【摘要】所謂雙軌制就是采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段的保障性住房用地的供給和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品房供給并用的方法，事實(shí)證明居住用地供給只采用單一的招牌掛形式提供商品房和出臺(tái)一系列嚴(yán)格的限購(gòu)政策去解決中國(guó)住房問(wèn)題的效果是有限的。目前中國(guó)住宅地產(chǎn)所面臨的兩大問(wèn)題，一是要解決普通市民或者中低收入者能夠買(mǎi)得起或租得起房子的問(wèn)題；二是避免房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫和由于房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱而制約了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】建筑設(shè)計(jì)大師；慢生活；有機(jī)營(yíng)造；國(guó)際設(shè)計(jì)獎(jiǎng)

限價(jià)限購(gòu)是要解決房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的問(wèn)題還是讓無(wú)房家庭或者低收入家庭可以買(mǎi)得起住房呢？

就現(xiàn)在的市場(chǎng)性的商品房房?jī)r(jià)而言，即便限制房?jī)r(jià)的政策非常成功，老百姓還是買(mǎi)不起大城市的商品房。比如北京的住宅樓房?jī)r(jià)平均50000 ～70000元每平方米，即便是房?jī)r(jià)降一半，針對(duì)中低收入的家庭而言也還是買(mǎi)不起！即便北京的房?jī)r(jià)回到15年前的8000元每平方米，也還是有相當(dāng)一部分老百姓買(mǎi)不起！更何況目前大量的房?jī)r(jià)政策出臺(tái)后，房?jī)r(jià)仍然不漲也不降，或者說(shuō)降幅非常的有限，而住宅建筑如果不含土地出讓金和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的話，一般情況下建設(shè)成本不會(huì)超過(guò)每平米2500元！

1、計(jì)劃性的保障性住房供給手段

客觀上講，一個(gè)國(guó)家的住房問(wèn)題不同于像生活用品和生產(chǎn)資料，服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，基本住房保障問(wèn)題更應(yīng)該是民生和國(guó)家穩(wěn)定問(wèn)題，是國(guó)家社會(huì)得以和諧發(fā)展的基本保障，因此解決住房問(wèn)題靠單一的依據(jù)居住用地招牌掛的市場(chǎng)規(guī)律杠桿手段加嚴(yán)格的限購(gòu)政策去解決問(wèn)題的手段是不夠的。目前很多國(guó)家都通過(guò)政府層面和計(jì)劃手段解決國(guó)民基本住房問(wèn)題，比如新加坡。

所謂計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手段最大的優(yōu)點(diǎn)就是能夠從宏觀計(jì)劃入手，脫離市場(chǎng)規(guī)律的影響，通過(guò)國(guó)家資源的整合，統(tǒng)一的計(jì)劃規(guī)劃，根據(jù)需求保障土地供應(yīng)，并通過(guò)劃撥或限價(jià)土地的方法，結(jié)合建設(shè)成本和建設(shè)方基本利潤(rùn)的前提下，制定讓老百姓完全能夠買(mǎi)到起住房?jī)r(jià)格，才是解決老百姓能夠買(mǎi)得起住房的基本手段。計(jì)劃性的保障性住房供給手段就是要根據(jù)普通家庭和低收入居民的購(gòu)房需求，規(guī)劃出足夠的居住用地空間，同時(shí)將居住用地按照國(guó)家能夠宏觀調(diào)控的原則和新的市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)的細(xì)分和操作?？茖W(xué)的居住用地分類首先應(yīng)分為計(jì)劃性的基本保障住房用地、市場(chǎng)性的商品房用地兩大類。計(jì)劃性的保障住房分為廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃房，并且盡可能的保障供應(yīng)同時(shí)嚴(yán)格審核購(gòu)房人的資格和條件；而市場(chǎng)性的商品房可以分為普通住宅、高級(jí)住宅和別墅，市場(chǎng)性的商品房用地則完全可以進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，同時(shí)政府還可針對(duì)性的通過(guò)用地性質(zhì)和指標(biāo)來(lái)調(diào)控。

