王芳

內(nèi)容摘要：隨著我國(guó)住房制度改革，逐步深入推進(jìn)住宅商品化，房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展，但與此同時(shí)也引發(fā)了房?jī)r(jià)過(guò)高、開發(fā)不均衡、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。為了解決這些問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。本文分析了房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀調(diào)控政策的關(guān)系，提出了建立經(jīng)濟(jì)手段為主體的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，希望有助于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 宏觀調(diào)控政策 經(jīng)濟(jì)手段

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化與調(diào)控政策之間的關(guān)系

從2003年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響人民生活和社會(huì)安定。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居者有其房目標(biāo)，政府綜合運(yùn)用多種調(diào)控手段和調(diào)控政策齊抓共管，從中央到地方都加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。政府相繼出臺(tái)的調(diào)控政策，主要包括經(jīng)濟(jì)、土地和信貸等方面的政策，而且也實(shí)行了一些行政政策，這些政策在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。具體歸納為以下五個(gè)階段：

（一）防止市場(chǎng)過(guò)熱抑制供給階段（2003年2月-2005年2月）

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到10106.12億元，比2002年增長(zhǎng)了30.6%，商品房竣工總面積達(dá)到3.95億平方米，銷售面積達(dá)到3.22億平方米，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論在供應(yīng)，還是在銷售方面都呈現(xiàn)出良好態(tài)勢(shì)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了投資過(guò)熱的傾向，因此國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。此階段國(guó)家主要以收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸為主要手段，來(lái)抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱現(xiàn)象。調(diào)控措施主要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題和土地問(wèn)題展開，一是通過(guò)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，來(lái)提高開發(fā)項(xiàng)目對(duì)自有資金的需求；二是政府加大力度整頓土地市場(chǎng)，進(jìn)一步建立和完善土地制度，嚴(yán)格控制土地使用量。這樣在源頭上控制了房地產(chǎn)的開發(fā)速度，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭。只是在這些政策出臺(tái)并實(shí)施一段時(shí)間后調(diào)控效果才顯現(xiàn)出來(lái)，存在一定的時(shí)滯效應(yīng)。

（二）重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)上升階段（2005年3月-2006年4月）

上一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在控制土地供應(yīng)的同時(shí)也引發(fā)了房?jī)r(jià)上漲的新問(wèn)題。2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 ，成為政府開始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)志。隨后，國(guó)家相繼出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲，調(diào)控政策的主要內(nèi)容是打擊炒房行為并同時(shí)提高房地產(chǎn)信貸門檻，從而達(dá)到調(diào)控住房需求總量的目的。具體包括：提高購(gòu)房者首付比例和貸款利率、嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。這些政策在剛推出時(shí)，并沒(méi)有改變我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲的局面，但推出一段時(shí)間后，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，以北上廣為首的一些城市房?jī)r(jià)有所下跌。

（三）全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)階段（2006年5月-2008年8月）

2006年上海等標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)在出現(xiàn)短暫性增長(zhǎng)緩慢甚至下跌后，我國(guó)部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了“報(bào)復(fù)性上漲”。2006年5月，出臺(tái)了以住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為調(diào)控重點(diǎn)的“國(guó)六條”，標(biāo)志著我國(guó)新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控拉開了序幕，我國(guó)開始進(jìn)入全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)新階段。此階段我國(guó)調(diào)控政策的內(nèi)容主要有兩點(diǎn)：一是重點(diǎn)控制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高；二是進(jìn)一步調(diào)整不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，并調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)。當(dāng)年建設(shè)部、發(fā)改委等九部委出臺(tái)“十五條”明確提出調(diào)整住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)，提出“限價(jià)房”解決中等收入百姓的住房問(wèn)題。調(diào)控的方法由原來(lái)的土地政策和金融政策擴(kuò)展為多種調(diào)控手段的綜合運(yùn)用。此階段政府從多個(gè)方面積極采取措施全面治理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2008年初效果方才顯現(xiàn)。2008年1月，我國(guó)住房成交量10年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

