黎道政

摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，以及房地產(chǎn)行業(yè)自身需要較大的資金流動(dòng)，必然會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金收支實(shí)行嚴(yán)格控制，資金集中管理必將成為企業(yè)資金管理的主要方向。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，著重選取行業(yè)資金管理存在的問題展開分析，主要包括資金籌集、使用以及回流時(shí)等方面存在的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金；集中管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)前期階段投資大，資金回籠速度較慢，資金風(fēng)險(xiǎn)大。首先，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地時(shí)須一次性付清所有資金才能取得土地的使用權(quán)，進(jìn)行后期的建設(shè)與開發(fā)，因此企業(yè)前期資金投入較大；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，而項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，在前期開發(fā)建設(shè)階段，企業(yè)大量投人資金，卻無法通過銷售回籠資金，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)、政策變化及其他因素的干擾，很容易造成資金套牢的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)投人資金與回籠資金的時(shí)候容易受到行業(yè)自身及政策因素的不利影響。作為民生行業(yè)，國家為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理供求關(guān)系，抑制居民的非理性購房需求，會(huì)采取一系列手段調(diào)控市場(chǎng)，例如提高銀行貸款利率、限制部分購買者貸款等，一方面限制了居民購房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回收速度減緩，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)無法得到貸款或貸款成本增加，致使房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)融資以及資金回籠困難。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金的來源相對(duì)較少，主要為金融機(jī)構(gòu)或預(yù)先售出的房屋。房地產(chǎn)企業(yè)在向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款時(shí)，除了需要項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金外，還需要具備“四證”，包括施工許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證及建設(shè)用地準(zhǔn)許證明。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的條件也極為嚴(yán)苛，須考察企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展運(yùn)營能力及發(fā)展前景，符合標(biāo)準(zhǔn)方予以貸款，且貸款發(fā)放后也會(huì)時(shí)刻對(duì)其資金進(jìn)行監(jiān)管，限制了貸款資金用途。預(yù)售房屋所籌集來的資金作為房地產(chǎn)企業(yè)資金的第二大來源，如若企業(yè)并未進(jìn)行貸款時(shí)，該項(xiàng)資金企業(yè)可以自由使用，而存在抵押貸款時(shí)，銀行或其他金融機(jī)構(gòu)會(huì)相應(yīng)的為其專設(shè)監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致所獲得的資金并不能實(shí)現(xiàn)自由使用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金集中管理模式有待完善?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)其資金管理方式較為單一，大多并沒有將其資金實(shí)行集中管理。僅為財(cái)務(wù)人員上報(bào)該年度或者季度報(bào)告，而對(duì)資金運(yùn)用后期的監(jiān)督管理并沒有展開關(guān)注，導(dǎo)致企業(yè)資金管理模式的缺陷。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源大多為借款，資產(chǎn)負(fù)債比較高。由于房地產(chǎn)行業(yè)需要投人大量的資金，而企業(yè)的資金來源大多為金融機(jī)構(gòu)或其他企業(yè)的借款與融資，導(dǎo)致其經(jīng)營所需資金中負(fù)債所占比例較大。借款的增加加重了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，借款較多且一旦決策人員對(duì)企業(yè)還債能力評(píng)估錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈的斷裂，項(xiàng)目無法正常持續(xù)運(yùn)行。出現(xiàn)資金運(yùn)行困難的企業(yè)，會(huì)采取相應(yīng)的措施籌集資金，而金融機(jī)構(gòu)提供資金時(shí)必然會(huì)考察企業(yè)的償債能力，較高的資產(chǎn)負(fù)債率又會(huì)阻礙企業(yè)的成功融資，從而陷入了惡性循環(huán)。

（三）融資難度大，且資金來源方少?，F(xiàn)階段，由于我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的管制，以及行業(yè)資金缺口大，金融機(jī)構(gòu)成為該行業(yè)籌資的主要對(duì)象。近年以來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，泡沫出現(xiàn)的可能性較大，因此國家對(duì)其進(jìn)行了嚴(yán)格的管控，其中也涉及借貸資金的領(lǐng)域。此外，銀行對(duì)借貸者條件的提高，房地產(chǎn)行業(yè)資金融資困難的加重。然而，房地產(chǎn)行業(yè)近年來為解決其融資難題，開始關(guān)注信貸市場(chǎng)，雖然能得到相應(yīng)的資金，但其利率遠(yuǎn)高于銀行貸款的利率，從而增加了企業(yè)生產(chǎn)成本。

