黃晨

【摘要】根據(jù)當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)和經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的實際情況，適時調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅具體地段等級適用稅額標準和征收范圍，是“營改增”后各級地稅部門加強城鎮(zhèn)土地使用稅管理、培植地方稅稅源、助力地方經(jīng)濟發(fā)展的重大舉措。本文以筆者所在的彭澤縣為例，深入剖析調(diào)整該縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準的緊迫性、重要性，并就調(diào)整后加強稅收征管提出相應(yīng)的合理化建議。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)土地使用 調(diào)整 建議

隨著我縣城市化發(fā)展進程加快，城市空間進一步擴圍，澎湖高速、銅九鐵路相繼貫通全境，帽子山核電站前期工程順利完工，沿江工業(yè)帶建設(shè)規(guī)劃初具規(guī)模.這些新變化和新情況對城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、征收稅額標準、級差收入檔次幅度等提出了新要求。

一、適時調(diào)整我縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額的必要性

城鎮(zhèn)土地使用稅自1988年開征以來，我縣經(jīng)濟形勢發(fā)生了巨大的變化，市政建設(shè)得到長足發(fā)展。而我縣現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅適用等級稅額標準仍是2007年根據(jù)當(dāng)時縣城規(guī)劃、各地段土地級差和經(jīng)濟繁榮程度確定的，并以此為基礎(chǔ)于2009年對征收范圍作出小幅度調(diào)整。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍急需擴大，現(xiàn)行的征收范圍與現(xiàn)階段我縣城市總體規(guī)劃區(qū)的劃分不相匹配

2009—2016年，我縣經(jīng)濟得到迅速發(fā)展，交通、通訊和市政設(shè)施日臻改善，城區(qū)不斷擴大，新城區(qū)相繼涌現(xiàn)澎湖灣工業(yè)園區(qū)、磯山工業(yè)園區(qū)、山南新區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好.縣政府也適時調(diào)整城市規(guī)劃區(qū)并于2015年7月報經(jīng)市人民政府批準.而與此不相適應(yīng)的是土地使用稅的征收范圍多年未做調(diào)整.

根據(jù)《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整永修等六縣城鎮(zhèn)土地使用稅土地等級的函》（贛地稅函[2009]3號）的規(guī)定，目前我縣城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍包括：一類地區(qū)東至糧食局二庫，西至釣魚臺，南至閔家橋和淵明湖小區(qū)，北至長江；二類地區(qū)除一類地區(qū)外的縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)；三類地區(qū)為建制鎮(zhèn)。其征稅范圍遠窄于現(xiàn)行《彭澤縣城市總體規(guī)劃（2013-2030）》（九府字）[2015]確定的城市規(guī)劃區(qū)范圍.按現(xiàn)行的征稅范圍，澎湖灣工業(yè)園區(qū)、磯山工業(yè)園區(qū)及山南新區(qū)處于不征稅的區(qū)域，而老城區(qū)、綜合工業(yè)園區(qū)自2009年以來一直按一類區(qū)（江西九江南方水泥有限公司、江西華孚紡織有限公司按二類區(qū)）征稅，這就造成老城區(qū)與新城區(qū)之間的稅負嚴重失衡。

（二）城鎮(zhèn)土地使用稅與當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)，總體稅負偏低，單位稅額需要提高

目前我縣城鎮(zhèn)土地使用稅執(zhí)行的等級稅額，城區(qū)劃分為兩個等級，一類區(qū)4.00元/平方米；二類區(qū)2.5元/平方米；三類區(qū)（建制鎮(zhèn)）2元/每平方米，適用等級稅額不僅低于我市平均稅負，與德安縣一同位居全市最低，也低于相鄰湖口縣、都昌縣城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標準，這與我縣處于長江口岸的區(qū)位優(yōu)勢極不對稱。

根據(jù)彭澤縣統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007—2016年我縣經(jīng)濟得到高速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值持續(xù)增長，2016年達到106.4億元，相當(dāng)于2007年的4.72倍（見附件二）。地方稅收入也從2009年的23310萬元增長至2016年的90343萬元，年均增長41.08%。在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，城鎮(zhèn)也不斷“長”大升級，許多土地地段也隨之升值，土地的需求量日益增大。2009年以來彭澤縣招商引進的企業(yè)為節(jié)約土地成本而首選未開征城鎮(zhèn)土地使用稅的澎湖灣工業(yè)園區(qū)、磯山工業(yè)園區(qū)為注冊登記地，以致我縣征繳入庫的城鎮(zhèn)土地使用稅多年來一直在原有的基礎(chǔ)上徘徊。以2013年至2015年為例，實際入庫的城鎮(zhèn)土地使用稅絕對數(shù)變化不大，占當(dāng)年地稅收入的相對數(shù)反而呈下降皺勢。