過(guò)去的政府都在用土地出讓實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是城市化建設(shè)，但這樣的建設(shè)發(fā)展有一個(gè)很大的問(wèn)題，居住用地的供應(yīng)并沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的細(xì)分，到底應(yīng)該多少是計(jì)劃性的保障住房？多少是市場(chǎng)性的商品房？因?yàn)闆](méi)有一個(gè)針對(duì)居住用地進(jìn)行分類和改造的科學(xué)指標(biāo)，造成了在過(guò)去的幾乎全部都是采用招牌掛的方式進(jìn)行土地出讓，在這樣的形勢(shì)下就形成了誰(shuí)給的價(jià)錢(qián)高就給誰(shuí)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言當(dāng)開(kāi)發(fā)商以最高的價(jià)格得到土地后，在價(jià)格問(wèn)題上政府也就沒(méi)有權(quán)力進(jìn)行限制，因此對(duì)于追求利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言再加上市場(chǎng)的剛性需求，他們根據(jù)市場(chǎng)規(guī)矩定價(jià)一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)，因此價(jià)格上漲是不可避免的事情。

建設(shè)新的城市，或進(jìn)行舊城改造，都應(yīng)該盡可能地增加計(jì)劃性的保障住房的土地空間指標(biāo)，從以前的保障性住房指標(biāo)能夠提升到50%甚至于60%去建設(shè)計(jì)劃性的保障住房，用30%至40%的土地進(jìn)行市場(chǎng)性的商品房開(kāi)發(fā)。采用合理的配建指標(biāo)去解決保障性住房的土地供應(yīng)，比例也許只是一個(gè)設(shè)想，甚至于20%或者30%的計(jì)劃性的保障住房用地都能比現(xiàn)在解決更多的問(wèn)題。當(dāng)計(jì)劃性的保障住房的供給能夠滿足普通家庭的需求時(shí)，也就無(wú)所謂開(kāi)發(fā)市場(chǎng)性的商品房的價(jià)格浮動(dòng)了，同時(shí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)性的商品房的價(jià)格完全可以遵循市場(chǎng)的規(guī)律而不需要按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維和操作方式進(jìn)行控制。

2、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房供給手段

就是要解決住房條件提升問(wèn)題。很多家庭的居住條件不能滿足普通家庭的需求，因此改變居住環(huán)境，是剛性需求。不可否認(rèn)—居住環(huán)境和生活質(zhì)量的提升也是城市居民生活的需求所在，在城市的居住供應(yīng)體系中，只單一考慮普通市民或低收入者能夠買(mǎi)得起房的最基本的需求而不考慮城市居民或者高收入者生活條件的提升也是片面的。在針對(duì)住房條件的提升和滿足高收入居民的住房需求方面可采用傳統(tǒng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房供應(yīng)手段，完全地遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，放開(kāi)價(jià)格。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言，任何商品價(jià)格的浮動(dòng)主要是供需關(guān)系的結(jié)果。由于在歷史中我國(guó)房屋的居住供給和居住環(huán)境的狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足普通中國(guó)家庭的要求，因此大多數(shù)家庭需要改變居住條件，從而產(chǎn)生了對(duì)于新式住宅的大量需求。當(dāng)房地產(chǎn)需求增多的時(shí)候，那就是房地產(chǎn)需求大于供給，這是所謂的地產(chǎn)剛性需求。從城市居民的消費(fèi)需求而言，一個(gè)家庭有兩套房是很正常的，比如在很多國(guó)家的家庭在郊區(qū)有一套，在市里有一套，完全沒(méi)問(wèn)題。普通家庭的居住面積一百二十平方米以下、九十平方米以下的，保障房是沒(méi)問(wèn)題的，但是市場(chǎng)性的商品房，難道中國(guó)人就不能住好點(diǎn)的房子嗎？難道中國(guó)人就不能住別墅嗎？

如果某個(gè)條件好的家庭可以去買(mǎi)市場(chǎng)性的商品房，根據(jù)市場(chǎng)的自然規(guī)律，它該貴就貴、該便宜就便宜。當(dāng)大多數(shù)的家庭有條件購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候，那么就對(duì)居住條件提升產(chǎn)生了新的需要。其實(shí)每個(gè)中國(guó)家庭都有權(quán)利享受更好的房子。

如果政府能夠從很多年前就開(kāi)始細(xì)分居住用地并有計(jì)劃的進(jìn)行規(guī)劃，根據(jù)老百姓不同需求從多層次去改善城市的居住條件，同時(shí)采用通過(guò)市場(chǎng)性的商品房發(fā)展就不用限制市場(chǎng)性的商品房發(fā)展，也可讓地方政府通過(guò)土地開(kāi)發(fā)獲取效率，開(kāi)發(fā)商也可以獲取效率，從宏觀上來(lái)講呢，可以形成一個(gè)良性的循環(huán)。

