洪力學(xué)，何葉榮，梁子鈺

(1. 安徽理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 淮南 232001；2. 淮南師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 淮南 232038；3. 華東師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部，上海 200241)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險識別及防范策略
——以合肥市為例

洪力學(xué)1，何葉榮2，梁子鈺3

(1. 安徽理工大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 淮南 232001；2. 淮南師范學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽 淮南 232038；3. 華東師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部，上海 200241)

基于房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著越來越多的經(jīng)營風(fēng)險，著重從財務(wù)風(fēng)險、人力資源風(fēng)險、市場風(fēng)險、組織管理風(fēng)險四個層面入手，對房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行識別，選取對應(yīng)的四個一級指標(biāo)、十四個二級指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)體系；運用層次分析法(AHP)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行評價，對各項評價指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行排序，提煉出影響房地企業(yè)經(jīng)營的主要風(fēng)險因素；通過實證研究，驗證該方法的適用性及有效性，并針對性地提出相應(yīng)的風(fēng)險防范策略。該研究對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的防范具有一定的指導(dǎo)意義和借鑒價值。

房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營風(fēng)險；風(fēng)險識別；層次分析法

一、引言及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性企業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。我國對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控呈現(xiàn)不斷增強的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)已逐步從快速增長階段進(jìn)入成熟階段，然而隨著房地產(chǎn)企業(yè)間的相互競爭日趨激烈，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險因素也越來越多。房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者、專家開始將研究的重點聚焦在風(fēng)險識別與防控上。蔣根謀，劉榮自[1]為了方便房地產(chǎn)開發(fā)商在市場動態(tài)的環(huán)境下做出最優(yōu)決策，降低經(jīng)營風(fēng)險，提出了房地產(chǎn)多目標(biāo)風(fēng)險最優(yōu)決策的屬性區(qū)間；汪成豪等[2]針對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的現(xiàn)實問題，提出便于降低風(fēng)險的策略與建議；李大成[3]針對我國房地產(chǎn)市場供需失調(diào)、庫存過多的風(fēng)險，提出了基于調(diào)整融資手段等手段來降低風(fēng)險；馬利宗[4]通過分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的資金風(fēng)險，提出了加強企業(yè)在籌集、使用、回籠階段資金的管理辦法來降低風(fēng)險；解繼超等[5]基于房地產(chǎn)公司的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，構(gòu)造了財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)體系模型，并提出了降低財務(wù)風(fēng)險的建議和措施。Eddie C.M等[6]研究了信貸的變化對房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象的推動作用，從而為解決房地產(chǎn)市場風(fēng)險問題提供了一些參考。而針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的主要研究包括：賴萍萍[7]將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險細(xì)分為融資風(fēng)險、銷售風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險及其他風(fēng)險四類，并相應(yīng)地提出了降低風(fēng)險的對策和建議。朱維輝[8]以三明市房地產(chǎn)市場為例，對該地區(qū)的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行分類，提出了相應(yīng)的風(fēng)險對策。

通過上述相關(guān)文獻(xiàn)可知，國內(nèi)外學(xué)者多數(shù)側(cè)重于從不同的層面辨別房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并根據(jù)不同風(fēng)險因素的關(guān)系來研究分類，從而提出相應(yīng)的風(fēng)險防范策略。本文從四個主要的經(jīng)營風(fēng)險因素出發(fā)，選擇相應(yīng)的風(fēng)險因素指標(biāo)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素指標(biāo)體系，并對這些因素指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行排序，找出房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中面臨的主要風(fēng)險因素，從而制定相應(yīng)的風(fēng)險防范策略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素識別及風(fēng)險指標(biāo)體系構(gòu)建

