陳志翔

一、準入門檻越來越高

我國具有現(xiàn)代意義的旅游地產(chǎn)開發(fā)起始于上世紀80年代末、90年代初，經(jīng)過多年發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)形成由傳統(tǒng)旅游企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、國外投資者以及其他與旅游無關(guān)聯(lián)企業(yè)主導的競爭格局，且已出現(xiàn)一批大者大、強者強、專者專的旅游地產(chǎn)龍頭企業(yè)，這些龍頭企業(yè)或已形成規(guī)模優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，抑或在優(yōu)質(zhì)特色生態(tài)旅游資源占有方面已經(jīng)捷足先登，促使旅游地產(chǎn)行業(yè)集中度提升、品牌化發(fā)展時代正加快到來。

在品牌化競爭時代，旅游地產(chǎn)將告別過去粗放型、同質(zhì)化開發(fā)模式，逐步走向精細化、專業(yè)化。在這一趨勢下，作為土地供給方的地方政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)商的要求會越來越高，旅游地產(chǎn)開發(fā)必需更加注重“養(yǎng)地”，而“養(yǎng)地”則需要有長期性的發(fā)展計劃、專業(yè)化的管理模式和龐大的資金支撐，這在某種程度上將意味著旅游地產(chǎn)準入門檻抬高，缺少資金和核心競爭力的中小開發(fā)商將面臨越來越多越多的挑戰(zhàn)，而對于有資金又有核心競爭力的大開發(fā)商而言則是機遇。

二、項目定位主題化、差異化

長期以來，我國旅游地產(chǎn)多依托自然資源開發(fā)景觀住宅地產(chǎn)，缺少對主題旅游的定位，“以旅游為名行地產(chǎn)之實”現(xiàn)象屢見不鮮，即使是真正意義上的旅游地產(chǎn)也有很多項目因為主題不突出而陷入同質(zhì)化競爭困境難以突圍。時至今日，旅游地產(chǎn)開發(fā)難以再過度依賴自然資源而行，“假旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式更是走到了盡頭，行業(yè)發(fā)展日益趨向成熟，項目開發(fā)主體越來越注重通過主題化的定位凸顯個性、特色和增強競爭力。

三、功能趨向復(fù)合化，業(yè)態(tài)走向多樣化

我國早期開發(fā)的旅游地產(chǎn)，功能相對來說比較單一，其類型通常表現(xiàn)為單一的主題公園、單一的景觀地產(chǎn)、單一的度假酒店以及單一的游樂設(shè)施等。后來隨著人們收入水平的提高，旅游消費的多元化需求不斷被激活，旅游地產(chǎn)開發(fā)也隨之從功能相對單一模式轉(zhuǎn)向復(fù)合化，并日益成為不可逆轉(zhuǎn)的時代趨勢。

在“功能趨向復(fù)合化、業(yè)態(tài)走向多樣化”趨勢下，未來旅游地產(chǎn)開發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。在實踐中，華僑城就與萬科簽署戰(zhàn)略協(xié)議合作開發(fā)寧波歡樂海岸（2015年8月）、碧桂園與大連海昌合作擬全國選址投建主題樂園（2015年底）。此外，龍湖聯(lián)手中青旅開發(fā)了古北水鎮(zhèn)文旅地產(chǎn)項目。對新介入者而言，或許可以通過合作開發(fā)的方式從中分羹。

四、和文化深度融合是新方向

旅游與文化關(guān)系密切，文化是旅游的本質(zhì)所在，旅游的最高境界乃是與文化水乳交融。目前越來越多的人們外出旅游已不再滿足于單純的觀光和游覽，而是轉(zhuǎn)變?yōu)樘綄ぶ?、發(fā)現(xiàn)之旅以及感受當?shù)鬲毺貧v史文化、風土人情的體驗之旅。因此，旅游地產(chǎn)開發(fā)需要依賴文化來支撐，需要借助文化來突出個性、特色以及提升內(nèi)涵、品味、層次和知名度，和文化深度融合是當前和未來旅游地產(chǎn)發(fā)展的新方向。

