何田

為“推動企業(yè)創(chuàng)新，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級”，中國房地產(chǎn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟擬開展“中國園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融服務(wù)”系列研究，系統(tǒng)梳理產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中的金融服務(wù)需求，并以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和金融服務(wù)為抓手，以有利于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園區(qū)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為根本，突出抓好制約園區(qū)產(chǎn)業(yè)的核心因素，通過系列研究成果的形成和推廣發(fā)布，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)上下游產(chǎn)業(yè)鏈整合和資源共享，促進(jìn)中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)水平的不斷提高。本刊作為該系列研究的唯一指定發(fā)布機(jī)構(gòu)，自本期起開設(shè)“中國園區(qū)發(fā)展白皮書”專欄，連載《中國園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融服務(wù)白皮書》相關(guān)內(nèi)容，敬請期待。

科技創(chuàng)新是引領(lǐng)社會和企業(yè)發(fā)展的源動力，園區(qū)是科技創(chuàng)新型企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)落地的載體，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級的不斷推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)，與此密切相關(guān)的金融服務(wù)變化多樣、異彩紛呈，但受監(jiān)管政策、行業(yè)成熟度等方面的影響，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展面臨產(chǎn)業(yè)體系不完善、園區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)缺失、亂象叢生等缺憾，科技金融的發(fā)展難以滿足科技企業(yè)和園區(qū)的龐大需求。

為此，中國房地產(chǎn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟針對國內(nèi)園區(qū)發(fā)展所面臨的問題進(jìn)行系統(tǒng)研究，以期與業(yè)內(nèi)同行共同探討中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，進(jìn)而推動產(chǎn)學(xué)研互動資源共享。

一、背景：行業(yè)利好不斷，產(chǎn)業(yè)園區(qū)前景看好

1.經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)升級，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供廣闊空間

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)升級成為了必然。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)間變化來看，第三產(chǎn)業(yè)已超過第二產(chǎn)業(yè)成為支撐國民經(jīng)濟(jì)的主要力量。從產(chǎn)業(yè)內(nèi)部調(diào)整來看，重視科技創(chuàng)新與綠色環(huán)保的新型制造業(yè)指明了未來制造業(yè)發(fā)展的大方向，東部地區(qū)大力發(fā)展新能源、新材料、高端設(shè)備制造等新型制造業(yè)，傳統(tǒng)制造業(yè)要么被淘汰，要么轉(zhuǎn)移到成本更低、承接能力更強(qiáng)的中西部地區(qū)甚至海外；同時(shí)，大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大數(shù)據(jù)技術(shù)及其應(yīng)用逐步滲透到社會生活的各個(gè)領(lǐng)域，成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新引擎。

鑒于全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，各地區(qū)將陸續(xù)面臨不同層面的產(chǎn)業(yè)升級需要，為當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展提供巨大空間。面對未來的發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)統(tǒng)籌所在地區(qū)、城市的發(fā)展階段與階段性特點(diǎn)，選擇合適的產(chǎn)業(yè)予以發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展與城市發(fā)展的客觀規(guī)律相適應(yīng)。

2.政府全方位支持，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展保駕護(hù)航

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)離不開政府層面的支持。通常而言，可以把來自政府的支持歸納為區(qū)域規(guī)劃、政策與資金三個(gè)方面：區(qū)域規(guī)劃方面，近年國家層面密集出臺了區(qū)域規(guī)劃以解決地區(qū)發(fā)展面臨的資源浪費(fèi)嚴(yán)重、發(fā)展差距過大等問題，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)正是解決這些問題的途徑之一，在長江三角洲區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、京津冀都市圈發(fā)展規(guī)劃和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃等跨省區(qū)規(guī)劃落地的過程中，必然涉及區(qū)域間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與集聚問題，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的協(xié)同發(fā)展即是可行手段之一；政策方面，近幾年尤其是2009年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策特別注重區(qū)域合作與協(xié)調(diào)、綠色園區(qū)建設(shè)、園區(qū)軟環(huán)境建設(shè)等。出于縮小地區(qū)發(fā)展差距的考量，國務(wù)院大量擴(kuò)容了國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使更多的中西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)得以享受政策優(yōu)惠；資金方面，由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期較長，且需要投入大量資金。為了保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)投融資順利進(jìn)行，政府推行了政府引導(dǎo)基金、PPP模式等嘗試。

