黃偉

摘要：中國開發(fā)區(qū)經(jīng)過近30年的發(fā)展，憑借區(qū)位、土地、政策等優(yōu)勢，在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方面取得了顯著成績。新常態(tài)下，中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷深刻的變革，城鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)注重點(diǎn)也逐步從增量空間轉(zhuǎn)向存量空間，開發(fā)區(qū)已成為加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵區(qū)域。本文以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，提出開發(fā)區(qū)存量型規(guī)劃方法的五大轉(zhuǎn)變，探索轉(zhuǎn)型時(shí)期開發(fā)區(qū)存量型規(guī)劃的理念與實(shí)施路徑，以期為我國存量型規(guī)劃的編制與實(shí)施做出有益探索。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃轉(zhuǎn)型；存量規(guī)劃；開發(fā)區(qū)

在中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”與轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景下，城市以往規(guī)模擴(kuò)張式的發(fā)展已難以為繼，城市發(fā)展也從“增量擴(kuò)張”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型。開發(fā)區(qū)是過去30年來我國城市土地增長的重要區(qū)域，逐步成為城市新區(qū)的重要組成部分，也即將或已面臨轉(zhuǎn)型要求，因此開發(fā)區(qū)在規(guī)劃方法上也應(yīng)逐步從增量型向存量型規(guī)劃轉(zhuǎn)變，在規(guī)劃編制思路及技術(shù)方法上尋求創(chuàng)新與突破。

1增量向存量轉(zhuǎn)型的背景與動(dòng)因

1.1發(fā)展背景的變化

全球網(wǎng)絡(luò)的積極融入，功能扁平化和服務(wù)外包；全球經(jīng)濟(jì)放緩的應(yīng)對(duì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回流和投資減緩；低碳生態(tài)理念的貫徹，傳統(tǒng)生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)型。

中國人口紅利減弱，制造業(yè)轉(zhuǎn)移；經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展；新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑；開發(fā)區(qū)土地價(jià)值的重新認(rèn)識(shí)和發(fā)掘。

1.2自身問題的凸顯

（1）資源環(huán)境約束，制約持續(xù)發(fā)展。大批開發(fā)區(qū)的土地使用低效、粗放，同時(shí)開發(fā)區(qū)土地資源日益稀缺。

（2）產(chǎn)出效益高增長難以為繼，倒逼轉(zhuǎn)型發(fā)展。隨著中國“入世”和人口紅利的逐漸減弱，開發(fā)區(qū)發(fā)展遭遇瓶頸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的要求日益迫切。

（3）區(qū)域能級(jí)與土地價(jià)值提升，推動(dòng)功能完善。多數(shù)開發(fā)區(qū)已面臨從單純工業(yè)區(qū)向綜合性新城區(qū)的轉(zhuǎn)型，但開發(fā)區(qū)在設(shè)施水平、功能種類等方面發(fā)展相對(duì)滯后。

2存量型規(guī)劃思路

在開發(fā)區(qū)范圍和土地資源總量不變的前提下，破解這些難題的關(guān)鍵就集中在了盤整存量空間、深挖土地潛力、提升土地效益、完善整體功能等方面，開發(fā)區(qū)規(guī)劃從“增量”向“存量”型規(guī)劃轉(zhuǎn)型，主要實(shí)現(xiàn)五個(gè)方面的轉(zhuǎn)變。

2.1從“外延擴(kuò)張”到“存量挖潛”

采用定量與定性相結(jié)合的手段，對(duì)已建設(shè)用地尤其是工業(yè)用地進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，充分挖掘存量空間，同時(shí)，對(duì)現(xiàn)狀建設(shè)情況進(jìn)行全面評(píng)估，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀問題。以此為基礎(chǔ)，制定規(guī)劃方案。

2.2從“粗放增長”到“效益提升”

開發(fā)區(qū)發(fā)展應(yīng)從依靠量的增長轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升，通過發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、低效向高效產(chǎn)業(yè)置換、提高土地集約性等方式，提升存量空間效益。

2.3從“生產(chǎn)主導(dǎo)”到“產(chǎn)城融合”

通過存量空間調(diào)整，構(gòu)建產(chǎn)局平衡的開發(fā)區(qū)總體格局，完善公共設(shè)施用地和開放空間，提升吸引力，促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2.4從“終極藍(lán)圖”到“過程引導(dǎo)”

按照“近遠(yuǎn)結(jié)合、適度調(diào)整、分步實(shí)施”的規(guī)劃原則，將開發(fā)區(qū)土地利用規(guī)劃分解為若干階段，強(qiáng)化各實(shí)施階段引導(dǎo)，保障各階段規(guī)劃的可實(shí)施性，有序推進(jìn)規(guī)劃實(shí)施。

2.5從“一般控制”到“精細(xì)管控”

規(guī)劃對(duì)象由增量轉(zhuǎn)為存量后，面臨的最大難點(diǎn)是利益的再分配，依靠單純的空間規(guī)劃方法難以解決實(shí)際問題，應(yīng)加強(qiáng)更新經(jīng)濟(jì)測算，實(shí)施制度設(shè)定，加強(qiáng)配套政策研究。