（四）緊急救市階段（2008年9月-2009年5月）

受國(guó)際（如美國(guó)次貸危機(jī)）、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)投資過(guò)熱、投機(jī)炒作嚴(yán)重、房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象在一定程度上得到了遏制，百姓購(gòu)房再度進(jìn)入觀望期。2008年1月，全國(guó)住房成交總面積第一次出現(xiàn)同比下降，引發(fā)了全國(guó)住宅價(jià)格的下降。為了穩(wěn)定國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、并維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策再一次出現(xiàn)新變化。通過(guò)放松信貸來(lái)降低居民的購(gòu)房成本，標(biāo)志著我國(guó)緊縮性房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)了松動(dòng)，取而代之的是一系列鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的新政策，隨后各大中城市也緊跟中央步伐先后出臺(tái)了多項(xiàng)救市措施。如在2008年9月16日中央銀行率先下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，在2008年10月8日，再一次下調(diào)了貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。隨后，我國(guó)打出一系列“降率免稅”組合拳來(lái)拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)。上述政策對(duì)于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境是相當(dāng)有利的，為廣大人民群眾大大減輕了購(gòu)房壓力。在寬松的行政政策和積極的財(cái)政政策的雙重推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年出現(xiàn)了前所未有的“繁榮”，房?jī)r(jià)超過(guò)2007年，出現(xiàn)了井噴式上揚(yáng)。

（五）調(diào)控全面加碼階段（2009年6月-2013年12月）

房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年出現(xiàn)空前“繁榮”，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)政策正式開始轉(zhuǎn)型。從“保增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房?jī)r(jià)，抑投機(jī)”，由救市政策轉(zhuǎn)變?yōu)榇驂悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)，這標(biāo)志著“國(guó)四條”的出臺(tái)。2010年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了“國(guó)十一條”，提出對(duì)于百姓購(gòu)買二套房的貸款進(jìn)行從嚴(yán)管理，即首付不得低于40%，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款窗口的指導(dǎo)和監(jiān)管；同年4月國(guó)務(wù)院發(fā)布我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策——“國(guó)十條”，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身情況復(fù)雜以及地方各級(jí)部門并沒(méi)有真正的落實(shí)國(guó)十條的相關(guān)調(diào)控政策，致使“國(guó)十條”的作用沒(méi)有真正發(fā)揮出來(lái)。在2011年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳又出臺(tái)了“新國(guó)八條”，把居民購(gòu)買二套首付的比例由40%提高到60%，同時(shí)貸款利率也提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策再一次出現(xiàn)了變化，調(diào)控的重心由提高貸款的首付比例及提高貸款的基準(zhǔn)利率，轉(zhuǎn)到保障房和住房供應(yīng)體系的建設(shè)上來(lái)?？傮w來(lái)看，2013年房地產(chǎn)調(diào)控在第一季和第二季度出現(xiàn)了分水嶺：第一季度體現(xiàn)的是繼續(xù)抑制居民購(gòu)房需求，嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控思路，主要以“國(guó)五條”和地方各地的調(diào)控細(xì)則為主；第二季度則體現(xiàn)出中央調(diào)控重心是加強(qiáng)保障房建設(shè)和管理，并不斷完善居民住房的供應(yīng)體系。endprint

（六）調(diào)控轉(zhuǎn)變階段（2014年1月至今）

2014年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于低谷，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也受到了影響。購(gòu)房者開始持觀望態(tài)度，投資增速下降。不論是北上廣等一線城市還是一些二、三線城市，房地產(chǎn)銷售量和銷售額都出現(xiàn)明顯下滑。因此，國(guó)家轉(zhuǎn)變調(diào)控手段，由原來(lái)的行政調(diào)控為主轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)調(diào)控為主，所以在2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”沒(méi)有出現(xiàn)在總理政府工作報(bào)告中，政府減少了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，而通過(guò)供需來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。2014年6月內(nèi)蒙古呼和浩特市率先發(fā)文取消限購(gòu)，此后全國(guó)多個(gè)城市先后取消了限購(gòu)。2014年9月30日，中央銀行出臺(tái)房屋貸款新政策，對(duì)于擁有一套住房并且已經(jīng)結(jié)清全部剩余貸款的家庭，如果為了改善居住條件，可以購(gòu)買第二套普通商品住房，且貸款首付比例最低為30%。隨后中央銀行又放松了公積金貸款條件，并宣布降息。2014年出臺(tái)的房屋貸款新政策是對(duì)以往信貸政策的全面松綁，松綁程度比2009年還要寬松許多。貸款新政策的出臺(tái)刺激了廣大購(gòu)房者的需求，尤其是改善型住房的需求，使得樓市迅速升溫。因此，新政策的出臺(tái)和實(shí)施對(duì)于我國(guó)整個(gè)樓市的回暖即起到了巨大的推動(dòng)作用。

