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        任志強:離開金融和稅收工具,企業(yè)自持租賃不可持續(xù)

        2017-10-23 19:40:29席志剛
        中國新聞周刊 2017年37期
        關(guān)鍵詞:投資信托任志強新聞周刊

        席志剛

        “這項政策若一定要持續(xù)下去,只能用REITs(不動產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金),

        也就是用金融和稅收實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的方式?!?/p>

        在租售并舉的調(diào)控理念下,房地產(chǎn)向居住屬性轉(zhuǎn)向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象。

        企業(yè)市場化競價拿地自持出租物業(yè),資金從何而來,運營模式如何獲利,是否可持續(xù)?就這些問題,《中國新聞周刊》專訪了華遠集團原董事長任志強。

        4月12日,工作人員在北京燕?!ゑR泉營家園公租房項目登記處對市民提交的申請材料進行初步審核。北京燕?!ゑR泉營家園、燕?!じ呙滋萍覉@兩個公租房項目提供公租房房源400套,其中30%面向具有穩(wěn)定工作的非京籍無房家庭。

        中國新聞周刊:你認為,在中國住房市場中,商品房、租賃房、保障房的合理比例應該是怎樣的?

        任志強:國際上成熟的大都市、發(fā)達城市的租賃市場,占比大致在40%~50%之間,但它絕不是一個國家標準住房政策,因為一些小的城市根本不需要租賃市場。

        相比于美、英、法等國家,中國租房占比小。平均來看,中國租房人口戶數(shù)比大概在21%左右,美國和英國都在35%左右,法國則達到39%。紐約的租賃市場占到50%,北京的租賃市場目前大約占20%,還大有潛力。

        所以,在租賃住房政策問題上,不應該一刀切,而要根據(jù)城市人口容量和發(fā)展特征來決定。

        我的一個基本判斷是,未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右,就是城市里面大概有三分之一的戶數(shù)通過租房解決居住問題,三分之二通過自有住房解決居住問題。

        但每個城市的租賃市場占比不一樣。一線城市大約40%~50%,二線城市大約20%~30%就夠了,三線城市有5%~10%就夠了,再到下面幾乎就不需要了。

        租賃房的量化比例,全國并不需要統(tǒng)一。各地可根據(jù)城市化進程制定精準政策投放和管理,政策可以留有適當冗余調(diào)整空間。

        中國新聞周刊:除在農(nóng)村集體土地上建設租賃住房外,還有企業(yè)通過市場招拍掛方式競得土地,建房自持出租,你對此怎么看?

        任志強:無論是在農(nóng)村集體土地建設租賃房,還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競拍城市國有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一個補充,只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題,而不是問題的全部。

        企業(yè)通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用于出租的做法不可持續(xù)。若不引入金融和稅收支持,從長遠看,有可能執(zhí)行不下去。

        按照現(xiàn)行政策,這種做法有不合理的地方。第一,企業(yè)競地價是價高者得,競地價的結(jié)果是租金一定很高,房租是不是也得價高者得?

        國際慣例是,房地產(chǎn)建筑投資,財團貸款期限最高20年,一般情況下,本息收回的期限最長14年,中國是含建設期7~8年收回本息,這是比較好的投資。

        所以租金價格要滿足企業(yè)資金回報需求,不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價高者得的情況下降低房租,只有國有單位才可以,等于是給租房補貼。

        第二,租金高了誰會租,租給誰?現(xiàn)在建設租賃住房,各試點城市出臺的政策是為了吸引優(yōu)秀人才,如果不是這樣,房子租給誰?以北京為例,一方面限制人口,外遷低端產(chǎn)業(yè),低端產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口就減少了,房子租給誰?另一方面出臺優(yōu)惠政策,吸引高端人才,這是矛盾的。

        目前示范性較強的上海張江地塊,張江獲得的土地成本遠遠低于市場價,萬科則是通過市場招拍掛競地價競得土地,成本不一樣。萬科在北京的永豐地塊目前尚未有動作,一旦借助銀行貸款動作起來,未來萬科的財務報表會很難看。

        中國新聞周刊:在你看來,企業(yè)自持只租不售的政策如何才能持續(xù)?

        任志強:這項政策若一定要持續(xù)下去,只能用REITs(不動產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)投資信托基金),也就是用金融和稅收實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的方式。REITs可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資和收益問題,企業(yè)自持物業(yè)僅用于出租若采用銀行貸款,那是走不通的。

        REITs最早出現(xiàn)在2003年的18號文件,當時我參與文件討論時提出引入建立REITs,很多人反對,最終沒寫入18號文件正文,但提出醞釀后發(fā)展的意見附在文后。

        2008年,政府工作報告正式提出房地產(chǎn)投資信托基金,并選擇了三個城市試點,最終確定兩個城市做了把個人住房貸款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試,此后至今再無動靜。

        建立房地產(chǎn)投資信托基金,不是中央政府沒想法,不作決定,2008年政府工作報告說得很清楚,只是沒細則,所以就沒有執(zhí)行下去。

        直到去年6月份,國務院發(fā)文把REITs這個英文寫到了文件中,要穩(wěn)步推進房地產(chǎn)信托投資基金試點。

        REITs用于持有收租物業(yè),是把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配,按期分紅、上市流通、免稅優(yōu)惠、限制開發(fā)。這種有價證券可以在市場上流通,可以幫助持有收租物業(yè)企業(yè)融資,但并非直接作為融資渠道。

        若沒有REITs(房地產(chǎn)投資信托基金),這項政策基本執(zhí)行不下去,沒有哪個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能扛得住銀行融資成本。

        類似上海張江地塊,與集團客戶定向合作,將50年租賃權(quán)轉(zhuǎn)換給國有單位。即便是國有企業(yè),數(shù)量少還扛得住,若大規(guī)模鋪開這種方式,國有企業(yè)也肯定不行。

        萬科競得永豐地塊,也想走與大企業(yè)合作這條路,比如找小米公司整租,但這種變相買房合作方式?jīng)]被批準。未來萬科有可能做升級服務,配好家具家電,升級成酒店式人才公寓出租,由政府指定租戶。

        中國新聞周刊:從國際經(jīng)驗來看,你認為中國該借鑒哪些國家的經(jīng)驗?

        任志強:我個人更推崇德國的方式。德國房價合理,房價收入比偏低,保持了長期穩(wěn)定的房價,在全球“獨善其身”,德國國家標準租賃市場的政策經(jīng)驗值得借鑒。

        德國是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場,其居民私人持有住房大約40%,大部分居住需求,采用稅收調(diào)控租賃住房供應量和租金漲幅,國家保障住房合作社的收益高于一般投資,比如國債、股票。有不到20%的租賃住房由REITs持有,均是以長期穩(wěn)定的租金收益為主,我們將其稱為社會化租賃,既不是單位的,也不是政府的,因此德國沒有炒房的概念和空間。

        此外,歐洲的意大利、法國,美洲的美國、亞洲的新加坡的一些經(jīng)驗都可以借鑒,盡管這些外國經(jīng)驗不能解決中國租賃市場的全部問題。

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