（三）城鎮(zhèn)土地使用稅等級差額太小，不利于城市規(guī)劃調(diào)控和企業(yè)問公平競爭

土地級差的產(chǎn)生主要取決于土地位置及地緣環(huán)境。占有土地位置優(yōu)越的納稅人，可以節(jié)約運輸成本和流通費用，擴大銷售和經(jīng)營規(guī)模，取得額外經(jīng)濟收益。沿江大開發(fā)帶動我縣對城市公共設(shè)施的不斷投入和投資結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，城市功能和區(qū)位效應(yīng)進一步體現(xiàn)。隨著城市化發(fā)展進程加快，城市空間進一步擴圍，土地供不應(yīng)求，土地價格迅速飆升，我縣城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的地級差有了較大幅度的變化，這些新變化和新情況對土地使用稅稅額標準提出了新要求。原劃定的稅額標準、征稅范圍與當(dāng)前行政區(qū)域變化和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)展已不相適應(yīng)。2007年我縣商業(yè)用地土地出讓金為每畝20—30萬元，工業(yè)用地土地出讓金為每畝1—2萬元，到2016年我縣商業(yè)用地土地出讓金為每畝100—120萬元，工業(yè)用地土地出讓金為每畝5萬元，但現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅適用等級稅額仍為2007年確定的等級稅額，加之企業(yè)集中地的新城區(qū)不征收城鎮(zhèn)土地使用稅，使城鎮(zhèn)土地使用稅的實際稅負與地級的變化不相適應(yīng)。由于級差不大，一方面導(dǎo)致部分企業(yè)以投資創(chuàng)業(yè)為名，以低成本占用工業(yè)園區(qū)土地后長期不投入使用，造成土地資源大量浪費閑置；一方面導(dǎo)致企業(yè)一窩蜂擠在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，周邊有發(fā)展前景的大量土地閑置，難以實現(xiàn)國家為合理利用城鎮(zhèn)土地、調(diào)節(jié)土地級差收入、提高土地使用效益、加強土地管理的功能和作用。澎湖灣工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)41戶，經(jīng)清查，2016年有25戶企業(yè)工業(yè)用地處于閑置狀態(tài)，閑置土地面積占園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)可用面積的62%。結(jié)果是觸目驚心的，但問題的源頭還是單位土地級差太小“惹的禍”。

二、調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準可行性方案。

城鎮(zhèn)土地使用稅的等級地段和稅額標準進行全面調(diào)整，將促使企業(yè)為降低占有土地成本而節(jié)約用地、增強土地的使用率，以利于發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅作為國家為合理利用城鎮(zhèn)土地、調(diào)節(jié)土地級差收入、提高土地使用效益、加強土地管理的功能和作用，并為促進土地節(jié)約集約利用、體現(xiàn)稅收公平公正創(chuàng)造條件。

（一）平穩(wěn)過度，適當(dāng)調(diào)整

城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地稅收的重要組成部分，是對土地保有環(huán)節(jié)持續(xù)、直接征收的稅種，稅額的大小直接影響土地成本。

1、考慮到老城區(qū)經(jīng)濟中心已經(jīng)外遷及房地產(chǎn)市場不景氣等因素，對作為一類區(qū)主體的老城區(qū)適用等級稅額不上調(diào)，仍維持4.00元/平方米/.年的稅額標準。endprint

2、調(diào)整，城區(qū)二級地區(qū)稅額標準為3元，三類地區(qū)為2.5元，分別上調(diào)0.5元/平方米./年。調(diào)整后增加的城鎮(zhèn)土地使用稅在土地總成本中的占比其實很小。不會明顯增加企業(yè)負擔(dān)，也不會引起房價上漲。

（二）統(tǒng)籌規(guī)劃、區(qū)別對待

土地使用稅征收標準調(diào)整是根據(jù)全縣經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、土地開發(fā)狀況、城市總體規(guī)劃的要求等因素，將全縣分為三類地區(qū)。主要劃分標準如下：

1、考慮到中心城區(qū)地價雖高但房地產(chǎn)經(jīng)濟增速緩慢、其他企業(yè)經(jīng)濟效益普遍走低的因素，維持原有的一類地區(qū)（中心城區(qū)）等級稅額不變，新增行政事業(yè)單位集中地的山南新區(qū)為一類地區(qū)，具體范圍包括：東至糧食局二庫，西至釣魚臺，南至閔家橋和黃花鎮(zhèn)銅九鐵路，北至長江；

2、在經(jīng)濟發(fā)展較快、地價增幅大、發(fā)展前景廣闊、已列入城市規(guī)劃區(qū)的沿江工業(yè)園區(qū)及其他新城區(qū)開征城鎮(zhèn)土地使用稅，劃至二類區(qū)，具體范圍包括：東至馬當(dāng)躍進閘，南至黃花鎮(zhèn)彭湖高速，西至彭澤與湖口縣交界，北至長江（一類地區(qū)除外，含澎湖灣工業(yè)園區(qū)、磯山工業(yè)園區(qū)）；

3、將經(jīng)濟發(fā)展水平一般的建制鎮(zhèn)劃分為三類區(qū)。

（三）用好等級差別，促進土地節(jié)約、集約利用

將全縣城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍劃分為三類地區(qū)后，對不同的地區(qū)適用不同等級稅額，對相同地區(qū)采用相同的等級稅額。

1、對人口密度高、地價高、土地利用率高的老城區(qū)、山南新區(qū)、綜合園區(qū)（江西九江南方水泥有限公司、江西華孚紡織有限公司除外）全部按一類區(qū)4.00元/平方米.年的標準征收。

2、將以前未開征城鎮(zhèn)土地使用稅、存在土地閑置現(xiàn)象的澎湖灣工業(yè)園區(qū)、磯山工業(yè)園區(qū)及縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他地區(qū)不再區(qū)分地理位置及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一按二類區(qū)3元/平方米年的標準征收。

3、對不在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建制鎮(zhèn)按三類區(qū)（建制鎮(zhèn)）2.5元/每平方米.年的標準征收。

（四）公平稅負、平等競爭

根據(jù)最新的縣城整體規(guī)劃，將土地使用稅的征收范圍覆蓋到所有的城市規(guī)劃區(qū)；將區(qū)位優(yōu)勢相近、土地使用功能相同、土地級差相同的區(qū)域歸類為同一類地區(qū)，適用同一等級稅額；對橫跨城市中心城區(qū)、非中心城區(qū)的磯山工業(yè)園區(qū)適用同一等級稅額；統(tǒng)籌兼顧周邊縣土地使用稅稅額標準。這樣既可以消除新、老城區(qū)企業(yè)間的稅負苦樂不均，又避免出現(xiàn)同一工業(yè)園區(qū)企業(yè)之間稅負不公的現(xiàn)象，力求與周邊城市保持稅負平衡，促進市場經(jīng)濟條件下企業(yè)間的公平競爭。

三、完善城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額調(diào)整的的幾點建議

1、充分調(diào)研，廣泛征求意見，為城鎮(zhèn)土地使用稅等級地段及稅額標準的調(diào)整提供合理依據(jù)。完善城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍、等級稅額調(diào)整，必須進行大量調(diào)研準備工作，對原標準劃定的區(qū)域進行實地勘察，對各等級地段的劃分是否依然合理做大量論證，同時學(xué)習(xí)周邊城鎮(zhèn)在土地使用稅管理方面先進經(jīng)驗，整合大量調(diào)研方案后，廣泛征求當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)部門、部分納稅人代表的建議和意見，樹立全縣一盤棋思想，進一步加強領(lǐng)導(dǎo)、精心組織，在立足實際的基礎(chǔ)上，聽取各方意見，力求制定出科學(xué)、合理土地使用稅管理制度。

2、科學(xué)制定調(diào)整依據(jù)、按規(guī)定程序報批。按照《江西省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法》第五條、第六條之規(guī)定，

城市郊區(qū)、縣城城區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)和工礦區(qū)的具體征稅范圍，由市、縣、區(qū)人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定：市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)在本辦法第四條所列稅額幅度內(nèi)，根據(jù)本地實際情況，將本地區(qū)的土地劃分為若干等級，制定相應(yīng)的適用稅額標準，逐級報省地方稅務(wù)局批準后執(zhí)行。根據(jù)上述規(guī)定，制定調(diào)整方案后應(yīng)及時報送縣人民政府審核，由縣人民政府形成最終的方案需上報省人民政府、省地方稅務(wù)局批準。

3、進一步完善調(diào)整后的土地使用稅征管工作

（1）加強稅收宣傳和政策輔導(dǎo)。

組織全員學(xué)習(xí)相關(guān)政策，熟悉和掌握轄區(qū)內(nèi)不同地段土地適用的等級稅額標準。（2）充分利用地理信息管理系統(tǒng)（GIs）技術(shù)，深化土地使用稅覆蓋式管理，達到以地管稅的目標。首先要取得國土管理部門的配合，利用該部門擁有的地理信息信管理系統(tǒng)（GIs）數(shù)據(jù)庫資料對全部土地進行覆蓋，確定每一宗土地的土地使用證編號、面積、廠區(qū)內(nèi)使用面積、土地使用權(quán)所有人詳細資料、土地等級、應(yīng)納稅額等，出租土地應(yīng)有承租土地使用人詳細資料。（3）規(guī)范納稅申報，嚴格審核土地使用。（4）加強后續(xù)管理和考核。對新納入征收范圍內(nèi)的企業(yè)建立跟蹤檔案，隨時掌握納稅人城鎮(zhèn)土使用稅計稅依據(jù)的變化，同時建立城鎮(zhèn)土使用稅納稅人的手工登記帳本與電子征管臺帳，使管理工作進一步到位。endprint