張婷++孟慶軍++張長征

摘 要：我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展還存在一系列問題，如規(guī)模和市場滿意度還較低、城市與城市之間及沿海與內(nèi)地之間等區(qū)域發(fā)展不均衡等問題。對此，需要政府、企業(yè)與金融方面加強(qiáng)融合，如一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可優(yōu)先發(fā)展，然后帶動二線城市，二線城市發(fā)展中支持三線城市有關(guān)項(xiàng)目的發(fā)展，重視人才隊(duì)伍建設(shè)，這樣才能有利于城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；政府；企業(yè)；金融

中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）28-0096-04

一、問題的提出及研究意義

2016年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。聯(lián)合國人口署數(shù)據(jù)顯示，中國已進(jìn)入老齡化人口快速增長階段，65歲以上人口數(shù)量將于2025年達(dá)到2億人，2050年將突破3億人。全國多個主要城市早已進(jìn)入老齡化階段，隨著老齡化時代的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目因其解決老年住宅及老年產(chǎn)業(yè)效果顯著，并且能夠彌補(bǔ)亟待解決的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)域的供給與需求之間的巨大缺口而日益受到各國政府的重視。美國早在20世紀(jì)60年代就已進(jìn)入老齡化時代，20世紀(jì)70年代左右，美國政府對發(fā)展老年住宅就已出臺較完善的扶持政策，對老年住宅開發(fā)商提供貸款優(yōu)惠，土地供給支持以及對老年消費(fèi)者貸款支持。使得老年人老有所養(yǎng)，美國“太陽城中心”（養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集中地，居民必須是55歲以上老人）現(xiàn)有來自全美以及世界的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已成為美國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力。

然而，與發(fā)達(dá)國家相比，首先，目前我國老年住宅多為商業(yè)盈利性質(zhì)，現(xiàn)有老年公寓具有“贏利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范疇，僅有部分發(fā)達(dá)城市的個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力十分雄厚的開發(fā)商；其次，老年住宅受眾群體有限，現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個性居住條件和人性化服務(wù)，并且無真正針對老年生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高。近年來，我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展受到了政府的高度重視，為拓寬資金渠道，要求各地要進(jìn)一步落實(shí)《中華人名共和國老年人權(quán)益保護(hù)法》，鼓勵城市資金、資產(chǎn)、資源投向養(yǎng)老服務(wù)。

目前，上海是我國老齡化程度最高的城市。近三十年來，上海老年人口總量急劇增加，老齡化程度發(fā)展迅速。根據(jù)預(yù)測，在2030年，上海市戶籍老年人口將達(dá)到500—600萬人。發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不僅有利于應(yīng)對人口老齡化的挑戰(zhàn)，而且還可以有效促進(jìn)我國內(nèi)需的增加，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的增長。隨著我國老齡化速度的加快，老年產(chǎn)業(yè)必然會成為一個新興的行業(yè)[1]。目前美國的私人養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營方面主要依賴于咨詢管理運(yùn)營商，在他們的幫助下實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資、理財(cái)、人力資源、日常照護(hù)服務(wù)、園區(qū)維護(hù)、醫(yī)療、銷售、租賃等業(yè)務(wù)[2]。從中國目前來看的話，房地產(chǎn)更多的依賴是土地升值，并且養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需要極大的投資量，從這一點(diǎn)上看短期來說養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是需要政府著力做的一個行業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資回報期長與投資成本高的特性，其融資模式與盈利模式也備受關(guān)注，投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險巨大使得國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，融資問題成為其制約發(fā)展的一大瓶頸。

可持續(xù)發(fā)展是一個尋求“發(fā)展度”“協(xié)調(diào)度”和“持續(xù)度”的復(fù)雜動態(tài)開放的巨系統(tǒng)。而政府，企業(yè)，金融融合的視角，將有利于揭示我養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的動力，通過政府政策與金融市場創(chuàng)新為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展開辟新的發(fā)展前景，探究養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目協(xié)調(diào)發(fā)展的路徑。缺少其中一個因素都有可能阻礙產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如，廣西全面貫徹黨中央部署的西部大開發(fā)戰(zhàn)略，全面推進(jìn)“21世紀(jì)海上絲綢之路”建設(shè)，主動適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)，統(tǒng)籌做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險等各項(xiàng)工作，取得了可喜的成績，但是當(dāng)前廣西經(jīng)濟(jì)依然存在諸多不足，地區(qū)生產(chǎn)總值最多為6萬元/人[3]。

