郝倩 瞿展

2016年春天，我的朋友賣掉了上海世紀公園對門一套建筑面積150平方米的大公寓，成交價約1300萬元。她的這套公寓地段好——緊挨浦東的世紀公園，背靠繁華的聯(lián)洋廣場，還有學(xué)區(qū)。所以雖然掛出了千萬級的價格，但卻輕松出手。

這套千萬級豪宅10年前100萬元，10年，價格飆升13倍，這讓她覺得不趁好出手都心有不安。一套房入賬千萬元，告別上海世紀公園，她的目標是倫敦海德公園。

從世紀公園搬到海德公園

她認為在現(xiàn)階段最保險的投資是在倫敦中心區(qū)尋找一套“有歷史”的優(yōu)質(zhì)的公寓。在倫敦，所謂“優(yōu)質(zhì)”，不是新建的摩天大樓，而是英國特色的低密度維多利亞式優(yōu)雅老洋房。在倫敦，類似英式排屋式的老洋房一般都有幾十年甚至上百年的歷史，占著中心地段，一棟分為數(shù)間公寓，甚至有些還占著大片不對公眾開放的私家綠地。

她終于在倫敦海德公園旁邊相中了這樣一套老洋房。這套位于肯辛頓切爾西區(qū)的老公寓前有海德公園，后有市中心帕丁頓火車站，說是倫敦的黃金地段也不為過。公寓內(nèi)部3.45米挑高，全部翻新，維多利亞式的壁爐，大露臺，院落里甚至有免費的公共停車位，屬于倫敦市中心稀缺的高品質(zhì)“二手房”。

從實際面積來看，海德公園這套公寓實用面積（非建筑面積）為107平方米，與她之前世紀公園的公寓面積相差不多。兩套房價格也差不多。

這套稀罕的老洋房在2016年3月1日已經(jīng)掛牌銷售，一開始叫價不過110萬英鎊出頭，半年來一直無人問津。之后隨著英鎊在脫歐公投后一輪輪跳水，英鎊跌入30年來最低點。樓市的轉(zhuǎn)機也來了——英鎊越跌，進場尋找便宜貨的外國人越多，以亞洲人為主。像這樣的高端地產(chǎn)有了出口，價格也順勢浮了起來。

最近一兩個月內(nèi)，這套公寓的標價從110萬英鎊左右飆升到了135萬英鎊。按照當(dāng)下的英鎊匯率兌換不到1150萬元，被世紀公園一套公寓的價碼甩出一條街。有興趣的買家很多，可買家們都認為要價太高，都是砍價后再往上加價。買家之間的相互競價十分熱烈。朋友最初出價118萬英鎊，一周內(nèi)提升了4次出價，直到126萬英鎊。因為依然沒有達到賣家不斷提升的心理價位，所以至今未能達成協(xié)議。

中高產(chǎn)階級為何換房到海外？

類似這位朋友的“換房”經(jīng)歷在最近一兩年中十分普遍，尤其是對中國那些有海外背景的中高產(chǎn)階級而言——他們或是已經(jīng)在國外生活，或是準備為了子女教育在國外置業(yè)，還有的是為了日后在國外定居和發(fā)展。更有甚者，只是為了尋求更保險的資產(chǎn)配置。

在她的朋友圈里，一位朋友把上海的房子賣了去美國買房子，另一位把北京的房子賣了要在德國慕尼黑買房子。這幾件事都發(fā)生在2016年。如果用北京和上海的房價作比，倫敦、巴黎或是柏林的房價都顯出了更高的性價比和宜居性。

之前在德國法蘭克福和一位在當(dāng)?shù)厣盍?0年的“80后”華人朋友聊天，他正在裝修在法蘭克福郊區(qū)一套價值55萬歐元的新房。按照國內(nèi)的標準，這是一個帶花園的四房大別墅。在靠近日內(nèi)瓦的法國東部最富裕的板塊，類似一套帶300到500平方米大花園的獨棟別墅最低只需要45萬到65萬歐元。在目前低利率的背景下，基本在歐洲的買房貸款年利率平均都在2%以下，甚至在德國某些地區(qū)，購房貸款年利率可能低于1%。低利率吸引很多沒有買房傳統(tǒng)的德國人進入樓市。

