陳品祿

【事件】

在去杠桿背景下，2016年三季度收窄房企融資渠道以來(lái)，房企融資壓力持續(xù)增加。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。同時(shí)，境內(nèi)債券融資壓力增加后，海外融資活躍，整體看，房企融資難度明顯加大。但目前尚未進(jìn)入債券集中償債期，加之銷售帶來(lái)的回款增加，今年房企資金鏈壓力尚可。不過，若前期杠桿過高的房企，后續(xù)開發(fā)將遭遇重壓。

【述評(píng)】

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，房企海外融資達(dá)148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時(shí)超過了2016年全年144億美元的海外融資額。實(shí)際上，除了海外融資額度近兩個(gè)月快速上漲外，資金成本也在上浮。

海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來(lái)利率整體上浮。目前，境內(nèi)境外融資環(huán)境均不寬松，債權(quán)融資成本境內(nèi)外同時(shí)提高，并且相差無(wú)幾。從資金價(jià)格來(lái)看，2017年以來(lái)發(fā)行的債券利率均在5%-6%之間，甚至更高。近兩個(gè)月，多宗房企債權(quán)融資的資金成本已經(jīng)接近或超過7%。整體看，與2016年平均4%的融資成本相比，絕大多數(shù)房企的融資成本都有非常明顯上浮。

在去杠桿環(huán)境下，有些房企甚至主動(dòng)放棄了發(fā)行公司債，轉(zhuǎn)而走股權(quán)融資模式去籌錢。不管怎樣，待明后年償債高峰期來(lái)臨之際，債券融資帶來(lái)的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來(lái)的兌付壓力，可能就將導(dǎo)致個(gè)別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機(jī)的房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從當(dāng)前地產(chǎn)債的到期時(shí)間分布看，2019年開始逐漸進(jìn)入償債高峰期。2018年6月份之前僅有500億元左右債券到期，2018年下半年到期941.7億元，2019年開始每半年就有超過1000億元的債券到期，2020年6月份-2021年6月份期間，每半年的到期量超過2000億元。

2010-2016年間，大中型房企商品銷售現(xiàn)金流入的波動(dòng)要明顯小于小型房企，尤其是2013-2014年行業(yè)庫(kù)存不斷累積，200億元銷售規(guī)模以下的小型房企的收入連續(xù)兩年增速為負(fù)，償債能力長(zhǎng)期偏弱。

由此看來(lái)，大筆舉債擴(kuò)張的中小企業(yè)和高價(jià)拿地的企業(yè)，甚至項(xiàng)目布局城市不均衡的開發(fā)商都將面臨高杠桿運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的償債壓力，以至于有些房企將遭遇“生死劫”，預(yù)計(jì)今年下半年，為了生存或者減壓，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案將更多。endprint