二、城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的思路、內(nèi)涵

（一）“政府—企業(yè)—金融”融合思路的引入

做好城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，政府、企業(yè)與金融三大主要影響因素，應(yīng)該綜合考慮三者的融合中的矛盾，尤其是在收益分配與風(fēng)險承擔(dān)方面需要協(xié)調(diào)。政府、企業(yè)、金融之間的融合不僅體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)層面，還體現(xiàn)在資源和企業(yè)層面。因而，本文對政府、企業(yè)、金融融合的內(nèi)涵解析，將從這三個層面來解釋。

首先，從資源要素層面來看，將政府扶持視為一種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展資源。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中，政府深入挖掘所在城市乃至國家的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展資源，提出全面的促進(jìn)政策，借助于政府宏觀調(diào)控手段，將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目由無形的企業(yè)構(gòu)想，轉(zhuǎn)變?yōu)橐陨鐣枨鬄槌霭l(fā)點(diǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)。以稅收為例，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的平均實(shí)際稅負(fù)率（應(yīng)交稅費(fèi)與凈利潤之比）為1.3958，高于國民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的平均值0.8292[4]，適當(dāng)降低稅負(fù)可以促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)發(fā)展。政府扶持要素是具有高附加值且難以復(fù)制的資源，它會因每個城市情況差異而不同。因而，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中，要充分將政府資源與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展需求有機(jī)地整合起來。

其次，從產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域?qū)用鎭砜矗侵附鹑谄髽I(yè)應(yīng)該將現(xiàn)有的業(yè)務(wù)和產(chǎn)品伸向養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，把握城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)在需求，探索出促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的新型金融產(chǎn)品。美國在20世紀(jì)90年代，60歲以上老人占人口總和的20%左右，人均GDP達(dá)到5 000美金，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資多元化，再用以金融為主導(dǎo)、專業(yè)細(xì)分的開發(fā)模式，資金來源廣泛，產(chǎn)品有持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式（CCRC）和養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目信托投資公司（REITS）模式[5]。我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過程中，面臨的最大挑戰(zhàn)就是資金問題，養(yǎng)老服務(wù)市場資金缺口較大，加之我國財(cái)政部門對該方面的資金支持有限，對此加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的金融創(chuàng)新勢在必行[6]。

最后，從企業(yè)主體層面來看，三者的融合可以理解為，不同城市之間以及城市內(nèi)部不同類型的企業(yè)，與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之間各種形式的合作，以真正實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新的內(nèi)在需求。例如“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目”與“醫(yī)院”相結(jié)合，將醫(yī)院內(nèi)的創(chuàng)新成果向養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的集成應(yīng)用。“十三五”規(guī)劃中，確定的養(yǎng)老目標(biāo)是“城市日間照料社區(qū)全覆蓋，農(nóng)村覆蓋率超過50%”，即到2020年我國養(yǎng)老床位數(shù)量應(yīng)在800萬張以上。由此可見，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍存在很大的缺口和不足[7]。因此，通過挖掘現(xiàn)代養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品及服務(wù)創(chuàng)新的內(nèi)在需求，通過與國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)合作，將養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新要求及內(nèi)容充分融合起來。endprint

