臧建軍

今年的樓市讓行業(yè)感到特別的焦慮和不安。這種焦慮不僅來(lái)自于密集的政策調(diào)控，而是這輪調(diào)控和往常調(diào)控在方式和力度上的差異。土拍方式的變化、持有比例的要求、銷(xiāo)售秩序的整頓、行政手段的加強(qiáng)，等等。簡(jiǎn)言之，這輪調(diào)控不僅僅是抑制需求和調(diào)解供求關(guān)系，而是圍繞“房子是用來(lái)住的”總方針下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的重塑。如果說(shuō)過(guò)往調(diào)控是政府作為裁判，吹哨尺度時(shí)松時(shí)緊；這一次，似乎是要改變游戲規(guī)則。這可能將迎來(lái)一次真正的“變天”，一路狂奔近20年的地產(chǎn)行業(yè)又將何去何從？

一、調(diào)控成為常態(tài)，變革山雨欲來(lái)

過(guò)往十余年調(diào)控都是松緊循環(huán)，根源在于政府把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展GDP增長(zhǎng)的工具。只有房地產(chǎn)才能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)，已成為大家心照不宣的客觀現(xiàn)實(shí)。這注定了調(diào)控將淪為“空調(diào)”。

本次樓市調(diào)控已顯示不同以往的方向和氣勢(shì)，原因在于國(guó)家面臨的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)大不同，調(diào)控的背景和出發(fā)點(diǎn)也就不同。

美國(guó)特朗普主義加息、減稅、貿(mào)易保護(hù)等吸引資本和制造業(yè)回流，將引發(fā)世界經(jīng)濟(jì)秩序的重塑，也將重構(gòu)中美大國(guó)博弈關(guān)系。而與此同時(shí)，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)不堪成本重負(fù)，制造業(yè)持續(xù)凋敝，資金在金融體系空轉(zhuǎn)，信貸主要投入房地產(chǎn)。這種局面在不斷加劇，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)趨于增大。所以，脫虛向?qū)?，支持制造業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)成為國(guó)家戰(zhàn)略。

當(dāng)然，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要政府在匯率、稅收、金融等領(lǐng)域進(jìn)行一系列配套改革。而抑制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，從而把部分資金從房地產(chǎn)行業(yè)擠壓出來(lái)引向?qū)嶓w；同時(shí)，抑制土地價(jià)格的快速上漲，從而降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的這兩點(diǎn)要求，基本決定了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向。

另一方面，在本屆強(qiáng)勢(shì)政府管理下，圍繞“房子是用來(lái)住的”指導(dǎo)思想，逐步擺脫房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展工具屬性，驅(qū)使房地產(chǎn)回歸民生屬性，亦是調(diào)控的一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)。

在上述國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大背景下，本輪調(diào)控具有大格局下的政治高度，必將是一種常態(tài)，并過(guò)渡形成長(zhǎng)效機(jī)制，并真正重塑行業(yè)游戲規(guī)則。房地產(chǎn)行業(yè)的一場(chǎng)大變革可謂山雨欲來(lái)。

二、市場(chǎng)嚴(yán)重扭曲，房企分化加劇

當(dāng)前的樓市，在調(diào)控與變革的不確定預(yù)期下呈現(xiàn)出嚴(yán)重扭曲的狀態(tài)。包括幾種現(xiàn)象：第一，價(jià)格扭曲，行政手段介入新房定價(jià)，熱點(diǎn)城市新房銷(xiāo)售批準(zhǔn)價(jià)格低于市場(chǎng)兩成左右；第二，供應(yīng)扭曲，政府控制預(yù)證與網(wǎng)簽，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)不能反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)；第三，一二手市場(chǎng)扭曲，二手房市場(chǎng)全線低迷，哀鴻遍野；一手市場(chǎng)依然熱情不減、暗流涌動(dòng)；第四，房地市場(chǎng)扭曲，房產(chǎn)銷(xiāo)售行情面臨反轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)依然火爆。