風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的前提和基礎(chǔ)，只有準(zhǔn)確地識別出風(fēng)險，才能有效地進(jìn)行風(fēng)險管理。房地產(chǎn)市場處于一個不斷變化的動態(tài)環(huán)境之中，面對的風(fēng)險因素很多，主要包括宏觀政策風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險等。本文側(cè)重研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營風(fēng)險是指由于公司在經(jīng)營管理過程中由于不確定因素的影響，使投資者的利潤下降的風(fēng)險。根據(jù)不同影響因素的關(guān)系和所處的層級結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險主要分為以下四種：

(一)財務(wù)風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的不穩(wěn)定，使企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益受損的可能性。其主要包括四個風(fēng)險因素：一是融資風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)在吸納資金時準(zhǔn)備不足而引起的預(yù)期利潤變動，從而遭受損失的可能性；二是投資風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)由于不確定未來收益大小，在投資過程中遭受損失的風(fēng)險；三是收益風(fēng)險，是指對于房地產(chǎn)企業(yè)在收益大于損失的情況下，對具體收益的多少具有很大的不確定性；四是財務(wù)管理風(fēng)險，是指由于房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部財務(wù)不當(dāng)處置而引起利潤損失的可能性。

(二)市場風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中正面對的市場會使其收益減少的可能性。其主要包括四個風(fēng)險因素：一是項目建設(shè)風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)在項目決策及建設(shè)的不同階段，所有可能遭受損失的可能性的總和；二是銷售風(fēng)險，指由于價格、需求量等市場環(huán)境發(fā)生變化而給房地產(chǎn)企業(yè)的銷售帶來負(fù)面影響的風(fēng)險；三是市場競爭風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)間相互競爭的不斷激化，競爭者都想實現(xiàn)預(yù)期收益，但總會有些競爭者承受損失。

(三)人力資源風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在日常的人事規(guī)劃不當(dāng)，使企業(yè)遭受損失的可能性。其主要包括三個風(fēng)險因素：一是人才流失風(fēng)險，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)所招聘的人手會存在周期性流失的問題，不利于企業(yè)銷售活動開展的風(fēng)險；二是員工培訓(xùn)風(fēng)險，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)對培訓(xùn)的認(rèn)識不深刻以及培訓(xùn)工作的滯后而使企業(yè)遭受資源浪費和收益下降的可能性；三是績效考核風(fēng)險，是指房地產(chǎn)企業(yè)如果不能實現(xiàn)合理地對員工的績效進(jìn)行考評而可能會出現(xiàn)員工流失、資源浪費、分配不公而使企業(yè)利潤損失的可能性。

(四)組織管理風(fēng)險

是指房地產(chǎn)企業(yè)在組織管理過程中因管理失范、決策失誤等因素而產(chǎn)生的風(fēng)險。其主要包括四個風(fēng)險因素：一是管理制度風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運行機制和外部戰(zhàn)略可能存在的風(fēng)險；二是組織結(jié)構(gòu)風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)可能存在某些缺陷而使企業(yè)的運營帶來風(fēng)險；三是組織行為風(fēng)險，指房地產(chǎn)企業(yè)組織機構(gòu)建立后，可能會因組織的決策、指揮、協(xié)調(diào)和實施等行為失當(dāng)帶來的風(fēng)險；四是組織文化風(fēng)險，是指由于不同的房地產(chǎn)企業(yè)，會因內(nèi)外部環(huán)境、領(lǐng)導(dǎo)者決策以及營銷理念等方面的不同，從而產(chǎn)生不利于長久發(fā)展的企業(yè)文化。通過識別出不同影響因素間的相互關(guān)系，構(gòu)建出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素指標(biāo)體系。

三、研究過程

(一)研究方法的確定

查閱近年國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，了解到國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的研究方法大致相同，即主要從不同角度提煉出影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的因素，因而提出相應(yīng)的解決方案。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素滿足多指標(biāo)層次排序的特點，本文運用層次分析法，建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素指標(biāo)體系，并通過計算各級指標(biāo)的權(quán)重，得出不同因素指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的影響程度。