炒房短期獲利不是這些海外置業(yè)族的目的，實際上，很多華人賣掉國內(nèi)的房產(chǎn)到海外買房，恰是相信這些地區(qū)的資產(chǎn)長期看來更保險。一位剛在德國完成一起酒莊收購的國內(nèi)投資人私下對我說，如果2016年完成在海外的資產(chǎn)并購，只要收購價格合理，10年內(nèi)僅靠匯率一項都可能產(chǎn)生豐厚利潤。這一推測并不夸張，根據(jù)胡潤之前發(fā)布的一項獨立調(diào)查，人民幣自2015年夏季以來已下跌近10%。

根據(jù)上2016年10月底發(fā)布的《2016年匯加移民—胡潤中國投資移民白皮書》公布的調(diào)查結(jié)果，2016年8月～10月，他們對中國240位平均財富2700萬元（約合400萬美元）中國富人的專項調(diào)研顯示：60%的中國富人計劃在未來3年內(nèi)在海外購買投資性住宅。

該白皮書顯示，在過去的5年中，中國的房價飆升了 205%。而在美國，次貸危機之后的美國樓市依然處于恢復(fù)期。2016年美國房價漲幅大約為5%，這是最近幾年的最佳表現(xiàn)。

英鎊貶值引來一批中國買家英國購房潮

英國《金融時報》針對這一中國海外購房現(xiàn)象點評說，越來越多的中國人到倫敦買房，一方面是因為英鎊疲軟，另一方面是因為對本國樓市泡沫的擔(dān)憂。

英國的地產(chǎn)咨詢機構(gòu)第一太平戴維斯（Savills）全球市場研究總監(jiān)尤蘭德-巴恩斯（Yolande Barnes）接受新浪財經(jīng)專訪時坦言：“低匯率階段是一個買房子的好時機?？赡墁F(xiàn)階段看來，因為英鎊貶值，房租的實際價值有所降低。但隨著政府一系列防止“以租養(yǎng)房”的政策出臺，倫敦租房市場將更加緊俏，租金必然不斷上漲，英鎊也是如此。對于一些相信倫敦未來的人來說，現(xiàn)在絕對是購買的好時機?！?/p>

巴恩斯也說，有相當(dāng)多的亞洲人想要住在倫敦，這主要因為長遠來看，倫敦樓市在脫歐沖擊下，依然是保值的。

中國買家在6年前開始在倫敦樓市引起關(guān)注，甚至當(dāng)時有說法虛張聲勢稱中國買家占了倫敦樓市三成交易。當(dāng)年我也就此話題和巴恩斯聊過。她當(dāng)年的說法是，新建物業(yè)在倫敦樓市占比不足整個樓市供應(yīng)的1%。當(dāng)年中國大陸買家在整個倫敦樓市交易量中占比低于1%。

實際的情況是：6年前，在倫敦高檔區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)中中國買家數(shù)量寥寥。但形勢正在發(fā)生改變。在2016年第三季度，中國買家占倫敦住宅高端市場的交易比例為2.6%，第二季度這一比例僅為1.8%。需要提醒注意的是最近樓市實際上一直處在萎靡不振的階段。所以，英國市場有人說中國買家在拯救倫敦樓市，真不是空穴來風(fēng)。

如果從買家的背景和構(gòu)成來看，根據(jù)巴恩斯了解的倫敦樓市現(xiàn)狀，盡管中國大陸買家?guī)淼馁Y金流占了倫敦新建樓盤很重要的一部分，但后者只是倫敦樓市很小的組成部分，倫敦樓市相當(dāng)部分的資金來自香港。但她也坦言，現(xiàn)在要搞清楚香港的資金背后的真正來源十分困難。

巴恩斯也說不清楚“未來兩年倫敦會發(fā)生什么”，因為“有太多的不確定因素”。根據(jù)第一太平戴維斯的研究報告，英國平均房價預(yù)計在2017年至少18個月內(nèi)保持平穩(wěn)，到2018年底只增長2%。同時，在之后的兩年，英國整體交易量要下滑16%。

第一太平戴維斯預(yù)計英國樓市會在2021年之前復(fù)蘇， 屆時英國的主流房價相比現(xiàn)在的平均漲幅會達到13%。