宮玉義 于麗

摘要：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和整合階段，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理、決策制定和執(zhí)行提出了更高的要求。管理會(huì)計(jì)作為企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、分析與決策的關(guān)鍵支持，滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，通過(guò)規(guī)劃、組織、控制和評(píng)價(jià)職能發(fā)揮其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)日常決策制定、執(zhí)行、運(yùn)營(yíng)、監(jiān)督和控制的作用。本文闡述了管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、日常運(yùn)營(yíng)的重要意義，分析了管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題，基于管理會(huì)計(jì)的理論和特點(diǎn)提出了相應(yīng)的解決措施，有助于充分發(fā)揮管理會(huì)計(jì)在經(jīng)營(yíng)決策、日常規(guī)劃、分析中的積極作用，提升管理會(huì)計(jì)的水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：管理會(huì)計(jì)；房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)新常態(tài)不斷深化與發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部管理要求越來(lái)越高。在這種形勢(shì)下，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將管理會(huì)計(jì)作為提升企業(yè)內(nèi)部管理水平、增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。管理會(huì)計(jì)將會(huì)計(jì)和管理有機(jī)地結(jié)合在一起，在管理過(guò)程中通過(guò)合理的預(yù)測(cè)、決策、規(guī)劃、控制和考核，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。然而在實(shí)際工作中，因房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)、高投人、管理環(huán)節(jié)繁雜，使得管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用還存在一定的問(wèn)題，使得管理會(huì)計(jì)不能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的重要意義，將管理會(huì)計(jì)有效地應(yīng)用于企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，將財(cái)務(wù)工作的重心由會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)報(bào)表向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變，確保房地產(chǎn)企業(yè)高效、健康運(yùn)營(yíng)。

二、管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的重要意義

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有其特殊性，包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、房屋預(yù)售、收入、成本的核算、稅金的清算等環(huán)節(jié)；投資金額大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中不僅要購(gòu)買(mǎi)土地的使用權(quán)，還要購(gòu)買(mǎi)施工過(guò)程中需要的人、材、機(jī)費(fèi)用，需要投人較大的資金且開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品流動(dòng)性弱，房地產(chǎn)屬于一種固定資產(chǎn)，房?jī)r(jià)較高且居高不下，房地產(chǎn)的資金價(jià)值較大，具有變現(xiàn)能力較差的特性，因此管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。

1.預(yù)測(cè)、規(guī)劃公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。管理會(huì)計(jì)根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售部門(mén)對(duì)銷(xiāo)售的預(yù)測(cè)，利用相關(guān)的管理會(huì)計(jì)模型，結(jié)合公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、成本費(fèi)用的支出以及項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)企業(yè)整體的資源進(jìn)行規(guī)劃，制定適合公司發(fā)展的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，同時(shí)將目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，任務(wù)分解到各個(gè)部門(mén)和相關(guān)的責(zé)任人員。

2.全面的成本費(fèi)用控制。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中主要起到控制、監(jiān)督的角色，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算分析，制定較為可行的目標(biāo)成本。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，通過(guò)隨時(shí)統(tǒng)計(jì)、掌握項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，與預(yù)算目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，找出運(yùn)行中的差異，實(shí)施有效的監(jiān)督，盡可能的減少不必要的成本支出。

3.參與公司經(jīng)營(yíng)決策。管理會(huì)計(jì)工作的完善將形成一定的數(shù)據(jù)，通過(guò)分析，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的資料，制定出不同的經(jīng)營(yíng)決策，將不同的決策方案進(jìn)行合理的篩選，篩選出最優(yōu)的管理方案，有助于直接地參與企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)決策。

4.對(duì)管理決策進(jìn)行監(jiān)督和評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中，管理會(huì)計(jì)利用自身的規(guī)劃、預(yù)算、決策手段，結(jié)合公司需要，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全周期的管控和運(yùn)營(yíng)控制，審核項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出是否符合預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目結(jié)束后，還要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行最終結(jié)算，分析、探討預(yù)算和實(shí)際偏差存在的原因和解決措施。