（二）城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展強(qiáng)調(diào)的恰恰是對養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源的必要保護(hù)、合理開發(fā)和有效利用?？沙掷m(xù)開發(fā)是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源開發(fā)與利用的靈魂。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)當(dāng)是“發(fā)展度”“協(xié)調(diào)度”“持續(xù)度”的內(nèi)在統(tǒng)一和綜合反映?！鞍l(fā)展”強(qiáng)調(diào)的是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目背后的推動力，而“協(xié)調(diào)”強(qiáng)調(diào)的則是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的合理性，以及不同城市之間養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的均衡?！俺掷m(xù)”則是在發(fā)展和協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，意味著養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可以保持良好的態(tài)勢不間斷地發(fā)展下去。究其根本，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施資源的可持續(xù)開發(fā)、項(xiàng)目產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展，與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品和服務(wù)的可持續(xù)拓展、獲得相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的系統(tǒng)工程。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵包含：

第一，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，是一個涉及城市多層面協(xié)調(diào)與互動的動態(tài)復(fù)雜大系統(tǒng)，其中包括土地開發(fā)與利用程度、房屋建筑的使用狀況、醫(yī)療設(shè)備的完善程度、養(yǎng)老服務(wù)、人才隊(duì)伍建設(shè)以及不動產(chǎn)的開發(fā)情況。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的動力，源于多層面作用力的共同作用，其中包括產(chǎn)業(yè)層面金融的拉動力、企業(yè)層面融合的推動力，與資源層面政府與企業(yè)與金融的互動力。這些項(xiàng)目參與者之間存在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系，以及難以避免的利益分配方面的矛盾。

第三，處理好不同城市之間養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)系，是我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要一步?？紤]到一線、二線、三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)與結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距，應(yīng)充分運(yùn)用金融的引領(lǐng)、推動以及與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源互動的作用，去實(shí)現(xiàn)各地養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的均衡發(fā)展。

三、城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的動力

（一）城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有政府資源支持力

由于資源集群在時空上對實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，促進(jìn)區(qū)域乃至國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯現(xiàn)出的巨大作用，越來越多的國家或地區(qū)有意識地對資源集群給予科學(xué)規(guī)劃和政策扶持。目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目供給不足和服務(wù)質(zhì)量不高問題十分嚴(yán)重，這就有必要加大政府以公共財(cái)政補(bǔ)貼為主體的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目價格補(bǔ)償機(jī)制，讓養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)其盈利及提供服務(wù)的種類、性質(zhì)等，在政府定價和政府指導(dǎo)價確定的“合理收費(fèi)”框架內(nèi)，通過價格補(bǔ)償機(jī)制和適度有序競爭機(jī)制，獲取“合理收益”性源泉和動力，為提高養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目供給量和服務(wù)質(zhì)量提供激勵機(jī)制。與此同時，應(yīng)設(shè)立合理的規(guī)劃與懲罰制度。通過與新華網(wǎng)等新聞媒體聯(lián)合，營造良好的社會輿論，與社會主義核心價值觀相結(jié)合，以孝道為核心，以政策為依托，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供堅(jiān)固支持力。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目層面發(fā)展的金融拉動力

金融現(xiàn)已成為我國各個省市地區(qū)核心層面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要拉動力。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資周期長、收益成效慢、資金數(shù)量大、成本較高的特點(diǎn)，需要金融機(jī)構(gòu)的大力支持[8]。尤其在資金借貸方面，銀行貸款、私募基金、籌資管理等都可以與當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目緊密地結(jié)合起來，拓展出一系列新的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方式，可以使其資金來源更加豐富，并可以加快養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。例如，在美國的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目信托投資公司”（REITs）向公眾募集資金，購買養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，再將旗下養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)托管給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營收入5%～6%的管理費(fèi)，其余作為紅利返還給投資者，不僅活躍市場，而且拓寬了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源渠道。因而，將金融企業(yè)開發(fā)出的新型融資產(chǎn)品，向城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行拓展，有助于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目向更深、更廣的空間發(fā)展。

（三）投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的驅(qū)動力

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)可以通過與以房地產(chǎn)企業(yè)為龍頭的相關(guān)企業(yè)、醫(yī)療、文化、社區(qū)等進(jìn)行合作，深入揣摩養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)創(chuàng)新的內(nèi)在需求，對現(xiàn)有的物業(yè)或服務(wù)進(jìn)行改良，創(chuàng)新出具有企業(yè)融合價值的新穎的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品，進(jìn)一步拓展并占有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

