劉曉艷

排名前20的大部分房企今年前五六月銷售業(yè)績?cè)賱?chuàng)新高，但是，樓市宏觀調(diào)控卻像懸在開發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。因此，積極拓展新的業(yè)務(wù)，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

自從2010年限購令頒布后，包括萬科在內(nèi)的眾多地產(chǎn)公司，便開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。除萬科之外，此前從未涉足商業(yè)地產(chǎn)的中海地產(chǎn)，也開始持有一部分商業(yè)物業(yè)。而華潤、龍湖、中糧這些在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有一些成績的地產(chǎn)企業(yè)，在最近幾年更是加大了投入。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月商業(yè)營業(yè)用房的投資金額，已占到房地產(chǎn)總投資的13%以上。

與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)相比，租賃持有的商業(yè)地產(chǎn)租金收入穩(wěn)定，可以在銷售市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)時(shí)，有效地補(bǔ)充房地產(chǎn)企業(yè)的收入，使公司順利度過調(diào)控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司凈資產(chǎn)相當(dāng)大一部分。以首創(chuàng)置地為例，其自持的投資性房地產(chǎn)（主要是商業(yè)地產(chǎn)）賬面價(jià)值已經(jīng)超過了凈資產(chǎn)五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業(yè)賬面價(jià)值，也接近公司凈資產(chǎn)四成。

但是，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域較低的租金回報(bào)水平，很快給地產(chǎn)公司的熱情潑了一盆冷水。大部分開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率，都要低于銀行同期的貸款利息。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、持有，又占用了企業(yè)大量的投資資金。

當(dāng)然，包括王健林的萬達(dá)、潘石屹的SOHO中國在內(nèi)的許多企業(yè)仍然在商業(yè)地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)代取得了成功。而已被國美收購的永樂電器，其在深耕上海時(shí)期總結(jié)出來的商業(yè)地產(chǎn)“永樂模式”，也被許多發(fā)展商借鑒。這一模式的核心是通過聚集人氣從而獲得“租”的升值與金融杠桿的提升。

永樂電器創(chuàng)始人楊秋平在經(jīng)營永樂電器和相關(guān)的商業(yè)物業(yè)時(shí)，他一套彩電進(jìn)價(jià)2300元，可能會(huì)以2000元就賣出去，因?yàn)樗J(rèn)為彩電虧損可以通過集聚效應(yīng)來彌補(bǔ)。利用人氣的集聚帶動(dòng)財(cái)路暢通，財(cái)路暢通來提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，從商業(yè)地產(chǎn)中所獲租金以及出售小產(chǎn)權(quán)的利潤，要比幾種商品虧損的金額大得多。另外，不動(dòng)產(chǎn)可以抵押貸款，創(chuàng)造現(xiàn)金流，可以不斷地在地理上擴(kuò)張和復(fù)制。

這種模式通過某些商品的低價(jià)促銷吸引消費(fèi)人群，從而制造了消費(fèi)的規(guī)模效應(yīng)，而消費(fèi)集聚帶動(dòng)了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，提升了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的租金以及投資價(jià)值。一旦這種項(xiàng)目運(yùn)作成功，就能帶動(dòng)整個(gè)周邊商鋪的繁榮以及差異化商業(yè)的分布形成，從而帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長。在資金為王的時(shí)代，保持現(xiàn)金流動(dòng)性，是整個(gè)商業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)鍵所在。不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的杠桿效應(yīng)，又為項(xiàng)目的遍地開花式擴(kuò)張，提供了充足的動(dòng)力。

當(dāng)然，這種模式若要獲得極大成功，關(guān)鍵在于空間集聚效應(yīng)是否能夠有效提高規(guī)模經(jīng)濟(jì)，從而提升商業(yè)地產(chǎn)的租值和價(jià)值。

然而，這種模式的運(yùn)行過程也充滿巨大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的根源在于，當(dāng)企業(yè)盈利能力下降、信貸風(fēng)險(xiǎn)增加時(shí)，在集聚效應(yīng)影響下，諸多負(fù)面效應(yīng)會(huì)被放大，爛尾現(xiàn)象也會(huì)出現(xiàn)。一些大型商業(yè)地產(chǎn)會(huì)以其超級(jí)消費(fèi)力拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，也有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗帶來債務(wù)糾紛和各種嚴(yán)重后果。

粗放式的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)死亡?！坝罉纺Ｊ健碧峁┝松虡I(yè)地產(chǎn)的新玩法，但是仍在轉(zhuǎn)型摸索之中。未來具有全球化特色、開放式經(jīng)營和整合戰(zhàn)略的才會(huì)有更大生存的機(jī)率，否則商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)面臨大量的產(chǎn)能過剩而倒閉的現(xiàn)象。endprint