三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)管理會(huì)計(jì)重視程度不夠。現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注企業(yè)的房產(chǎn)銷(xiāo)售情況及資金的籌集、使用，缺少對(duì)管理會(huì)計(jì)的正確理解、認(rèn)識(shí)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者甚至根本不知道有管理會(huì)計(jì)這一崗位的存在，對(duì)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位和管理會(huì)計(jì)崗位區(qū)別不清楚，企業(yè)對(duì)管理會(huì)日的不重視直接影響了其工作的積極性與業(yè)績(jī)成果。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)人員專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足，綜合管理能力有待提高?，F(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)人員的選擇一般直接從公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員中選擇，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的管理培訓(xùn)，對(duì)業(yè)務(wù)介入的深度也是層次不齊，綜合能力有待提高，影響管理會(huì)計(jì)職能的發(fā)揮。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)制度不規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部規(guī)范的管理制度的缺失使得管理會(huì)計(jì)的執(zhí)行及監(jiān)督缺乏相應(yīng)的制度的依據(jù)，使得管理會(huì)計(jì)的開(kāi)展受到影響。房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)很多，涉及金額大，管理會(huì)計(jì)人員缺少?lài)?yán)格的制度約束，導(dǎo)致不能及時(shí)的處理成本、費(fèi)用等原始憑證。

四、加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中應(yīng)用的建議

1.加強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)的重視。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提高管理會(huì)計(jì)的水平，需加強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)工作的重視，充分理解管理會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策、目標(biāo)制定的重要意義，將管理會(huì)計(jì)工作作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容。企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的管理會(huì)計(jì)部門(mén)和崗位，強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)內(nèi)部管理職能，合理優(yōu)化分配企業(yè)的資源。采用合適的管理會(huì)計(jì)工具，引進(jìn)ERP系統(tǒng)，利用信息化技術(shù)和先進(jìn)的管理軟件手段，發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的職能，提高管理會(huì)計(jì)的效率。

2.加強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)人員綜合素養(yǎng)的培訓(xùn)和專(zhuān)業(yè)技能的提高。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多，核算內(nèi)容復(fù)雜，包括項(xiàng)目決策制定、執(zhí)行、前期開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)銷(xiāo)售等，需要會(huì)計(jì)人員了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)要增加對(duì)管理會(huì)計(jì)人員的定期培訓(xùn)，加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)人員隊(duì)伍的建設(shè)，對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，幫助他們不斷更新自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高管理會(huì)計(jì)人員的綜合素養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)技能。

3.發(fā)揮管理會(huì)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)績(jī)考核和評(píng)價(jià)的作用。管理會(huì)計(jì)通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，結(jié)合開(kāi)發(fā)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等各部門(mén)、各個(gè)員工的業(yè)績(jī)以及任務(wù)完成情況，對(duì)各部門(mén)、各個(gè)員工的業(yè)績(jī)、表現(xiàn)進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)，并對(duì)部門(mén)和員工個(gè)人的績(jī)效進(jìn)行科學(xué)的獎(jiǎng)懲，使每個(gè)部門(mén)、員工都各司其職，清晰資金的運(yùn)作流程。

4.建立規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立嚴(yán)格的管理會(huì)計(jì)制度，健全核算體系和內(nèi)部控制體系，明確各部門(mén)、人員的權(quán)責(zé)，強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)成本管控、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)預(yù)算、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的統(tǒng)籌功能。通過(guò)內(nèi)部監(jiān)督管理提升管理會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)。完善管理會(huì)計(jì)核算制度，確保管理會(huì)計(jì)提供的會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性。建立可操作性強(qiáng)的管理會(huì)計(jì)指引，引導(dǎo)管理會(huì)計(jì)人員工作的規(guī)范化，對(duì)管理會(huì)計(jì)工作人員形成一定的約束。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理會(huì)計(jì)工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、復(fù)雜的工作，貫穿于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，更加重視企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)管理會(huì)計(jì)的重視，將管理會(huì)計(jì)工作與其他的業(yè)務(wù)活動(dòng)管理相結(jié)合，制定完善的管理會(huì)計(jì)體系，合理預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者提供決策依據(jù)，不斷完善管理制度、提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的決策功能、預(yù)算功能，確保企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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