從人才要素層面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際上是一種房地產(chǎn)創(chuàng)新。在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的過程中，人才的培養(yǎng)至關(guān)重要，通過深刻研究老年人日常所需，將軟件科技與管理科技更好地運(yùn)用到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與日常的運(yùn)營中，開發(fā)新的項(xiàng)目，提供新的質(zhì)量。由此，開發(fā)產(chǎn)品的創(chuàng)意和廣闊豐富的資金來源成為一對交互作用的要素。開發(fā)人才凝練所在城市的房地產(chǎn)政策資源，提出絕妙的開發(fā)創(chuàng)意，并結(jié)合可供利用的巧妙營銷技術(shù)，將無形的房地產(chǎn)需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行蔚酿B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的過程。

四、城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的路徑

我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目將呈現(xiàn)出“東強(qiáng)西弱”的不平衡發(fā)展現(xiàn)狀。一線、二線和三線城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡問題，已成為我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的一大障礙。然而，一線、二線和三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展是相互區(qū)別卻又彼此聯(lián)系，不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展側(cè)重點(diǎn)有所不同。

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市可優(yōu)先發(fā)展

上海親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個老年人會員制養(yǎng)老社區(qū)——“親和源會員制社區(qū)”。社區(qū)占地面8.4公頃，建筑面積10萬平方米。該土地性質(zhì)為政府撥款，營運(yùn)模式均較為成熟。發(fā)展基礎(chǔ)較好，對于一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展而言，應(yīng)積極探索新的政府政策，通過稅收優(yōu)惠、資金補(bǔ)貼等措施為城市養(yǎng)老地產(chǎn)開拓新的發(fā)展環(huán)境，提供堅(jiān)固支持力，政策是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要保證。除此之外，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營造良好的社會治安環(huán)境和社會輿論環(huán)境，以社會核心價值觀為導(dǎo)向，讓老年人在城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中住得安心、放心，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展。

除此之外，也應(yīng)通過有利的金融產(chǎn)品去促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展基礎(chǔ)較好，起步較早且具有良好的發(fā)展態(tài)勢。迫切需要進(jìn)一步提高產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，促進(jìn)新的業(yè)態(tài)發(fā)展，定位于高端養(yǎng)老房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。如REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）依托金融機(jī)構(gòu)向公眾籌集資金發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，拓寬其資金來源渠道，減輕貸款壓力。以此種方式將新政策與金融產(chǎn)品的研發(fā)相結(jié)合，激活一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，并激發(fā)出一系列新的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)，促進(jìn)一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目向高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。endprint

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市的基礎(chǔ)上擴(kuò)展二線城市

以一線城市部分養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)踐來看，其發(fā)展有較好的基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，對于目前的二線城市新政策的引領(lǐng)成為其走向持續(xù)發(fā)展，激生新的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的關(guān)鍵動力所在。

相較來看，二線城市由于金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢，金融產(chǎn)品創(chuàng)新基礎(chǔ)薄弱，因而與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的金融產(chǎn)品數(shù)量不多且質(zhì)量不高。對二線地區(qū)而言，當(dāng)前其金融環(huán)境惡劣、經(jīng)濟(jì)體系漏洞百出，導(dǎo)致上游與下游的融資風(fēng)險上升，信用危機(jī)岌岌可危[9]。如常州城市綜合體項(xiàng)目多采取全部或大部分產(chǎn)權(quán)分割出售模式，重銷售，輕經(jīng)營，沿用“開發(fā)—銷售—套現(xiàn)”的住宅開發(fā)模式，拆零出售，回籠資金，對長期運(yùn)營管理考慮不足，導(dǎo)致后期招商經(jīng)營問題頻出。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展承擔(dān)著雙重任務(wù)：一是要承接一線城市低端房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并要在轉(zhuǎn)移過程中提高養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展水平，賦予產(chǎn)業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生等方面更高的文化附加值。二是二線城市要立足于自身獨(dú)特的資源來發(fā)展創(chuàng)意養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。因而，對于二線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展而言，可以引入或承接一線城市較為成熟的金融產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)與新產(chǎn)品的對接，開發(fā)并提供既具有文化價值，又具有市場價值的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品。