五、借助高科技增強體驗感

旅游地產(chǎn)發(fā)展離不開兩個翅膀助力，一個是文化，一個是科技。如果說文化解決的是旅游地產(chǎn)的內(nèi)容問題的話，那么科技解決的則是旅游地產(chǎn)的表現(xiàn)問題。旅游地產(chǎn)成功的核心秘密在于抓人眼球、創(chuàng)造人氣，這就決定了其不能走內(nèi)秀型路線，而必需個性張揚、積極主動，善于表現(xiàn)和營銷自己，日新月異的高科技則為此提供了豐富的表現(xiàn)手段，并迎合了時下游客日益高漲的旅游體驗需求。

六、去地產(chǎn)化，強化產(chǎn)業(yè)鏈運作

真正的旅游地產(chǎn)不以銷售物業(yè)來賺錢，而以項目運營來創(chuàng)收，但由于開發(fā)周期長、資金耗費量大，非一般企業(yè)所能承受，所以長期以來多數(shù)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會以大量開發(fā)地產(chǎn)的形式追求實現(xiàn)資金的快速回報，其中不乏萬達這樣的巨無霸。隨著旅游地產(chǎn)發(fā)展走向正軌，傳統(tǒng)的“旅游搭臺，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項目運營、強化產(chǎn)業(yè)鏈運作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個很重要的趨勢和方向。未來旅游地產(chǎn)的競爭將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價值鏈上的競爭，全力構(gòu)建一條獨特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項目運營衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價值所在。

七、旅游地產(chǎn)養(yǎng)生、養(yǎng)老化

在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、居民收入水平不斷提高的帶動下，養(yǎng)生、養(yǎng)老疊加形成的消費需求日益成為一個潛力巨大的廣闊市場，吸引大批投資者紛紛搶灘養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)，但大多都沒能走出做房地產(chǎn)的思維局限，養(yǎng)老、養(yǎng)生地產(chǎn)至今仍缺乏成熟的商業(yè)模式。由此，市場上開始出現(xiàn)把養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)和發(fā)展相對成熟的旅游地產(chǎn)嫁接在一起的探索，其相互融合促使旅游地產(chǎn)養(yǎng)生、養(yǎng)老化成為新的發(fā)展趨勢。

八、由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

旅游地產(chǎn)具有資金耗費量大、開發(fā)周期長的特點，通常需要通過房地產(chǎn)銷售來獲取現(xiàn)金流，屬于典型的重資產(chǎn)模式，存在激烈的同質(zhì)化競爭，對開發(fā)企業(yè)而言是巨大的考驗。然而，對于旅游地產(chǎn)的先行者和行業(yè)標桿來說則是機會，因為他們擁有品牌優(yōu)勢，且懂策劃、懂管理、懂運營、懂客戶需求等，這就為其由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供了條件和可能。

九、旅游地產(chǎn)項目運作金融化

作為重資產(chǎn)行業(yè)，旅游地產(chǎn)對金融有著很強的依賴性，其貫穿于旅游地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運營、銷售的全過程。旅游地產(chǎn)項目運作金融化趨勢主要體現(xiàn)在中后端環(huán)節(jié)，以打通消費和投資為突出特征，具體表現(xiàn)為旅游地產(chǎn)理財化、眾籌化兩個方向。

十、與互聯(lián)網(wǎng)融合日趨緊密

互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用是新一輪科技革命的核心所在，深刻改變著世界經(jīng)濟發(fā)展進程和人們生產(chǎn)、生活方式。作為一種經(jīng)濟綜合體，旅游地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)，與互聯(lián)網(wǎng)融合也日趨緊密。綜合來看，這種融合趨勢主要集中在旅游地產(chǎn)運營平臺化和體驗極致化兩個方面。endprint