(二)層次分析法的運算過程

1. 將判斷矩陣A的每一個列向量正規(guī)化，得到一個新的向量B。

而i表示從第一行到第n行，j 表示從第一列到第n列，n表示向量的階數(shù)。

2. 計算向量B的特征向量 W。

3. 計算判斷矩陣B的最大特征值λmax。

其中（BW）i為BW的第i個向量，其中Wn表示i=n時B的特征向量。

四、實證分析

(一)樣本選擇與數(shù)據(jù)收集

合肥市作為安徽省的省會城市，其房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)較安徽省其他城市而言更加完善且具有一定的代表性。于是，我們以合肥市為例，在人流量較大的火車站、地鐵口、商貿(mào)中心隨機發(fā)放了500份調(diào)查問卷，運用市場調(diào)查法收集了合肥本地20家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險權(quán)重評價數(shù)據(jù)。

(二)數(shù)據(jù)預(yù)處理

在正式運用層次分析法對數(shù)據(jù)進(jìn)行評價之前，對所得原始數(shù)據(jù)根據(jù)相對重要性程度進(jìn)行排序、并計算收集所得數(shù)據(jù)的加權(quán)平均值，對于數(shù)據(jù)缺失值進(jìn)行替換，提高所得數(shù)據(jù)的實用性和可操作性。

(三)矩陣構(gòu)建與權(quán)值計算

選擇合肥本地具有代表性的五位房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究領(lǐng)域的專家，并通過專家打分法，建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險判斷矩陣。

我們構(gòu)造財務(wù)風(fēng)險四因素判斷矩陣如(1)所示：

根據(jù)和積法得λmax=4.028，CI=0.009，查表得RI=0.89，因此CR=0.010＜0.1，故該矩陣通過一致性檢驗，其中，W=[0.500,0.281,0.079,0.140]T

我們構(gòu)造市場風(fēng)險三因素判斷矩陣如(2)所示：

根據(jù)和積法得λmax=3.013，CI =0.006，又RI=0.58，CR=0.011＜0.1，故該矩陣通過一致性檢驗，其中W=[0.143,0.571,0.200]T

我們構(gòu)造人力資源風(fēng)險三因素的判斷矩陣如公式(3)所示：

根據(jù)和積法得:

故該矩陣通過一致性檢驗，其中：

我們構(gòu)造組織管理風(fēng)險四因素判斷矩陣如公式(4)所示：

得λmax=4.010，因為RI=0.89,CI=0.0035,因此CR=0.004＜0.1，故該判斷矩陣通過一致性檢驗。

其中W=[0.424,0.227,0.122,0.227]T

最后，我們構(gòu)造房地產(chǎn)企業(yè)四個經(jīng)營風(fēng)險因素間相對判斷矩陣如公式(5)所示：

根據(jù)和積法得λmax=4.060，又RI=0.89，所以CI=0.010,CR=0.022＜0.1，故該判斷斷矩陣通過一致性檢驗，其中:

(四)結(jié)果分析

根據(jù)以上對房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營風(fēng)險因素指標(biāo)權(quán)重的定量計算，可以得出四個一級指標(biāo)和十四個二級指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險影響關(guān)系的權(quán)重總排序見表1。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素指標(biāo)權(quán)重

從表1的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險權(quán)重指標(biāo)的數(shù)據(jù)結(jié)果可以看到，在影響房地產(chǎn)企業(yè)的所有經(jīng)營風(fēng)險各因素的一級指標(biāo)中，“財務(wù)風(fēng)險”指標(biāo)的權(quán)重最大，因此，“財務(wù)風(fēng)險”指標(biāo)是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的最重要風(fēng)險因素，這表明未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要重視財務(wù)問題的解決，提高內(nèi)部的財務(wù)管理水平，保持財務(wù)狀況的穩(wěn)定；“人力資源風(fēng)險”的指標(biāo)權(quán)重相對較小，因而對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營的影響程度較小，表明人力資源因素不是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的主要因素。而從房地產(chǎn)企業(yè)的十四個經(jīng)營風(fēng)險因素二級指標(biāo)可以看出，“融資風(fēng)險”、“投資風(fēng)險”和“銷售風(fēng)險”等指標(biāo)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險因素中所占的比重較大，這表明解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資難題，提高員工的實際銷售水平對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)更好地經(jīng)營與發(fā)展非常重要；而“人才流失風(fēng)險”、“組織行為風(fēng)險”等指標(biāo)的權(quán)重較小，表明房地產(chǎn)企業(yè)的人才流失與組織行為問題對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的影響不太重要，但也需要在一定程度上引起足夠的重視。