（三）二線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可帶動三線城市

三線城市由于大量空巢老人的存在，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源極具特色，2013年，江蘇省南通市海安縣總?cè)丝谥杏?.5%的比例為65歲以上的老年人。按照增長規(guī)律，預(yù)計(jì)到2020年，海安縣60歲以上老人將占人口的1/4。但由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然相對落后，雖有大量房地產(chǎn)建設(shè)，但市場活躍度不夠，房地產(chǎn)庫存積壓，醫(yī)療衛(wèi)生管理體制不健全，市場機(jī)制在三線城市無法自主發(fā)揮作用，大都是依賴政府來推動其發(fā)展。可見，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成為三線城市發(fā)展的重點(diǎn)。

三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)勢在于其豐富的老年人資源，其養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展主要來源于大量老年人無人照料。然而，三線城市金融產(chǎn)品及平臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，也缺乏新穎且服務(wù)性強(qiáng)的金融政策與產(chǎn)品。如何借力于新的金融產(chǎn)品，是促進(jìn)三線城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵。三線城市的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極與本地醫(yī)療機(jī)構(gòu)、一線城市金融企業(yè)進(jìn)行合作，適應(yīng)性地改進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

（四）城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展需重視人才管理

城市養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為一個新興項(xiàng)目，急需多方面人才，如經(jīng)濟(jì)、金融、市場、老人服務(wù)，尤其涉及醫(yī)療、護(hù)理、文化、旅游、飲食、居住等方面的人才，主要分為普通工作人員、管理人員與專業(yè)技術(shù)人員。項(xiàng)目是發(fā)展的硬件資源，人才資源更是軟件配合。

對于普通工作人員，可以公開招聘，也可以吸引能吃苦的農(nóng)村青年人，集中進(jìn)行相關(guān)護(hù)理培訓(xùn)，建議農(nóng)民工夫妻共同參與工作。浙江水云谷生物科技有限公司招聘人員時，采用農(nóng)村夫妻共同工作，取得良好成果。同時，政府應(yīng)完善社會勞動保障。對于管理人員，可以在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行培訓(xùn)，因其更了解企業(yè)情況，形成競爭機(jī)制。應(yīng)從建設(shè)開始時期即注重人才建設(shè)管理，灌輸招商引資、醫(yī)療衛(wèi)生等專業(yè)知識，可以通過與高校人才培養(yǎng)計(jì)劃合作，提拔養(yǎng)老地產(chǎn)意識、服務(wù)創(chuàng)新意識強(qiáng)烈的專業(yè)人才，并在建設(shè)過程中通過硬科技、軟科技來營造良好的養(yǎng)老文化氛圍。對于專業(yè)技術(shù)人員，可以通過引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)、教育人員，將國外優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)與中國國情相對接，也可以聘請已退休且身體較好人才和租用高級管理人才。

但養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目作為新興的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展資金不充足，資金周轉(zhuǎn)率不高，因此過高的工資水平并不能承受。因此，不僅要將收入與服務(wù)質(zhì)量掛鉤，更要培育工作人員的社會榮譽(yù)感。

五、結(jié)語

本文立足于目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展水平低、結(jié)構(gòu)不合理與區(qū)域不均衡的實(shí)際問題，創(chuàng)造性地從政府、企業(yè)與金融融合的視角切入，解析我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵，探尋其可持續(xù)發(fā)展的動力以及不同區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目之間的協(xié)調(diào)路徑。值得注意的是，為了保證三個“可持續(xù)”，政府應(yīng)以積極的政策核算稅收優(yōu)惠，穩(wěn)固社會治安，引導(dǎo)良好的輿論氛圍。國家及各省市還應(yīng)積極構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)新體系，持續(xù)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目資源；積極培育優(yōu)秀養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目人才，以持續(xù)生產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品；盡力延伸產(chǎn)業(yè)鏈上下游，邁向海外市場，持續(xù)拓展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目市場。

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[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint