張宏偉

綜合多方面消息顯示，2017年上半年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗，碧桂園、萬科、恒大、保利地產(chǎn)、綠地、中海、融創(chuàng)等7家房企銷售金額已經(jīng)突破千億，其中，碧桂園、萬科銷售金額突破2500億。從千億房企數(shù)量來看，2017年上半年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量比去年上半年的5家有突破，增加了2家。預(yù)計2017年全年千億房企數(shù)量將在20家左右，其中，碧桂園、萬科或許也將成為今年的兩匹黑馬殺入6000億的軍團(tuán)?？偟膩砜矗?017年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，市場進(jìn)一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。

一、市場集中度增加，規(guī)?；瘧T性驅(qū)動房企繼續(xù)盲動擴(kuò)張

從今年上半年龍頭房企變化特征來看，雖然樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，樓市規(guī)?；陌l(fā)展時代已經(jīng)過去，樓市也進(jìn)入新一輪的市場調(diào)整期，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規(guī)模不但沒有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市進(jìn)入市場調(diào)整期重新洗牌市場，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績快速增長，出現(xiàn)“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至僅僅上半年就出現(xiàn)7家1000億銷售規(guī)模的房企，其中，3家房企銷售規(guī)模突破2000億，同時，500億以上銷售規(guī)模的房企突破了15家，100億以上銷售規(guī)模的房企也突破了75家。

另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經(jīng)達(dá)到2000億規(guī)模以上的房企來看，在一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)的市場背景下，三四線城市迎來了放量的窗口期，今年上半年三四線城市對于這些房企的銷售貢獻(xiàn)度普遍較高，這是區(qū)別于去年的房企銷售業(yè)績大幅提升的一個非常重要的原因。

從今年上述部分房企全年業(yè)績目標(biāo)來看，銷售金額直指2000億以上，甚至有的房企內(nèi)部銷售目標(biāo)為6000億。這并不是企業(yè)繼續(xù)規(guī)模化擴(kuò)張的個案。據(jù)筆者了解，企業(yè)規(guī)?；陌l(fā)揮慣性仍然驅(qū)動房企繼續(xù)盲動擴(kuò)張。從品牌房企發(fā)展目標(biāo)來看，在制定“十三五”發(fā)展計劃之時，規(guī)?；匀皇谴蟛糠諸OP50甚至TOP100房企的目標(biāo)。簡言之，部分3000億以上的房企規(guī)劃萬億目標(biāo)，1000億以上的企業(yè)規(guī)劃2000—3000億的目標(biāo)，500億企業(yè)規(guī)劃1000億指標(biāo)，剛剛百億企業(yè)甚至就規(guī)劃幾百億或1000億的指標(biāo)，區(qū)域化的房企急于全國化的市場布局，全國化的房企急于布局全球**城市的戰(zhàn)略擴(kuò)張?？傮w來看，一方面，在規(guī)?；瘮U(kuò)張過程中，市場的優(yōu)勢確實(shí)在向一部分優(yōu)質(zhì)的品牌房企集中，市場集中度也會越來越高；另外一方面，我們也發(fā)現(xiàn)，典型品牌房企的規(guī)?；乃俣人坪醪]有降下來，大部分房企在樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場的市場背景下仍然有規(guī)?；瘮U(kuò)張的沖動。

筆者認(rèn)為，規(guī)?；m然仍是未來趨勢，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右（2016年高峰值11.7萬億），如果未來3—5年出現(xiàn)2—3家萬億的房企，再有30家左右的千億房企。那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，對于這些中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在轉(zhuǎn)型的道路上做的小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。

從下半年龍頭房企銷售業(yè)績變化趨勢來看，由于市場將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期，龍頭房企還會利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢“保量”，即使“以價換量”也要“沖業(yè)績”，確保規(guī)模上的市場地位。而此時，一部分中小房企勢必會遇到資金的問題，也是大魚吃小魚、快魚吃慢魚的市場時機(jī)。筆者預(yù)計，在今年下半年，“買地太貴就買上市公司”這種方式還會受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎，比如恒大、融創(chuàng)等。這些房企仍然會通過買項(xiàng)目買公司這樣外延式擴(kuò)張“沖業(yè)績”。

二、房企規(guī)?；瘧T性背后的危機(jī)

今年上半年房企銷售業(yè)績回升的表現(xiàn)并不意味著萬事大吉，即使2017年全年房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)?；臄U(kuò)張模式繼續(xù)前行。主要有以下四點(diǎn)理由：

第一，上市房企利潤率逐年下滑，利潤率下滑情況下的規(guī)?；呀?jīng)沒有意義。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因?yàn)樾袠I(yè)處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

對于2017年及未來幾年的行業(yè)來講，銷售規(guī)模再大貌似沒有太多意義，因?yàn)槔麧櫬试诮档?，今年的上市房企年報出來估計房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因?yàn)槭袌鲞M(jìn)入調(diào)整期和融資成本的提升而降低至8%—9%，銷售規(guī)模千億凈利潤也就幾十億，并且還背負(fù)80%左右的資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險也就越大。風(fēng)險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調(diào)控帶來的企業(yè)資金斷裂風(fēng)險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業(yè)中長期的抗風(fēng)險能力會減弱。

同時，從市場預(yù)期來看，今年下半年和明年上半年一二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整的周期，市場銷售的壓力馬上也會顯現(xiàn)出來。屆時，在去庫存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的市場背景下，降價等促銷措施也會不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力不斷下降，房企的利潤率還會繼續(xù)走低。而此時，資本市場也不會繼續(xù)看好利潤率持續(xù)下滑的房企，房企們再談規(guī)模化已經(jīng)沒有意義。

第二，即使未來2—3年甚至更長時間在一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)的市場背景下，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，再加上自持要求、現(xiàn)房銷售、限售等政策面的特定要求，房企的未來運(yùn)營風(fēng)險在增加，過去兩年市場上行期銷售帶來的利潤也會被未來的運(yùn)營風(fēng)險侵蝕掉。

第三，龍頭房企銷售業(yè)績繼續(xù)變大的同時，其持有型物業(yè)的收入占整個營收的比例仍然較低，房企的轉(zhuǎn)型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業(yè)務(wù)幾乎不賺錢（恒大已經(jīng)將不賺錢的多元化業(yè)務(wù)剝離），也在不斷侵蝕房企的利潤，對于房企來講，如果沒有及時調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。endprint

從上述分析來看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)” 轉(zhuǎn)型執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運(yùn)營，或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營商過程中顯得力不從心。即使有個別企業(yè)比如SOHO中國租金收入占到營收比例比較高，但是，租金營收的絕對額還不大。同時，由于銷售對于企業(yè)的貢獻(xiàn)下降，企業(yè)難以從銷售的角度獲得充裕的現(xiàn)金流，其持有型物業(yè)的運(yùn)營只能依靠其他來源支持，比如整體出售上海的項(xiàng)目、資本市場融資，等等。

三、樓市下半場規(guī)?；恢匾?，誰是“龍頭老大”也不重要

毫無疑問，對于“千億軍團(tuán)”的房企來講，無論“白銀時代”來臨與否，未來幾年仍然是其規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億房企的數(shù)量及市場集中度仍然會受到市場的關(guān)注，尤其是對于未來誰當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。

其實(shí)，最近幾年市場上對于未來誰當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時龍頭老大萬科，但事實(shí)證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法最終實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。今年上半年，碧桂園銷售金額暫時超越萬科。但是，筆者認(rèn)為，在樓市下半場，利潤率已經(jīng)持續(xù)下滑的市場背景下，規(guī)?；呀?jīng)不重要，誰當(dāng)中國房地產(chǎn)市場“老大”意義已經(jīng)不大。

首先，從最近兩年機(jī)構(gòu)公布的房企銷售業(yè)績排名來看，不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計的結(jié)果也差異較大。這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計結(jié)果的真實(shí)性，或者這些統(tǒng)計結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”或銷售排行榜的輿論，而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

其次，2017年上半年“龍頭老大”之爭并不是最終結(jié)局，筆者預(yù)計，2017—2020年及未來誰將是龍頭老大的問題（銷售金額或銷售面積老大），仍將成為市場及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科、恒大、碧桂園或其他的行業(yè)老大地位，預(yù)計2017-2020年誰也難穩(wěn)坐中國房地產(chǎn)市場“老大”的寶座，市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。

最后，在樓市下半場，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機(jī)會，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。此時，對于龍頭房企來講，規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，房企運(yùn)營過程中累積的市場風(fēng)險就越大，甚至規(guī)?；膽T性會將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續(xù)討論房企規(guī)?；呀?jīng)沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實(shí)際意義。

筆者認(rèn)為，2017年及未來誰當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的，因?yàn)槭袌隹偸窃谧兓模袌龈偁庍^程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模，其實(shí)，在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題。同時，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展怎么樣。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)?；澈竺恳粋€房企亟待解決的困局，也是規(guī)?；姆科蠡猱?dāng)前運(yùn)營風(fēng)險的必然要考慮的問題。endprint