五、風(fēng)險防范策略

(一)財務(wù)風(fēng)險的防范

由上可知，“融資風(fēng)險”、“投資風(fēng)險”指標(biāo)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的影響程度較大。為此，在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在開發(fā)一個新項目前做好充分的市場調(diào)查和研究，選擇最佳的時機來進(jìn)行理性投資，從而實現(xiàn)最大的收益。而對于房地產(chǎn)企融資來說，國家可以適度地放寬已有的融資政策，降低銀行貸款利率，給予房地產(chǎn)企業(yè)更多的融資機會，房地產(chǎn)企業(yè)還可以開拓“夾層融資”這樣的融資新形式，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)主動地制定融資計劃，積極開拓融資的新渠道，還可以不斷地發(fā)展房地產(chǎn)信托，解決融資難題。

(二)市場風(fēng)險的防范

由以上及表1可知，“銷售風(fēng)險”指標(biāo)在影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的一級指標(biāo)“市場風(fēng)險”中所占的比重最大，影響最為深遠(yuǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身實際和市場經(jīng)營狀況，盡早制定合理的銷售策略。在銷售過程中，可以在多個傳播媒體上進(jìn)行宣傳，從而更好地促進(jìn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)在制定價格時要以其長遠(yuǎn)的收益最大化為目標(biāo)，充分地分析現(xiàn)有的市場行情和未來樓市狀況，使價格在合理的范圍內(nèi)有所提高，并使房地產(chǎn)樓盤不斷保持較好的銷售狀況。

(三)人力資源風(fēng)險的防范

由表1可知，“員工培訓(xùn)風(fēng)險”、“績效考核風(fēng)險”指標(biāo)在整個人力資源風(fēng)險中所占比重較大，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營有著相當(dāng)程度的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要注重員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，加強對員工的定期或不定期的培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的推銷水平。并且要推行公平合理的績效考核制度，提高員工的工作積極性，進(jìn)而促進(jìn)更好地銷售，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益。

(四)組織管理風(fēng)險的防范

由表1中房地產(chǎn)企業(yè)組織管理風(fēng)險各指標(biāo)的權(quán)重可知，房地產(chǎn)企業(yè)作為一個組織，其內(nèi)部的組織行為、成員間合理的分工和協(xié)作都會對整個企業(yè)產(chǎn)生重要的影響。為此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的各級領(lǐng)導(dǎo)者要嚴(yán)于律己，做好表率，并要科學(xué)決策，充分地挖掘員工的價值，對于業(yè)績較好的員工給予充分的物質(zhì)激勵和崗位提升，并且要不定時地淘汰一些業(yè)績較差，工作懈怠的員工，在企業(yè)內(nèi)部營造一種公平的、積極向上的氛圍，使員工對工作充滿激情，實現(xiàn)企業(yè)的更好的發(fā)展。

[1]蔣根謀, 劉榮自. 基于敏感性分析的房地產(chǎn)風(fēng)險投資多目標(biāo)決策[J]. 商場現(xiàn)代化，2011(2)：117-118.

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F272.3

B

1674-327X (2017)05-0044-04

10.15916/j.issn1674-327x.2017.05.012

2017-04-07

國家自然科學(xué)基金面上項目(51374114)

洪力學(xué)(1994-)，男，安徽廬江人，碩士生。

何葉榮(1971-)，女，安徽霍邱人，教授，博士。

(責(zé)任編校：李延軍)