3.行業(yè)需求升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場需細(xì)分

隨著大數(shù)據(jù)以及VR、AR等科技的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)也迎來新的發(fā)展機(jī)遇。市場細(xì)分以市場供求為主導(dǎo)，同時(shí)參考地理區(qū)位、人口分布、城鎮(zhèn)化水平、政策環(huán)境、資源承載狀況以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等影響因素，科學(xué)地制定市場進(jìn)入與產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃。與多層次的市場相適應(yīng)，居民需求形態(tài)更趨多樣化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也必須從基本生活需求、文化教育需求、休閑娛樂需求、安全需求、社交需求等各個(gè)層面滿足入園企業(yè)員工的需要，如住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、倉儲及工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等。

4.多方資本涌入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)前景受青睞

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的30多年里，陸續(xù)有新的企業(yè)介入。除政府管委會以及參與園區(qū)建設(shè)的國企，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商以及金融機(jī)構(gòu)等紛紛涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。在2010年之前，大多數(shù)是由政府管委會承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地出讓以及配套服務(wù)，張江高科、東湖高新等園區(qū)運(yùn)營商在政府的嚴(yán)格規(guī)劃與支持下參與園區(qū)開發(fā)。2010年之后，由于土地獲取和市場銷售難度加大、企業(yè)集中競爭加劇，大量房地產(chǎn)商和金融資本開始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)。

二、現(xiàn)狀：園區(qū)行業(yè)發(fā)展模式各異，亂象隱現(xiàn)

1.園區(qū)產(chǎn)業(yè)無體系，整合園內(nèi)資源難度大

產(chǎn)業(yè)園區(qū)無“產(chǎn)業(yè)”，房產(chǎn)銷售反客為主，這樣的現(xiàn)象在我國園區(qū)開發(fā)中并不少見。究其原因在于政府規(guī)劃超前，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與園區(qū)規(guī)劃嚴(yán)重脫節(jié)，進(jìn)而導(dǎo)致部分開發(fā)區(qū)土地利用程度較低，資源浪費(fèi)嚴(yán)重。根據(jù)2016年度國家級開發(fā)區(qū)土地集約利用評價(jià)情況通報(bào)，全國472個(gè)國家級開發(fā)區(qū)中，綜合容積率最高的為3.03、最低僅為0.08；建筑密度最高達(dá)到63.71%、最低僅為3.89%。工業(yè)用地綜合容積率最高達(dá)到3.36、最低僅為0.18；工業(yè)用地地均收入最高為256554.78萬元/公頃、最低僅為6.68萬元/公頃，發(fā)展不平衡的情況較為突出。同時(shí)，園區(qū)行業(yè)存在的盲目擴(kuò)張、重復(fù)建設(shè)導(dǎo)致很多園區(qū)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面存在較大問題。由于大多數(shù)園區(qū)企業(yè)技術(shù)含量低、產(chǎn)業(yè)附加值低，使得園區(qū)間的無序競爭愈發(fā)激烈。

2.園區(qū)發(fā)展無先例，摸著石頭過河風(fēng)險(xiǎn)大

國外園區(qū)發(fā)展起步較早，相比于國內(nèi)發(fā)展得較成熟。需要注意的是，國內(nèi)園區(qū)發(fā)展的時(shí)代背景與發(fā)展階段與國外相比存在特殊性，因此在園區(qū)發(fā)展方面沒有明確的模式與先例可借鑒。

目前，在北上廣深等較發(fā)達(dá)城市園區(qū)開發(fā)條件與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段已與發(fā)達(dá)國家無明顯區(qū)別，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)新型、勞動集約型、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)為主。以中關(guān)村園區(qū)為例，它的種子是創(chuàng)業(yè)文化。中關(guān)村有著豐富且優(yōu)質(zhì)的高校資源，而且擁有數(shù)量眾多的科技型企業(yè)。但是其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)在區(qū)位優(yōu)勢、園區(qū)政策、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不足，這些地區(qū)的園區(qū)開發(fā)應(yīng)該抓住自己的特點(diǎn)，但在沒有可復(fù)制先例的情況非常有難度。endprint

