明杰秀+馮墩

【摘要】“地王”現(xiàn)象折射出土地市場資源配置的結(jié)果，具有一定的合理性，但是對房價存在較大影響，地王現(xiàn)象引發(fā)的對區(qū)域住宅的影響。本文分析了地王現(xiàn)象特點(diǎn)、地王產(chǎn)生的原因，進(jìn)而分析武漢各片區(qū)“地王”周邊新房和二手房項(xiàng)目樣本分析價格變化，最后對地王現(xiàn)象給出相關(guān)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】地王現(xiàn)象 房產(chǎn)價格 商品住宅

一、地王現(xiàn)象特點(diǎn)

“地王”稱呼長期以來只是一種非正式叫法，官方層面并沒有明確定義過地王概念，主要用來表現(xiàn)地價較高。國土部于2013年明確了地王標(biāo)準(zhǔn)，即“成交單價超越2007年以來所在城市的歷史值”。“地王單價、總價”和“溢價率”常被視作表征土地市場熱度的重要信號，但由于信息的不對稱性，加上缺乏權(quán)威科學(xué)的解讀，會導(dǎo)致因誤讀、誤解而助推市場情緒的波動。國土部的標(biāo)準(zhǔn)的初衷是為了嚴(yán)控地王出現(xiàn)，這與市場上出現(xiàn)的不同地王的情況大不相同，“地王”是在土地出讓過程中，成交地塊總價最高、成交地塊每平方米均價最高或成交地塊的樓面地價最高。地王現(xiàn)象引發(fā)的經(jīng)濟(jì)、房價的社會現(xiàn)象。

（一）周期性

通過比較地王出現(xiàn)的時間節(jié)點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)其呈現(xiàn)一定的規(guī)律性：過去十年大致經(jīng)歷了三次大規(guī)模的地王潮，對應(yīng)時期分別是2010、2013和2016年，均是樓市強(qiáng)勢復(fù)蘇的后半段，是地王最容易產(chǎn)生的年份，這和樓市的整個發(fā)展周期緊密相連。主要是由于面臨著相對充裕的流動性環(huán)境：2010年與四萬億刺激政策相關(guān)，前期（2008年）央行曾五次降息、四次降準(zhǔn)；2013年地王潮是由于前期（2012年）兩次降準(zhǔn)、兩次降息；2016年則對應(yīng)著天量信貸寬松時期，前期（2015年）央行實(shí)施了四次降準(zhǔn)、四次降息。歷次地王潮的出現(xiàn)均對應(yīng)著同期Ml增速的峰值與實(shí)際利率的底部，信貸環(huán)境寬松、流動性充裕時期是地王出現(xiàn)的周期性規(guī)律顯性特征。

（二）民退官進(jìn)

2016年地王超大多數(shù)為國企央企斬獲，包括中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)。2009年單宗土地成交總價排名前40位的企業(yè)中國企占比為38%，2013年該比例為52%，2016年比例則高達(dá)58%。地王潮中“國進(jìn)民退”趨勢明顯，國有企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，并且呈現(xiàn)出占比較快提升的特點(diǎn)。這是由于隨著地價不斷走高，土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本的比重大幅增加，帶來開發(fā)風(fēng)險加大。在政府壟斷供地及現(xiàn)行“招拍掛”的制度下，往往是資金實(shí)力相對強(qiáng)大而且具有優(yōu)惠融資條件的大型國企占據(jù)優(yōu)勢。

（三）二線主導(dǎo)

由一線城市蔓延至二線城市。2016年南京、蘇州、合肥等二線城市成了“地王”出現(xiàn)曝光度最高的城市，這些城市恰好是今年以來房價上漲最快的地方。2016年全國地王聚集地前五名分別是合肥、上海、鄭州、武漢、杭州，都在10宗以上，地價與樓價齊飛的現(xiàn)象在這些城市也是表現(xiàn)的淋漓盡致。

二、地王產(chǎn)生原因

（一）資金面寬松、流動性充裕

支撐地王的核心因素是充裕的資金來源和寬松的信貸環(huán)境，梳理中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程，歷年“地王”都產(chǎn)生于貨幣超發(fā)和低利率。從資金參與地王的途徑看，在2010年資金主要借道金融機(jī)構(gòu)以信貸形式進(jìn)入土地市場；2013年則主要以信托產(chǎn)品形式參與土地投資；2016年參與方式多樣化，包括投資公司、基金公司通過和房企共同參拍土地的方式，也有上市房企定增參與的方式，多方資金競逐土地市場的意圖非常明顯。

從資本市場分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本多在10%以上，不少信托基金的成本都非常高。而當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道多樣化，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5%6%，給企業(yè)帶來極大的信心。

