的判斷，從源頭上減少項目開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

最后，采取策略來轉(zhuǎn)移風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可以和施工方、保險公司等簽訂保證合同、保險，從而將房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意承擔(dān)的一些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他單位，這樣能在出現(xiàn)問題的時候真正降低開發(fā)商的風(fēng)險。

（二）前期準(zhǔn)備階段需要做好風(fēng)險應(yīng)對

首先，必須對項目土地的各種屬性進行了解，比如自然屬性、社會屬性以及使用屬性等，和政府相關(guān)部門做好溝通工作，確保企業(yè)能夠?qū)ν恋厥褂靡鈭D進行準(zhǔn)確的把握。其次，應(yīng)該和項目所在地的管理部門、居民以及金融機構(gòu)進行協(xié)調(diào)和溝通，盡量獲得他們的支持，消除一些潛在風(fēng)險，減少可能出現(xiàn)的干擾。再次，在進行土地拆遷、安置以及補償?shù)臅r候，不但需要根據(jù)原則進行，還需要保證其靈活性，避免激化矛盾，處理好各方面的問題。最后，開發(fā)商必須增強自身的合同意識，認(rèn)真研究并和各方簽訂好各種合同。在簽訂合同的時候，需要盡量消除其中的缺陷或者漏洞。

（三）項目建設(shè)階段解決風(fēng)險的策略

在進行房地產(chǎn)項目建設(shè)的時候，可能存在的風(fēng)險包括成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和工期風(fēng)險。所以，在項目建設(shè)階段控制風(fēng)險，可以從這三個方面著手。首先，需要做好成本風(fēng)險的控制。在控制成本風(fēng)險的時候，運用價值工程法能夠切實提高性價比，能在確定總造價的情況下最大限度地保證產(chǎn)品價值。其次，需要重視質(zhì)量控制風(fēng)險的管理。在設(shè)計單位的設(shè)計方案確定以后，項目風(fēng)險管理組織必須及時介入，識別和評估設(shè)計方案的風(fēng)險。在評估和識別的時候，可以將德爾菲法運用進去。風(fēng)險管理組織需要將獲得的評估結(jié)果交給施工圖紙檢查部門，這樣能夠切實提高產(chǎn)品設(shè)計的實際質(zhì)量。在施工階段進行風(fēng)險控制的主要目標(biāo)是進行事前的預(yù)防，將施工過程作為監(jiān)控的一個重點，合理地運用各種手段。比如，做好施工現(xiàn)場監(jiān)督工作，對人為風(fēng)險因素進行控制。在檢測的時候運用科學(xué)的檢測方法，從而保證工程的實際質(zhì)量，并且還應(yīng)該根據(jù)需要制定安全教育方案，不斷完善安全監(jiān)督體系。最后，還應(yīng)該做好工期風(fēng)險的控制，確保承包商施工的時候，嚴(yán)格根據(jù)工程進度進行。對于非關(guān)鍵路徑上的一些工序若是可以同時進行施工，那么可以要求承包商同時進行施工，從而保證項目的工期。監(jiān)督承包商的資金以及施工材料是不是真正充足，若是需要變更設(shè)計方案，則必須嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的規(guī)定進行，從而給項目的順利完成奠定基礎(chǔ)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)對于我國社會經(jīng)濟發(fā)展是非常重要的，其直接影響我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，影響人民群眾的利益，所以我們必須認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)的重要性。但是就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)的時候，面臨的風(fēng)險還比較多，這會給房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展以及企業(yè)的利潤造成很大的影響。這便要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識到風(fēng)險管理的重要性，針對其中存在的問題做好風(fēng)險管理工作，在提高自身經(jīng)濟效益的同時，做好房地產(chǎn)建設(shè)。

（作者單位為山東融策置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 趙敏.房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析及應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012（03）：43-44.

[2] 徐志華.我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析及應(yīng)對策略探討[J].東方企業(yè)文化，2012（15）：227.

[3] 呂政.房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的現(xiàn)狀分析及解決策略研究[J].品牌（理論月刊），2011（06）：28.endprint