張?bào)w碗

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加速，我國(guó)在2014年成立了官方組織——不動(dòng)產(chǎn)登記局。此部門的建立，有利于我國(guó)登記工作的統(tǒng)一，有利于土地等各種數(shù)據(jù)的整合。目前為止，我國(guó)已經(jīng)有一些省份具備條件開展其登記數(shù)據(jù)的工作，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪作為重要的來源，它的地位在登記工作中不容小覷。因此開展工作的時(shí)候，要將其測(cè)繪工作放在重點(diǎn)位置，要保證獲得的相關(guān)資料的準(zhǔn)確性，這樣才能更好地開展登記統(tǒng)一工作。本文重點(diǎn)針對(duì)現(xiàn)階段的相關(guān)事務(wù)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；測(cè)繪；登記

現(xiàn)階段，實(shí)行統(tǒng)一登記的這一舉措，大大推動(dòng)了本國(guó)產(chǎn)權(quán)管理的改革。隨著其登記工作的開展，為了使登記的信息實(shí)現(xiàn)共享，建立更加健全有效的工作系統(tǒng)，其調(diào)查工作作為登記開展的基礎(chǔ)，應(yīng)該受到關(guān)注。確保測(cè)繪數(shù)據(jù)的精確，給登記工作帶來便捷、精確的數(shù)據(jù)支撐。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪概述

（一）含義

權(quán)籍調(diào)查就是指其權(quán)利人提出請(qǐng)求，然后有關(guān)部門組織，通過統(tǒng)一的調(diào)查和測(cè)量，將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值、歸屬、面積、作用等基本的情況，然后再由相關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)一的整理，形成數(shù)據(jù)、文件、圖冊(cè)等詳細(xì)的資料，為權(quán)利人的有關(guān)土地等產(chǎn)業(yè)提供憑據(jù)。而后這些經(jīng)過登記的內(nèi)容，都將受到法律保護(hù)。[1]

（二）工作流程

調(diào)查測(cè)繪工作一般由下面這些工作組成：

1.前期準(zhǔn)備。準(zhǔn)備工作主要是對(duì)歷史檔案收集、整理然后對(duì)其進(jìn)行分析；根據(jù)這些資料和項(xiàng)目的特點(diǎn)，去調(diào)查實(shí)際的情況，然后再根據(jù)情況制定出方案，需要先發(fā)出通知；找到控制點(diǎn)，到相關(guān)的機(jī)構(gòu)組織比如國(guó)土部門提出檔案，在系統(tǒng)中查詢與此有關(guān)的資料，確保來源真實(shí)合理。

2.權(quán)屬調(diào)查。調(diào)查的工作指核查其測(cè)量單元?dú)w屬權(quán)和界址點(diǎn)等，然后制作出這些土地房屋等的基本圖樣，并且詳細(xì)填寫權(quán)籍調(diào)查的資料，一定要確保所填信息真實(shí)準(zhǔn)確。

3.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。地籍調(diào)查由土地歸屬調(diào)查、土地利用的調(diào)查、等級(jí)調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查組成；測(cè)繪包括測(cè)量控制、分界點(diǎn)和地籍圖等。房產(chǎn)圖測(cè)繪有分宗、分戶圖；面積測(cè)量。

4.質(zhì)檢入庫(kù)。產(chǎn)權(quán)調(diào)查的結(jié)果主要是字、表、圖，這些資料需要按照管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)格式轉(zhuǎn)化，這樣可以方便其登記系統(tǒng)直接調(diào)取使用，同時(shí)，必須確保入庫(kù)的資料經(jīng)過檢查。

5.成果歸檔。將宗地看作單位，把調(diào)查結(jié)果按規(guī)定統(tǒng)一整理，確保按照要求，要注意紙質(zhì)檔與電子檔分開歸納。[2]

二、測(cè)繪方法

1.數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術(shù)

這一掃描技術(shù)主要以數(shù)字化技術(shù)為主，將其作為工作的基礎(chǔ)，實(shí)際操作過程中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)量以圖片為主，然后使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過數(shù)據(jù)處理確定不動(dòng)產(chǎn)的坐標(biāo)。

2.野外測(cè)量技術(shù)

野外測(cè)量技術(shù)作為測(cè)繪建筑面積領(lǐng)域的關(guān)鍵技術(shù)類型，應(yīng)用范圍也很廣。主要包括以下的測(cè)量方法：（1）先用全站儀實(shí)地測(cè)量，然后將取得的結(jié)果和數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡(luò)傳到電子設(shè)備上，將數(shù)據(jù)進(jìn)行整理統(tǒng)計(jì)以后，相關(guān)數(shù)據(jù)會(huì)以圖片形式體現(xiàn)出來，測(cè)量的結(jié)果也被記錄在軟件系統(tǒng)中。（2）遙感技術(shù)的應(yīng)用。在現(xiàn)代測(cè)繪領(lǐng)域，遙感技術(shù)是比較常見的類型，專業(yè)人士又稱之為RS技術(shù)。由于RS技術(shù)在測(cè)繪領(lǐng)域的使用具有明顯的優(yōu)勢(shì)，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的測(cè)繪也引入了RS技術(shù)。如今，影像處理技術(shù)也逐漸被應(yīng)用于RS技術(shù)中，通過處理，方便將其測(cè)繪所取得的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，然后還能結(jié)合不同地方的實(shí)際情形分析圖片數(shù)據(jù)，提高工作水準(zhǔn)。 [3]