3規(guī)劃實(shí)踐

以蘇州工業(yè)園區(qū)CBD南北兩側(cè)的工業(yè)區(qū)更新為例，探索轉(zhuǎn)型時(shí)期存量型規(guī)劃的理念與實(shí)施路徑。

3.1基于綜合評(píng)價(jià)挖掘存量空間

以土地投入產(chǎn)出、環(huán)境影響、土地利用集約性、企業(yè)發(fā)展趨勢、土地價(jià)值評(píng)估等方面對(duì)工業(yè)用地綜合效益進(jìn)行評(píng)價(jià)，全面評(píng)估工業(yè)用地發(fā)展現(xiàn)狀，并將每個(gè)工業(yè)地塊的相關(guān)信息、評(píng)價(jià)結(jié)果整合形成工業(yè)用地評(píng)價(jià)圖則，為后續(xù)規(guī)劃和決策提供更完善的依據(jù)。

以工業(yè)用地綜合效益評(píng)價(jià)作為主導(dǎo)評(píng)價(jià)因素，綜合企業(yè)發(fā)展趨勢、土地價(jià)值評(píng)估因素，將工業(yè)用地按優(yōu)劣程度分為五類，作為工業(yè)用地更新的重要基礎(chǔ)。同時(shí)，將每個(gè)工業(yè)地塊的相關(guān)信息、評(píng)價(jià)結(jié)果整合形成工業(yè)用地評(píng)價(jià)圖則，為后續(xù)規(guī)劃和決策提供更完善的依據(jù)。

3.2基于現(xiàn)狀評(píng)估找尋核心問題

對(duì)現(xiàn)狀各類設(shè)施、綠地、道路交通等總量、分布、使用情況等進(jìn)行分析評(píng)估，找到主要存在問題，并從解決現(xiàn)狀問題，完善城市功能，提高空間資源利用效率的角度，引導(dǎo)存量地區(qū)的更新。

3.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)促進(jìn)效益提升

堅(jiān)持政策引導(dǎo)、企業(yè)意愿、市場選擇，逐步引導(dǎo)園區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，近期由產(chǎn)業(yè)區(qū)向產(chǎn)研混合區(qū)逐步轉(zhuǎn)型，中期向工貿(mào)研混合區(qū)逐步轉(zhuǎn)型，遠(yuǎn)期向城市公共功能逐步轉(zhuǎn)型，并制定各階段發(fā)展目標(biāo)與主要對(duì)策。

3.4空間重構(gòu)促進(jìn)產(chǎn)城融合

現(xiàn)狀用地布局采用分組團(tuán)產(chǎn)居相對(duì)平衡的模式，本次規(guī)劃采用小范圍內(nèi)產(chǎn)居平衡的模式，減少對(duì)交通的影響，并結(jié)合軌道站點(diǎn)周邊布局人流大量聚集的各級(jí)中心、就業(yè)空間和高密度居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)公交與用地發(fā)展一體化，促進(jìn)集約發(fā)展，優(yōu)化整體空間結(jié)構(gòu)。

3.5分期實(shí)施引導(dǎo)促進(jìn)有序更新

基于工業(yè)用地評(píng)價(jià)、現(xiàn)狀存在問題、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期和設(shè)施建設(shè)需求緩急，確定更新時(shí)序建議，選擇各階段的更新改造區(qū)域，分階段增補(bǔ)各項(xiàng)設(shè)施，完善綠地系統(tǒng)，優(yōu)化交通系統(tǒng)，逐步引導(dǎo)和完善。尤其針對(duì)現(xiàn)狀較為缺乏的學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、文體設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等民生設(shè)施，規(guī)劃結(jié)合分期實(shí)施引導(dǎo)，逐步增補(bǔ)區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施，并重點(diǎn)研究落實(shí)近期急需的設(shè)施用地，實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)的全覆蓋。

結(jié)語：開發(fā)區(qū)經(jīng)過近30年的發(fā)展，中國的開發(fā)區(qū)憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢、土地、政策等多方面的優(yōu)勢，在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、吸引外資、引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)等方面取得顯著的成績，成為中國經(jīng)濟(jì)重要的增長極。在中國經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”與轉(zhuǎn)型發(fā)展的背景下，城市以往規(guī)模擴(kuò)張式的發(fā)展已難以為繼，城市發(fā)展也從“增量擴(kuò)張”向“存量優(yōu)化”轉(zhuǎn)型。開發(fā)區(qū)是過去30年我國城市土地增長的最主要區(qū)域，逐步成為城市新區(qū)的重要組成部分，也即將或已面臨轉(zhuǎn)型要求，是我國當(dāng)前加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的關(guān)鍵區(qū)域。因此開發(fā)區(qū)在規(guī)劃方法上也應(yīng)從增量型向存量型規(guī)劃轉(zhuǎn)變，在規(guī)劃編制思路及技術(shù)方法上尋求創(chuàng)新與突破。endprint