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳的原因分析

（一）宏觀調(diào)控政策缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性和整體性

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策具有短期性、應(yīng)急性和針對(duì)性，但是缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)性和整體性，所以很少能達(dá)到調(diào)控目的。如2005年3月到2006年4月的重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)上升階段，國(guó)家為了控制不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格，采取了一系列措施，主要包括：提高廣大購(gòu)房者貸款的首付比例，提高貸款利率，對(duì)期房轉(zhuǎn)讓條件作出嚴(yán)格限制。政策推出初期，調(diào)控效果并不明顯，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲。雖然在調(diào)控后期，北京等標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了短暫下降，但很快全國(guó)多地房?jī)r(jià)又迅速上揚(yáng)，沒(méi)有達(dá)到政府抑制房?jī)r(jià)上升的初衷。我國(guó)在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)性和整體性，應(yīng)以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，從國(guó)家整體利益出發(fā)，同時(shí)兼顧城鄉(xiāng)居民利益。

（二）宏觀調(diào)控政策無(wú)法落到實(shí)處

中央制定了調(diào)控政策，到了地方卻無(wú)法落實(shí)，原因主要有兩個(gè)：一是土地財(cái)政障礙，二是地方官員不作為。近二十年來(lái)，城市和周邊的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，土地出讓頻繁，土地使用權(quán)出讓時(shí)間長(zhǎng)，土地地價(jià)高，土地財(cái)政成為了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。地方政府為了追求高財(cái)政收入，不希望房?jī)r(jià)和地價(jià)下降，因此不愿意全面貫徹落實(shí)中央出臺(tái)的調(diào)控政策。長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府將GDP增速、財(cái)政收入等作為評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)的政績(jī)和業(yè)績(jī)，成為提拔任用或一票否決的指標(biāo)，以“房地產(chǎn)”創(chuàng)造“GDP”的模式，是一些地方官員“保官”和“升官”的捷徑，所以他們不會(huì)全力貫徹中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

（三）宏觀調(diào)控中法律手段被忽視

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的第二次高速發(fā)展始于2003年，這一年政府拉開了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)全方位宏觀調(diào)控的大幕，主要以經(jīng)濟(jì)手段為主，行政手段為輔，而法律手段卻一直被忽視。從這十多年的調(diào)控政策可看出，采取的經(jīng)濟(jì)手段主要是利率和稅收，行政手段主要是國(guó)家通過(guò)行政機(jī)關(guān)發(fā)布行政命令、規(guī)定和指示，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)節(jié)、監(jiān)督和管理。由于行政手段剛性強(qiáng)且損害自由市場(chǎng)，所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段失靈時(shí)，行政手段才成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)。因此法律手段在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控中的缺失，影響了調(diào)控效果。

以經(jīng)濟(jì)手段為主體的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就是指國(guó)家借助于政府的力量，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段從宏觀經(jīng)濟(jì)層面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和調(diào)節(jié)的政府行為，以保證房地產(chǎn)供需平衡，通過(guò)彌補(bǔ)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)缺陷，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。在宏觀調(diào)控手段中，要以法律手段為前提、以經(jīng)濟(jì)手段為主體、以行政手段為輔助，三種調(diào)控手段綜合運(yùn)用，共同發(fā)揮作用。要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的主體作用，要從稅收、信貸和利率等方面加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