結(jié)語(yǔ)：

只有采用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的雙軌制，從根本上的住宅用地細(xì)分和城市規(guī)劃入手，才是解決普通老百姓和低收入居民買(mǎi)得起住房的有效手段。一方面可以解決普通老百姓和低收入居民買(mǎi)得起住房的問(wèn)題，另一方面市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房建設(shè)也有助于城市化改造，城市也可以進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)城市化建設(shè)，也能創(chuàng)造更多社會(huì)效益。所以說(shuō)解決這個(gè)問(wèn)題就要進(jìn)行整體的、全盤(pán)的規(guī)劃。

如果有一天大家可以有條件享受到計(jì)劃性的保障住房，又有足夠的資源提供，市場(chǎng)性的商品房的價(jià)格自然而然的下降了，如果政府向讓老百姓有房子住，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的商品房?jī)r(jià)格降不降價(jià)就不重要了，我認(rèn)為只要老百姓有房子住，無(wú)所謂市場(chǎng)價(jià)格是高還是低。政府最主要的是要提供保障性住房的空間和資源讓老百姓能夠承擔(dān)的其，而不是一味地去壓商品房的價(jià)格。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃小虎.國(guó)土規(guī)劃應(yīng)上升為法律[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.10

作者簡(jiǎn)介：

曹偉（1970年-），男（漢），北京人，）主要研究方向：有機(jī)城市的營(yíng)造、慢生活特色城鎮(zhèn)的有機(jī)營(yíng)造、建筑空間的有機(jī)營(yíng)造、國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心、慢生活特色城鎮(zhèn)研究專家。

意大利國(guó)際慢生活城鎮(zhèn)聯(lián)盟 中國(guó)首席代表

北京慢生活特色城鎮(zhèn)發(fā)展研究中心 主任

北京首商城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)

中央美術(shù)學(xué)院建筑學(xué)院訪問(wèn)學(xué)者

意大利萊切美院訪問(wèn)教授

高級(jí)建筑師

注冊(cè)城市規(guī)劃師

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專家

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究專家

2012年在羅馬被授予馬耳他騎士勛章

2012年獲得倫敦亞洲戰(zhàn)略中心頒發(fā)的年度的最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。

2008年獲得意大利萊切藝術(shù)設(shè)計(jì)展唯一的最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)，首位獲得歐洲藝術(shù)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)的中國(guó)建筑設(shè)計(jì)大師。

2008年中國(guó)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)行業(yè)百?gòu)?qiáng)影響力人物

2008年中國(guó)綠色建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)金牌典范規(guī)劃師

2009年編入《中國(guó)城市建設(shè)60年人物志》

2010年榮獲典城市國(guó)際論壇規(guī)劃與設(shè)計(jì)城市貢獻(xiàn)獎(jiǎng)

韓國(guó)仁川建筑協(xié)會(huì)專家委員

中國(guó)商業(yè)地理研究會(huì)理事

中國(guó)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)聯(lián)盟理事

中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)商業(yè)建筑評(píng)審委員

新浪城市頻道特邀顧問(wèn)

獲得美國(guó) GES 環(huán)境景觀規(guī)劃師資格

2012年獲得馬耳他圣西里爾大學(xué)城市規(guī)劃博士學(xué)位

2012羅馬圣西里爾大學(xué)訪問(wèn)教授

2009年清華大學(xué)建筑學(xué)院高級(jí)研修碩士

2012年中央美術(shù)學(xué)院建筑藝術(shù)研修

2013年中央美術(shù)學(xué)院訪問(wèn)學(xué)者

2000年澳門(mén)亞洲國(guó)立公開(kāi)大學(xué) MBA 工商管理碩士

曹偉主持設(shè)計(jì)和參與多項(xiàng)國(guó)家大型工程和規(guī)劃項(xiàng)目，編寫(xiě)《21世紀(jì)城市商業(yè)發(fā)展之路城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指南》、《商業(yè)布局與網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)》和《商業(yè)布局與商店設(shè)計(jì)》《重塑城市的人文和自然》專業(yè)書(shū)籍

曹偉目前專注于研究城市商業(yè)和傳統(tǒng)風(fēng)貌的研究，成功完成多個(gè)文化傳統(tǒng)城市的風(fēng)貌規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃，因其青海西寧麒麟灣的設(shè)計(jì)而獲得金牌典范規(guī)劃師等國(guó)家級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)、2012年在羅馬被授予馬耳他騎士勛章、2012年獲得倫敦亞洲戰(zhàn)略中心頒發(fā)的年度的最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、2010年榮獲典城市國(guó)際論壇規(guī)劃與設(shè)計(jì)城市貢獻(xiàn)獎(jiǎng)。