（四）資金周轉(zhuǎn)速度慢。作為房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)從購買土地時(shí)就需要大量的資金，而資本的回收僅在房屋建成后。而土地的拍得到房屋出售需要經(jīng)過漫長(zhǎng)的時(shí)間，且施工過程需投人大量的人力物力資本，導(dǎo)致企業(yè)存貨較多，資金占用現(xiàn)象極為常見，企業(yè)資金的投入并不會(huì)得到立即的回報(bào)。此外，房屋建成后也會(huì)可能存在房屋的積壓情況，導(dǎo)致企業(yè)資金無法及時(shí)回收。

（五）管理資金的方式不夠精細(xì)。目前我國的房地產(chǎn)公司對(duì)其資金的管理較為隨意，并未充分認(rèn)識(shí)到資金管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要程度。因此，管理者應(yīng)重視資金的管理，提高資金成本、終值現(xiàn)值等的意識(shí)，從而提高企業(yè)集中管理的水平。

三、房地產(chǎn)行業(yè)資金集中管理的必要性及趨勢(shì)分析

（一）資金集中管理對(duì)于增強(qiáng)企業(yè)的監(jiān)管能力具有重要的意義。根據(jù)資金集中管理的原則與方法，各個(gè)成員公司必須將其各年度的資金使用情況報(bào)告給母公司或總公司?？偣靖鶕?jù)實(shí)際情況對(duì)其資金的使用進(jìn)行管控或支持，并通過該方法增加其對(duì)子公司或分公司的控制。

（二）資金集中管理對(duì)于企業(yè)內(nèi)部資源的合理分配、降低資金使用帶來的損失、推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全方位的發(fā)展具有重要意義。作為房地產(chǎn)企業(yè)的各子（分）公司，由于各自所處的發(fā)展階段不同及外在市場(chǎng)的差異，資金的使用程度不同，各子（分）公司年度所獲得經(jīng)濟(jì)效益也略顯差異。因此，資金的集中使用，對(duì)于具有充足資金的企業(yè)來說，資金得到最大化使用，而融資難的企業(yè)以最小的成本得到資金，達(dá)到雙贏的效果。通過企業(yè)內(nèi)部資金的整合，實(shí)現(xiàn)了資金使用的最大化效率。

（三）資金的集中管理對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防具有積極意義。房地產(chǎn)集團(tuán)根據(jù)資金的統(tǒng)一管理，能夠提前知曉相應(yīng)公司的發(fā)展戰(zhàn)略。一旦成員公司內(nèi)部存在重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，集團(tuán)能夠及時(shí)予以提示并做好相應(yīng)的監(jiān)督，從而降低資金使用的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防成員企業(yè)資金問題的發(fā)生。

四、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理模式建議

房地產(chǎn)行業(yè)為不斷完善資金的管理，不僅應(yīng)該完善企業(yè)內(nèi)部資金集中管理過程，而且應(yīng)建立內(nèi)部數(shù)據(jù)與商業(yè)銀行之間的有效連接。與金融行業(yè)溝通的便捷從一定程度上又會(huì)方便著企業(yè)資金的管理。除此之外，將銀行獨(dú)有的金錢管控科技投人到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，可以最大程度上實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)的優(yōu)化管理和資金的有效管控，減少企業(yè)間因?yàn)闀r(shí)空的制約帶來的不必要的成本消耗，逐步構(gòu)建企業(yè)間資金劃撥機(jī)制，將企業(yè)的貸款、存款以及資金運(yùn)用納人信息化體系中。再次，應(yīng)該構(gòu)建企業(yè)與公司職員間一對(duì)一的貸款制度，使公司職員能夠按照公司規(guī)章制度向企業(yè)尋求貸款援助，并且使貸款關(guān)系的成績(jī)只能局限在企業(yè)與公司職員間，不允許職員與職員間貸款關(guān)系的產(chǎn)生，使用信息化技術(shù)管理公司財(cái)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)。

總之，為確保企業(yè)更好地對(duì)資金進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)資金的有效利用，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的問題和特點(diǎn)，得出房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行資金集中管理的必要性。同時(shí)，資金的集中管理對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展具有重要意義。因此，實(shí)現(xiàn)資金集中管理作為房地產(chǎn)行業(yè)資金管理的一項(xiàng)有效措施。

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