在實(shí)際操作領(lǐng)域，要結(jié)合實(shí)際的調(diào)查需求，結(jié)合自身所要測(cè)量的目標(biāo)和結(jié)合外在環(huán)境進(jìn)行技術(shù)的選擇。在進(jìn)行測(cè)量工作時(shí)候，可以綜合多種技術(shù)，進(jìn)行實(shí)地監(jiān)測(cè)，有利于工作更加順利地進(jìn)行。

三、應(yīng)用流程

（一）準(zhǔn)備工作

調(diào)查機(jī)構(gòu)先要根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，對(duì)所委托的土地或者房屋進(jìn)行調(diào)查，然后將資料進(jìn)行歸納整理，將土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值、歸屬、面積、作用等基本的情況由相關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)一的整理，形成數(shù)據(jù)、文件、圖冊(cè)等詳細(xì)的資料，根據(jù)資料以及實(shí)際情況制定出方案，發(fā)出指界通知書等工作。

（二）核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況

通俗點(diǎn)來說就是要查明這片土地屬于誰(shuí)、有多大、用來做什么等內(nèi)容，要確保明確土地等資產(chǎn)的歸屬人、還有明晰界址，內(nèi)外業(yè)核查、實(shí)地調(diào)查是常用的手法。如果歸屬權(quán)資料比較完整，則運(yùn)用內(nèi)外業(yè)核實(shí)的方法來調(diào)查；假若資料不足，或者有所遺漏，可采用外業(yè)核實(shí)、調(diào)查法進(jìn)行調(diào)查。

（三）實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作

1.平面測(cè)繪。這項(xiàng)工作重點(diǎn)是平面結(jié)構(gòu)的測(cè)算，包括所處的地理位置、地貌特點(diǎn)等，還要測(cè)量土地的層次，接下來根據(jù)所得數(shù)據(jù)繪圖。所以測(cè)量的時(shí)候必須保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，這樣才能不影響后面的工作。

2.面積測(cè)算。面積測(cè)量包括兩方面：所占面積和結(jié)構(gòu)面積。在測(cè)量結(jié)構(gòu)大小的時(shí)候，又包含了建筑大小、產(chǎn)權(quán)大小和實(shí)際用地的大小等等。

3.要素繪制。除了對(duì)土地房屋等進(jìn)行測(cè)算之外，也要測(cè)量附著的其他東西。首先要測(cè)量?jī)?nèi)部信息，其次就是測(cè)量土地的范圍，測(cè)量過程中必須遵守法律法規(guī)，依據(jù)測(cè)量程序，才能保證準(zhǔn)確性。

4.不動(dòng)產(chǎn)圖繪制。在確定制圖以前，首先應(yīng)該將測(cè)量的數(shù)據(jù)仔細(xì)整合分析，然后結(jié)合所有繪制的圖，將其合理歸納。繪圖過程中，要注意合理選擇比例尺，一般選擇1：500。不動(dòng)產(chǎn)圖包括電子版和紙質(zhì)版，依照繪制圖，工作人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的資料管理就有了參考的依據(jù)。 [4]

（四）檢測(cè)測(cè)繪成果

測(cè)繪完成之后，為了確保測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確，相關(guān)工作人員要對(duì)以上工作環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查，必須保證測(cè)繪成果符合國(guó)家和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。其測(cè)量的成果資料包括：地籍、房屋、林權(quán)、海籍、建筑物、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍等一類的調(diào)查表，除此以外還有不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量報(bào)告、面積量算表、面積匯總表，檢測(cè)驗(yàn)收合格之后，要如實(shí)填寫成果檢查驗(yàn)收的報(bào)告，然后才能將這些資料提供給不動(dòng)產(chǎn)登記處。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)的發(fā)展，為了使其登記工作的開展更順利的進(jìn)行，權(quán)籍調(diào)查作為登記的基礎(chǔ)，應(yīng)該受到重視。這項(xiàng)工作也要求工作人員具有相當(dāng)高的專業(yè)素質(zhì)，需要嚴(yán)格遵守國(guó)家和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)此展開調(diào)查，需要工作人員熟練操作。

參考文獻(xiàn)：

[1]叢林.淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪[J].科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新，2017（10）：285-285.

[2]魯藝玲，羅秦嶺，韓麗麗.新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪解析[J]科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（29）：265-266.

[3]梁科，吳杰.新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪探究[J].資源信息與工程，2017，32（3）：117-118.

[4]楊明.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的現(xiàn)狀與發(fā)展探析[J].林業(yè)科技情報(bào)，2017，49（3）：100-103.

（作者單位：江蘇星月測(cè)繪科技股份有限公司）