市場(chǎng)的扭曲部分來(lái)自于房企矛盾糾結(jié)的心態(tài)，又反過(guò)來(lái)加重企業(yè)的迷茫和焦慮。調(diào)控會(huì)不會(huì)再度放松？政策變革的方向在哪里？是改弦易轍還是彎道超車(chē)？

房企矛盾的心態(tài)，不同的選擇加劇了房企發(fā)展速度的分化。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月與去年1-6月份數(shù)據(jù)相比，TOP20房企平均增速在33%，而排名50-100之間的房企與其去年1-6月業(yè)績(jī)相比，平均增速為負(fù)?？梢钥吹剑?guī)模房企增速開(kāi)始一騎絕塵，中小房企在規(guī)模發(fā)展上略微吃力。TOP50-100房企規(guī)模發(fā)展尚且吃力，更不用說(shuō)數(shù)以萬(wàn)計(jì)中小房企了。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，調(diào)控并不可怕，最多只是煎熬，但變革難以預(yù)測(cè)則讓人焦慮。調(diào)控持續(xù)高壓，市場(chǎng)完全扭曲，未來(lái)充滿不確定性，行業(yè)加速分化，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在現(xiàn)實(shí)政策調(diào)控和未來(lái)方向迷茫的雙重壓力下負(fù)重前行，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一次真正的考驗(yàn)。

三、行業(yè)陷入謎局，創(chuàng)新引領(lǐng)未來(lái)

市場(chǎng)很扭曲，房企很迷茫。道路在哪里？TOP房企憑借已有大平臺(tái)，繼續(xù)做大做強(qiáng)，搶占銷(xiāo)售份額是一條路。立足精品產(chǎn)品線，深耕細(xì)分市場(chǎng)，每條戰(zhàn)線上競(jìng)爭(zhēng)者眾。布局存量市場(chǎng)和資產(chǎn)服務(wù)，行業(yè)不乏標(biāo)桿。上下游延伸，豐富房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，很多房企在探索。孵化創(chuàng)新業(yè)務(wù)，延伸產(chǎn)業(yè)布局，也不失為一種選擇。

遺憾的是這個(gè)問(wèn)題不是判斷題，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)；房企只有各算各賬，選擇適合自己的道路。這也不是選擇題，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案；過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)和模式不足以形成標(biāo)準(zhǔn)選項(xiàng)。樓市正處于風(fēng)格轉(zhuǎn)換，秩序重建和格局重塑的過(guò)渡期。這是一個(gè)謎局時(shí)代，也是最富有機(jī)遇的時(shí)代。每一個(gè)時(shí)代，都有屬于那個(gè)時(shí)代的英雄。破局之際，正當(dāng)是新時(shí)代英雄崛起之時(shí)。無(wú)論時(shí)代如何變化，英雄一定是個(gè)學(xué)習(xí)者、創(chuàng)新者，和行動(dòng)派。

認(rèn)知可以是灰度的，但決策必須是黑白的。不管如何看待謎局，企業(yè)都必須在當(dāng)下有所決策和行動(dòng)。扭曲的市場(chǎng)，更需要企業(yè)堅(jiān)定的戰(zhàn)略。謎局的未來(lái)，更考驗(yàn)企業(yè)的戰(zhàn)略能力。面對(duì)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)困境，企業(yè)依然要在產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、成本、融資等各個(gè)方面做優(yōu)做細(xì)，強(qiáng)化執(zhí)行力，搶占份額成為這一輪的剩者。同時(shí)，戰(zhàn)術(shù)上的勤奮不能掩蓋戰(zhàn)略上的懶惰。面向變革帶來(lái)的行業(yè)謎局，企業(yè)必須面向未來(lái)重新構(gòu)建和規(guī)劃戰(zhàn)略，創(chuàng)新并行動(dòng)，主動(dòng)打破謎局，成為下一輪的勝者和英雄。endprint