【摘要】濱水區(qū)更新是城市復興重要且具有挑戰(zhàn)性的一部分,同時也是一個重要的房地產機會。本文從房地產開發(fā)的角度對國內外城市濱水區(qū)更新概念、模式和相關案例進行多角度對比分析,提出城市濱水區(qū)復興的開發(fā)策略。
【關鍵詞】城市濱水區(qū)更新;房地產開發(fā)模式與策略
1、城市濱水區(qū)更新的房地產開發(fā)理念
城市中的濱水區(qū)應該是城市中最具自然景觀情趣、集中公共活動、歷史文化豐富、空間導向明確、空間滲透性強,自然生態(tài)系統與人工建設系統交融的城市公共開敞空間,同時濱水區(qū)對于城市的經濟發(fā)展、生態(tài)格局、景觀形態(tài)、文化生活及旅游休憩等方面皆有積極的綜合價值。隨著時間推移和在城市中承擔的功能變化,曾經輝煌的濱水區(qū)不得不面對需要進行城市更新改造的問題,例如:地處城市核心的廢棄濱水工業(yè)區(qū)開放后引入了住宅、娛樂和商業(yè)(零售、辦公、酒店)用途的房地產開發(fā)。
城市濱水區(qū)更新的房地產開發(fā)理念來自于傳統的郊區(qū)發(fā)展越來越困難的時代。相對于通勤成本較高和缺乏配套設施的郊區(qū),城市中心區(qū)的廢棄濱水工業(yè)區(qū)或者其他的特定功能區(qū)展現出更顯著的房地產機會。一個來自美國濱水規(guī)劃研究發(fā)現:每增加1公頃的地處城市中的廢棄濱水工業(yè)區(qū)再開發(fā)可以帶來4.5公頃城市綠地的增加。城市濱水區(qū)更新具有可持續(xù)發(fā)展的特點,必須重視對綠色建筑和綠色社區(qū)的認證工作和對濱水區(qū)整治的環(huán)境評價。
2、城市濱水區(qū)的房地產開發(fā)模式
2.1 基于用地功能調整的模式
內部空間更新模式,即把其中部分設施作為新的功能加以利用或重建濱水區(qū),例如:加拿大格蘭威爾島海軍碼頭改造后形成居住社區(qū),提供多樣化社會生活和完善的功能設施,以及多功能城市公園;向外擴張更新模式:即遷出原有的用地功能或未開發(fā)用地轉為城市建設用地的更新模式,例如:美國巴爾的摩荒廢的舊工業(yè)區(qū)內港更新為綜合游憩商業(yè)區(qū),以水為城市中心,受城市CBD溢出效應的積極推進作用,建設方使之具有混合使用功能,在完成后的10年內共接待了約2億訪客。
2.2基于不同運作主體的模式
不同運作主體的更新模式包括以政府為主體的更新模式、以民營為主體的更新模式和公私合作的更新模式。以政府為主體的更新模式,即政府先購買濱水地帶的土地,然后將“熟地”出賣給建設方, 由民營資本進行建設,例如:加拿大格蘭威爾島以政府開發(fā)為主體,由政府指定公共機構與其他相關的私人機構和非盈利機構通力合作,保證公共空間的開發(fā)在城市總體規(guī)劃的指導下進行,避免私人建設方為追求最大利潤而損害公眾利益;以民營為主體的更新模式,即由政府直接將土地出讓給建設方,建設方按規(guī)劃用地性質完成基礎設施建設后,或自營開發(fā)或將地塊轉讓給業(yè)主,由業(yè)主完成開發(fā)過程,例如:加拿大維多利亞濱水區(qū)由私人進行更新改造,以旅游-游憩活動和零售活動為導向,倫敦道克蘭改造復興工程由城市開發(fā)公司為運作主體,目標是“發(fā)揮土地與建筑使用效益,創(chuàng)造一個適合工作、生活的環(huán)境”;公私合作更新模式,即政府和民營兩大開發(fā)主體同時發(fā)揮作用,以資金和開發(fā)管理的合作為基礎,將政府的行政手段和民營的市場行為結合起來,走企業(yè)式的濱水區(qū)更新之路,例如:美國托來多市,建設方承擔主要責任,政府減免稅收,使濱水區(qū)復興為“全市共同支持的工程”。
2.3基于水環(huán)境整治和空間優(yōu)化的模式
濱水區(qū)水環(huán)境整治中引入市場機制,開辟合理的融資渠道;將水環(huán)境改善工程與城市建設緊密結合, 規(guī)劃管理與治理并進,這種模式以秦淮河水清污及環(huán)境綜合整治為代表。濱水區(qū)空間優(yōu)化是為了加強濱水地區(qū)的經濟活力,滿足其作為公眾活動的城市開放空間的社會職能所進行的更新改造,實際在開發(fā)中通常采用復合更新模式, 即有效地組織各項資源、利用市場對重點衰退的內城區(qū)域進行重點治理, 包括功能上和空間上的復合開發(fā)。比較典型的有上海浦東陸家嘴的更新開發(fā),通過進一步優(yōu)化產業(yè)結構,增進經濟的持續(xù)增長,增加城市綜合競爭力并規(guī)范政府運作,制定合理的更新步驟,滾動開發(fā),建立跨部門的協調機構統籌濱水區(qū)的更新,提高項目審批效率以有限的政府投資吸引,帶動私人資本的投入。
3、濱水區(qū)復興的分析與策略
3.1領導力和組織管理
在濱水區(qū)更新中,建設方需要使各方之間產生積極的相互作用,內外部關系流轉通暢,有技巧,有創(chuàng)新和有效率地把各方組織在一起。
3.2審批策略
濱水區(qū)的城市更新本質是通過征地拆遷以及土地的一級開發(fā),使該區(qū)重新向公眾開放,并建設一系列的可持續(xù)發(fā)展項目。同時也形成了項目審批過程的復雜性,因此需要提前制定審批策略。
3.3利益相關者的作用
建設方不能僅僅依靠傳統外部溝通方式,相反必須接觸到不同的群體,并盡可能早地處理他們的關注,使用新的媒體,如網站和博客,以及傳統的公共關系。
3.4創(chuàng)新融資的必要性
這點對于中國境內項目相對困難,官方的金融工具其實并不算多,項目融資需要考慮更大范圍的金融機制,特別是政府的獎勵方案。
3.5土地策略
建設方通常希望土地成本盡可能少,通常選擇參與進濱水區(qū)的土地一級開發(fā),那么在實際運作中就必須有非常明確地土地策略。
3.6生態(tài)修復和開發(fā)重建之間的協同作用
通常的方法是治理再重建,但往往效率低下。尋找到協調同步修復和重建的方法是一種高效的解決方案。
3.7創(chuàng)造真正的濱水區(qū)混合利用以實現效益最大化
許多濱水區(qū)城市更新項目都采取混合功能的開發(fā),包括住宅、商業(yè)(零售、辦公室和酒店)、娛樂、海事和行政辦公機構等用途,它們實際上相互支持。
總結:
一個成功的城市濱水區(qū)更新項目,需要戰(zhàn)略性地思考并運用符合項目特性的操盤技術,最大限度地提高財務、美學和社區(qū)效益。今天還有許多濱水區(qū),特別是廢棄的濱水工業(yè)區(qū),都具有巨大的潛力,等待我們通過正確的技術,力量,毅力和一點運氣去發(fā)掘。
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作者簡介:
劉爭(1977-),男,北京市人,民 族:漢 職稱:中級,學歷:碩士研究生。研究方向:城市規(guī)劃。