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        小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

        2017-11-04 22:02:43姚婭利
        卷宗 2017年28期
        關(guān)鍵詞:購房者產(chǎn)權(quán)住房

        姚婭利

        摘 要:當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)熱銷趨勢,而其屬性與現(xiàn)行法律政策之間存在一定沖突,成為當(dāng)前主要的民生問題。通過對小產(chǎn)權(quán)房法律問題的研究,明確當(dāng)前存在的主要問題,并提出有效解決對策,從而實現(xiàn)交易市場的規(guī)范性,保障廣大農(nóng)民的土地收益,并實現(xiàn)規(guī)范管理,從而促進(jìn)社會實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

        關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;法律問題

        近年來小產(chǎn)權(quán)房在我國城中村或者城郊地帶得到廣泛發(fā)展,并成為重要社會問題,針對小產(chǎn)權(quán)房熱這一問題,政府對城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房持反對態(tài)度,另一方面政府嚴(yán)令禁止在集體建設(shè)用地上建造和出售小產(chǎn)權(quán)房。而在我國住房保障體系還不完善的情況下,市中房價一直呈上升狀態(tài),而房子又是生活必須品,所以小產(chǎn)權(quán)房問題一直存在。本文將小產(chǎn)權(quán)房存在問題的分析,明確小產(chǎn)權(quán)房各種關(guān)系,從而保證城市建設(shè),實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

        1 小產(chǎn)權(quán)房的法律問題與現(xiàn)實風(fēng)險

        1.1 小產(chǎn)權(quán)房的法律問題

        通過對我國現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)的分析可以看出農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)中組織成員可以按照相關(guān)法律規(guī)定以戶為單位申請宅基地建造房屋,并且法律法規(guī)中允許所有人可以進(jìn)行出售和租賃給本集體經(jīng)濟(jì)中的其他人員,但是法律中明確規(guī)定宅基地房屋不能轉(zhuǎn)讓以及出售給集體經(jīng)濟(jì)以外人員以及城市居民。也就是說城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房是違法法律法規(guī)的行為。并且根據(jù)《中華人民共和國合同法》中相關(guān)規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房購房合同屬于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同,所以從法律層面講合同是無效的。這一問題的出現(xiàn)的主要是因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)民對機(jī)體土地享有的使用權(quán),土地并不歸個人所有,而是屬于集體。所以農(nóng)民個人是不能對土地的使用權(quán)進(jìn)行處理的。另一方面,大年我國法律法規(guī)中將農(nóng)村宅基地的使用權(quán)劃分在集體經(jīng)濟(jì)組織成員中,是本集體內(nèi)成員所享受一種社員權(quán),這一權(quán)利是不能轉(zhuǎn)讓給集體成員以外第三人享有的。

        在當(dāng)前房地產(chǎn)市場中,很多村集體組織或者開發(fā)商在銷售小產(chǎn)權(quán)房時會給客戶承諾該套房產(chǎn)具備由村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府根據(jù)購房合同頒發(fā)的房屋使用證或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證件,這一行為在一定程度上可以有效避免后期出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。但是我國實際法律法規(guī)中又規(guī)定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)以登記為原則,沒有登記的產(chǎn)權(quán)是不受法律保護(hù)和認(rèn)可的。也就是說小產(chǎn)權(quán)房銷售中所提供的村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的相關(guān)證件在法律上是無效的,并不能用此證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。同時小產(chǎn)權(quán)房在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會辦理的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也不具備法律效應(yīng),無法得到法律認(rèn)可。

        通過以上對小產(chǎn)權(quán)房法律問題的分析,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外第三方雖然根據(jù)購房合同付款并對房子進(jìn)行占有和使用,但是實際上,在法律上并不具備房屋所有權(quán),簡言之無論是從法律層還是從實際情況講小產(chǎn)權(quán)房對購房者而言相當(dāng)于無產(chǎn)權(quán)房。

        1.2 小產(chǎn)權(quán)房存在的現(xiàn)實風(fēng)險

        1.2.1購房者的權(quán)利難以得到保護(hù)

        小產(chǎn)權(quán)房因為地位和法律性質(zhì)的特殊性,在流通和轉(zhuǎn)讓方面存在諸多限制,并且我國是頒發(fā)的商品房相關(guān)法律文件并不適用于小產(chǎn)權(quán)房,人民法院也不同拿處理商品房的手段處理小產(chǎn)權(quán)房案件。一旦出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房糾紛和訴訟,只能根據(jù)法律規(guī)定判處房屋買賣合同無效,購房者只能主張銷售方退還購房款。另外從司法層面看,如果購房者事先知道所購房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房,那么在判處時即時開發(fā)商違約,也不會同意購房者的賠償需求,所以購房者的利益是很難得到有效保障的。

