郭如貞

一、中小開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展困境

目前，土地一二級市場中中小開發(fā)企業(yè)難有作為。一級市場方面，大型房企自身所具有低成本多渠道融資能力，標準化帶來的效率與成本管控，工程承建單位的高話語權(quán)及采購材料等的高議價權(quán)等多重管控下，成本優(yōu)勢明顯，繼而能在土地市場中取得壓倒性優(yōu)勢，表現(xiàn)在熱點區(qū)域“地王”頻現(xiàn)，刷新速度越來越快，如招商98.1億元造南京總價“地王”，武漢平安110.65億元總價“地王”。二級市場方面，以市場的并購重組為例來看，中小房企都難以抗衡，如融創(chuàng)137.9億元收購聯(lián)想旗下融科智地42個物業(yè)項目權(quán)益，恒大36.09億元收購嘉凱城52.78%股權(quán)，中海并購中信，保利收購中航地產(chǎn)等一系列并購頻現(xiàn)，且2016年房企兼并重組的金額同比增長150%。

新導向趨勢之下，未來自持經(jīng)營與高門檻成為進入壁壘?！跋拗频貎r+競價自持+自持年限”發(fā)展趨勢下，熱點地區(qū)市場已經(jīng)開始從銷售轉(zhuǎn)向自持經(jīng)營，萬科先是在北京海淀以109億元拿下兩宗100%自持住宅地塊，接著在廣州以36億元摘得兩宗50%自持地塊，佛山25億元+100%自持+自持70年繼續(xù)拿地。而上海則采取“招標+掛牌”復合模式，住宅第一次實行三宗地中，保利、中海、中建最終拿地。在此新導向趨勢下，中小企業(yè)基本上很難參與未來的開發(fā)之中。

在目前土地稀缺性進一步凸顯，一線開發(fā)企業(yè)擠壓之下，自持經(jīng)營趨勢變化中，中小開發(fā)企業(yè)自身的靈活、細分等優(yōu)勢逐漸消失，已經(jīng)不具備公開市場下的競爭力，土地儲備難以為繼，很可能淪為項目公司的風險下，找到可持續(xù)的發(fā)展模式，將是關(guān)鍵。

二、轉(zhuǎn)型壓力下非典型性開發(fā)拿地

在目前市場態(tài)勢下，為了尋找新的高利潤增長點，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為獲取更高利潤的開發(fā)模式，其所具有的零地價、低融資成本、高回報等成為轉(zhuǎn)型拿地新選擇。中小開發(fā)企業(yè)由于本身的局限性，很難徹底轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，特別是在城市運營、產(chǎn)業(yè)運營、物業(yè)運營等方面難度較大，其轉(zhuǎn)型是介于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)向產(chǎn)業(yè)運營企業(yè)過渡階段，所以過渡期開發(fā)拿地特征明顯，具體來說有以下非典型性特征：（一）熱點城市產(chǎn)城融合區(qū)域中拿地；（二）地塊要保證綜合用地屬性（工業(yè)用地+經(jīng)營性用地），必須有足夠可銷售型物業(yè)（住宅、商辦）；（三）優(yōu)惠政策在開發(fā)之前實際落地。

三、找準政府痛點，從頂層設計中尋找突破口

目前的大環(huán)境之下，中小開發(fā)企業(yè)要想在熱點區(qū)域拿到土地，必須找準政府痛點：政績和可持續(xù)性收入，即龍頭企業(yè)或高科技企業(yè)落戶帶來的影響力，產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展訴求，以及持續(xù)性收入，繼而通過稅收優(yōu)惠和定向招標的拿地優(yōu)勢，進行跨界整合。由此需要充分分析目標區(qū)域所具有的資源稟賦，將具有吸引力資源整合到本區(qū)域。一方面從產(chǎn)業(yè)升級的主攻方向上靠攏，對能夠參與世界生產(chǎn)分工具有技術(shù)比較優(yōu)勢的資源進行整合，尋找突破口，如啟迪控股通過高新科技在各地拿地興建的啟迪科技城；另一方面，要從推動產(chǎn)業(yè)頂層設計更新或變革的角度，進行引導、整合，如華夏幸福的固安模式。目前無論是傳統(tǒng)房企，還是一些較早涉及的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，無不是從政府的痛點入手，在當?shù)仨攲釉O計中尋找突破口，從而以極低的成本甚至零地價獲取綜合性用地。

通過大型企業(yè)總部或依托總部構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一方面可以解決政府對長期財政收入的渴望及招商政績需求；另一方面合作方取得綜合性用地指標，通過住宅、辦公等來取得整個園區(qū)建設的前期投入的平衡，開發(fā)商則取得可銷售物業(yè)的利潤?！皟|達+東軟”合作開發(fā)的大連軟件園，“億達+騰飛”合作開發(fā)的騰飛園區(qū)，以及馮侖的萬通控股與TCL、匯源的合作開發(fā)無錫工業(yè)園等，都是類似思維下的可借鑒案例。

四、拿地案例借鑒

2017年3月，深圳寶安公開出讓A002-0059宗地的掛牌出讓，則是此類拿地方式的典型案例，該宗地塊最終為亞太衛(wèi)星寬帶通信（深圳）有限公司以底價11.53億成功競得。

1.拿地背景

亞太衛(wèi)星寬帶通信（深圳）有限公司是寶安區(qū)政府重點招商引資項目，2016年7月23日，高通量寬帶衛(wèi)星項目簽約落戶寶安，亞太衛(wèi)星寬帶通信（深圳）有限公司同時成立。

2.股權(quán)合作模式摘地

通過資料查詢，亞太衛(wèi)星寬帶通信（深圳）有限公司是由亞太衛(wèi)星通信（深圳）有限公司和深圳市昊創(chuàng)投資集團有限公司等組成，其中前者占30%股權(quán)，后者占10%股權(quán)。公開資料顯示，深圳市昊創(chuàng)投資集團有限公司創(chuàng)立于1998年，是一家以地產(chǎn)、工程、金融等實業(yè)與投資為主體，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的綜合企業(yè)集團，旗下?lián)碛械禺a(chǎn)開發(fā)、金融資本、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、工程建設、酒店餐飲、文化體育等10余家分子公司。在地產(chǎn)開發(fā)板塊，昊創(chuàng)集團擁有深圳市昊創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和深圳市耀都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司，先后建成了博海名苑、昊海君悅等綜合居住小區(qū)，以及昊創(chuàng)龍華工業(yè)園等深圳優(yōu)秀工業(yè)園區(qū)。

3.定向出讓及低價拿地策略

從出讓條件來看，對競買申請人主體資格要求非常嚴格，不僅限定行業(yè)類別，還進一步縮小的產(chǎn)業(yè)類型，不僅如此，對研發(fā)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)業(yè)品質(zhì)都有所限定。在競買申請人主體資格限制方面，主要包括競買申請人所處行業(yè)類別，必須是未來產(chǎn)業(yè)的航空航天產(chǎn)業(yè)；所從事產(chǎn)業(yè)類型須是衛(wèi)星及應用產(chǎn)業(yè)；競買申請人應滿足已簽訂高通量通信衛(wèi)星制造及發(fā)射合同、高通量通信衛(wèi)星產(chǎn)品應滿足設計壽命大于15年、可提供50Gbps通信通量等技術(shù)條件。endprint