林煜佳

業(yè)服務(wù)企業(yè)的資本運(yùn)作是近幾年才逐步蓬勃發(fā)展起來(lái)，投行等機(jī)構(gòu)逐漸接觸到了物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種各樣的資本需求。本文主要講三個(gè)問(wèn)題。

一、資本借不借？

資本會(huì)青睞物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主要是基于其未來(lái)高增長(zhǎng)的預(yù)期。自彩生活上市以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新模式逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，資本跟物業(yè)的結(jié)合實(shí)現(xiàn)破冰并逐漸加深；登陸香港主板市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市表現(xiàn)證明，資本市場(chǎng)越來(lái)越青睞物業(yè)服務(wù)企業(yè)。從中國(guó)指數(shù)研究院的研究成果來(lái)看，優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)近幾年一直保持著非常強(qiáng)勁的高增長(zhǎng)的勢(shì)頭，未來(lái)仍將保持一段時(shí)間。

這種增長(zhǎng)主要來(lái)源于四個(gè)方面：一是，母體地產(chǎn)的強(qiáng)勁銷(xiāo)售帶來(lái)的內(nèi)生性增長(zhǎng)；二是，精益化管理帶來(lái)的收益率增長(zhǎng)；三是，產(chǎn)業(yè)并購(gòu)整合帶來(lái)的外生性增長(zhǎng)；四是，社區(qū)O2O帶來(lái)的服務(wù)性消費(fèi)驅(qū)動(dòng)。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)為什么要借？

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來(lái)要實(shí)現(xiàn)外延式發(fā)展、內(nèi)涵式發(fā)展和多元式發(fā)展，需要更多的資本投入。首先，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入高增長(zhǎng)的末期，為了打破路徑依賴(lài)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從內(nèi)生需求來(lái)講必須尋求擴(kuò)張；其次，要尋求更好的盈利，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也需要進(jìn)行內(nèi)涵式的發(fā)展，擺脫單純依賴(lài)住宅物業(yè)管理的態(tài)勢(shì)，向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及教育機(jī)構(gòu)等方面去滲透，這塊兒新的投入必定會(huì)帶來(lái)資本性的支出；最后，為提升競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從以物業(yè)管理業(yè)務(wù)為主的業(yè)態(tài)，逐步向更高級(jí)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)顧問(wèn)、資產(chǎn)管理等進(jìn)行多元化的擴(kuò)張，部分業(yè)務(wù)需要投入資金運(yùn)作。

三、如何實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作？

現(xiàn)在物業(yè)管理公司資本運(yùn)作主要有兩種方式，一個(gè)是上市以及掛牌，上市包括在香港主板或者A股上市，掛牌是在新三板掛牌，這是解決資本運(yùn)作平臺(tái)的問(wèn)題；完成資本平臺(tái)的建立后，包括股權(quán)及債權(quán)的再融資、以股份支付為對(duì)價(jià)的資產(chǎn)并購(gòu)、股權(quán)質(zhì)押融資等手段就比較順暢了。

另外，一個(gè)運(yùn)用的比較多的資本運(yùn)作手段就是物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化，是基于物業(yè)公司未來(lái)若干年的物業(yè)費(fèi)收入作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過(guò)特定的交易結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)施。從2015年世茂天成第一單物業(yè)費(fèi)ABS成功發(fā)行以來(lái)，市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)行的同類(lèi)產(chǎn)品已超過(guò)200億元。

一言以蔽之，資本市場(chǎng)東風(fēng)助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，煥發(fā)整體活力。endprint