另一方面，國家新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)面臨的廣闊需求要求產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為其載體。問題在于，面臨如此巨大的發(fā)展契機(jī)與任務(wù)，大規(guī)模園區(qū)建設(shè)投入大量資金，可能在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口聚集等方面面臨很大的結(jié)構(gòu)性不平衡，投資風(fēng)險(xiǎn)就此孕育。

3.標(biāo)準(zhǔn)模式不統(tǒng)一，園區(qū)長期發(fā)展欠動力

一哄而上的園區(qū)開發(fā)不僅會限制園區(qū)自身的提升，也會抑制園內(nèi)企業(yè)的成長。目前國內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行園區(qū)規(guī)劃時(shí)，沒有對園區(qū)發(fā)展的地理區(qū)位優(yōu)勢、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行深入研究，也有些園區(qū)在規(guī)劃時(shí)考慮到了土地功能、產(chǎn)業(yè)功能、城市功能的結(jié)合，但是受各種條件的影響，在執(zhí)行過程中沒有做到有機(jī)結(jié)合。由于以上種種原因?qū)е聢@區(qū)建成后分類不清、定位不明、發(fā)展方向趨同。

現(xiàn)代化園區(qū)是功能復(fù)合的載體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種物業(yè)類型，如何從資金鏈上平衡不同物業(yè)之間的關(guān)系、進(jìn)行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。在開發(fā)建設(shè)中，目前我國園區(qū)建設(shè)中存在的致命問題是缺少系統(tǒng)的前期策劃，缺少縝密的市場調(diào)研、強(qiáng)勁的資源整合、準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位以及行之有效的開發(fā)模式和盈利模式，將導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展面臨自我造血功能差的困境，影響園區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展。

三、研究意義：推動資源整合共贏，促進(jìn)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1.總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)

一旦建立了園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)體系，就存在可比基礎(chǔ)，園區(qū)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就有了標(biāo)桿和方向。由于目前園區(qū)行業(yè)內(nèi)關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)體系尚沒有統(tǒng)一的共識，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜。通過總結(jié)各類園區(qū)的發(fā)展歷史和成果經(jīng)驗(yàn)，可以將普通園區(qū)與優(yōu)秀園區(qū)區(qū)分開，有利于促進(jìn)優(yōu)秀園區(qū)企業(yè)脫穎而出建立政府與企業(yè)的良性互動。

2.促進(jìn)園區(qū)建設(shè)水平提升

要解決當(dāng)前多數(shù)園區(qū)存在的重復(fù)建設(shè)、結(jié)構(gòu)單一問題，就必須在園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的初期引入標(biāo)準(zhǔn)化模式。在世界經(jīng)濟(jì)一體化的格局下，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的作用和地位越發(fā)凸顯。標(biāo)準(zhǔn)化通常意味著規(guī)?；?、集約化、高端化和品牌化。標(biāo)準(zhǔn)化工作在推動園區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、加快技術(shù)進(jìn)步、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升城市競爭力等諸多方面發(fā)揮著不可忽視的作用。本報(bào)告將詳細(xì)梳理園區(qū)開發(fā)運(yùn)營、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展及金融服務(wù)體系方面的理論，并結(jié)合相關(guān)典型案例深入分析探討，以推動中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)和園區(qū)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)。

3.加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)上下游互利共贏

園區(qū)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢在于能夠發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)與集群經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，降低成本提高收益。優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間以及園區(qū)與區(qū)外機(jī)構(gòu)的聯(lián)盟能夠進(jìn)一步放大這種規(guī)模效應(yīng)。園區(qū)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)商及金融機(jī)構(gòu)等的合作，有利于構(gòu)建要素聚集、資源共享、產(chǎn)業(yè)上下游高銜接、互利共贏的園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈。

4.推動產(chǎn)業(yè)升級促進(jìn)社會發(fā)展

產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚的載體，對產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型至關(guān)重要。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)在規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營等方面沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，園區(qū)內(nèi)引入產(chǎn)業(yè)的時(shí)候沒有考慮當(dāng)?shù)刭Y源稟賦、城市定位、人口需求、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)等因素，無法合理引導(dǎo)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。

一旦確立了明確的標(biāo)準(zhǔn)并逐步推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化成果與生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，就能為建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、提升先進(jìn)制造業(yè)提供立體服務(wù)體系。標(biāo)準(zhǔn)化促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)社會發(fā)展，社會發(fā)展反過來也會自覺引導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)化體系的優(yōu)化，從而形成良性互動過程。endprint