        小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可,所以并沒有在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行備案,也就是說購房者無法獲得產(chǎn)權(quán)登記或過戶登記,不能在法律上成為房屋的主人,也無法對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購買后也并不能實現(xiàn)合法過戶,對房屋的保值和升值產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

        1.2.2對國家糧食安全與農(nóng)民基本生活保障產(chǎn)生不利影響

        我國作為農(nóng)業(yè)大國糧食安全與人民生活質(zhì)量有密切關(guān)系,為實現(xiàn)糧食安全必須保護(hù)耕地,所以控制農(nóng)村集體土地的建設(shè)具有重要作用,這也是當(dāng)前我國不成人宅基地建設(shè)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房合法的重要原因。我國目前所實行的土地管理體制,將集體土地征收為國有土地是實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)的前提,而這一過程中人民所獲得的補(bǔ)償是非常有限的,在這一現(xiàn)狀下,小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)中農(nóng)民是直接受益人,所以小產(chǎn)權(quán)房逐漸興起。但是農(nóng)民們并沒有意識到這一行為將會失去生存的基礎(chǔ),并且大量開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房會造成耕地流失,給農(nóng)民生活保障帶來威脅。

        2 解決小產(chǎn)權(quán)房問題的有效對策

        2.1 規(guī)范城市房地產(chǎn)市場,建立完善的城市保障性住房制度

        為徹底解決小產(chǎn)權(quán)房問題,政府相關(guān)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,從而將商品房價格控制在合理范圍內(nèi)。近年來隨著市場變化,我國出臺部分房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施,但是都沒有達(dá)到控制房價的目的,而這一問題的存在導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房受到中低收入人群的關(guān)注。從市場角度分析,如果不徹底解決放假上漲問題,也很難解決小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。所有,國家必須對我過房地產(chǎn)市場進(jìn)行綜合分析,根據(jù)市場發(fā)展?fàn)顩r制定有效對策,實現(xiàn)房價控制。

        另一方面,制定完善的保障性住房制度,可以保障廣大人民群眾實現(xiàn)住有所居,在不斷發(fā)展環(huán)境下,市場經(jīng)濟(jì)逐漸完善,同時由于社會公眾經(jīng)濟(jì)狀況和住房需求的不同,住房體系也體現(xiàn)出多層次性。商品性住房與保障性住房在住房體系中占有重要地位,甚至保障性住房所占比例更高,所以制定完善的保障性住房體系,保證住房可以滿足市場實際需求,并將中低收入人群的關(guān)注點吸引到保障性住房上,逐漸改變住房消費習(xí)慣,利用這一手段降低購買小產(chǎn)權(quán)房人群數(shù)量,從而控制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展。

        2.2 在條件成熟時實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的合法化

        針對小產(chǎn)權(quán)房問題,我國相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的修訂和完善工作,在社會發(fā)展到一定環(huán)境下,逐漸實現(xiàn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的有償流轉(zhuǎn),從而實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)的合法性。同時當(dāng)購房者購買小產(chǎn)權(quán)房時給予登記,從而保障購房者的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán),從法律上給予認(rèn)證。另一方面也可以提高用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時,將具備農(nóng)村集體土地使用權(quán)的農(nóng)民或者家庭作為用地補(bǔ)償對象,同時建立有效制度,給予廣大農(nóng)民更多保障。

        當(dāng)前存在的小產(chǎn)權(quán)房問題涉及方面眾多,在解決這一類問題也應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況進(jìn)行區(qū)別對待,如果是沒有造成嚴(yán)重不應(yīng)影響,但已經(jīng)投入使用并且形成一定規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房可以組織其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)和補(bǔ)繳一定費用,在各項條件符合情況下,為購房者補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證,從而實現(xiàn)合法化,并使其受到相關(guān)法律的保護(hù)。同時這類購房者也可以實現(xiàn)房屋的買賣和租賃等活動。而對于嚴(yán)重違法并產(chǎn)生嚴(yán)重不利影響的情況,相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加管理,依法嚴(yán)肅查處。

        3 結(jié)束語

        在城市化快速發(fā)展以及城鄉(xiāng)土地二元制背景下,小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn),這是社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,也是不可避免的時代潮流。城市和農(nóng)村是我國獨有的形式,在管制制度和法律上缺乏借鑒之策,所以在對小產(chǎn)權(quán)房問題上需要在不斷實踐中進(jìn)行完善。小產(chǎn)權(quán)房存在有其一定意義,并不能一味否定,在社會不斷發(fā)展環(huán)境下, 應(yīng)當(dāng)辨證的看待問題,在保證各方利益的基礎(chǔ)上引導(dǎo)其向正確方向發(fā)展,從而保證社會發(fā)展的穩(wěn)定性。

        參考文獻(xiàn)

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        [3]史佳欣.小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律問題分析[J].法制與社會,2013,32:231+234。

        [4]許凱映.“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題分析與發(fā)展進(jìn)路研究[J].法制博覽,2017,12:36-37+23。endprint

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