（一）征收房地產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)已經(jīng)在上海和重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)工作，從大趨勢(shì)上看，我國(guó)征收房產(chǎn)稅也是必然的。但是其征收卻缺乏法理依據(jù)，所以，我國(guó)應(yīng)盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，為在全國(guó)范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅的征收工作提供法律依據(jù)，做到有法可依。雖然在我國(guó)征收房產(chǎn)稅并不能馬上實(shí)現(xiàn)對(duì)高房?jī)r(jià)的遏制作用，但卻會(huì)增加房屋所有者持有房屋的成本，這樣既會(huì)抑制投機(jī)性購(gòu)房者的需求，還會(huì)引導(dǎo)那些真正有剛性需求的購(gòu)房者進(jìn)行合理的購(gòu)房消費(fèi)，從而間接的影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，但從長(zhǎng)期來(lái)看，征收房產(chǎn)稅可以減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴，產(chǎn)生的直接后果就是不僅能擴(kuò)大土地的供應(yīng)量，還能降低土地供應(yīng)的價(jià)格，從而達(dá)到政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

（二）制定并實(shí)行差別化個(gè)人信貸政策

房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)品的差異性決定了購(gòu)房者的差異性，為了創(chuàng)造良性、充滿活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就要實(shí)行有差別的個(gè)人信貸政策。房地產(chǎn)產(chǎn)品需求量由購(gòu)房者剛性需求決定，因此，對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房者，在個(gè)人信貸政策上應(yīng)該加大支持力度，不僅要降低首付比例，還要降低貸款利率。而對(duì)于投資投機(jī)性需求，則要通過(guò)嚴(yán)格的個(gè)人信貸政策抑制購(gòu)買。這樣不僅有利于抑制房?jī)r(jià)上漲，還能保證房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

（三）實(shí)行科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投資大、利潤(rùn)率相對(duì)較高的產(chǎn)業(yè)，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。它對(duì)銀行貸款有很強(qiáng)的依賴性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利率是非常敏感的。所以，在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)投資過(guò)熱、非理性發(fā)展時(shí)，中央銀行就要收緊銀根，實(shí)行緊縮性貨幣政策，即提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，來(lái)增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，控制房地產(chǎn)地盲目開發(fā)，維護(hù)健康、平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。反之，當(dāng)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況下滑，房地產(chǎn)業(yè)低迷時(shí)，中央銀行應(yīng)采取擴(kuò)張性貨幣政策，即降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，來(lái)刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）完善《土地管理法》

調(diào)控好房地產(chǎn)市場(chǎng)，法律手段是根本，要做到依法調(diào)控、有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，應(yīng)該完善《土地管理法》，盡快出臺(tái)《住房保障法》。我國(guó)《土地管理法》在1999年1月1日開始實(shí)施以后，在土地的合理開發(fā)利用及耕地的保護(hù)等方面都起了不可替代的作用，更促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。雖然這幾年《土地管理法》也經(jīng)過(guò)了幾次修正，完善了相關(guān)內(nèi)容，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)有的《土地管理法》還存在一些不足，需要加以修正和完善。

在保障性住房土地使用權(quán)獲取方面，應(yīng)該把保障性住房用地的供應(yīng)、審批、公示及監(jiān)督管理等方面都明確寫入《土地管理法》中。各級(jí)建設(shè)行政主管部門應(yīng)該嚴(yán)格按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，通力合作，加強(qiáng)對(duì)保障性住房用地的監(jiān)督管理，對(duì)已供應(yīng)的各類保障性住房用地，一律不得改變土地性質(zhì)和使用用途，不得擅自提高開發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模。違反國(guó)家規(guī)定的，要依法沒(méi)收違法所得并處以罰款，依法追究直接責(zé)任人的相關(guān)責(zé)任。

（五）充分發(fā)揮行政手段的輔助作用

要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控手段的總體功能，實(shí)現(xiàn)政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，就要充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段的主體作用，同時(shí)也要大力完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法，并加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督。只有以法律為前提和基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)控，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。但是強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)和法律手段的重要性，并不能忽視行政手段的重要性，當(dāng)經(jīng)濟(jì)手段和法律手段失靈時(shí)，政府就要采取限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政方式，行政手段具有剛性強(qiáng)、執(zhí)行力強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)，一般會(huì)獲得良好的調(diào)控效果。總之，要形成一個(gè)以法律手段為前提，以經(jīng)濟(jì)手段為主體，以行政手段為輔助的科學(xué)有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

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