（二）資本雄厚型開發(fā)企業(yè)參與引發(fā)高溢價

縱觀近年各地“地王”得主，悉數(shù)為資本雄厚的大型開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)中，要么是上市民企，如萬科、碧桂園、富力、中海等；要么就是大型國有企業(yè)，如保利、華潤、中電等。從廣發(fā)證券研究中心的數(shù)據(jù)來看，2016年樓板價前20位的地塊中，有54%都是由央企獲取，占據(jù)了半壁江山，其中信達(dá)、華潤、中糧均是上海多個地王的核心推手。國企的資金優(yōu)勢，是支撐企業(yè)頻拿地王的最大支撐。國企往往資金渠道更寬，除了能夠通過常見的如銀行貸款、發(fā)債、信托、基金以及再融資等方式進(jìn)行融資，還可以享受母公司在融資上面的支持，包括母公司低息貸款，母公司的資金/資產(chǎn)注入以及信用背書等。

（三）優(yōu)秀城市土地資源供需失衡

從2006年地王落地的城市分析，主要為北京、上海、深圳、杭州、南京、等樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁的一線城市和強(qiáng)二線城市，城市聚集效應(yīng)愈發(fā)明顯，集中度越來越高。這些城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了長足發(fā)展，城市中心稀缺土地資源愈加稀有。另一方面，土地作房地產(chǎn)開發(fā)原材料，土地儲備是未來發(fā)展的支點(diǎn)和源動力。土地資源的爭奪既是市場擴(kuò)張也是增強(qiáng)自身的融資能力，此消彼長導(dǎo)致土地資源供求不平衡。

（四）房企對市場未來預(yù)期看好

地王潮出現(xiàn)的周期一般是房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢表現(xiàn)良好的階段，而土地招拍掛制度進(jìn)一步引發(fā)地王的爭奪，土地市場表現(xiàn)出追漲拋跌的偏好性。不少地王多輪推高，反映出房企對市場看好的共識，無論是短期、中長期，盈利性前景良好。未來5年之內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)還處在一個高位平臺期，也是地產(chǎn)行業(yè)中大型企業(yè)的規(guī)模增長期，TOP100、TOP50、TOPIO房企的規(guī)模還會再增長。

三、地王對房價的影響

地王成本的暴增直接轉(zhuǎn)嫁為房地產(chǎn)開發(fā)成本，導(dǎo)致項(xiàng)目未來房價的幾何增長。同時，推高了周邊區(qū)域房價上漲預(yù)期，形成地價房價相互抬高的惡性循環(huán)。許多“地王”的樓面地價已超過附近在售新房和二手房價格，既提高了“地王”項(xiàng)目未來房屋售價預(yù)期，也讓周邊業(yè)主信心大增，坐地提價。

2016年上半年漢陽地王刷新武漢地價的消息層出不窮，“面粉”貴過“面包”已經(jīng)成為了武漢土地市場的新常態(tài)。在這些高價地的推動下，區(qū)域房價也水漲船高，而地王對周邊區(qū)域新房價格的預(yù)期影響尤為明顯。從2016年初至2016年7月，武漢一共拍出10個地王。這些地王分別出現(xiàn)在漢陽、青山、光谷東等地區(qū)。

從億房研究中心統(tǒng)計的上半年武漢各片區(qū)“地王”周邊新房和二手房項(xiàng)目樣本價格變化顯示，不同片區(qū)新房和二手房價格漲幅變化差異明顯，其中漢口中心、后湖、白沙洲、四新等區(qū)域新房價格漲幅高于同區(qū)域二手房價格；而光谷、漢陽中心區(qū)和南湖區(qū)域的二手房漲幅明顯高于周邊新房價格漲幅。

五、政策建議

“地王”現(xiàn)象折射出土地市場資源配置的結(jié)果，具有一定的合理性，但是對房價存在較大影響。應(yīng)積極研究采取措施，多管齊下，加強(qiáng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。因而政府的宏觀調(diào)控是必不可少的，房地產(chǎn)的健康發(fā)展和合理的房價關(guān)系著民生問題，也關(guān)系著社會的穩(wěn)定與公平的實(shí)現(xiàn)。

改善土地供應(yīng)的方式和途徑。從單一以價格論的招拍掛方式，轉(zhuǎn)為探索“限價競配套”、“雙向競價”和“綜合條件評標(biāo)”等綜合出讓方式；同時強(qiáng)化拿地資金監(jiān)管，落實(shí)項(xiàng)目資本金管理制度。

加強(qiáng)資金監(jiān)管。在信貸政策方面，杜絕銀行部門向房地產(chǎn)輸送土地融資，避免房地產(chǎn)企業(yè)杠桿獲利。關(guān)于如何定位央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的角色，應(yīng)讓央企退出房地產(chǎn)行業(yè)對解決地王問題，能起到一定的作用。

引導(dǎo)市場端正認(rèn)識地王。政府和媒體輿論要警示，地王往往是在房地產(chǎn)過熱情況下的產(chǎn)物，預(yù)示著房地產(chǎn)市場可能存在相當(dāng)程度的泡沫。地王頻現(xiàn)時完全沒有理由產(chǎn)生恐慌心理，若盲目跟漲，可能會帶來損失。另外，每當(dāng)?shù)赝醭霈F(xiàn)，其周邊準(zhǔn)備賣房的房主往往也乘機(jī)大幅漲價，這種地王帶動效應(yīng)引起的短時期價格大幅上漲往往是不理性的。endprint